Ak sú dve nehnuteľnosti navzájom bezprostredne susediace, je v určitých prípadoch nevyhnutná spolupráca susedov. Aby boli práva a povinnosti jasne objasnené, existuje vecné bremeno.
Vecné bremeno: najdôležitejšie body v skratke
- Vlastníci nehnuteľností si môžu navzájom udeliť určité práva.
- Tieto dohody by sa mali zapísať do katastra nehnuteľností ako vecné bremená.
- Kupujúci nehnuteľností by sa mali o týchto možných záznamoch informovať pred podpísaním zmluvy.
- Medzi vecným bremenom a užívacím právom existujú značné rozdiely.
Vecné bremeno: čo to je?
Vecné bremeno je dohoda medzi dvoma vlastníkmi nehnuteľností. Často sú to bezprostrední susedia. Vecné bremeno je upravené v občianskom zákonníku (BGB) v §§ 1018 až 1029 a zapisuje sa do pozemkovej knihy. Na vecnom bremene sa vlastníkovi jednej nehnuteľnosti poskytujú určité užívacie práva k nehnuteľnosti druhého vlastníka. Osoba, ktorá sa vzdá presne vymedzeného práva na užívanie svojho majetku, je vlastníkom takzvaného „slúžiaceho majetku“. Osoba, ktorej sa práva priznávajú, je vlastníkom takzvaného „vládnuceho majetku“. V súvislosti s vecným bremenom je tiež možné, že práva sa neudelia, ale že sa ich vzdá.
Príklady vecného bremena
Obzvlášť bežné je dohodnúť sa na vecnom bremene, ak je jedným z dvoch dotknutých pozemkov takzvaný „kladivový pozemok“. Nie je to priamo na ulici a dostanete sa k nemu iba cez hotel v prvom rade.
V rámci vecného bremena sa napríklad zaznamenávajú tieto veci:
Prednosť v jazde / právo prechodu Majiteľovi kladivového domu sa poskytuje právo zriadiť a používať vjazd alebo príjazdovú cestu na obsluhujúcom pozemku tak, aby bol prístup k nehnuteľnosti v druhom rade.- Vedenie vpravo
Kladivový majetok musí byť pripojený k elektrickej a vodovodnej sieti. Právo na riadok stanovené na vecnom bremene umožňuje vlastníkovi vládnuceho majetku položiť tieto riadky pod slúžiaci majetok. - Stavebné
obmedzenia Vlastník vládnucej nehnuteľnosti je niekedy zbavený určitých možností, ako svoju nehnuteľnosť využívať na vecnom bremene. Napríklad je možné, že vecné bremeno stanovuje, že na dominantnom pozemku sa nesmú stavať žiadne ďalšie budovy. Možné je aj obmedzenie na určitý počet poschodí. - Stavebné práva
Pri stavbe budov na dominantnom pozemku musia byť dodržané určité pravidlá pre hraničné stavanie. To znamená, že musí byť dodržaná určitá vzdialenosť od slúžiaceho majetku. Pri vecnom bremene je však možné uviesť, že tieto hranice môžu byť postavené. - Prijatie znečistenia alebo znečistenia hlukom
Na vecnom bremene možno tiež uviesť, že vlastník jednej z dvoch nehnuteľností musí prijať určité znečistenie vo forme hluku alebo nečistôt. To môže byť obzvlášť užitočné, ak napríklad vlastník iného majetku prevádzkuje na tomto pozemku farmu.
Ako sa zaznamenáva vecné bremeno?
Vecné bremeno je notársky overené a zapísané do katastra nehnuteľností, ktorý slúži. Ak sa v katastri nehnuteľností nachádza aj záznam o panujúcom majetku, označuje sa to ako poznámka o rozhodnutí. Pred notárskym zápisom vecného bremena sa vlastníci musia dohodnúť na dohode, ktorá sa má uzavrieť. Je nevyhnutné, aby z toho mal prospech vlastník vládnucej nehnuteľnosti. Zároveň však nesmie byť znevýhodnený vlastník slúžiacej nehnuteľnosti.
