Spoločné budovanie sľubuje nákladové výhody: Expert na kontrolu nákladov v rozhovore podrobne vysvetľuje, aké náklady možno očakávať v prípade dvojdomu a kde sa rozdiely v nákladoch porovnávajú s rodinnými domami.
Otázka: Ako by mali vyzerať dvojdomy - a aké sú výhody stavby dvojdomu?
Expert na kontrolu nákladov: V prvom rade si musíte ujasniť, čo je to dvojdom. Z hľadiska stavebného zákona ho treba odlíšiť od dvojdomu , v ktorom sú, ako už názov napovedá, ubytované aj dve rodiny.
Pre dvojdom je to z hľadiska stavebného zákona dôležité, že
- existujú dva identické hľadajú rodinné domy sú
- obe polovice domu sú spojené spoločnou stenou
Najdôležitejšou charakteristikou z hľadiska stavebného zákona je členený múr a vysoká podobnosť oboch polovíc. Nie je úplne nevyhnutné, aby boli domy umiestnené vedľa seba - pri mnohých vlastnostiach je dokonca výhodou, ak je zadná stena každého domu spojovacou stenou .
Bez ohľadu na to môžu existovať aj rozdiely: sú povolené menšie štrukturálne odchýlky, jedna polovica môže mať viac podlaží ako druhá a fasády sa môžu líšiť aj v dizajne. Musí však zostať zrejmá určitá štrukturálna uniformita.
Výhody jasne vyplývajú zo zdieľaných nákladov: Potrebujete iba malý pozemok, ale môžete na neho postaviť dva domy súčasne - takže náklady na pozemok sú výrazne nižšie.
Tieto náklady na vývoj na majetku sú zdieľané tiež - takže len polovicu nákladov sú tu vznikli.
Pokiaľ ide o komponenty a stavebné služby, dajú sa zdieľať aj tieto veci:
- strešnú konštrukciu
- vodovod a kanalizácia
- v prípade potreby vykurovací systém (ale nemusí to tak byť nevyhnutne)
V dvojdomu sú na tej istej nehnuteľnosti vedľa seba postavené dva veľmi podobné domy
Zdieľané sú aj náklady na stavbu a údržbu - napríklad na renováciu fasády alebo obnovu strechy. Vďaka zrkadlovej symetrii je potrebné spracovať iba veľkú celkovú plochu - to tu tiež prináša nákladové výhody v porovnaní s dvoma samostatnými, samostatnými rodinnými domami.
Je však dôležité vopred si ujasniť vlastnícku štruktúru. Odporúča sa, aby každý kúpil svoju polovicu nehnuteľnosti a skutočne sa stal jej vlastníkom (aj v pozemkovej knihe). Inak nastane situácia, že na všetky práce potrebujete vždy súhlas druhej osoby (ak ste v katastri nehnuteľností zapísaní iba ako spoločenstvo vlastníkov bytov pre celý dom a nehnuteľnosť). To môže z dlhodobého hľadiska zaťažiť vzťah.
Všeobecne platí, že človek by mal vychádzať veľmi dobre - zostáva prakticky nerozlučný po mnoho desaťročí a musí sa v mnohých veciach dohodnúť - aj keď to niekedy vedie k hádkam. Relatívna blízkosť k susedovi môže byť problematická.
Ak už ale existuje toľko zhody, určite by ste mohli uvažovať o výstavbe spoločného dvojdomu, v ktorom sú zdieľané všetky technické zariadenia - v praxi sa tu dajú dosiahnuť podstatne väčšie nákladové výhody.
