Pre väčšinu ľudí je kúpa vlastného domu veľmi zvláštnym okamihom ich života. Čo však v prípade, ak sa spätne rozhodnete proti nehnuteľnosti? Odstúpenie od podpísanej kúpnej zmluvy je možné iba z vážnych dôvodov - a vo väčšine prípadov to spôsobuje vysoké náklady.
Ak bola kúpna zmluva na dom podpísaná oboma zmluvnými stranami, považuje sa to za záväzné - to znamená, že odstúpenie od uskutočnenej kúpy je vykonateľné, iba ak sú na to oprávnené dôvody. Prekážky sú z určitého dôvodu vysoké, pretože s obchodom s nehnuteľnosťami sú spojené značné finančné riziká pre oboch partnerov: kupujúci si vzal pôžičku od banky a musí platiť mesačné úroky a splátky. Predajca na druhej strane často už plánoval výnosy z predaja na financovanie nového bydliska. Preto sa bežné právo na odstúpenie od zmluvy uplatňuje iba v obmedzenom rozsahu.
Existujú prípady, kedy môžu obe strany odstúpiť od kúpnej zmluvy - zvyčajne však nie bez zaplatenia finančnej náhrady zmluvnému partnerovi. To neplatí, iba ak sa kupujúci a predávajúci dohodli na odstúpení od zmluvy bez náhrady za určitých podmienok v kúpnej zmluve alebo ak chcú ukončiť kúpnu zmluvu na základe vzájomnej dohody.
Zmluvné a zákonné právo na odstúpenie
Zrušenie notársky overenej kúpnej zmluvy je možné, ak si obidve strany výslovne vyhradili právo na odstúpenie. Odporúča sa to, ak má byť zmluva už podpísaná, aj keď nie sú objasnené dôležité právne otázky - napríklad udelenie stavebného povolenia alebo existencia finančného záväzku. Náklady na neskorší výber však vznikajú, pretože notárovi a pravdepodobne aj katastru vzniknú náklady, keď je kúpna zmluva notársky overená a transakcia je stornovaná. Spočiatku sa účtuje aj daň z prevodu a prechodu nehnuteľností, aj keď za určitých podmienok je možné ju neskôr získať späť. Preto by ste si mali pred podpisom kúpnej zmluvy na nový dom alebo nehnuteľnosť za prítomnosti notára objasniť najdôležitejšie kľúčové body.Mimochodom, môžete sa dohodnúť aj na jednostrannom zmluvnom práve na odstúpenie - napríklad ako predajca, aby ste sa chránili pred platobnou neschopnosťou svojho zmluvného partnera.
Zákonné právo na odstúpenie od zmluvy sa vždy uplatňuje a nadobúda účinnosť automaticky, ak nebolo dohodnuté žiadne ustanovenie o odstúpení alebo v danom prípade neplatí. Právne odstúpenie od kúpnej zmluvy však odôvodňujú iba výnimočné okolnosti alebo obzvlášť závažné pochybenia zmluvného partnera. Patrí sem napríklad to, že kupujúci nezaplatí kúpnu cenu, aj keď je povinný tak urobiť, alebo že predávajúci zakryl závažné vady.
Odstúpenie od zmluvy: najčastejšie dôvody
Dôvody sú veľmi odlišné v závislosti od toho, či chce predávajúci alebo kupujúci odstúpiť od už podpísanej a notárom overenej kúpnej zmluvy. Platný dôvod pre predávajúceho existuje, ak napríklad kupujúci neprevedie kúpnu sumu, a teda nesplní svoju zmluvnú platobnú povinnosť. Nezáleží na tom, či čiastku zámerne zadržuje, pretože sa následne rozhodol proti nehnuteľnosti, alebo je v platobnej neschopnosti, pretože banka mu neposkytne úver. V obidvoch prípadoch má predávajúci právo odstúpiť od zmluvy po tom, čo poskytne zmluvnej strane primeranú lehotu na prevod kúpnej ceny. V takom prípade zostáva kupujúci viazaný kúpnou zmluvou. Predajca od neho môže navyše požadovaťnahradiť vzniknuté náklady, ako je provízia sprostredkovateľa.
Pokiaľ predávajúci nevyužije svoje právo na odstúpenie od zmluvy, kúpna zmluva zostáva v platnosti. V takom prípade musí kupujúci okrem úroku z omeškania zaplatiť aj úrok z omeškania, ak bol prekročený zmluvne dohodnutý dátum nákupu alebo lehoty splatnosti.
Ďalším, ale oveľa zriedkavejším dôvodom na odstúpenie od zmluvy môže byť, ak kupujúci zmení štruktúru nadobudnutej budovy, hoci to bolo v kúpnej zmluve vylúčené. Takéto zmluvné doložky zvyčajne existujú, pokiaľ ide o pamiatkovo chránenú budovu alebo ak má osobitnú architektonickú hodnotu - v druhom prípade môže architekt ako autor dokonca zasiahnuť sám pred súdom.
