Automaticky ste konfrontovaní s výpisom z katastra nehnuteľností, keď chcete kúpiť alebo predať nehnuteľnosť alebo pozemok. Zistite, aké informácie obsahuje pozemková kniha, čo je výpis z katastra nehnuteľností a od koho si ich môžete vyžiadať.
Pozemková kniha je úradný verejný register, v ktorom sa zaznamenáva vlastnícka štruktúra všetkých pozemkov v okrese. Zahŕňa práva aj všetky existujúce bremená. Za vedenie evidencie, zápisov a výpisov z katastra nehnuteľností je podriadené oddelenie miestneho súdu, katastrálny úrad.
Čo je to výpis z pozemkovej knihy?
Výpis z katastra nehnuteľností je úplnou kópiou všetkých záznamov v katastri nehnuteľností týkajúcich sa konkrétnej nehnuteľnosti. Napríklad ak predávate nehnuteľnosť, budete potrebovať výpis z katastra nehnuteľností, aby ste kupujúcemu a notárovi dokázali, že ste skutočne vlastníkom. V prípade kontroly hypotekárneho úveru musíte banke poskytnúť výpis z katastra nehnuteľností, aby vám mohla poskytnúť úver.
Ako je štruktúrovaná pozemková kniha?
Každá nehnuteľnosť sa zapisuje na osobitný list v pozemkovej knihe. Tieto katastrálne listy sa vedú podľa jednotného vzoru a sú vždy štruktúrované rovnako: Skladajú sa z nápisu, inventára, ktorý poskytuje informácie o presnom umiestnení a veľkosti príslušnej nehnuteľnosti, a troch takzvaných oddelení, ktoré obsahujú ďalšie podrobnosti.
Nápis je takpovediac obálkou pozemkovej knihy. Zaznamenáva sa na ňom zodpovedný katastrálny úrad alebo okresný súd, ako aj informácie o zväzku a liste.
V inventárije popísaná samotná nehnuteľnosť, jej umiestnenie a veľkosť ako aj príslušné názvy v katastri. Kataster je úradný register, v ktorom sú nehnuteľnosti uvedené pod číslami. Ďalej sa do súpisu zapisujú takzvané nájomné práva, napríklad dedičné stavebné právo alebo vlastníctvo bytu. V inventári sú doložené aj takzvané komunitné práva - napríklad často ide o takzvané líniové právo, teda právo položiť na pozemok zásobovacie a dispozičné vedenie.
Oddelenie I.poskytuje okrem iného informácie o vlastníkovi a v prípade viacerých vlastníkov aj o presnom rozdelení vlastníctva, najmä informácie o spoločnom a osobitnom majetku. Týka sa to hlavne nehnuteľností s niekoľkými bytmi. Vlastnícka štruktúra je zaznamenaná v takzvanom vyhlásení o rozdelení, ktoré je zasa zaznamenané v pozemkovej knihe. Ak vlastník zmení majiteľa, zmeny sa zaznamenajú v oddelení I. Výpis z tejto oblasti sa považuje za doklad o vlastníctve. Súčasne pozemková kniha dokumentuje aj históriu majetku, teda mená všetkých bývalých vlastníkov.
Oddelenie IIposkytuje informácie o vecných bremenách (vecné bremená, užívacie práva, dedičné stavebné práva, práva prechodu alebo predkupné práva prostredníctvom oznámenia o prevode), ako aj o obmedzeniach (oznámenia o vylúčení alebo bankrote) majetku.
Oddiel III poskytuje informácie o registrovaných majetkových záložných právach, ako sú hypotéky, pozemkové poplatky a majetkové záložné práva alebo dlhy z dôchodkov. Pre každý záznam v pozemkovej knihe sa vyžaduje verejný alebo verejne overený dokument.
Na čo potrebujem výpis z pozemkovej knihy?
Výpis z katastra nehnuteľností potrebujete napríklad na predaj nehnuteľností. Výpisom z pozemkovej knihy preukazujete, že ste vlastníkom a teda oprávnený na predaj. Musíte to dokázať kupujúcemu. Potenciálni kupujúci môžu pomocou výpisu z katastra nehnuteľností zistiť, či na nehnuteľnosť platia nejaké práva tretích strán. V prípade predaja nehnuteľnosti musíte notárovi predložiť overený výpis z pozemkovej knihy, aby sa mohol presvedčiť o zákonnom vlastníctve.
Aj keď žiadate o úver na nehnuteľnosť, musíte banke poskytnúť overený výpis z katastra nehnuteľností. Toto sa nazýva test hypotekárnych úverov. V dnešnej dobe je úver na nehnuteľnosť obvykle zabezpečený pozemkovým poplatkom, ktorý je zase zaznamenaný v pozemkovej knihe. Ak dlžník nemôže splniť svoje platobné povinnosti, banka môže nehnuteľnosť predať v poslednom prípade. Aby sa tak nestalo, pred poskytnutím úveru na nehnuteľnosť sa kontroluje bonita. Banky sa spravidla zapisujú do prvého rádu katastra nehnuteľností, aby ich v prípade dražby s exekúciou mohli slúžiť ako prvého veriteľa.
