Boom nehnuteľností v Nemecku: Každý, kto hľadá rozumnú investíciu, by mal zvážiť prenájom nehnuteľnosti. Pri kúpe bytu, či už ako nájomného alebo investičného majetku, by ste mali brať do úvahy cenu, polohu, stav budovy a komunitu vlastníkov - vášmu bytu potom už nič nestojí v ceste ako investícia.
Trvalo nízke úrokové sadzby spôsobujú problémy mnohým sporiteľom. Bezpečné investície, ktoré prinesú úrok viac ako jedno percento, sa hľadajú ťažko. Kúpa nájomného bytu pre neskoršie osobné použitie môže byť preto pre súkromné osoby rozumnou voľbou.
Nehnuteľnosť ako investícia: dobré dôvody
Prenájom vlastnej nehnuteľnosti ponúka niekoľko výhod: Majitelia majú istotu, že na svoj vek budú mať správne štyri steny a budú ich môcť navrhnúť úplne voľne, napríklad bezbariérovo. To tiež šetrí dane: „Prenajímatelia môžu vykonávať opravy alebo investovať do renovácií vhodných pre daný vek, pokiaľ sú tieto náklady pre daňové účely stále veľmi dôležité,“ ponúka ako tip expert LBS Markus Lang. „Po odchode do dôchodku sadzba dane zvyčajne klesá a ako vlastník si nemôžete tieto náklady odpočítať.“
Zodpovedajúci objekt
1. Umiestnenie:
Skontrolujte veľkosť, pôdorys a pohodlie, obytnú a dopravnú situáciu, ako aj infraštruktúru. Sú v okolí nejaké byty? Potom kúpte niekde inde!2. obhliadka:
Opýtajte sa, aké rekonštrukcie čakajú. Sú rezervy dostatočné, plánujú sa špeciálne odvody? Ako funguje manažér? Harmonizuje sa spoločenstvo vlastníkov?3. Odborné poradenstvo:
Získajte pomoc - odborník na budovy alebo skúsený architekt skontroluje, či na webe Your-Best-Home.net nie sú skryté chyby.4. Kúpna cena:
LBS každoročne zverejňuje ceny pre 640 miest na „Trhu s rezidenčnými nehnuteľnosťami“.5. Nájomné:
Z miestneho indexu nájomného sa dozviete, aké vysoké nájomné môžete očakávať.6. Výnos z prenájmu:
Udáva, aké percento investičných nákladov môžete získať späť z ročného nájomného. Vrátane všetkých vedľajších nákupných nákladov by mal byť čistý výnos z prenájmu vyšší ako 4 percentá.7. Financovanie:
Pomocou úveru na bývanie a zmluvy o sporení si môžete zabezpečiť pôžičku s nízkym úrokom. Ideálne: investujte 20-percentný kapitál.8. Dane:
Daňový profesionál vám pred zakúpením povie, či sa vám investícia matematicky oplatí.Tieto myšlienky dojali aj Dietmara a Edith Pfaffenbergerovcov. Rodičia dvoch detí už majú svoj vlastný domov a chceli bezpečne investovať ďalších 70 000 eur. Našli pekne vyrezaný a umiestnený dvojizbový byt s dobrým obytným priestorom o rozlohe 55 metrov štvorcových za 175 000 eur, ktorý chcú kúpiť a pôvodne prenajať. „Môžeme sa nasťahovať neskôr, keď už nebudeme takí mobilní, a záhradníctvo bude pre nás priveľa,“ zhodli sa manželia. Predpokladom bolo solídne financovanie, ktoré ich nezahltilo. Koniec koncov, pár chcel v nasledujúcich rokoch finančne podporovať svoje deti pri štúdiu.
Prenájom nehnuteľnosti: Inteligentné financovanie
Z celkovej ceny (vrátane vedľajších nákladov) 189 000 eur priniesol Pfaffenbergers 69 000 eur do vlastného imania. Zvyšnú sumu zaplatili pôžičkou na predfinancovanie LBS bez amortizácie. Neskôr tento úver na predbežné financovanie nahradia zmluvou o stavebnom sporení, ktorá bola medzičasom nasporená. Váš mesačný poplatok je 600 eur za 21 rokov. Prvých desať rokov si pár môže od nájmu 500 EUR odpočítať úrokové náklady vo výške 180 EUR a odpisy budov vo výške 275 EUR mesačne. Zostáva 45 eur ako zdaniteľný príjem z prenájmu. Za to Pfaffenbergovci platia na dani iba 14 eur s daňovou sadzbou 30 percent (prepočítanou na mesiac). Ich celkové čisté náklady sú 114 eur.
