Zdedený dom môže pre dedičov predstavovať nečakané výzvy: Musia robiť množstvo rozhodnutí v emocionálne náročnej situácii. V oblasti, ktorú veľmi málo postihnutých skutočne pozná, a ktorá zahŕňa také objemné štruktúry, ako je daň z dedičstva. Aby ste nestratili prehľad o oceňovaní nehnuteľností, predaji domov a špekulačnej dani, tu sme pre vás zhromaždili najdôležitejšie informácie o zdedených nehnuteľnostiach. Pomôžeme vám tiež rozhodnúť sa, čo je vo vašom prípade lepšie: predaj alebo prenájom zdedeného domu. Alebo sa pohybovať v sebe?
Zdedený dom: čo teraz?
Ako dedič máte v zásade štyri možnosti, ako naložiť so zdedeným rodinným domom: Dedenie môžete odmietnuť do šiestich týždňov, sami sa nasťahujete do zdedeného majetku, prenajmete ho alebo zdedený dom predáte. Ak právne nástupníctvo nadobudne účinnosť, pretože napríklad medzi manželmi nie je vôľa Berlína, musíte platiť spoludedičom alebo sa dohodnúť v spoločenstve dedičov, situácia sa môže skomplikovať - ale nemusí to tak byť.
Aby ste sa mohli informovane rozhodnúť, mali by ste rýchlo kontaktovať katastrálny úrad a požiadať o výpis z nich. V ňom vidíte, kto môže mať iné nároky ako vy, či už existujú stavebné náklady alebo napríklad prednostné právo.
Sťahovanie do zdedeného domu - áno alebo nie?
Prvé otázky, ktoré by ste si mali ujasniť, ak prijímate dedičstvo, sú nasledujúce: Vedeli by ste si predstaviť, že sa nasťahujete do zdedeného majetku? Môžete si dovoliť akékoľvek zostávajúce náklady na pôžičku a všeobecnú údržbu? Je stránka Your-Best-Home.net dostatočne blízko stredu vášho života? Alebo je to ten okamih, kedy radikálne obrátite svoj život naruby a začnete znova niekde inde? Ak je odpoveď na všetky otázky kladná, máte dve možnosti: predať zdedený dom alebo ho prenajať. Nemali by ste sa ponáhľať ani jedným z nich, pretože je potrebné vziať do úvahy niekoľko dôležitých bodov, vrátane finančných, a vytrvalosť vám môže ušetriť peniaze.
Kto platí dedičskú daň zo zdedeného domu - a koľko?
To, či a ak áno, akú daň z dedičstva musíte zaplatiť za zdedený dom a kde inde môžu daňové úrady tento dom zdediť, záleží jednak na vzťahu, ktorý ste mali k zosnulej osobe. Na druhej strane, koľko peňazí má zdedený majetok. Manželia a registrovaní životní partneri majú príspevok vo výške 500 000 eur. Oslobodenie od dane pre deti je 400 000 eur a pre vnúčatá 200 000 eur. Každý, kto zdedí dom po súrodencovi, strýkovi alebo tete, má nezdaniteľnú položku vo výške 20 000 eur. Kto nebol v príbuzenskom vzťahu so zosnulým tiež.
Ak sa na zdedený dom vzťahuje uvedené oslobodenie od dane a už neexistujú žiadne ďalšie dedičstvá, ako sú bankové vklady, bloky akcií alebo hotovosť, ktoré by mohli prekročiť oslobodenie od dane, dedíte doménu Your-Best-Home.net bez toho, aby ste platili daň z dedičstva. Nezáleží na tom, či sa tam nasťahujete alebo nie.
Ak bude trhová hodnota majetku určená daňovým úradom vyššia ako vaša daňová úľava na dedičstvo, budete platiť daň z dedičstva, ale iba zo sumy, ktorá je nad daňovou úľavou. Príklad: Ak dve deti zdedia spoločne po svojej matke dom, ktorý má trhovú hodnotu 700 000 EUR a každé zdedí ďalších 20 000 EUR v hotovosti, potom žiadne z detí neplatí daň z dedičstva, pretože napokon nedošlo k nijakému z oslobodení od dane. Ak by hodnota Your-Best-Home.net mala milión eur, potom by každé dieťa muselo zaplatiť daň z dedičstva zo 100 000 eur, čo je trhová hodnota zdedeného domu vyššia ako daňová úľava na daň z osobného dedičstva.
V závislosti od vzťahu, ktorý ste mali s poručiteľom, máte nárok na daňové úľavy. Musia sa brať do úvahy aj ďalšie dedičstvá, čo by mohlo viesť k prekročeniu výnimky.