Ak chce kupujúci odstúpiť od kúpnej zmluvy, majú spravidla úplne odlišné dôvody. Najčastejšie ide o závažné poruchy budovy, ktoré predávajúci úmyselne zakryl. V takýchto prípadoch súdy hovoria o tzv. Podvodnom skresľovaní. Závažnými nedostatkami môžu byť napríklad veľké napadnutie suchou hnilobou alebo štrukturálne kritické poškodenie hniloby strešnej konštrukcie. Podstata veci: Kupujúci musí predávajúcemu preukázať, že o týchto vadách vedel pred podpisom zmluvy - svoje zákonné právo na odstúpenie od zmluvy môže využiť, iba ak bol úspešný. V praxi sa to však ukazuje ako ťažké. Dôkazy sú zvyčajne úspešné, iba ak kupujúci nájde svedka - napríklad majiteľa odbornej spoločnosti,ktorú predávajúci kontaktoval už pred uzavretím kúpnej zmluvy na posúdenie skrytých vád.
Vážne vady sú najčastejším dôvodom pre odstúpenie od kúpnej zmluvy.
Drobné chyby v použitých vlastnostiach nie sú dôvodom na odstúpenie od zmluvy, najmä preto, že sa často jedná o očakávané príznaky starnutia. Okrem toho je možné v kúpnej zmluve dohodnúť vylúčenie záruky pre otvorené alebo skryté vady, ktoré nie sú predajcovi známe. Aby ste sa vyhli takýmto problémom, je nesmierne dôležité, aby ste ako kupujúci pred podpísaním kúpnej zmluvy spolu s predávajúcim starostlivo skontrolovali požadovanú nehnuteľnosť a vypracovali odovzdávací protokol. Ak sami nie ste odborníkom, obráťte sa, pokiaľ je to možné, na odborníka na stavbu.
Tip: Aby ste sa vyhli chybám pri kúpe domu, mali by ste si vopred pripraviť kontrolný zoznam a dôsledne ho absolvovať pred podpísaním zmluvy.
V zriedkavejších prípadoch sa až po podpísaní kúpnej zmluvy ukáže, že zakúpená nehnuteľnosť je zaťažená pozemkovým poplatkom a banka predávajúceho nie je pripravená ju vymazať - zvyčajne najmä ak predávajúci a jeho banka o Výška pokuty za predčasné splatenie úveru. Pozemkový poplatok by prešiel na kupujúceho pri nadobudnutí nehnuteľnosti a čelil by mimoriadne vysokej finančnej záťaži, ktorá oprávňuje na odstúpenie od kúpnej zmluvy.
Rozsah náhrady
Ak kupujúci alebo predávajúci využije zmluvne stanovené právo na odstúpenie, upravuje kúpna zmluva spravidla aj otázku náhrady alebo náhrady v prípade odstúpenia. Iná vec je, ak si jedna zo zmluvných strán uplatní zákonné právo na odstúpenie. Napríklad ak predávajúci odstúpi od kúpnej zmluvy, pretože kupujúci neplatí, môže ho považovať za zodpovedného za vzniknuté náklady. Patria sem už spomenuté náklady na sprostredkovanie, ale aj nižší príjem: Ak predajca dosiahne nižšie výnosy z predaja, napríklad pri opätovnom predaji, môže si rozdiel od pôvodne dohodnutej kúpnej ceny uplatniť u prvého rezignujúceho kupujúceho. Je tu ďalší záujemcakto nadobudne nehnuteľnosť o niekoľko dní neskôr za rovnakú cenu, bude náhrada zodpovedajúcim spôsobom nižšia. V takýchto prípadoch nemusí predávajúci predať svoj dom za výhodnú cenu, ale musí požadovať obvyklú miestnu cenu s primeraným vyjednávacím rámcom.
Ak kupujúci odstúpi od kúpy nehnuteľnosti z dôvodu zámerne skrytých významných závad, môže predávajúcemu fakturovať náklady na financovanie, zápis do katastra nehnuteľností, prípadné vynaložené náklady na renováciu a prípadne odborné a procedurálne náklady. Ak sa pôvodné zmluvné strany nedohodnú, musí sumu určiť rozhodca alebo dokonca súd.
Storno kúpy nehnuteľnosti
Ak platí zákonné alebo zmluvné právo na odstúpenie, musí sa kúpa nehnuteľnosti obrátiť - v úradnej nemčine sa hovorí o zrušení kúpnej zmluvy. To je iniciované predávajúcim prostredníctvom notára a sú spojené s ďalšími nákladmi, pretože sa napríklad musí znova zmeniť záznam v pozemkovej knihe. V praxi tieto náklady znáša v závislosti od návrhu akejkoľvek klauzuly o odstúpení v kúpnej zmluve kupujúci, napríklad ak včas neodovzdal sumu nákupu.