Pri kúpe investičnej nehnuteľnosti by mal aj ten najchytrejší investor zvážiť niekoľko vecí - aj keď ich neustále nízka úroveň úrokových sadzieb láka ku kúpe.
Dostupný životný priestor v tejto krajine je vzácny - a to nielen preto, že ľudia hľadali u nás ochranu pred vojnou, násilím alebo podobne. Peštiansky inštitút v Hannoveri odhaduje celonárodnú potrebu novej výstavby do roku 2020 na 400 000 bytov ročne. V roku 2015 sa však vyrobilo iba okolo 270 000 kusov.
Investície do nehnuteľností: nedostatok bytov zvyšuje nájomné. Mnoho investorov sa preto pýta, či by mali investovať do kondomínií na prenájom, aby dosiahli atraktívne výnosy z nehnuteľností. Pre mnohých sa akcie zdajú príliš riskantné. Cenné papiere s pevným výnosom na druhej strane ťažko vytvárajú žiadny príjem. Výnos desaťročných štátnych dlhopisov iba kompenzuje infláciu nulou pred desatinnou čiarkou. Oplatí sa však kúpiť si nehnuteľnosť na prenájom? Alebo je trh príliš prehriaty? Argumenty týkajúce sa nákupu a proti nákupu by mali byť starostlivo zvážené. Historicky nízka úroveň úrokových sadzieb hovorí jasne v prospech financovania nehnuteľností. Cena dlhu sa v konečnom dôsledku výrazne zníži. Zákazníci LBS sa môžu dokonca chrániť pred rizikom zvýšenia úrokových sadzieb z dlhodobého hľadiska prostredníctvom úveru na bývanie a zmluvy o sporení.
Príjem z prenájmu: Rozhodujúcou otázkou je, či má nehnuteľnosť hodnotu a či dosahuje primeranú návratnosť nehnuteľnosti vo vzťahu k kúpnej cene. Ak má investor ponuku, môže LBS pomôcť vypočítať požadované nájomné. Z pohľadu ponúk na realitných portáloch a prognózy počtu obyvateľov v regióne možno odhadnúť, či bude toto nájomné na trhu dosiahnuteľné.
Miesta: Únik investorov do „konkrétneho zlata“, obmedzený stavebný pozemok a vysoké požiadavky na úsporu energie spôsobili, že na niektorých miestach dramaticky vzrástli ceny. V niektorých prípadoch sa nákupné ceny prudko odrazili od výšky nájmu a čoraz viac sa objavujú obavy zo špekulatívnych bublín. Klesajúce nákupné ceny sú ale tiež varovným signálom. Naznačujú zmenšujúcu sa populáciu a budúci pokles príjmu z prenájmu. Nehnuteľnosti so silnými výnosmi sa preto s najväčšou pravdepodobnosťou nachádzajú v regiónoch s priaznivými ekonomickými vyhliadkami, rastúcim počtom obyvateľov a stále miernym cenovým vývojom. Najmä stredné mestá sa v súčasnosti považujú za zaujímavé pre investorov.
Finančná výhoda Okrem umiestnenia a príslušných trhových podmienok je potrebné zohľadniť aj náklady na financovanie. Svoju úlohu zohrávajú pravidlá odpisovania, možné dotačné opatrenia na nájomné bývanie a individuálna sadzba dane. Z hľadiska daní chce teraz federálna vláda viac podporovať výstavbu nájomných bytov. V pláne je výrazne zvýšiť odpisové sadzby lacných nových budov v metropolitných oblastiach v prvých troch rokoch.
Zmena kúpnych cien.
Ktorá vlastnosť prináša veľa výnosov
Pravdaže, investície do nehnuteľností už trochu vyšli z módy. Hovorilo sa, že prenajatý byt bol pre investorov nevyhnutný, pretože sa financoval ako odpisový objekt, a to takpovediac z príjmu z prenájmu a vysokých daňových úspor. Zákonodarca medzičasom výrazne znížil odpisy. Investícia stále stojí za to: hypotekárne úroky sú lacnejšie ako kedykoľvek predtým a ceny nehnuteľností sú stabilné. Ak kupujete prenajatý byt, ušetríte tiež pár percent z kúpnej ceny. Dôležitými východiskovými bodmi pre silnú návratnosť sú: stav nehnuteľnosti, situácia v regionálnom prenájme a predovšetkým dobrá rada vopred.
