Aj vedľajšie náklady pri kúpe nehnuteľnosti môžu byť značné. Okrem toho existujú aj náklady spojené s vývojom staveniska. Vyplácajú sa obci alebo príslušným dôchodkovým úradom. V našom rozhovore odborník na kontrolu nákladov vysvetľuje, s akými nákladmi musíte rátať a od čoho tieto náklady závisia v jednotlivých prípadoch.
Otázka: Aké sú náklady na vývoj nehnuteľnosti?
Expert na kontrolu nákladov: To je samozrejme ťažké kvantifikovať plošne - záleží to vo veľkej miere od príslušnej nehnuteľnosti, jej veľkosti a povahy . Okrem toho typ a veľkosť plánovanej budovy zohráva úlohu aj pre jednotlivé aspekty nákladov na vývoj.
Samozrejme je potrebné rozlišovať medzi úplne rozvinutými, čiastočne rozvinutými a nezastavanými nehnuteľnosťami: s úplne rozvinutým majetkom neexistujú vôbec žiadne náklady na vývoj , pri čiastočne rozvinutých nehnuteľnostiach sú všetky prípojky už na hranici pozemku a je potrebné ich viesť iba k plánovanému domu. Náklady sú tak podstatne nižšie. Iba v prípade nezastavanej nehnuteľnosti je potrebné počítať s úplnými nákladmi na vývoj.
Drsné smernice
Cena za rozvoj nehnuteľnosti sa veľmi líši
Zhruba povedané, budete musieť počítať v priemere od 2 EUR za m² do 10 EUR za m² nehnuteľnosti. Väčšina najbežnejších nehnuteľností stojí od 6 000 do 18 000 EUR .
Ak však bude potrebné v priebehu vývoja postaviť alebo zmodernizovať cestu, môžu vám ako klientovi vzniknúť ďalšie náklady. V závislosti na podmienkach na mieste môžu byť tieto náklady veľmi odlišné - to môže znamenať iba 3 EUR na m² až 5 EUR na m² plochy pozemku, ale v extrémnych prípadoch až 50 EUR na m² plochy pozemku .
Najskôr je potrebné ujasniť si, aké opatrenia sa musia v priebehu vývoja uskutočniť:
- Pripojenie na odpadovú vodu
- Dodávka vody
- elektrina
- Telekomunikačné systémy (telefón a internet)
- Plyn (v prípade potreby)
- Zástavba s prístupovou cestou
Tieto náklady na vývoj pre pripojenie čistiarní odpadových vôd v novostavbe oblastiach sú zvyčajne okolo EUR 2,000 až 7,000 eur . V individuálnych prípadoch to však môže byť podstatne väčšie, ak je vzdialenosť k ďalšiemu spojovaciemu bodu väčšia (napríklad v prípade veľmi veľkej nehnuteľnosti alebo izolovaného staveniska).
Tieto náklady na vývoj pre zásobovanie vodou sa zvyčajne pohybujú v rozmedzí okolo EUR 2,000 a 5,000 eur . Aj tu sú v jednotlivých prípadoch často potrebné výrazne vyššie náklady.
Tieto vývojové náklady na elektrinu v novej oblasti vývoja sú zvyčajne medzi EUR 2,000 a 3,000 eur pre väčšinu dodávateľov elektriny. V prípade nehnuteľností v zodpovedajúco nepriaznivom mieste alebo stave môžu tu aj náklady výrazne stúpať.
Tieto vývojové náklady na telefón a internet sú vo väčšine nových oblastiach rozvoja relatívne nízka. Pri bežných spojoch musíte väčšinou počítať iba pár stoviek eur. V prípade osobitných požiadaviek to však môže byť tiež podstatne vyššie: pripojenie na internet z optických vlákien (FTTH, Fiber-To-The-House) môže stáť až 15 000 EUR.
