Stavebné právo je mimoriadne komplikované a obsahuje početné obmedzenia v tom, čo je dovolené a čo nie. Aby bolo možné skontrolovať, či je váš stavebný projekt schválený, je užitočná predbežná požiadavka na stavbu. V rozhovore odborník na kontrolu nákladov podrobne vysvetľuje, čo môže taká požiadavka stáť.
Otázka: Aká dôležitá je predbežná požiadavka na stavbu v celom počte kolaudačných konaní?
Expert na kontrolu nákladov: V prípade predbežného stavebného zisťovania ide v zásade o kontrolu, či je možné stavebný projekt vôbec schváliť. Orgán pri predložení predbežného stavebného zisťovania skontroluje predložené dokumenty a rozhodne, či má stavebný projekt popísaný v tomto formulári vyhliadky na schválenie, ktoré body je potrebné zmeniť a ktoré obmedzenia je potrebné dodržať, aby sa získal súhlas.
Dopyt pred výstavbou je preto rozumná vec, ak si nie ste istí, či je stavebný projekt vôbec možný. Predbežnú požiadavku na stavbu si môžete urobiť sami - nepotrebujete nevyhnutne architekta (ale potrebujete, aby ste požiadali o riadne stavebné povolenie).
Výsledkom predbežného zisťovania stavby je potom doručenie takzvaného predbežného stavebného rozhodnutia . V ňom je opísaný projekt buď vyhlásený za všeobecne spôsobilý na schválenie (často s individuálnymi požiadavkami), alebo úrady podrobne poukazujú na body, v ktorých stavebný projekt nespĺňa požiadavky stavebného zákona.
Predbežná stavebná žiadosť nenahrádza stavebné povolenie
Stavebné povolenie nie je povolenie na stavbu . Už teraz však vytvára zabezpečenie plánovania, pokiaľ plány (klasifikované ako oprávnené na schválenie v predbežnej žiadosti o budovu) sú (musia) byť schválené aj neskôr v žiadosti o budovu. To zvyčajne odstráni niektoré nejasnosti. Predbežné stavebné povolenie však platí, iba ak je stavebná žiadosť podaná dodatočne. Ak sa tak nestane do určitého obdobia (zvyčajne okolo 3 rokov ), účinnosť predbežného stavebného povolenia zaniká a projekt je možné pri neskoršej stavebnej žiadosti teoreticky opäť zamietnuť.
Oplatí sa vopred kontaktovať príslušný stavebný úrad s cieľom objasniť, ktoré dokumenty a dôkazy sú potrebné pre príslušné otázky. Spravidla sú to:
- dopytový formulár pred výstavbou
- prehľad otázok, ktoré má orgán preskúmať
- majetkový plán
- architektonický výkres minimálne s pôdorysom a ďalšími pohľadmi zobrazujúci najdôležitejšie rozmery budovy
- popis budovy a popis použitia
- výpočet hrubého objemu
- výpis z registra zaťaženia budovy (väčšinou je to potrebné, iba ak je na nehnuteľnosti zadané zaťaženie budovy)
Môžu však existovať aj ďalšie dokumenty. Môžu sa tiež vyskytnúť náklady a poplatky za získanie jednotlivých dokumentov.
Všetky otázky týkajúce sa právnych predpisov o plánovaní, ktoré máte, by mali byť konkrétne uvedené v dotazníku. To zaisťuje, že orgán skutočne poskytne konkrétne informácie o tom, čo je možné a čo nie a ktoré požiadavky sa môžu vzťahovať.
Predbežné otázky týkajúce sa stavby majú vždy zmysel, ak si nie ste istí, či a v akej podobe je možné stavať na nehnuteľnosti alebo aké stavebné práce na dome sú povolené. Pred kúpou nehnuteľnosti môžete tiež urobiť predbežný stavebný dopyt, ale ako nevlastník musíte obvykle preukázať oprávnený záujem úradom. Ako potenciálny kupca nehnuteľnosti je však tento záujem dostatočný.
O predbežnom stavebnom vyšetrovaní sa zvyčajne rozhoduje do troch mesiacov , v niektorých prípadoch môže trvať až šesť mesiacov, kým úrad dostane odpoveď.
Otázka: Aké náklady musíte očakávať pri stavebnom vyšetrení?
Expert na kontrolu nákladov: Veľkou výhodou predbežnej žiadosti o budovu je, že náklady sú výrazne nižšie ako v prípade oficiálnej žiadosti o budovu.