Nemali by ste sa mýliť v hodnote ďalšieho predaja: v predaji je veľa dvojdomov, ktoré však nie sú populárne. Málokto, kto má dostatok peňazí na kúpu domu, sa rozhodne z presvedčenia v prospech dvojdomu - väčšinou sú rozhodujúce iba náklady. Hodnota opätovného predaja je preto zodpovedajúcim spôsobom nízka - inak by dvojdom nebol predajný. Naopak, hodnota pri ďalšom predaji pre celý dvojdom je zvyčajne opäť vyššia, pretože kupujúci má prinajmenšom možnosť prenajať druhú polovicu ako dokončený, kompletný dvojdom a z dlhodobého hľadiska tak dosiahnuť značný príjem.
Otázka: Čo stojí stavba dvojdomu?
Expert na kontrolu nákladov: Je takmer nemožné dať paušálnu sadzbu za pevne postavený dom. Čisté náklady na výstavbu dvojdomu sa môžu v závislosti od projektu, umiestnenia a ďalších okolností pohybovať medzi približne 1 200 EUR za m² a 2 200 EUR za m² - v prípade obzvlášť luxusných domov môžu byť tiež vyššie.
Pri montovaných domoch (samozrejme existujú aj dvojdomy) sú ceny minimálne také rozdielne v závislosti od poskytovateľa a dizajnu.
Tu môžete aspoň priamo porovnávať niektoré vzorové ceny bez veľkého plánovania.
Niekoľko príkladov cien od rôznych poskytovateľov:
| Typ domu, veľkosť | Vlastnosti vybavenia | Cena od |
|---|---|---|
| Dvojdom 135 m² | Masívny montovaný dom, šikmá strecha, polovičky ležiace vedľa seba | 125 000 EUR |
| Dvojdom 145 m² | Masívny montovaný dom, polvalbová strecha, hospodárny dom 55 | 122 000 EUR |
| Dvojdom 182 m² | Dom z holých kostí, sedlová strecha, malý presklený balkón | 137 000 EUR |
| Dvojdom 191 m² | Na kľúč, štítový balkón, drevené obloženie v štítovej časti | 274 000 EUR |
| Dvojdom 183 m² | Sedlová strecha, veľkorysé plochy okien na prvom poschodí | 327 000 EUR (na kľúč), 217 000 EUR (dokončovacie práce) |
Samozrejme ide iba o jednotlivé príklady nákladov od vybraných poskytovateľov. Náklady na ďalšie montované dvojdomy sa tiež môžu výrazne líšiť.
Naše príklady nákladov však jasne ukazujú, aké rôzne môžu byť náklady aj v sektore montovaných domov.
Takzvané „expanzné domy“, kde je stále potrebné pracovať, sú samozrejme oveľa lacnejšie.
Otázka: Od čoho závisia náklady na dvojdom?
Dvojdomy je možné stavať ako pevné alebo montované domy
Expert na kontrolu nákladov: Tu samozrejme prichádzajú do úvahy rovnaké nákladové faktory ako pri samostatne stojacich domoch:
Pre domy v pevnej konštrukcii (kameň na kameni) to sú:
- veľkosť domu (z dvoch častí domu)
- pôdorys a typ budovy
- typ základu (ktorá podlahová doska, suterén)
- návrh steny (konštrukčný materiál steny, hrúbka steny, izolácia)
- typ strešnej konštrukcie
- typ okna
- kvalita interiéru (jednoduchá, luxusná, luxusná)
- energetický štandard domu
- typ vykurovania (stenový radiátor / podlahové kúrenie) a vykurovací systém (olej, plyn, biomasa, vykurovanie tepelným čerpadlom atď.)
V prípade montovaných domov sa však počítajú ďalšie kritériá:
- poskytovateľ
- stavba (klasický montovaný dom, pevný montovaný dom atď.)
- typ domu
- vlastnosti vybavenia
- stav vývoja (na kľúč, prístavba, súprava, atď.)
V oboch prípadoch však môžu byť náklady, ako som už povedal, veľmi odlišné.
V praxi by ste sa mali najskôr dohodnúť na potrebách a potom na tomto základe hľadať a plánovať spoločne. V opačnom prípade to nebude veľmi efektívne, pretože na trhu existuje veľa úplne odlišných konceptov a variantov vybavenia, pri individuálnom plánovaní (solídny dom) existuje oveľa viac možností.
