Pri väčších bytových domoch je vždy potrebné vykonať veľa administratívnych prác a každý, kto vlastní niekoľko bytových jednotiek, vie o tom zaspievať. Celú túto prácu možno tiež pohodlne delegovať na správcovskú spoločnosť. Expert na kontrolu nákladov v rozhovore podrobne vysvetľuje, aké náklady vznikajú.
Otázka: Aké úlohy zvyčajne preberá správca nehnuteľnosti?
Expert na kontrolu nákladov: Správcovia nehnuteľností sa spravidla starajú o všetky administratívne činnosti, ktoré vznikajú v dome s viacerými účastníkmi. Nie sú zahrnuté manuálne činnosti, ako sú napríklad činnosti vykonávané menovaným správcom .
Správcovia nehnuteľností pôsobia v zásade v dvoch oblastiach:
- V prípade domu s bytmi sa starajú o všetky administratívne úlohy spoločenstva vlastníkov bytov
- v budove s nájomnými bytmi robia veľkú časť administratívnych prác pre prenajímateľa
V obidvoch prípadoch sú oblasti zodpovednosti v niektorých oblastiach podobné a v iných veľmi odlišné.
Spoločnosť pre správu nehnuteľností sa vo všeobecnosti stará iba o administratívne, technické a obchodné záležitosti týkajúce sa všeobecného systému domu, ale nie o záujmy jednotlivých nájomcov alebo vlastníkov.
Jedinou výnimkou je, ak napríklad vlastník bytu prenajme v rámci WEG byt, ktorý mu patrí, a najme si správcovskú spoločnosť, aby prenajaté byty spravovala osobitne. Ale často to tak nie je.
Medzi úlohy spoločnosti pre správu majetku pre WEG patrí:
- organizácia a realizácia výročnej schôdze vlastníkov
- príprava bodov programu schôdze
- zaznamenávanie uznesení zo schôdze
- Získanie ponúk na štrukturálne zmeny, prestavby alebo nevyhnutné renovácie obecného areálu (schodisko, zeleň atď.)
- monitorovanie vykonanej práce a príprava správ a účtov pre WEG
- evidencia a distribúcia vedľajších nákladov a distribúcia jednotlivým vlastníkom
- správu rezerv na opravy
- plánovanie a rozpočítanie nákladov na WEG a vedenie účtovníctva
Nie všetky služby sú vždy potrebné - to je vždy podrobne upravené v zmluve o správe.
Správa nehnuteľností môže majiteľovi domu ušetriť veľa práce
Samozrejme, všetky tieto práce mohol v mene celého WEG vykonať aj jeden vlastník. V praxi to však vyžaduje vysokú úroveň odborných znalostí a málo skúseností, primerané záruky v prípade, že dôjde k omylu, a nesmie dôjsť ku konfliktu záujmov medzi záujmami vlastníka a administratívnymi záujmami WEG v jednotlivých bodoch, čo nie je vždy ľahké.
Ak si vlastník bytového domu prenajíma správu nehnuteľností, oblasti zodpovednosti sú si veľmi podobné - často však dochádza aj k tvorbe účtov a všeobecne o niečo komplexnejšej technickej správe všetkých všeobecných systémov v domoch. V mnohých prípadoch sa ponúka aj kompletná správa vrátane správy nájomných zmlúv.
V týchto prípadoch je prenajímateľ často zbavený svojich povinností a musí sa starať o podstatne menej - najmä pri väčších nájomných domoch alebo viacerých nehnuteľnostiach sa to ako prenajímateľ určite oplatí.
Počet spoločností zaoberajúcich sa správou nehnuteľností pôsobiacich na trhu je veľmi veľký a určite existujú rozdiely v kvalite. Spravidla by ste sa mali ubezpečiť, že správcovská spoločnosť má referencie , je dlhodobo aktívna na trhu a úspešne spravuje niektoré nehnuteľnosti.
Je tiež dôležité, aby správcovská spoločnosť mohla poskytnúť poistenie zodpovednosti za škodu na majetku a tiež poistenie vernosti (v prípade neoprávneného konania zamestnancov, ktoré vedie k poškodeniu). Služby ponúkané spoločnosťou pre správu nehnuteľností a podmienky v zmluve o správe by mali byť prezentované jasne a transparentne - náklady by tiež mali byť zvládnuteľné a zrozumiteľné.