Skontrolujte systém:Ak si prenajímate nehnuteľnosť a chcete si odpočítať dane, musí vás byt alebo Your-Best-Home.net nielen potešiť, ale aj byť atraktívny pre nájomcov. Na prehliadku si nechajte dostatok času. Nikdy sa nerozhodujte pod časovým tlakom alebo preto, lebo výhodná cena vyžaduje, aby ste konali rýchlo. Pred kúpou si prekontrolujte veľkosť, pôdorys, vybavenie a pohodlie - a predovšetkým obytnú a dopravnú situáciu. Pre dobrú polohu je charakteristická čulá infraštruktúra a dobré pripojenie k sieti verejnej dopravy. Sú v blízkosti autobusové zastávky, škôlky, školy a zeleň? Existujú v susedstve obchody a ordinácie? Mestá so stabilnými pracovnými príležitosťami a silnou kúpnou silou zvyšujú šance na rast cien a návratnosť nehnuteľností. Ak má trh veľa voľných pracovných miest,prejsť na iný región. Realitné spoločnosti LBS (LBSI) so svojím realitným trhom, ktorý sa objavuje raz ročne, poskytujú dobré informácie o regionálnych cenových štruktúrach.
Združenia nájomcov poskytujú informácie o vývoji nájmov v jednotlivých regiónoch. Venujte pozornosť aj špekulačnému obdobiu. Až po desiatich rokoch je zisk z predaja bytu, ktorý nepoužívate, oslobodený od dane. Ak ste sa rozhodli prenajať nehnuteľnosť, nezabudnite svoje plány prediskutovať so svojím daňovým poradcom alebo združením pre daň z príjmu.
Zavolajte odhadcu: Pred zakúpením nezabudnite ukázať svoju nehnuteľnosť odhadcovi, ktorý sa dobre pozrie na kvalitu budovy. Môže vám presne povedať, ktoré renovačné práce sú pre nehnuteľnosť vhodné a ako ich možno najlepšie zladiť. Náklady na inšpekciu (v závislosti od regiónu) od 80 do 100 eur za hodinu. Nezabudnite sa pred návštevou informovať o cene; prípadne je možné dohodnúť aj paušál. Federálne združenie nezávislých odborníkov menuje odborníka v danom regióne. Alebo sa môžete obrátiť na Asociáciu súkromných staviteľov. Aj keď sa na základe posúdenia rozhodnete nenakúpiť, investícia vás mnohonásobne ušetrí na peniazoch a problémoch.
Výnos z prenájmu udáva, aké percento investičných nákladov môžete získať späť z ročného nájomného. Ak zohľadníte aj všetky vedľajšie nákupné náklady, získate čistý výnos z prenájmu, ktorý by mal byť vyšší ako štyri percentá. Ak nie: ruky preč!
Skontrolujte tiež:
- Existuje manažér, stará sa oň, má dôveru spoluvlastníkov a nájomcov?
- Ako je na tom spoločenstvo vlastníkov? Existujú rozdelené strany?
- Existujú finančné vankúše na renováciu?
- Ktoré kozmetické opravy a renovačné práce sa čoskoro chystajú?
- Sú rezervy dostatočné alebo sa plánujú špeciálne pridelenia?
- Aké vysoké sú udržovacie rezervy spoločenstva vlastníkov?
Urobte si dostatok času na prehliadku nehnuteľnosti, ktorá sa má prenajať. Napokon, byt musí potešiť aj budúceho nájomcu.
Financujte nehnuteľnosť šikovne
Šikovní kupujúci, ktorí sa snažia dosiahnuť vysoké hodnoty nehnuteľností, vedia: Nájomný byt sa musí vyplatiť bez daňových úspor. Preto prikladajú dôležitosť oceneniu a dobrým výnosom z prenájmu.
- Financie dôvtipne - pomocou úveru na bývanie a zmluvy o sporení môžete zamerať nehnuteľnosť a zabezpečiť si pôžičku s nízkym úrokom. Investori so šikovným kapitálom investujú 10 až 20 percent vlastného imania, čím znižujú objemy financovania a mesačné záväzky. Pôžička stavebnej sporiteľne LBS ponúka dobré podmienky na financovanie, pretože má nízke a stabilné úrokové sadzby. Môžete si online skontrolovať, ktorý plán sporenia na hypotekárny úver vám najlepšie vyhovuje, a potom online uzavrieť zmluvu o pôžičke na sporenie a sporenie.
- S nadhľadom - s prenajatou nehnuteľnosťou si v starobe zabezpečíte svoju finančnú nezávislosť. Teraz máte úžitok z daňových výhod a neskôr si dôchodok vylepšujete príjmom z prenájmu. Alternatíva: Do bytu sa nasťahujete sami, keď ste starí, a užívajte si bývanie vo svojich vlastných štyroch stenách bez nájmu. Alebo predáte investičný nehnuteľný majetok znova a peniaze použijete na splnenie nových želaní.
Vlastníctvo nehnuteľnosti môže priniesť veľa peňazí. Nechajte si poradiť od svojho poradcu LBS.
Odborné tipy na investovanie do nehnuteľností
Erich Nöll, výkonný riaditeľ Federálneho združenia združení pre pomoc pri dani z príjmu, radí: "Ako prenajímateľ šetríte dane, ak vaše náklady na reklamu presiahnu príjem z prenájmu. Náklady mínus renta - túto stratu započítate do svojho príjmu."