V žiadnom prípade by nemala byť samotná cena rozhodujúca - hlavné je, aby vybraný dom čo najlepšie vyhovoval požiadavkám a potrebám oboch strán. To si vopred vyžaduje aj vysoký stupeň koordinácie.
Otázka: Aké sú možné úspory nákladov na duplex v porovnaní s dvoma samostatnými rodinnými domami?
Expert na kontrolu nákladov: Ak to chcete urobiť, musíte si podrobne pozrieť jednotlivé body:
- náklady na pozemok
- náklady na vývoj nehnuteľnosti
- výhody, ktoré vyplývajú z rozdelenej steny
- výhody, ktoré vyplývajú z iných delených komponentov (napr. strechy)
- výhody, ktoré vyplývajú zo spoločného kúrenia a dodávky teplej vody
Každý bod sa musí posudzovať individuálne, ale keď sa na to pozriete spoločne, často môžete dosiahnuť značné úspory.
Otázka: Čo robí rozdiel pri kúpe nehnuteľnosti?
V duplexnom dome sú dve polovice domu priamo pri sebe
Expert na kontrolu nákladov: Najdôležitejším faktorom je, že sa celkovo musí kúpiť menší pozemok. Na rozdiel od samostatného rodinného domu sa na dvojdom nevzťahuje zákonom predpísaná bočná vzdialenosť, domy môžu navzájom susediť.
Túto výhodu je však ťažké vyčísliť, pretože náklady na pôdu vo veľkej miere závisia od typu dotknutej pôdy a sú k dispozícii.
Spravidla bude mať táto výhoda primárny dopad aj na mestské oblasti - vo vidieckych regiónoch to zvyčajne zohráva menšiu úlohu kvôli nižším cenám pozemkov a aj tak často väčším pozemkom.
Vedľajšie náklady na zápis do katastra nehnuteľností nie sú nižšie, ak si každý kupuje svoju polovicu osobitne a je zapísaný ako vlastník katastra nehnuteľností. Ak sa však nehnuteľnosť kupuje spoločne a je vo vlastníctve oboch spoločností (ako spoločenstvo vlastníkov bytov), môže to mať vplyv aj na tieto náklady.
Otázka: Čo ušetríte na nákladoch na vývoj nehnuteľnosti?
Expert na kontrolu nákladov: Tu musíte predpokladať, že - na rozdiel od dvoch samostatných rodinných domov - je potrebné iba jedno pripojenie na kanalizáciu.
Takzvaná základná dodávka ide ešte ďalej, tu musíte brať do úvahy aj dobu výstavby.
Medzi základné služby patrí:
- Kanalizácia
- Dodávka vody a energie (elektrina, plyn, diaľkové kúrenie, ak sa používa)
- pomerné náklady na rozvoj dopravy
- Telefónne, DSL a káblové pripojenie
- Elektrická energia a voda na stavbe vo fáze výstavby
Náklady na prvý pohľad
| spojenie | Náklady zvyčajne |
|---|---|
| Elektrické pripojenie | cca 2 000 EUR - 3 000 EUR |
| Plynová prípojka | cca 2 000 EUR |
| Vodovodná prípojka | cca 2 000 EUR - 5 000 EUR |
| Pripojenie na odpadovú vodu | veľmi odlišné v závislosti od obce a príslušného združenia odpadových vôd, ako aj od veľkosti pozemku a typu zástavby |
| Telefón, televízia, internet | cca 1 000 EUR |
| Stavebná elektrina a voda | podľa náročnosti na stavbe cca 1 000 EUR |
| proporcionálne náklady na rozvoj cesty a pod. (hradí sa obci) | individuálne rôzne |
| Celkové náklady na vývoj | 8 000 EUR - 15 000 EUR |
V prípade dvoch samostatných rodinných domov by sa náklady na vývoj zdvojnásobili - v prípade dvojdomu vznikajú iba raz.
