Mnohí sa vyhýbajú výdavkom na stavbu domu a radšej si kúpia ojazdený dom. Často sa však berie do úvahy iba kúpna cena, ale dodatočné náklady sa nevypočítavajú. V rozhovore odborník na kontrolu nákladov podrobne vysvetľuje, aké náklady môžu vzniknúť okrem ceny domu.
Otázka: Prečo je také dôležité pri kúpe domu starostlivo plánovať?
Expert na kontrolu nákladov: No - len veľmi málo z nich bude mať peniaze na kúpu domu úplne na svojom účte alebo v sporiacej zálohe - zďaleka bude financovaná väčšina kúpy domu.
V takom prípade je potrebné presne určiť sumu, ktorá sa má financovať - nejde v žiadnom prípade iba o kúpnu cenu, ale takmer vždy o podstatne viac.
Tu treba brať do úvahy dva hlavné body:
1. Môžem od banky dostať aj potrebný úver?
2. Aké náklady na pôžičku a mesačné výdavky z takéhoto financovania vzniknú?
Mesačné poplatky sa značne líšia, ak musíte v jednom prípade financovať 150 000 EUR a v druhom prípade 200 000 EUR.
Ak ste vopred zle plánovali a podcenili ste finančné požiadavky, možno budete musieť prefinancovať - alebo ísť do skrytých rezerv, ktoré boli v skutočnosti určené na niečo iné. Refinancovanie môže byť drahé a môžu sa zvýšiť skutočne plánované mesačné výdavky. Ak sa rezervy na dodatočné náklady vyčerpajú, môže to v niektorých prípadoch viesť k problémom neskôr, keď budú skutočne potrebné.
V každom prípade by sa mali brať do úvahy prinajmenšom vedľajšie náklady po kúpe domu - malá „bezpečnostná rezerva“ na neplánované zvýšenie nákladov je určite dobrým odporúčaním.
Otázka: Aké ďalšie náklady vznikajú pri kúpe domu - aké drahé je to?
Dodatočné náklady pri kúpe domu by sa nemali podceňovať
Expert na kontrolu nákladov: Nemôžete to povedať plošne , záleží to tiež od typu domu a kúpnej ceny.
S čím by ste však mali počítať, v prípade nevyhnutných vedľajších nákladov je to zhruba 10% - 15% z kúpnej ceny .
Okrem toho môžu v závislosti od situácie vzniknúť ďalšie náklady, ktoré sa v jednotlivých prípadoch líšia.
Malý príklad nákladov z praxe:
Kúpime dom v Brandenbursku za 175 000 EUR. Pri financovaní berieme do úvahy iba nevyhnutné vedľajšie náklady, náklady na zariadenie, sťahovanie, atď., Ktoré môžeme financovať z vlastných zdrojov.
| Príspevok | cena |
|---|---|
| Sprostredkovateľský poplatok | 12 495 eur |
| Daň z prevodu a prechodu nehnuteľností | 8 750 EUR |
| Náklady katastra nehnuteľností a notárske poplatky (vrátane objednania pozemkového poplatku) | 3 447 EUR |
| Celkové náklady | 24 692 eur |
Jedná sa samozrejme iba o dodatočné náklady na konkrétny dom na konkrétnom mieste. V iných prípadoch, najmä v prípade iných nákupných cien, sa náklady môžu tiež výrazne líšiť.
Náš príklad nákladov však už ukazuje, že by ste nemali podceniť dodatočné náklady pri kúpe domu. V našom prípade bude dom, ktorý stojí 175 000 EUR, nakoniec stáť určite 199 692 EUR . Keby sme to neboli spolufinancovali, nakoniec by sme možno museli čerpať z našich rezerv určených pre zariadenie.
Otázka: Aké ďalšie náklady môžu vzniknúť pri stavbe domu?
Expert na kontrolu nákladov: Náklady, ktoré určite vzniknú, sú:
- Daň z prevodu a prechodu nehnuteľností
- Notárske poplatky a
- Náklady na pozemkové knihy
Tieto náklady sú nevyhnutné.
V mnohých prípadoch existujú aj:
- poplatok za sprostredkovanie a
- Poplatky za doplnkové financovanie (zvyčajne sú súčasťou financovania bankou)
Ďalšie náklady, ktoré je potrebné zvážiť, sú:
- náklady na všetky potrebné renovačné opatrenia
- náklady na zariadenie a úpravu domu
- náklady na sťahovanie
Aj tu môžu vzniknúť vysoké náklady, ktoré sa niekedy výrazne podceňujú. V každom prípade by ste mali počítať objektívne a pokiaľ je to možné, nie príliš dôsledne. Najmä pokiaľ ide o náklady na renováciu, tiež stojí za to vopred vyhľadať radu - napríklad od architekta alebo stavebného inžiniera. Môžete nielen určiť potrebné opatrenia a navrhnúť postupy, ale zvyčajne tiež predložiť veľmi spoľahlivé odhady nákladov.
