Stretnutie vlastníkov je pravidelná udalosť, ktorá je pre všetkých majiteľov domov veľmi dôležitá. O tom, čo, kedy a ako sa má stavať, rozhoduje okrem iného schôdza vlastníkov. Schôdzu vlastníkov upravuje zákon o vlastníctve bytov. Musí sa konať najmenej raz ročne.
Schôdza vlastníkov
Čím viac ľudí sa zapája do rozhodovania, tým problematickejšie je nájsť riešenie. Každý má iné želania a chce, aby sa s ním počítalo. Rovnako je to aj s majiteľmi domov. Vyžaduje schôdzu vlastníkov a hlasovanie. Zhromaždenie je ako výlet loďou: všetci sú na jednej lodi, manažér loď kontroluje, ale majitelia majú rôzne míľniky o míľnikoch, ako sú renovácia balkónov a trasy - peniaze z rezervy alebo osobitný poplatok. Niektorí chcú dokonca diskutovať o výklade zákona.
Najzávažnejší sa usadia vedľa manažéra a podrobne a podrobne kritizujú každý manéver kapitána. V strede sedia tí, ktorým záleží iba na ich vlastnom prospechu. Ku koncu schôdzky zrazu prejavia svoje vlastné záujmy a pokúsia sa napríklad dostať peniaze z vreciek susedov na pekný dom na smeti, aby pri pohľade z okna už nebolo narušené estetické cítenie. V poslednom rade sedia tí, ktorí sa na podujatí objavia iba z čistého zmyslu pre povinnosť a naozaj chcú ísť čo najskôr domov. Takmer ste prespali celý cirkus a dôverujete sebazásadnému balíčku okolo manažéra.
Spoločenstvo určuje na schôdzi vlastníkov
Bez ohľadu na to, či chce vlastník zaskliť balkón, zabetónovať vchod do garáže, namontovať anténu alebo postaviť zimnú záhradu - je nevyhnutný súhlas ostatných majiteľov z bytového komplexu. Podľa opatrenia je stavba možná, iba ak sa ňou zamávalo na schôdzi vlastníkov. Spoločenstvo vlastníkov tiež rozhoduje o modernizačných opatreniach väčšinou hlasov.
Hlasovanie a väčšina na schôdzi vlastníkov
Na schôdzi každý hlasuje o individuálnych želaniach. Vyžaduje sa iná väčšina v závislosti od typu rozlíšenia, ktoré sa má prijať. Na prijatie väčšiny uznesení, napríklad obchodného plánu, je potrebná jednoduchá väčšina, pri ďalších zložitejších opatreniach kvalifikovaná väčšina, dvojitá kvalifikácia alebo dokonca jednomyseľnosť. Podľa zákona má každý vlastník jeden hlas, aj keď vlastní viac bytov (princíp hlavy). Ak je to v vyhlásení o rozdelení, môže spoločenstvo hlasovať na základe spoločného vlastníctva. Asi desať rokov (2007) bolo možné zmeniť nariadenia vo vyhlásení o rozdelení, ak sa dodržiavanie predchádzajúceho nariadenia javí ako „nespravodlivé“ zo „závažných dôvodov“.Predtým to bolo možné len na základe dohody medzi všetkými vlastníkmi bytov.
Na schôdzi vlastníkov hlasujú všetci vlastníci o individuálnych želaniach.
Jednoduchá väčšina - v závislosti od vyhlásenia o rozdelení viac ako polovica prítomných alebo väčšina spoluvlastníckych podielov.
- Ročná účtovná závierka, absolutórium správcovi, obchodný plán, údržba spoločného majetku, výška a investovanie rezervy, špeciálne odvody, právne otázky, rokovací poriadok schôdze vlastníkov, zamestnanie správcu a všetky ďalšie opatrenia, ktoré slúžia na správu spoločného majetku a na udržanie jeho hodnoty.
Kvalifikovaná väčšina - musí hlasovať najmenej 51 percent vlastníkov.
- Odstúpenie vlastníctva domu - napríklad s nedoplatkami alebo nesprávnym správaním.
Dvojitá kvalifikovaná väčšina - musia hlasovať najmenej dve tretiny všetkých vlastníkov a najmenej polovica akcií v prenájme.
- Väčšinou pre modernizačné opatrenia.
Jednomyseľnosť - všetci vlastníci zapísaní v pozemkovej knihe.
- Všetky záležitosti, ktoré idú nad rámec správneho použitia, najmä v prípade štrukturálnych zmien. Písomné uznesenia musia byť vždy prijaté jednomyseľne.
