Vlhkosť, prievanové okná alebo poruchy kúrenia sú častými dôvodmi zníženia nájomného. Ale nie jediné. V našom sprievodcovi sa dozviete, v ktorých prípadoch môžete platiť nižšie nájomné a aké zákonné požiadavky by ste mali dodržiavať.
Kedy je zníženie nájomného oprávnené?
Prenajímateľ musí v súlade so zmluvou odstrániť vady prenajatého bytu, ktoré obmedzujú jeho užívanie. Kým sa tak nestane, môže nájomca znížiť nájomné. Musí však existovať chyba, ktorá oprávňuje zníženie nájomného a nebola spôsobená používateľom. Takéto chyby sú:
- nesprávne informácie o životnom priestore
- Vlhkosť alebo pleseň
- netesné strechy alebo poškodené okná
- Poruchy alebo poruchy vykurovania
- Porucha dodávky teplej vody
- upchaté odtoky, nepoužiteľné toalety, poškodené vane
- balkón, ktorý si vyžaduje opravu
- Porucha elektrického systému, poruchy výťahu, zvonového systému alebo osvetlenia domu
- Suterén, záhradu alebo garáž nie je možné použiť
- obnosené koberce, poškodené parkety
Poškodenie životného prostredia zvonka sa však považuje aj za dôvod zníženia nájomného:
- Znečistenie prachom a nečistotami
- stavebný hluk
- Hlukové znečistenie od susedov z dôvodu nedostatočnej zvukovej izolácie
- Rušenie susedov
- Smrad zo susedného bytu, napríklad kvôli nevhodnému chovu zvierat
- Napadnutie škodcami
- Prostitúcia v dome
Užitočné informácie : Hlukové znečistenie zvonka vám nie vždy umožní platiť nižšie nájomné - súdy zvyčajne rozhodujú o konkrétnom konkrétnom prípade. Nájomníci to môžu požadovať ako zníženie nájomného, iba ak sa pri sťahovaní dohodli na stave bytu alebo ak môže prenajímateľ požadovať náhradu škody od rušivej tretej strany (ako je to v prípade susedného staveniska alebo športoviska).
|
Sľubované funkcie Máte tiež právo na zníženie nájomného, ak apartmán nespĺňa zaručenú nehnuteľnosť |
Kedy je vylúčené zníženie nájomného?
V prípade energetickej rekonštrukcie nesmiete platiť nižšie nájomné napriek zhoršeniu používania, hlučnosti alebo nečistôt. Patria sem opatrenia na zlepšenie tepelnej izolácie, nový vykurovací systém alebo nové okná. V prvých troch mesiacoch rekonštrukcie musíte vydržať stavenisko bez toho, aby ste z neho mohli odvodiť zníženie nájomného.
Zníženie nájomného z dôvodu znečistenia hlukom nie je úplne bezproblémové: Závisí to od príčiny hluku.
Aj keď nedostatok ubytovania vedie iba k ľahkému znehodnoteniu, nie je dovolené znižovať nájomné - stále máte právo na odstránenie chyby zo strany prenajímateľa. Typické nepodstatné chyby sú:
- chybné osvetlenie schodiska
- Menšie hlukové znečistenie od susedov, napríklad z preplachovania toaliet, otvárania a zatvárania okien a dverí po 22:00.
- Vlasové praskliny v starej budove
- Škvrna od vody v kúpeľni
- Prasknutie v okennej tabuli
Ako nájomca musíte v podstate pred podpísaním zmluvy byt poriadne skontrolovať. Vady, ktoré neboli uznané z dôvodu hrubej nedbanlivosti, nie sú dôvodom na neskoršie zníženie nájomného. Každý, kto si prenajíma byt v novej developerskej oblasti alebo v blízkosti detského ihriska, sa nesmie sťažovať na stavebný hluk alebo krik detí. Poruchy je tiež potrebné počítať v starých budovách, ako sú staré okná alebo nejasné tabule.
Ako implementujete zníženie nájomného?
Nemusíte žiadať o zníženie nájomného od prenajímateľa - mali by ste ho na to upozorniť vopred nahlásením závady. Pretože iba keď vie o vade, môže ju odstrániť a uviesť byt do riadneho stavu. Ako nájomca môžete znížiť nájomné v období medzi začiatkom zhoršenia kvality vášho domu a odstránením závady.