Otázka: Koľko stojí daň z prevodu a prechodu nehnuteľností?
Daň z prevodu a prechodu nehnuteľností sa líši v závislosti od hodnoty budovy
Expert na kontrolu nákladov: Závisí to od kúpnej ceny budovy alebo hodnoty budovy a od stavu, v ktorom sa budova nachádza. Výška dane z prevodu a prechodu nehnuteľností sa v jednotlivých štátoch líši.
Ako východiskový bod slúži notársky overená kúpna cena v kúpnej zmluve. Po zaslaní kúpnej zmluvy na príslušný daňový úrad potom daňový úrad vyhotoví výmer na daň z prevodu a prechodu nehnuteľností. Daň z prevodu a prechodu nehnuteľností je splatná 1 mesiac po prijatí oznámenia .
Dlhšie platobné podmienky sú možné, ale nie bežné.
Sadzby dane z prevodu a prechodu nehnuteľností v jednotlivých spolkových krajinách:
| štát | Sadzba dane |
|---|---|
| Bádensko-Württembersko | 5,0% |
| Bavorsko | 3,5% |
| Berlín | 6,0% |
| Brandenbursko | 5,0% |
| Brémy | 5,0% |
| Hamburg | 4,5% |
| Hesse | 6,0% |
| Meklenbursko-Predné Pomoransko | 5,0% |
| Dolné Sasko | 5,0% |
| Severné Porýnie-Vestfálsko | 6,5% |
| Porýnie-Falcko | 5,0% |
| Sársko | 6,5% |
| Sasko | 3,5% |
| Sasko-Anhaltsko | 5,0% |
| Šlezvicko-Holštajnsko | 6,5% |
| Durínsko | 6,5% |
V posledných rokoch sa tieto náklady výrazne zvýšili, pretože federálnym štátom (od roku 2006) bolo umožnené stanoviť si daň z prevodu nehnuteľností sami. Môže sa teda stať, že ste len pred niekoľkými rokmi zaplatili nižšie percento.
Otázka: Aké sú náklady na notára a pozemkovú knihu pri kúpe domu?
Expert na kontrolu nákladov: Líši sa to od prípadu k prípadu - opäť v závislosti od kúpnej ceny budovy a práce, ktorú musí vykonať aj notár.
Má vplyv na náklady:
- či sa má zapísať dlh v katastri nehnuteľností
- či sa má vyrovnanie uskutočniť prostredníctvom takzvaného notárskeho trustového účtu
- ktoré zmeny v pozemkovej knihe sú presne nevyhnutné
- aké ďalšie výdavky má notár
Náklady na notárov a maklérov sú značné
Ak je budova plne financovaná a je zadaný kompletný dlh katastra nehnuteľností a vysporiadanie sa uskutoční prostredníctvom notárskeho trustového účtu, musíte všeobecne zaplatiť okolo 1,5% z kúpnej ceny za notárske poplatky a približne 1,5% z očakávanej kúpnej ceny za matričné poplatky .
Ak sa napríklad vynechá spracovanie prostredníctvom notárskeho trustového účtu, vedľajšie notárske náklady sa už výrazne znižujú (zvyčajne asi o tretinu ).
Ďalšie práce notára sa zvyčajne týkajú vypracovania dokumentov. Vo väčšine prípadov sú však náklady veľmi nízke - zvyčajne to ťažko prekročí rámec okolo 150 EUR , ale v jednotlivých prípadoch to môže byť odlišné.
Náklady na notára aj náklady na pozemkovú knihu sú v celom Nemecku jednotné , takže medzi jednotlivými štátmi nie sú žiadne rozdiely.
Otázka: Aké sú typické sprostredkovateľské poplatky?
Expert na kontrolu nákladov: Aj to sa líši štát od štátu. Ako kupujúci nehnuteľnosti platíte v jednotlivých krajinách odlišné (obvyklé) sadzby. V jednotlivých prípadoch sa tiež môže odchýliť od obvyklej sadzby a rozdielne nastaviť podiel kupujúceho na provízii sprostredkovateľa.