Na odoslanie žiadosti o predbežný dopyt po stavbe nepotrebujete architekta - to môže znamenať, že budú vopred vylúčené drahé náklady na plánovanie.
Náklady sa však veľmi líšia od orgánu k orgánu a základ pre výpočet poplatkov za predbežné zisťovanie budovy sa tiež líši v závislosti od spolkovej krajiny.
Všeobecne môžu náklady s rozsahom 50 až 200 EUR stačiť pri nízkych požiadavkách na testovanie. V závislosti od úsilia, ktoré má orgán pri vyšetrení, môžu byť náklady tiež podstatne vyššie. Ak je projekt stavby veľmi zložitý (napr. Nájomný dom s 8 bytovými jednotkami), náklady môžu vďaka vysokej úrovni testovania ľahko dosiahnuť až 5 000 EUR .
Spravidla však môžete vysvetliť aj približné náklady pred tým, ako ich predložíte orgánu - orgán môže zvyčajne vopred vyhodnotiť množstvo požadovaných testov a stanoviť aspoň približnú úroveň nákladov.
Malý príklad nákladov z praxe
Chceme postaviť ďalšie poschodie na vrchole existujúcej obchodnej budovy, ktorá bude neskôr obsahovať byty, a požadujeme budovu v Severnom Porýní-Vestfálsku.
Stavebný projekt má stáť celkovo 120 000 EUR a má úžitkovú plochu 280 m² - to je tiež základ pre výpočet poplatku.
| Príspevok | cena |
|---|---|
| Rozhodnutie o zmene budovy | 0,6% výrobných nákladov = 720 EUR |
| Rozhodnutie o schválení zmeny použitia | 5 EUR za 10 m² = 140 EUR |
| Celkový poplatok | 860 EUR |
| Poplatok stanovený na 60% oznámením | 516 EUR k zaplateniu |
Je to samozrejme iba jeden príklad nákladov, ktorý sa vzťahuje iba na konkrétny orgán a konkrétny stavebný projekt. V iných prípadoch môžu byť náklady tiež výrazne odlišné, a to aj pri podobných otázkach.
Otázka: Od ktorých faktorov všeobecne závisia náklady na stavebný dopyt?
Náklady na predbežné zisťovanie budovy sa líšia štát od štátu
Expert na kontrolu nákladov: Môže sa to líšiť v závislosti od orgánu, pretože v jednotlivých spolkových krajinách platia veľmi odlišné nariadenia (aj pre aplikáciu v budovách) a výpočty poplatkov sa niekedy značne líšia.
V mnohých spolkových krajinách sa podobné rámce so zníženými nákladmi používajú na predbežnú požiadavku na budovu ako na žiadosť o budovu. Toto má v praxi zmysel a je to pochopiteľné, pretože skúšky orgánov sú podobné ako pri stavebných skúškach.
V niektorých spolkových krajinách sa na druhej strane pri poplatkoch za predbežné zisťovanie stavby používajú úplne odlišné metódy výpočtu.
V zásade takmer vždy zohrávajú úlohu nasledujúce faktory:
- výrobné náklady budovy alebo náklady na projekt stavby
- uzavretý priestor (odtiaľ obvykle požadovaný výpočet m³)
- výsledná úžitková plocha
- typ budovy alebo plánovaný typ využitia
- susedný rozvoj (ak podobný rozvoj už existuje v susedstve, je často schválený rýchlo - a lacno)
Detailné použitie týchto faktorov pri výpočte poplatku sa líši od orgánu k orgánu.
Otázka: Aké sú náklady na architekta, ktorý robí predbežný stavebný dopyt?
Expert na kontrolu nákladov: Ak poveríte architekta plánovaním budovy, dlží klientovi trvalý plán, ktorý je možné schváliť v súlade so zmluvou .
V zásade môžete požiadať architekta, aby predložil žiadosť o budovu; ak táto nebude schválená, musí architekt vykonať príslušné opravy bez toho, aby si účtoval ďalšie náklady.
Pretože v praxi ide často o spor, a potom sa často vedú horké hádky o poplatkoch, môže byť architekt poverený aj hrubým plánovaním a môže byť urobená predbežná požiadavka na stavbu. Náklady architektov podľa HOAI dosahujú okolo 1% celkových nákladov na výstavbu (účtovateľné náklady) v prvých dvoch fázach poskytovania služieb .