Otázka: Aké sú výhody rozdelenej steny?
Delená stena domu šetrí značné náklady
Expert na kontrolu nákladov: Najskôr musíte určiť: čím väčšia (dlhšia) je delená plocha steny, tým väčšia je cenová výhoda. To znamená, že dvojdomy, ktoré sú postavené zadnou stranou vedľa seba, sú často výrazne lacnejšie.
Nákladová výhoda je založená na niekoľkých faktoroch:
- delená stena nemusí byť izolovaná (menšia plocha na zateplenie ako pri dvoch samostatných rodinných domoch rovnakej veľkosti)
- Teplo je distribuované cez delenú stenu v oboch domoch, takže náklady na energiu sú o niečo nižšie, ako by to bolo v prípade dvoch delených rodinných domov.
Aká vysoká je úspora pri stavbe múrov, je možné zhruba vypočítať: spravidla máte v porovnaní s dvoma samostatne postavenými stenami v tomto prípade zhruba o tretinu nižšie náklady . To potom platí neskôr aj pre opatrenia údržby (vo vzťahu k tejto jednej stene sú potom náklady eliminované).
Na druhej strane náklady na úsporu energie nemožno presne vyčísliť - v jednotlivých prípadoch sa môžu veľmi líšiť.
Otázka: Aké výhody má napríklad delená strecha?
Expert na kontrolu nákladov: Tu zohráva úlohu jednoduchosť konštrukcie: Konštrukcia jednej väčšej strechy je podstatne nákladovo efektívnejšia ako dvoch úplne samostatných striech.
Vidno to napríklad na nákladoch na spojenie štítovej steny: s dvoma samostatnými domami sa majú postaviť štyri spojenia, s dvojdomom s delenou strechou iba dvoma. Pri valbovej streche musíte počítať iba dve štítové plochy, pri dvoch samostatných domoch by to boli tiež štyri.
Z toho vyplývajúca nákladová výhoda vždy závisí od konkrétneho prípadu a od individuálnej strešnej konštrukcie. Z hľadiska nákladov to však môže byť dosť značné.
Otázka: Zdieľané kúrenie a príprava teplej vody majú tiež výhody?
Expert na kontrolu nákladov: Áno, určite. Ak sa pozriete na náklady na vykurovací systém, dodatočné náklady na vykurovanie dvoch domov sú iba 10% až 20% vykurovania.
Ak opatrne stanovíte náklady na vykurovací systém na 10 000 - 15 000 EUR, len vďaka tomuto opatreniu ušetríte na stavebných nákladoch 9 000 - 13 500 EUR .
V prípade drahších vykurovacích systémov, ako je vykurovanie biomasou, ktoré môžu stáť až do 25 000 EUR vrátane všetkého , môže úspora presiahnuť 20 000 EUR .
Navyše v rodinnom dome by ste sa často ocitli ohromení vysokými nákladmi na skutočne efektívny vykurovací systém (napr. Plynové kondenzačné kúrenie pomocou solárnej energie). Rozdelením nákladov na dvoch klientov možno také vysoké náklady dosiahnuť ľahšie - investícia sa ľahšie spravuje.
Nakoniec však obaja profitujú z veľmi nízkych nákladov na energiu - musia však znášať iba náklady, ktoré by v každom prípade mali na bežný vykurovací systém v rodinnom dome.
Otázka: Ako zhrniete všetky tieto výhody?
Expert na kontrolu nákladov: Aký veľký je v skutočnosti potenciál úspor pri výstavbe dvojdomu, je možné posúdiť iba od prípadu k prípadu.
V mnohých prípadoch však môže byť výstavba dvojdomu lacnejšia až o 50 000 EUR ako výstavba samostatného rodinného domu rovnakej veľkosti. To sa dá jednoznačne označiť za podstatné.