Oznámenie o chybách: Ako postupovať
Každý, kto chce presadiť zníženie nájomného, by mal mať možnosť predložiť písomné oznámenie o vade ako dôkaz. Či už listom alebo e-mailom: postačuje, ak popíšete príznaky nedostatku - nemusíte vysvetľovať príčinu alebo rozsah poškodenia pri používaní, vyplýva to z rozsudku Federálneho súdneho dvora (BHG, Az. VIII ZR 125/11). Telefonické hlásenie závad je povolené iba v núdzových situáciách, ako je napríklad porucha kúrenia v zime. Aj tu má zmysel svedok.
Za určitých okolností ste ako nájomca zodpovedný za škody, ak neoznámite závadu, ktorá sa časom vyvinie do závažnej.
Ak bolo oznámenie o vade urobené a prenajímateľ sa nehýbe alebo dokonca odmietne uviesť do riadneho stavu byt, môže sa nájomca domáhať odstránenia vady. Pretože reklamácia opravy je jedným z práv nájomcu. Pokiaľ nájomca býva v byte, neplatí tu žiadna premlčacia doba.
Dobré vedieť : Ak prenajímateľ využíva na odstránenie nedostatku ubytovania nekvalifikovaných pracovníkov alebo ak je ochotný vykonávať iba nedostatočnú manuálnu prácu, vy ako nájomca môžete túto prácu odmietnuť ako „nevhodnú“. V takom prípade si opravy môžete zariadiť sami na náklady prenajímateľa.
Aké vysoké môže byť zníženie nájomného?
Výška zníženia závisí od konkrétneho prípadu. Závisí to od toho, aký závažný je nedostatok bytov a ako dlho tam bol. Výška zníženia nájomného musí byť primeraná, rozhodol Federálny súdny dvor (Az. VIII ZR 19/14). Preto buďte opatrní, aby ste nenastavili príliš vysokú redukciu. V prípade pochybností by ste ako nájomca mali počítať príliš nízko. Alebo platíte celý nájom s výhradou náhrady, kým sa pomocou právneho poradcu neobjasní výška prípustného zníženia.
Právnik alebo zamestnanec združenia na ochranu nájomcov vám vysvetlí, do akej miery môžete znížiť nájomné a akú časť si môžete ponechať celú.
Ako vypočítate sumu zníženia nájomného?
Výšku zníženia nájomného je možné ľahko vypočítať iba v prípade nesprávneho výpočtu bytovej plochy: Napríklad ak je byt o 15 percent menší, ako je uvedené, môžete zaplatiť o 15 percent nižší nájom.
Je čoraz ťažšie určiť rozsah iného znehodnotenia bytovej hodnoty a z toho odvodiť výšku zníženia nájomného. K tomu musíte vziať do úvahy, či je nedostatok ovplyvnený vo všetkých izbách v byte alebo akú veľkosť a kvalitu bývania má daná izba - a samozrejme ako dlho nedostatok trval. Predtým, ako sa sami rozhodnete pre zníženie nájomného, je vhodné sa poradiť s miestnym združením nájomcov alebo s právnikom.
Aký je rozdiel medzi znížením nájomného a zádržným právom?
Ak je hlavným cieľom zníženia nájomného získať náhradu za zhoršenie bytovej hodnoty, zadržovacie právo predstavuje skutočný prostriedok na vyvíjanie tlaku na prenajímateľa: umožňuje nájomcovi zadržať vyššiu sumu. Obe práva nájomcu je možné uplatniť súčasne.
|
Zníženie nájomného |
Právo zadržania |
|---|---|
|
Časť nájmu zodpovedajúca |
Nájomca zadržuje troj- až päťnásobné |
|
Suma zníženia nájomného sa |
Nájomca uhradí zadržané nájomné |
|
Zadržaná suma nemusí byť vyššia |
Môže prenajímateľ odmietnuť zníženie nájomného?
Samotná skutočnosť, že nájomca zníži nájomné, neoprávňuje prenajímateľa na ukončenie nájomnej zmluvy. Ak však nájomca napriek nejasnej právnej alebo faktickej situácii platí nižšie nájomné, je zavinený nesplácaním. Aby to mohol urobiť, musí byť v omeškaní s viac ako mesačným nájomným v dvoch po sebe nasledujúcich dňoch alebo dvojmesačným nájomným za dlhšie obdobie. Potom dáva prenajímateľovi príležitosť ukončiť nájom bez predchádzajúceho upozornenia (BGH, Az. VIII ZR 128/11). Ak však bolo zníženie nájomného oprávnené, prenajímateľ prirodzene nemá právo na ukončenie zmluvy.
Informácie o texte sme prevzali z „Príručky pre nájomcov“. Tu si môžete objednať spotrebiteľské poradenské centrum od spoločnosti Amazon.