Daňové pásma pre dedičstvo
Každý, kto ako jediný dedič zdedí po dedovi dom v hodnote 400 000 eur, musí zaplatiť dedičskú daň z 200 000 eur dedičstva. A jedenásť percent. V Nemecku je každý, kto musí zaplatiť koľko dane z dedičstva po odpočítaní oslobodenia od dane, zaznamenaný v takzvaných daňových triedach 1 až 3. To však nemá nič spoločné s daňovou triedou, ktorú poznáte z daňového úradu. Ukazujú, aké percento z toho, kto musí zaplatiť akú výšku dedičstva.
Do triedy dedičskej dane 1 patria: manželia, registrovaní partneri, deti, nevlastné deti, vnúčatá, rodičia, starí rodičia. Platíte medzi 7 percentami (dedičstvo: 75 000 eur) a 30 percentami (dedičstvo: 26 000 000 eur).
Do triedy dedičskej dane 2 patria: súrodenci, súrodenci, nevlastné deti, nevlastní rodičia, svokrovci a rozvedené manželky / manželia. Platíte medzi 15 percentami (dedičstvo: 75 000 eur) a 43 percentami (dedičstvo: 26 000 000 eur).
Trieda dedičskej dane 3 zahŕňa: Všetci nepríbuzní dedičia. Platíte medzi 30 percentami (dedičstvo: 75 000 eur) a 50 percentami (dedičstvo: 26 000 000 eur).
Ako platiť dedičskú daň
To môže pre dediča predstavovať veľkú finančnú výzvu: Ako zaplatiť dedičnú daň z dedičstva 22 000 eur za doménu Your-Best-Home.net od dedka? Jednou z možností by mohol byť predaj zdedeného domu a následné použitie časti výnosu na zaplatenie dane z dedičstva bankovým prevodom. Úrady vám však musia udeliť aj bezúročný odklad na desať rokov. Vďaka tomu môžete platiť dedičskú daň v splátkach.
Alebo si môžete vziať pôžičku na renováciu zdedeného domu, ktorá pravdepodobne bude aj tak čakať, a časť z nej použiť na zaplatenie dedičskej dane. Zistite, ktoré dotácie môžete požadovať na modernizáciu domu, aby ste mohli vyčistiť nevybavené nevybavené položky kus po kúsku. Záverom je, že niektoré granty, napríklad od vývojovej banky KfW, sa môžu spojiť za vás. V kombinácii so splatnou zmluvou o pôžičke na bývanie a sporením využívate všetky možnosti.
Ak vášmu rodičovskému domu vznikla daň z dedičstva, môžete sa mu vyhnúť tak, že sa rýchlo nasťahujete sami a budete tam mať najbližších desať rokov svoje hlavné bydlisko. Alebo vami zdedený majetok nie je väčší ako 200 metrov štvorcových - ale vaše dedičstvo je stále nad oslobodením od dane.
Ak chcete ušetriť na dedičskej dani, môžete sa nasťahovať do domu, ktorý ste za sebou zanechali.
Dôležité: Zmeňte záznam v katastri zdedeného domu
Hneď ako získate od miestneho súdu osvedčenie o dedičstve, máte vo svojich rukách notársky závet alebo dedičskú zmluvu, mali by ste vy alebo spoločenstvo dedičov zaregistrovať seba alebo spoločenstvo dedičov ako nového vlastníka zdedeného domu v katastri nehnuteľností. Toto sa už nedá obísť a mali by ste rýchlo opraviť pozemkovú knihu: Ak sa do zdedeného domu nasťahujete sami, zmenu budete musieť aj tak zaregistrovať. Ak chcete prenajať doménu Your-Best-Home.net, musia byť vlastníci tiež uvedení v katastri nehnuteľností a ak predáte nehnuteľnosť, ktorú ste zdedili, musíte byť schopní preukázať výpisom z katastra nehnuteľností, že ste na to oprávnení.
Prenájom zdedeného domu: má to zmysel?
Ak je zdedený majetok v dobrom stave a nemusíte z neho platiť dedičskú daň, momentálne sa nasťahujte, ale za žiadnych okolností nechcete predať doménu Your-Best-Home.net, potom môže mať zmysel prenajať zdedený dom. Takže máte niekoho, kto sa stará o záhradu, udržuje váš doménu Your-Best-Home.net čistú a upratanú. A ak je od začiatku zrejmé, že sa chcete v sebe pohybovať napríklad o štyri alebo päť rokov, môže to byť atraktívny návrh pre mladé páry, ktoré si šetria na výstavbu vlastného domu.