Každý, kto požiada o výpis z katastra nehnuteľností alebo sa chce do neho nahliadnuť, musí byť schopný preukázať oprávnený záujem o nahliadnutie do katastra nehnuteľností.
Kto môže nahliadať do pozemkovej knihy?
Prístup do katastra nehnuteľností je obmedzený zákonom. Každý, kto požiada o výpis z katastra nehnuteľností alebo sa chce do neho nahliadnuť, musí byť schopný preukázať oprávnený záujem o nahliadnutie do katastra nehnuteľností - § 12 GBO. Vlastníci a potenciálni kupci nehnuteľností alebo pozemkov majú oprávnený záujem. Vlastník alebo oprávnená osoba registrovaného práva je vždy oprávnená nahliadať. Iné osoby musia preukázať svoj oprávnený záujem, napríklad ako veriteľ vlastníka nehnuteľnosti predložením exekučného titulu alebo ako potenciálny kupujúci predložením plnej moci vlastníka. Nasledujúci ľudia majú oprávnený záujem:
- Majiteľ nehnuteľnosti
- Ľudia, ktorí dedia a musia sa rozhodnúť, či chcú alebo nechcú dediť
- Veriaci vlastník nehnuteľnosti
- Veritelia, ktorí sa domáhajú exekúcie proti vlastníkovi
- Osoby, ktoré majú prednosť v jazde
- Nájomníci, ktorí si chcú skontrolovať, či je prenajímateľ skutočne jeho vlastníkom
- Osoby, ktoré majú plnú moc od vlastníka
- Úrady, súdy, notári alebo verejne menovaní geodeti
V Nemecku sú teraz všetky katastre nehnuteľností digitalizované, čo znamená, že z čisto technického hľadiska je kontrola možná aj cez internet. K online databáze však majú prístup iba určité profesijné skupiny, ako sú notári a geodeti - súkromné osoby nie.
Ako a kde podám žiadosť o výpis z katastra nehnuteľností?
O výpis z pozemkovej knihy môžete požiadať osobne alebo písomne na katastrálnom úrade príslušnom pre okres. Zvyčajne ide o samostatné oddelenie, ktoré sa zodpovedá miestnemu okresnému súdu. Žiadosť by mala obsahovať vaše osobné údaje a dôkaz, že máte oprávnený záujem na výpise z pozemkovej knihy. Príslušný katastrálny úrad vo vašom regióne nájdete napríklad na webovej stránke Federálnej notárskej komory pod položkou „Vyhľadávanie v katastri nehnuteľností“ alebo prostredníctvom portálu pre federálnu a štátnu justíciu.
Na internete tiež existuje veľa neoficiálnych poskytovateľov, ktorí si aplikáciu na získanie výpisov z katastra nehnuteľností a výtlačkov ako službu na seba vezmú. Najjednoduchší spôsob, ako získať výpis z katastra nehnuteľností, je podať žiadosť na príslušnom katastrálnom úrade. Súkromní poskytovatelia koniec koncov od vás potrebujú plnú moc - de facto obchádzku.
Čo stojí výpis z katastra nehnuteľností?
Samotná obhliadka katastra nehnuteľností je bezplatná. Do katastra nehnuteľností je možné nahliadnuť priamo v príslušnom katastri nehnuteľností. Za výpis z katastra nehnuteľností alebo výtlačok katastra nehnuteľností je však splatný poplatok, ktorý upravuje zákon o súdnych a notárskych poplatkoch (GNotKG).
Neoprávnený výpis z pozemkovej knihy stojí okolo 10 eur (KV 17000 GNotKG), certifikovaný výpis z pozemkovej knihy stojí okolo 20 eur (KV 17001 GNotKG). Pri spracovaní prostredníctvom poskytovateľov služieb môžu platiť ďalšie náklady.
Môžem požiadať o výpis z katastra nehnuteľností online?
Žiadosť o výpis z katastra nehnuteľností sa musí podať písomne, napríklad listom alebo faxom. V súčasnosti ponúka mnoho kancelárií aplikáciu aj prostredníctvom online formulára - jednoduchšie to už nemôže byť. Poskytovateľom províznych služieb so žiadosťou o výpis z katastra nehnuteľností preto zvyčajne vôbec nie je úľava.
Potvrdený alebo neoverený výpis z katastra nehnuteľností - aký je rozdiel?
Závisí to od zamýšľaného použitia, či potrebujete overený výpis z katastra nehnuteľností alebo postačuje neoprávnený výpis z katastra nehnuteľností. Ak pre svoju evidenciu potrebujete iba výpis z katastra nehnuteľností, postačuje neoprávnený dokument. Naproti tomu pri financovaní nehnuteľnosti alebo predaji nehnuteľnosti sa vyžaduje overená kópia výpisu z katastra nehnuteľností.
