Mnoho prenajímateľov sa len ťažko vyhne energickej modernizácii nájomného bytu, najmä keď nájomný byt začína roky. Dobrá vec: Ak šikovne odpočítate náklady na modernizáciu, ako prenajímateľ získate daňový bonus.
Úsilie o údržbu
Bez ohľadu na to, či modernizujete zastaralý vykurovací systém a schátralé okná alebo zatepľujete fasádu: Okamžite môžete požadovať celú sumu nákladov na údržbu, napríklad výdavkov pre stavebné firmy a remeselníkov. Prípadne môžete náklady rozdeliť až na päť rovnakých ročných splátok a odpočítať ich tak od dane.
Výrobné náklady
Ak kúpite nehnuteľnosť a investujete viac ako 15 percent z kúpnej ceny budovy (bez DPH) do modernizácie alebo opravy do troch rokov, musíte počítať s tým, že budete musieť odpisovať náklady spolu s nákladmi na budovu nad 40 až 50 rokov. Daňové úrady hodnotia výdavky na rozšírenia ako výrobné náklady, pretože sa vytvára niečo nové. Tieto výrobné náklady môžete tiež uplatniť iba ako odpočet opotrebenia (odpisy).
Odpočítajte náklady na pamätník
Od nákladov na príjmy odpočítate výrobné náklady na renováciu nehnuteľnosti uvedenej na zozname počas dvanástich rokov - deväť percent za prvých osem rokov a sedem percent z nákladov vzniknutých v nasledujúcich štyroch rokoch.
Na modernizáciu si najmite remeselníkov
Pri modernizácii alebo renovácii bytu, ktorý používajú sami (nie byt, ktorý si prenajímajú), môže rodina požadovať od remeselníkov odpočítateľné dane. V príklade sú mzdové náklady spolu do výšky 20 000 eur. Polovica, teda 10 000 eur, je na časť, ktorú sami použijete. Ako obyvateľ - obyvateľ môžete požadovať 20 percent mzdových nákladov remeselníkov až do výšky 6 000 eur ročne - maximálne 1 200 eur. Daňová povinnosť rodiny v príklade sa preto znižuje o ďalších 1 200 eur (20 percent zo 6 000 eur) ročne.
Ak zmodernizujete choré okná alebo ich vymeníte, môžete si z daňových dôvodov okamžite uplatniť výdavky na údržbu.
Rozdeliť náklady na remeselníka
Dohodnite sa so svojimi remeselníkmi na rozdelení práce na faktúre na dva roky a príslušnom zaplatení faktúr. V príklade by zostávajúcich 4 000 eur na remeselnícke služby bolo možné odpočítať v nasledujúcom roku. To znamená pre rodinu daňový bonus 800 eur (20 percent zo 4 000 eur).
Zmluva o modernizácii
Máte v úmysle zamestnať remeselníkov, ktorí budú pracovať na vašom dome alebo byte, ktorý prenajímate? Uzavrieť právne bezpečnú zmluvu. Združenie na ochranu majiteľov „Haus & Grund“ a Ústredné združenie nemeckého stavebného priemyslu (ZDB) vám poskytnú vzor zmluvy na remeselné zmluvy. Informácie na ich webových stránkach nájdete na internete.
Ubytovatelia môžu požiadať o ďalšie nájomné
Ak sa udržateľne zlepší kvalita domu alebo ak sa modernizácia použije na šetrenie energie a vody, môžete k ročnému nájmu pridať maximálne jedenásť percent nákladov na modernizáciu. Možno nebudete brať do úvahy granty alebo granty.
Príklad: Ako sa oplatí úsilie o modernizáciu?
Za účelom úspory nákladov na energiu plánuje rodina energeticky zrekonštruovať svoj dvojgeneračný dom (postavený v roku 1970). Jeden byt užíva sama, druhý je v prenájme. Prestrešuje sa strecha, zatepľujú sa steny a vymieňajú sa okná. Okrem toho bude na streche nainštalovaný solárny systém. Dva byty sú rovnako veľké, príjem z prenájmu je 700 eur, prevádzkové náklady s platbou vopred 200 eur mesačne.
Modernizačnými opatreniami v príklade sú údržbárske práce z daňového hľadiska. Rodina tieto náklady okamžite odpočíta v plnej výške. Daňový bonus sa vzťahuje iba na pomerné náklady na renováciu prenajatého bytu, nie obývaného vlastníkom. Napríklad pri 35-percentnej sadzbe dane rodina ušetrí dane okolo 11 016 eur ročne. Prípadne, ak by mala odpočítať náklady na modernizáciu rozložené na päť rokov, mohla by odpočítať 6 000 eur ročne plus úroky a poplatky za spracovanie.
Rodina si môže odpočítať 31 475 eur navyše k nákladom, ako sú odpisy budov alebo prevádzkové náklady. Napríklad ak je sadzba dane 35 percent, znamená to ročnú daňovú úsporu okolo 11 016 eur.
Modernizáciou pomocou solárnej energie nielen šetríte peniaze, ale aj prispievate k ochrane životného prostredia.
Aké náklady na modernizáciu si môžem ihneď odpočítať z dane?
„Výdavky na údržbu a modernizáciu prenajatého majetku sa považujú za údržbárske práce, ktoré si môžete okamžite uplatniť na daňové účely,“ vysvetľuje Marlies Spargen z Novej asociácie združení daňovej pomoci pri mzde .
Vzniká niečo nové: „Ak sa vytvorí nový obytný priestor s novou strešnou krytinou alebo nadstavbou, daňové úrady to vyhodnotia ako výrobné náklady. Tieto sa majú odpísať spolu s nákladmi na budovu nad 40 alebo 50 rokov. “
Výnimka:„Následné náklady na výrobu alebo obstaranie sú výdavky, ktoré vzniknú krátko po nadobudnutí alebo výrobe majetku. Zákonodarca všeobecne predpokladá náklady na údržbu, ak bola budova pri kúpe v prevádzkyschopnom stave. Ak sú naopak základné časti funkčné alebo sa zvýši štandard budovy, sú tu obstarávacie náklady. Potom sú náklady odpočítateľné iba prostredníctvom pomerného ročného odpisu. ““
Pri modernizácii sa vyhnite sporom
Nájomníci musia byť trpezliví s modernizačnými opatreniami, ktoré zvyšujú úžitkovú hodnotu bytu, šetria energiu alebo vytvárajú nový životný priestor. Povinnosť tolerovať má však svoje hranice: Ak existujú vážne ťažkosti, ako je vysoký vek, zlý zdravotný stav alebo príliš vysoké budúce nájomné, môže sa nájomca postaviť proti plánovanému omladeniu.
Ako prenajímateľ oznámte opatrenie najmenej tri mesiace vopred: druh, rozsah, začatie a koniec prác a budúce nájomné. Ak tieto informácie neposkytnete, nájomca môže odmietnuť poskytnúť svoj súhlas. Pred začiatkom kampane si nechajte podpísať vyhlásenie o súhlase.
Nájomníci môžu odstúpiť od zmluvy do konca mesiaca nasledujúceho po prijatí oznámenia do konca nasledujúceho mesiaca. Prenajímateľ potom nemôže vykonať modernizáciu až do konca nájmu.