Poplatok za miestne sprostredkovanie pre kupujúceho závisí od spolkovej krajiny:
| štát | obvyklá provízia kupujúceho pre sprostredkovateľa |
|---|---|
| Bádensko-Württembersko | 3,57% |
| Bavorsko | 3,57% |
| Berlín | 7,14% |
| Brandenbursko | 7,14% |
| Brémy | 3,57% |
| Hamburg | 6,25% |
| Hesse | 5,95% |
| Meklenbursko-Predné Pomoransko | 3,57% |
| Dolné Sasko | 3,57% |
| Severné Porýnie-Vestfálsko | 3,57% |
| Porýnie-Falcko | 3,57% |
| Sársko | 3,57% |
| Sasko | 3,57% |
| Sasko-Anhaltsko | 3,57% |
| Šlezvicko-Holštajnsko | 3,57% |
| Durínsko | 3,57% |
Rozdielne sadzby nákladov vznikajú preto, lebo približne v polovici spolkových krajín sa o náklady delia kupujúci a predávajúci - v druhej polovici spolkových krajín platia iné nariadenia.
Ak sa predaj nespracuje prostredníctvom sprostredkovateľa (čo je dnes už pomerne zriedkavé), sprostredkovateľské poplatky samozrejme nie sú .
Otázka: Aké ďalšie náklady na financovanie môžu v skutočnosti ešte vzniknúť?
Odborníci na kontrolu nákladov: Banky účtujú nielen úroky z pôžičiek, ale od prípadu k prípadu aj veľké množstvo ďalších poplatkov za pôžičky.
Väčšina bánk napríklad pripočítava poplatok za spracovanie, ktorý môže v jednotlivých prípadoch dosiahnuť až 3,5% z výšky úveru . Okrem toho často existujú rôzne ďalšie poplatky, najmä v sektore poistenia nehnuteľností:
- prípadne honoráre znalcov
- Náklady na registráciu hypotéky (poplatok za pozemok)
- vlastné notárske poplatky banky a náklady na spracovanie
- Sprostredkovateľské provízie z pôžičiek
- Poplatky za poskytnutie osobitných práv na splácanie
- Atď.
Pri uzatváraní pôžičky by ste mali venovať pozornosť prípadným ďalším nákladom
Povinné poistenie zvyškového dlhu môže tiež náklady na úver ešte predražiť.
Všetky účtované ďalšie náklady musia byť podrobne a jasne vysvetlené v zmluve o pôžičke. Rozdelenie je zvyčajne založené na efektívnej ročnej úrokovej sadzbe, ktorá je z tohto dôvodu vždy vyššia ako nominálna úroková sadzba, ktorá sa zvyčajne inzeruje.
Ako dlžník sa najlepším spôsobom, ako sa chrániť pred vysokými dodatočnými nákladmi, je jednoducho porovnať efektívne úrokové sadzby ponúk úveru a celkové náklady na úver . Všetky ďalšie poplatky sú už v nich zahrnuté.
Otázka: Aké náklady je potrebné odhadnúť pri renovácii?
Expert na kontrolu nákladov: To je samozrejme ťažké povedať, pretože to úplne závisí od individuálneho stavu príslušnej budovy. Mnoho starších budov je skutočnými „pascami na renováciu“.
Pomôcť môže iba solídny odhad nákladov vykonaný vopred špecialistom. Iba tak je možné spoľahlivo odhadnúť, ktoré náklady je potrebné investovať a čo možno očakávať v nasledujúcich rokoch.
10% pravidlo z EnEV prichádza do hry tu: Ak je po rekonštrukcii alebo obnovené viac ako 10% hmotnosti zložky (napr. Strecha, okná, atď.), Potom sa celá zložka musí byť v súlade so súčasnými špecifikáciami EnEV. To často znamená veľmi vysoké náklady, napríklad ak sa musia náhle vymeniť všetky okná alebo musí byť úplne zateplená fasáda.
Pre jednoduché posúdenie od odborníka na stavbu musíte obvykle rátať s nákladmi okolo 500 EUR . Na oplátku zvyčajne získate solídne hodnotenie. V starších budovách, kde je potrebné dodatočne otestovať veľa vecí a hodnotenie musí byť už intenzívnejšie, môžu náklady odborníkov tiež stúpnuť: až k 4 000 EUR potom budete musieť očakávať spoľahlivú správu so spoľahlivým odhadom nákladov často.
Náklady na renováciu staršej budovy (napr. Pred rokom 1965) môžu ľahko dosiahnuť 30% - 40% z kúpnej ceny . Vždy to ale musíte posúdiť od prípadu k prípadu v závislosti od stavu budovy. K takémuto nákupu by ste nemali pristupovať naivne a prehnane optimisticky.