Nádherný výhľad
Po desiatich rokoch sa úver s predbežným financovaním spláca s vyplatenou výškou úveru a potom sa časť úveru spláca s každou ďalšou splátkou. To znižuje úrokové náklady a daňové odpočty. Inými slovami, daňové zaťaženie sa mierne zvyšuje - a tak sa zvyšuje aj mesačné čisté zaťaženie. Za prvý rok pôžičky stavebného sporenia je to 123 eur. Do splatenia sa zvyšuje na 168 eur. Pfaffenbergovci urobili dobré opatrenia pre svoju budúcnosť.
… Načítava
| Kúpna cena | 170 000 eur |
| Dodatočné náklady (maklér, notár, daň z prevodu a prechodu nehnuteľností) | 14 000 eur |
| Celková kúpna cena vrátane majetku | 189 000 eur |
| Základné imanie | 69 000 eur |
| Finančné potreby | 120 000 eur |
1) vrátane poplatku za nadobudnutie (1% zo sumy stavebného sporenia) a ročného poplatku 9,60 EUR.
2) počiatočný úrok. Znižujú sa s každou splátkou splácania. Týmto sa do konca financovania zvyšuje čisté zaťaženie na 168 EUR.
3) Finančné náklady znížené o príjem z prenájmu a plus dane.
Budovanie peňazí je lacnejšie ako kedykoľvek predtým. V dnešných špičkových podmienkach je úplné dlhové financovanie akvizície nehnuteľností lákavé. Ale pozor: Každý, kto si vezme úver na viac ako 60 percent hodnoty hypotekárneho úveru, postupne platí banke čoraz vyššiu rizikovú prémiu. Platí všeobecné pravidlo: čím viac spravodlivosti, tým lepšie podmienky.
Pôžičky v šeku: Spýtajte sa, o koľko klesnú úrokové sadzby, keď zvyšujete svoje vlastné imanie. Investície s vyšším úrokom by sa však nemali predávať v prospech vlastného imania. Najskôr porovnajte čistý výnos z existujúcich investícií s úrokom z úveru v zodpovedajúcej výške. Informujte sa o ponukách na vyššie sumy pôžičiek - vo výnimočných prípadoch existujú lacnejšie úrokové sadzby.
Výhoda pre sporiteľov stavebného sporenia: pôžičky zo stavebného sporenia sa poskytujú aj bez rizikových prirážok, ak presahujú 60 percent hodnoty hypotekárneho úveru.
Markus Lang, daňový expert LBS
Príjem z prenájmu musí byť zdanený. Náklady na prenajatý majetok (napríklad úroky, odpisy alebo opravy) je však možné započítať do výnosov z prenájmu. To umožňuje prenajímateľom znížiť zdaniteľný príjem z prenájmu a lízingu.
Odpisy: Dve percentá z obstarávacích alebo výrobných nákladov (okrem nákladov na nehnuteľnosť) sa môžu odpisovať ročne. V prípade nájomného bytu kúpeného za 150 000 eur sa zdaniteľný príjem z prenájmu znižuje o 3 000 eur ročne.
Opravy: Výdavky na údržbu (napríklad na nové obklady v kúpeľni alebo na nové okná) je možné okamžite odpočítať z daní. Daňový úrad vyhodnotí tieto náklady ako výdavky spojené s príjmom. Pozor: Opatrenia možno prípadne vyhodnotiť ako náklady súvisiace s nákladmi, a preto sa majú amortizovať iba rovnomerne po dobu 50 rokov. Pre daňový úrad platí pravidlo: Ak úsilie o modernizáciu presiahne 15% po odpočítaní nákladov na obstaranie budovy do troch rokov od kúpy, už to nie je odpočítateľné z výdavkov na reklamu. To potom platí pre všetky opatrenia počas týchto troch rokov.
Prenájom bytu: doba voľných pracovných miest a daň
Norbert Schönleber, právny zástupca pre nájomné a majetkové právo, radí:
Najprv ste bývali vo svojom kondomíniu sami a chceli ste si ho prenajať po vysťahovaní? Aby ste si na voľný byt mohli uplatniť výdavky spojené s príjmom od daňového úradu, musíte preukázať, že si chcete byt prenajať a nie predať.
Iba nájom: Podľa Federálneho finančného súdu (Aktenz IX R 1/07) sú výdavky na reklamu výdavkami na zabezpečenie príjmu. Sudcovia rozhodli, že na získanie príjmu sa používa iba leasing, nie predaj. Rozhodnutie o prenájme musí byť preto rozpoznateľné - nie je to tak dlho, kým vlastník chce nehnuteľnosť nielen prenajať, ale aj predať.