Otázka: To je už jeden z najdôležitejších bodov: Čo stojí správa nehnuteľností?
Expert na kontrolu nákladov: Samozrejme, vždy je ťažké povedať všeobecne - náklady sa môžu značne líšiť v závislosti od ponúkaných služieb a príslušnej budovy.
Vo väčšine prípadov však môžete predpokladať, že paušálne základné náklady na správu WEG sa pohybujú v rozmedzí od 20 do 30 EUR mesačne na obytnú jednotku .
Vo väčších mestách môžu byť náklady, najmä pri domoch s niekoľkými bytovými jednotkami, až 45 EUR na obytnú jednotku za mesiac alebo viac .
U väčšiny nájomných domov sa vyžaduje základný poplatok od 20 do 25 EUR mesačne a bytová jednotka .
Okrem toho však môžu vzniknúť ďalšie náklady, ak musí správa nehnuteľností vykonávať špeciálne a nákladné činnosti - napríklad organizovať kompletnú energeticky efektívnu renováciu budovy.
Dodatočné náklady, ktoré môžu vzniknúť pri takejto práci, sú potom vždy individuálne upravené v zmluve o výkone správy. Môžu to byť paušálne poplatky za jednotlivé činnosti, ale aj pevná hodinová sadzba. Cestovné náklady sa tiež často platia osobitne a nie sú súčasťou základnej odmeny.
Malý príklad nákladov z praxe:
Máme nájomnú budovu s 18 bytmi a objednáme si správcovskú spoločnosť s kompletnou správou domu. Postarať sa treba aj o 16 garáží.
| Príspevok | Mesačné poplatky |
|---|---|
| Správa nájomného domu | 22,50 EUR na bytovú jednotku = 405 EUR mesačne |
| Správa garáží | 3,50 EUR za garáž = 56 EUR mesačne |
| Celkové náklady | 461 eur mesačne |
Samozrejme ide iba o náklady odhadnuté konkrétnou správcovskou spoločnosťou pre konkrétnu budovu.
Náklady sa tiež môžu výrazne líšiť v závislosti od typu budovy a umiestnenia. Toto sú iba základné náklady podľa zmluvy o výkone správy - ak správa nehnuteľností poskytuje aj špeciálne služby, bude sa to účtovať aj osobitne.
Otázka: Od ktorých faktorov zvyčajne závisia náklady na správu nehnuteľností?
Expert na kontrolu nákladov: Tu samozrejme treba brať do úvahy niektoré faktory:
- oceňovanie správy majetku
- typ objektu, ktorý sa má spravovať, a typ správy
- umiestnenie nehnuteľnosti
- štrukturálny stav nehnuteľnosti
- zahrnuté služby (rozsah služieb podľa zmluvy o výkone správy)
Náklady na správu nehnuteľnosti závisia od typu a stavu budovy
Všetky tieto faktory majú vždy vplyv na cenu - z tohto dôvodu je ťažké porovnať ceny dvoch budov.
Čo však môžeme veľmi dobre porovnať, sú rôzne ponuky pre jednu a tú istú budovu. Mali by ste to urobiť v praxi - mali by ste však v každom prípade skontrolovať aj ponúkané služby a venovať pozornosť kvalitatívnym znakom uvedeným na začiatku (zodpovednosť za finančné straty, zodpovednosť za vernosť, dlhšia činnosť na trhu, referencie).
Dôležitým kritériom môže byť aj relatívna miestna blízkosť spoločnosti pre správu nehnuteľností k majetku, ktorý sa má spravovať - ak môže byť zamestnanec správy nehnuteľností v prípade potreby rýchlo a ľahko na mieste, často sa tým enormne zvýši kvalita správy a zároveň sa znížia náklady.
Otázka: Aký je rozdiel medzi správnymi nákladmi na rezidenčnú nehnuteľnosť a nájomným domom?
Expert na kontrolu nákladov: Ceny a ponuky sa samozrejme vždy líšia, ale môžete plošne povedať, že správa bytového domu je zvyčajne o niečo nákladnejšia ako správa nájomnej budovy.