Prečo je zápis vecného bremena do katastra nehnuteľností dôležitý pre kupujúcich nehnuteľností?
V zásade by tiež bolo možné, aby sa vlastníci týchto dvoch nehnuteľností dohodli v súkromnoprávnej zmluve na udelení ďalších určitých práv alebo sa týchto práv sami vzdali. Táto dohoda sa však vzťahuje iba na dve menované strany. Ak dôjde k predaju jednej z nehnuteľností, zaniknú aj predtým dohodnuté práva alebo vzdanie sa práv. Kupujúci sa potom môžu stretnúť s problémom, že sa nemôže dostať k svojmu majetku s kladivom, pretože prednosť v jazde a prejazd neboli zaznamenané na vecnom bremene.
Pokiaľ plánujete kúpu pozemku, je preto nevyhnutné informovať sa o prípadnom vecnom bremene. To platí tak pre kúpu nehnuteľnosti na kladivovom pozemku, ako aj pre pozemok, ktorý môže slúžiť. Pretože za určitých okolností boli budúcim susedom v dominantnom majetku udelené práva, ktoré sú v rozpore s vašimi záujmami a plánmi na slúžiaci majetok.
Pred kúpou nehnuteľnosti si zistite, či existuje vecné bremeno.
Ako sa môže vecné bremeno skončiť?
Vecné bremeno sa v zásade končí, iba ak vlastník vládnucej nehnuteľnosti súhlasí s výmazom. Existujú však aj výnimky, keď sa nevyžaduje súhlas. Sú to napríklad:
- Lehota
Okrem základných informácií o vecnom bremene je možné do katastra nehnuteľností zaznamenať aj dátum spotreby. Týmto zanikajú dohodnuté práva alebo vzdanie sa práv. - Aukcia uzavretia trhu
Ak je slúžiaca nehnuteľnosť vylúčená, vlastník vládnucej nehnuteľnosti môže čeliť závažným problémom. Pretože ak sa vecné bremeno zapísalo do pozemkovej knihy až po vykonaní pozemkového poplatku, zaniká exekučnou dražbou. Vyplýva to z oddielu 52 ods. 1 aukcie uzavretia trhu (ZVG). Podľa § 92 ods. 1 ZVG má však vlastník dominantného majetku potom nárok na náhradu hodnoty práva, ktorého platnosť uplynula. - Štrukturálna zmena
Ak napríklad v dôsledku štrukturálnych zmien prestane existovať potreba vecného bremena a v budúcnosti k tomu už nemôže dôjsť, vecné bremeno tiež zanikne. - Zánik premlčania
Ak je vecné bremeno roky obmedzené alebo znemožnené prekážkou a vlastník dominantného majetku sa mu nebráni, môže vecné bremeno zaniknúť podľa § 1028 ods. 1 BGB. Federálny súdny dvor to potvrdil rozsudkom (BGH, rozsudok z 18. júla 2014, V ZR 151/13). - Strata výhody
Ak vlastník dominantného majetku už nemá výhodu z vecného bremena zapísaného v pozemkovej knihe, táto tiež zaniká v súlade s oddielom 1019 BGB.
O ukončenie vecného bremena žiada notár v katastri nehnuteľností.
Aký je rozdiel medzi vecným bremenom a užívacím právom?
Hlavný rozdiel medzi vecným bremenom a užívacím právom spočíva v tom, že v prípade vecného bremena majú práva udelené iný vlastník nehnuteľnosti. Tieto práva prechádzajú na nového vlastníka v prípade predaja za predpokladu, že sa vecné bremeno zapíše do pozemkovej knihy.
Na druhej strane je užívateľské právo viazané na konkrétnu osobu, a preto nie je na predaj. Pretrváva aj pri predaji nehnuteľností. Na základe užívacieho práva môže príjemca tiež nehnuteľnosť využívať v plnom rozsahu. V prípade vecného bremena sa môže domáhať iba určitých práv.