Pozvánka na schôdzu vlastníkov
Správca je pozvaný na schôdzu vlastníkov. Pozýva minimálne raz ročne a musí venovať pozornosť pár veciam. Na jednej strane musí byť správny čas, čo znamená, že je potrebné zohľadniť všetky želania vlastníkov, na druhej strane musí byť dátum „normálny a primeraný“. Vyšší krajský súd vo Frankfurte nad Mohanom preto zakazuje schôdze vlastníkov: ráno počas týždňa, v nedeľu v kostole, počas sviatočných dní a počas dôležitých futbalových zápasov. Pozvánka musí obsahovať aj program a musí byť k dispozícii všetkým vlastníkom najmenej dva týždne pred dátumom. Body programu musia byť jasne formulované, to znamená, že každý vlastník musí byť schopný im porozumieť. Vo výnimočných prípadoch môžu jednotliví vlastníci požiadať o dôležité body námietky pre svoje vlastné body programu.
Zastúpenie na schôdzi vlastníkov
Majiteľa možno zastupovať tak, že inej osobe udelíte písomné plnomocenstvo - za predpokladu, že v spoločenskom poriadku neexistujú žiadne obmedzenia týkajúce sa zastúpenia. Ak sa na schôdzi objaví príliš málo vlastníkov, správca musí určiť nový dátum. Táto opakovaná schôdza je potom uznášaniaschopná bez ohľadu na to, koľko akcií je zastúpených.
Uznesenia schôdze vlastníkov
Účinné rozhodnutia môžu byť prijaté iba na schôdzi vlastníkov, ak prítomní predstavujú viac ako polovicu spoluvlastníckych podielov vo vyhlásení o rozdelení alebo v predpisoch spoločenstva. Pre individuálneho vlastníka je preto nanajvýš dôležité, aby ho sused alebo susedia bez výnimky podporovali v explozívnych situáciách. Odporúča sa nadviazať priateľstvo skoro a poznať ich ako spojencov. Ďalšou dobrou stratégiou na presadzovanie vlastných záujmov je podpora ostatných. Ak jednotlivec viackrát obhajoval oprávnené záujmy ostatných vlastníkov, môže byť pre neho jednoduchšie dohodnúť sa.
Neplatné uznesenia
Proti uzneseniu môžete vzniesť námietku do jedného mesiaca.
Prijaté rozhodnutia sú záväzné, ak nikto nepodal námietku v lehote jedného mesiaca. Je tiež možné podať na tunajšom súde návrh na vyhlásenie neplatnosti. Napríklad kvôli formálnym chybám na pozvánke, porušeniu domového alebo montážneho poriadku alebo kvôli tomu, že väčšina bola uznášaná, aj keď by bola nutná jednomyseľnosť. Ak však lehota uplynula, uplatňujú sa všetky uznesenia vrátane tých nesprávnych - za predpokladu, že neporušujú nevyhnutné zákony.
Zápisnica zo schôdze vlastníkov
Predseda schôdze musí viesť podrobný záznam o rozhodnutiach zhromaždenia vlastníkov. Nie je neobvyklé, že výsledky hlasovania a ďalšie vysvetlenia sú uvedené v tejto zápisnici. Záznamy vedie správca v zbierke uznesení a sú prístupné každému vlastníkovi. To znamená, že potenciálni kupujúci v domácnosti môžu pomôcť s ich rozhodnutím: staré záznamy ukazujú, či v komunite vlastníkov existujú krížové cesty a ktoré opravy sa plánujú.
Tip na čítanie: Ako vidíte, veľa závisí od manažéra. Ako nájsť správneho správcu nehnuteľností pre váš WEG, prečítajte si tu.
Záver
Stretnutie vlastníkov môže byť pre všetkých zúčastnených záťažou! Napriek hodinám diskusií o zvýšení príspevku na bývanie z troch eur mesačne na päťdesiat sa s tým nenarodili všetci. Na druhej strane: Každý, kto chce mať slovo v smere cesty, môže zistiť viac z programu schôdze a vyjadriť sa. Kormidla sa nesmiete úplne vzdať!
Tip : Ak ste sa rozhodli pre kúpu bytu v obytnom komplexe, informujte sa vopred o ďalších spoluvlastníkoch. Možno sa už budete môcť zúčastniť schôdzky vlastníkov a získať predstavu o svojich potenciálnych susedoch.
Dobre vedieť: Ak ste sa vopred neinformovali, ale predajca vám nepovedal o žiadnom narušení medzi vlastníkmi, môžete následne napadnúť kúpnu zmluvu. Môžete si byť istí, ak máte v kúpno-predajnej zmluve ubezpečenie, že v čase predaja nie je v komunite vlastníkov napätie alebo väčšie problémy.