Dôkaz:Ak chcete po presťahovaní využívať odpočet výdavkov spojených s príjmom, hľadajte nájomníkov, nie kupujúcich. Dokážte daňovým úradom, že si chcete nehnuteľnosť prenajať - napríklad reklamou na byt, nájmom makléra a dokladom o potenciálnych nájomcoch. ““
Bezpečne investujte do investičného majetku
Každý, kto si kúpi nehnuteľnosť ako investíciu v hotovosti, počíta inak ako vlastník - obyvateľ. Pre obidve však platí toto: Dôležitá je vyvážená kombinácia financovania. Prenajímatelia môžu tiež využiť zmluvu o pôžičke zo stavebného sporenia.
Vzhľadom na nízke úrokové sadzby si sporitelia kladú otázku, ako investovať svoje úspory. Stavitelia a kupujúci majú úžitok z lacných pôžičiek. Nie je preto prekvapením, že čoraz viac ľudí uvažuje o prenájme nehnuteľnosti. Ukazujú to prieskumy, ako napríklad barometer bohatstva, ktorý každoročne zverejňuje Nemecká asociácia sporiteľní a sporožier: Najnovšie 27 percent opýtaných považovalo nehnuteľnosť používanú tretími stranami za ideálne vhodný na vytváranie bohatstva. Pred desiatimi rokmi to bolo iba 7 percent. Sprostredkovatelia tento trend potvrdzujú. Pred začiatkom finančnej krízy v roku 2007 spoločnosť LBS Immobilien GmbH NordWest predala iba desať percent kondomínií na kapitálové investície, v roku 2017 dosiahla hodnota takmer tridsať percent.
Vlastníctvo domu je bezpečná investícia. Dôležité je solídne financovanie.
Oplatí sa kúpiť?
Aby sa investícia vyplatila, musí byť pomer výnosu z prenájmu k kúpnej cene správny:
Ročné studené nájomné / kúpna cena x 100 = hrubý výnos z prenájmu
Kúpna cena je napríklad 25-násobok ročného základného nájomného, čo má za následok hrubý výnos z prenájmu vo výške 4%. Betón:
12 000 eur / 300 000 eur x 100 = 4%
Čistý výnos z prenájmu poskytuje lepšiu orientáciu. Zahŕňajú sa tu nákupné náklady, náklady na správu a údržbu (príklad vpravo). Daňové platby a úspory, ako aj financovanie sa neberú do úvahy. *
* Na webe Stiftung Warentest nájdete bezplatnú kalkulačku, ktorá obsahuje tieto a ďalšie faktory (napr. Paušálna sadzba za stratu nájmu): www.test.de/vermietete-eigentumswohnung
| náklady | |
| Kúpna cena | 300 000 eur |
| plus pomocné obstarávacie náklady | plus 30 000 eur |
| Celkové úsilie | 330 000 eur |
| Čisté nájomné | 12 000 eur |
| administratíva | mínus 600 eur |
| údržba | mínus 1 000 eur |
| Ročný príjem z prenájmu | 10 400 eur |
Čistý
výnos z prenájmu: 10 400 eur / 330 000 eur x 100 = 3,15% Úroveň návratnosti
Mnoho ľudí oceňuje nehnuteľnosť, pretože je hmatateľnejšia ako abstraktné cenné papiere. Investori dúfajú v stabilnú hodnotu a stabilný príjem z prenájmu. Aby boli očakávania naplnené, musíte však najskôr investovať čas - najskôr do výberu nehnuteľnosti. Okresný manažér LBS Konstantinos Stylianos hovorí, čo je dôležité: „Poloha, umiestnenie, umiestnenie. Kupujúci venujú pozornosť fungujúcej infraštruktúre, sociálnemu prostrediu a dobrým prognózam populácie. “Okrem toho je veľmi dôležitý stav a vybavenie, aby sa zabránilo voľným miestam.
Napokon, či sa investícia oplatí, závisí vo veľkej miere od príjmu z prenájmu. Mali by plynúť nielen spoľahlivo, ale aj v primeranom vzťahu k kúpnej cene. Napríklad ak je cena 25-násobkom mesačného nájomného, návratnosť je 4 percentá. „V žiadnom prípade by sa nemali z výpočtu vynechať vedľajšie obstarávacie náklady,“ zdôrazňuje Stylianos. Tieto - rovnako ako náklady na správu a údržbu - ovplyvňujú čistý výnos z prenájmu. Dosahovanie vysokých výnosov je v poslednej dobe zložitejšie. Pretože na mnohých miestach stúpali nákupné ceny rýchlejšie ako ceny za prenájom. „Ale návratnosť 2 - 3% sa v súčasnosti javí v porovnaní s inými investíciami dosť atraktívna,“ hovorí Stylianos.