V Naproti tomu náklady na vývoj pre plyn sú opäť vyššie vo väčšine prípadov. Predpokladom je, že napájacie pripojenie je už na ulici. Náklady potom dosahujú 1 500 až 2 500 eur . Môžu sa však vyskytnúť odchýlky a dodatočné náklady, ktoré by sa mali brať do úvahy.
V závislosti od miestnych podmienok môžu na výstavbu alebo rozšírenie prístupovej cesty vzniknúť veľmi variabilné náklady. Rozhodujúcim faktorom pre náklady je, koľko nehnuteľností bude mať z tejto prístupovej cesty úžitok, či z cesty budú mať úžitok ďalšie budovy s takzvaným využitím tretích strán (napríklad supermarket, verejné parkovisko) a aké ďalšie náklady vznikajú pri výstavbe chodníkov, cyklotrás a osvetlenia ulíc. Obce však môžu preniesť na vlastníkov nehnuteľností až 90% nákladov na stavbu cesty alebo až 75% nákladov na modernizáciu cesty.
Príklad nákladov z praxe
Kúpili sme predtým nezastavanú nehnuteľnosť s veľkosťou 1 000 m² na samom okraji novej developerskej oblasti a chceme ju rozvíjať. Všetky prívodné vedenia sú blízko k hranici pozemku.
Existujúca prístupová cesta musí byť pre náš objekt rozšírená. Keďže sme jedinými užívateľmi tejto časti prístupovej cesty, musíme si všetky náklady hradiť sami.
| Príspevok | cena |
|---|---|
| Pripojenie potrubia | 2 900 eur |
| Elektrické pripojenie | 2 120 EUR |
| Plynová prípojka | 1 960 EUR |
| Vodovodná prípojka | 2 240 EUR |
| Poplatky za pripojenie telefón, optický internet (oblasť rozšírenia) | 1 670 EUR |
| Celkové náklady na vývoj nehnuteľností | 10 890 eur |
| Zníženie podielu vlastných nákladov na obci na 80% | 8 712 EUR |
| Účasť na nákladoch na prístupovú cestu | 9 800 eur |
| Celkové náklady | 18 512 EUR |
| V takom prípade náklady na m² pozemku | 18,51 EUR za m² pozemku vrátane prístupovej cesty |
Tento príklad nákladov sa týka iba konkrétneho konkrétneho prípadu. Náklady na vývoj nehnuteľnosti sa môžu výrazne líšiť aj v iných prípadoch.
Otázka: Od čoho závisia náklady na vývoj nehnuteľnosti?
Expert na kontrolu nákladov: Tu je potrebné vziať do úvahy niekoľko vecí:
Veľkosť nehnuteľnosti je len jedným z mnohých cenových faktorov
- či už ide o čiastočne zastavaný alebo nerozvinutý majetok
- aký veľký je majetok
- ako je nehnuteľnosť postavená
- aký typ budovy v akej veľkosti sa má na pozemku postaviť
- vzdialenosť od majetkovej hranice sú príslušné napájacie vedenia
- či sa musí vybudovať prístupová cesta (prístupová cesta)
- aký podiel vlastných nákladov sa vynaloží na náklady na vývoj (obce môžu v záujme podpory stavebnej činnosti znížiť svoje vlastné náklady z bežných 90% na až 70% alebo viac)
- aký podiel z nákladov na stavbu cesty sa má zaplatiť
- či je potrebná plynová prípojka
- aká kvalita sa vyžaduje pre pripojenie na internet (štandardná alebo FTTH)
Všeobecne preto musíte vždy vychádzať z konkrétneho konkrétneho prípadu, aby ste získali spoľahlivý odhad nákladov. Pri výbere nehnuteľnosti zohrávajú úlohu aj náklady na následný vývoj. Ak sa dá úplne rozvinutá nehnuteľnosť kúpiť len za mierne vyšší príplatok, môže sa to vyplatiť.
V prípade potreby môžu byť vysoké náklady na vývoj nehnuteľnosti dobrým argumentom pre stavbu dvojdomu.