Rozdiely v mesačných základných nákladoch na bytovú jednotku sú väčšinou malé a takmer vo všetkých prípadoch sú len pár eur mesačne.
Otázka: Aký vplyv má počet bytových jednotiek na základné náklady?
Expert na kontrolu nákladov: Za normálnych okolností sa so zvyšujúcim sa počtom bytových jednotiek zvyšujú aj základné náklady na obytnú jednotku.
V prípade veľmi veľkých budov s mnohými bytmi sú základné náklady často nižšie, ale existuje aj opačný prípad: Obzvlášť správy WEG pre dvoj- alebo trojgeneračné domy sú často výrazne nákladnejšie ako pre viacpodlažné domy s väčším počtom vlastníkov bytov.
Otázka: Prečo záleží na stave budovy?
Odborníci na kontrolu nákladov: Správcovia nehnuteľností ceny prirodzene počítajú vždy na základe vlastného úsilia.
V staršej, trochu ošarpanej a opotrebovanej budove je určite potrebné urobiť ešte viac a viac úsilia - najmä ak už existuje malý „nevybavený nedostatok“. Správcovská spoločnosť môže túto vyššiu snahu samozrejme kompenzovať vyššími cenami.
Otázka: Svoju úlohu hrá aj umiestnenie budovy?
Expert na kontrolu nákladov: Áno, určite. Ako extrémny príklad si možno môžete predstaviť dom v skutočnom hotspote vo veľkomeste - problematickí nájomníci, veľmi problematické miesto a časté demolácie alebo problémy.
Pokiaľ by sa o takúto budovu vôbec starala správcovská spoločnosť, tak samozrejme len za masívne vyššie náklady ako slušný bytový dom v tichej, nadštandardnej vilovej štvrti.
Otázka: Aké ďalšie faktory môžu stále hrať úlohu v jednotlivých prípadoch?
Zložité počiatočné situácie zvyšujú cenu za správu nehnuteľností
Expert na kontrolu nákladov: Špeciálna situácia domu sa tak či onak určite vždy prejaví v administratívnych nákladoch.
Ak ide napríklad o WEG s beznádejne rozhádanými vlastníkmi, ktorí sa takmer nikdy na ničom nedohodnú, náklady na správu majetku sa zvyčajne značne zvýšia. Aj tu sa potom toto vyššie úsilie prejaví v zodpovedajúco odlišne vypočítaných cenách.
Základom pre výpočet ceny je vždy individuálne úsilie, ktoré má správca nehnuteľnosti s budovou - napríklad v porovnaní s úplne bezproblémovou budovou, v ktorej sa ťažko musíte ničoho obávať. Cenový rozdiel medzi jedným a druhým môže byť v jednotlivých prípadoch značný.
Otázka: Ako dlho zvyčajne trvajú manažérske zmluvy?
Odborníci na kontrolu nákladov: Manažérske zmluvy sa spravidla uzatvárajú na obdobie 5 rokov. Existujú aj určité výpovedné lehoty, ktoré je potrebné dodržať, ak nesúhlasíte so službami spoločnosti pre správu nehnuteľností.
Pre správu WEG existujú určité špeciálne predpisy: V prípade novovytvoreného WEG môže zmluva trvať iba 3 roky, inak maximálne 5 rokov.
WEG musí - bez ohľadu na výpovednú dobu - pozastaviť správu nehnuteľností na mieste, ak existuje „dôležitý dôvod“. Zmluvu nie je možné vypovedať vo všetkých prípadoch - náklady musia byť naďalej hradené najmenej do riadnej výpovednej doby. Konaniu správy majetku v mene WEG je možné zabrániť okamžite z týchto dôležitých dôvodov.
Takým dôležitým dôvodom by mohlo byť napríklad to, že správcovská spoločnosť účtuje nesprávne alebo že jednotliví vlastníci jasne a preukázateľne uprednostňujú. To potom ničí vzťah dôvery medzi správou nehnuteľností a WEG a existuje dôležitý dôvod.
Takéto osobitné predpisy sa však nevzťahujú na správu bytových domov. Tu musíte pravidelne vypovedať.