Výhody pre prenajímateľov
Pre kupujúcich, ktorí potrebujú pôžičku, je súčasná úroková situácia veľmi priaznivá. Pretože: „Investori majú vynikajúce podmienky, najmä ak prinesú vysoké cenné papiere - napríklad nehnuteľnosť obývanú vlastníkmi,“ hovorí expert na financovanie LBS. Úroky z pôžičky potom môžete (na rozdiel od vlastníkov - obyvateľov) odpočítať ako výdavky spojené s príjmom - ako takmer všetky náklady na prenajatú nehnuteľnosť (napríklad výdavky na opravy a správu, poplatky za vedenie účtu). Investori môžu odpisovať najväčšiu položku, obstarávacie náklady (bez pozemkov), po dobu 50 rokov. Daňové výhody sú preto argumentom pre kúpu investičnej nehnuteľnosti.
Čo je však ešte dôležitejšie, je to, že vlastníctvo domu bez dlhov je ideálne ako doplnkové dôchodkové zabezpečenie. Na dosiahnutie tohto cieľa pomáha vyvážené a dlhodobé financovanie kombináciou vlastného imania, anuitného úveru a úverovej zmluvy stavebného sporenia. Konstantinos Stylianos zdôrazňuje: „Úspory stavebného sporenia sú užitočné aj pre súkromných investorov, aby sa chránili pred rastom úrokových sadzieb.“ Inak by vyššie náklady na následné financovanie mohli pokaziť ich vlastné výpočty.
Vhodný pre budúcnosť
Je tiež dôležité, aby prenajímatelia udržiavali nehnuteľnosť dlhodobo v dobrom stave. Mali by si na to vytvoriť rezervy, ideálne pomocou zmluvy o pôžičke zo stavebného sporenia. Ak je nutná renovácia, majú nielen ušetrený kredit. Financovať môžete za podmienok, ktoré budú platiť občas. „Výška úspory na domáci úver je druhoradá,“ hovorí Stylianos. „V závislosti od toho, aké opatrenia sa čakajú, je možné zmluvu o pôžičke zo stavebného sporenia znížiť.“ Šetrič zo stavebného sporenia môže zmluvu doplniť, aby získal vyššiu úverovú pohľadávku, alebo ju rozdeliť, ak potrebuje iba nižšiu sumu.
Súkromní investori by mali starostlivo skúmať a udržiavať svoj majetok, počítať realisticky a finančne solídne. Potom môže nehnuteľnosť splniť svoju povesť bezpečnej investície.
Odborné poradenstvo od okresného manažéra LBS Konstantinosa Stylianosa:
Okresný manažér LBS Konstantinos Stylianos.
„Aj vo veku 50 alebo 55 rokov sa môže dôchodkový majetok vyplatiť. Ako kupca, ktorý kupuje prvýkrát, by ste mali uprednostniť obytnú nehnuteľnosť, ktorú sami používate. Kto už v starobe nemusí platiť nájom, pocíti mesiac po mesiaci úľavu. Neexistuje lepšia ochrana - za predpokladu, že nehnuteľnosť nie je veľmi zadlžená. Ak už žijete vo svojom vlastnom dome, môže sa vám oplatiť kúpiť si investičnú nehnuteľnosť. V prvom rade príjem z prenájmu pomáha vyrovnať sa s úrokmi a splátkami. Neskôr si vylepšia dôchodok.
financovanie
Ľudia v polovici päťdesiatych rokov musia vo všeobecnosti spĺňať vyšší pomer vlastného kapitálu ako priemerný kupujúci vo veku nad 40 rokov. Avšak tí, ktorí sú v práci už desaťročia, majú často niečo na špičkovej úrovni. Staršie vyhliadky to však v poslednej dobe prežívajú ťažko: vzhľadom na hroziaci pokles príjmu s odchodom do dôchodku len ťažko dokázali splniť požiadavky na kreditné kontroly, ktoré vstúpili do platnosti v roku 2016. Od mája majú finančné inštitúcie opäť viac voľnosti - aj v reakcii na jednotlivé argumenty: napríklad životná poistka, ktorá má pomôcť s oddlžením, alebo vážna vôľa predať nehnuteľnosť s cieľom splatiť zostávajúci dlh. ““