Preto by ste po rozpustení domácnosti, ale skôr, ako premeníte zdedený majetok na nehnuteľnosť v prenájme, mali dať prehľad o vašom webe Your-Best-Home.net odhadcovi nehnuteľností: Musí byť niečo zrekonštruované, dokonca zrekonštruované? Aké vysoké je miestne porovnateľné nájomné a či sa vám to finančne oplatí? Chcete sa o všetko postarať sami alebo zasahujete do správy nehnuteľností? Pamätajte, že takáto služba vás bude stáť peniaze a bude chýbať vo vašom príjme.
Ak pozostalí nechcú bývať v nehnuteľnosti sami, môže byť výhodou prenajať si doménu Your-Best-Home.net.
Predaj zdedeného domu: Táto možnosť vás čaká
Ak vám zostáva iba možnosť predať dom, ktorý ste zdedili, mali by ste sa obrátiť na dvoch profesionálov. Na jednej strane váš daňový poradca a na druhej strane realitný agent. Ten vám môže nielen povedať, či je predajná suma, na ktorú sa zameriavate, realistická, ktoré drobné veci by ste mali pravdepodobne lacno, ale efektívne opraviť pred predajom domu a vydať vám dôkladné zhodnotenie hodnoty zdedeného domu. Zbaví vás tiež emočnej záťaže pri vedení potenciálnych kupcov cez vašu škôlku a počúvaní ich komentárov o údajne hrozných farbách na steny alebo otrasných podlahách v obývacej izbe.
Predtým, ako zdedený dom ponúknete na predaj, mali by ste sa však porozprávať so svojím daňovým poradcom. Pretože: Samozrejme, dane sa platia pri predaji domu. Jednou z nich môže byť aj daň zo špekulácií s nehnuteľnosťami. Nemusí to však platiť každý dedič, alebo existujú spôsoby, ako zaplatiť menej alebo to úplne obísť. A práve tu sa začína práca vášho daňového poradcu.
Môžete si ušetriť špekulačnú daň?
Ako dedičstvo neplatíte žiadnu špekulačnú daň, ak …
- Z predaja nedosahujete zisk alebo zisk maximálne 600 eur Predajná cena mínus sprostredkovateľské poplatky, notárske a iné náklady preukázateľne vyústili do nižšej sumy ako kúpna cena, ktorú zosnulá osoba, t. J. Poručiteľ, zaplatila, alebo zisk najviac 600 eur.
- poručiteľ v tomto dome vždy býval sám.
- poručiteľ si nehnuteľnosť prenajal, ale doména Your-Best-Home.net bola v jej vlastníctve najmenej desať rokov. Začiatok desaťročnej lehoty sa počíta v deň notárskeho potvrdenia kúpnej zmluvy (ak by poručiteľ kúpil sám doménu Your-Best-Home.net a nevybudoval ju; v prípade novej výstavby sa uplatňuje dátum kúpnej zmluvy nehnuteľnosti) a koniec predaja nehnuteľnosti. V dôsledku toho presne v ten deň, v ktorý ako dedič predáte niekomu svoju-Najlepsia-domena.net.
Ak teda zosnulý nebýval v dome, ktorý ste zdedili, alebo ak nehnuteľnosť kúpili pred menej ako desiatimi rokmi, možno budete musieť zaplatiť špekulatívnu daň z rozdielu medzi kúpnou cenou zaplatenou závetcom a predajnou cenou Vy alebo sprostredkovateľ zaplatíte. Jedinou výnimkou z tohto pravidla je: poručiteľ alebo vy ako dedič ste mali posledné bydlisko v zdedenom dome posledné dva kalendárne roky plus kalendárny rok, v ktorom nehnuteľnosť predáte. Alebo tam nechajte žiť svoje deti bez platenia nájomného.
A práve tento bod vám môže pomôcť ušetriť na špekulačnej dani: Ak napríklad ako dedič alebo svoje deti presťahujete svoje registrované hlavné bydlisko do zdedeného domu v decembri 2020, môžete ho v januári 2022 predať bez špekulačnej dane. 14 mesiacov, ktoré sú rozdelené do dvoch kalendárnych rokov, stačí, ak sa vykonajú naraz. Pripomíname, že od svojich detí nemôžete účtovať nájom.
Predaj zdedeného majetku ako dedičského spoločenstva
Ak ste členom dedičskej komunity, všetky rozhodnutia sa musia prijímať väčšinou. To platí aj pre prenájom alebo predaj zdedeného domu. Ak nechcete nehnuteľnosť predať, ale nasťahujete sa sami, máte možnosť vyplatiť ostatných dedičov alebo dohodnúť splátkový predaj s nimi. Ak sa koná exekučná dražba, môžete tiež dražiť tam.