Obchodné náklady: Daňový úrad prijíma úroky z úverov stavebného sporenia a hypotekárnych úverov, inzeráty na hľadanie nájomníkov, príspevky na bývanie a nehnuteľnosť. Rovnako aj peniaze z domu a daň z nehnuteľnosti, poistné a náklady na údržbu - náklady na opravy alebo výmenu častí budovy.
Odpisy: Odpočítate výrobné náklady vašej starej budovy na 50 rokov - dvoma percentami z nákladov na budovu ročne (stavba pred rokom 1925: 40 rokov 2,5 percenta). Podľa zákona o rozpočtových pravidlách z roku 2004 môže daňový úrad prvých desať rokov uplatňovať na nové budovy štyri percentá ročne, ďalších osem rokov 2,5 percenta a na 32 rokov 1,25 percenta ročne. Koná pred federálnym ústavným súdom, ktorý spochybňuje protiústavnosť Your-Best-Home.nethaltsbegleitgesetz. Venujte pozornosť predbežnej poznámke k daňovému výmeru. Ak chýba, nezabudnite podať námietku.
Takto vás štát každý rok odbremeňuje
Vďaka výnosu nehnuteľností z prenajatého bytu šetríte dane a zaisťujete finančnú nezávislosť na starobu.
Základ pre výpočet: Nový byt, poloha mesta
Kúpna cena: 1 750 eur za meter štvorcový
Príjem z prenájmu: 7,50 eur za meter štvorcový plus ďalšie náklady
Financovanie: 25 percent vlastné imanie, 25 percent úver stavebného sporenia (efektívna úroková sadzba 4,29 percenta), 50 percent hypotekárny úver (efektívna úroková sadzba 4,39 eura) Percento)
príklad 1
Zamestnanec je slobodný.
Vľavo vidíte cenu nehnuteľnosti *. Vpravo od tohto je zdaniteľný príjem vrátane príslušnej daňovej úspory za rok.
| Cena nehnuteľnosti * | 35 000 eur | 40 000 eur | 45 000 eur | 50 000 eur | 55 000 eur |
|---|---|---|---|---|---|
| 50 000 eur, 28 m 2 | 256 eur | 273 eur | 290 eur | 308 eur | 317 eur |
| 100 000 eur, 57 m 2 | 478 eur | 511 eur | 572 eur | 575 eur | 593 eur |
| 150 000 eur, 85 m 2 | 729 eur | 779 eur | 828 eur | 878 eur | 909 eur |
| 200 000 eur, 115 m 2 | 916 eur | 978 eur | 1 040 eur | 1 113 eur | 1 146 eur |
Príklad 2
Zamestnanec je ženatý a má dve deti.
Vľavo vidíte cenu nehnuteľnosti *. Vpravo od tohto je zdaniteľný príjem vrátane príslušnej daňovej úspory za rok.
| Cena nehnuteľnosti * | 35 000 eur | 40 000 eur | 45 000 eur | 50 000 eur | 55 000 eur |
|---|---|---|---|---|---|
| 50 000 eur, 28 m 2 | 186 eur | 231 eur | 212 eur | 221 eur | 229 eur |
| 100 000 eur, 57 m 2 | 348 eur | 429 eur | 397 eur | 414 eur | 429 eur |
| 150 000 eur, 85 m 2 | 532 eur | 656 eur | 607 eur | 632 eur | 657 eur |
| 200 000 eur, 115 m 2 | 670 eur | 826 eur | 764 eur | 794 eur | 825 eur |
* Nová budova: 1 750 eur za m 2
Zdroj: Bundesverband der Lohnsteuerhilfevereine / LBS Bayern
Prenajatá nehnuteľnosť pomáha s daňovou optimalizáciou.
Prenajmite si nehnuteľnosť a znížte daňové zaťaženie
Pre návratnosť prenajatého majetku platí toto: Zdanú sa iba prebytky. Ak náklady na reklamu presiahnu váš príjem z prenájmu, vzniknú straty, ktoré môžete kompenzovať svojim pozitívnym príjmom. Účinok: váš zdaniteľný príjem klesá.
Objasnenie vlastníckej štruktúry - Ak je majiteľom prenajatej nehnuteľnosti iba jeden z manželov, je potrebné dodržať dôležité podrobnosti, aby daňové úrady skutočne plne uznali odpočet úrokov z dlhu. Ak daňovému úradu preukážete, že vlastník / manželka zaplatil úroky z dlhu z vlastných zdrojov, napríklad z príjmu z prenájmu, odpočítanie dane je stále možné.
Náklady na prenajímateľa - Priebežné náklady na správu a údržbu nehnuteľnosti musí znášať vlastník. Preto je vhodné vytvárať rezervy včas. Prenajímatelia odpisujú náklady na renováciu a modernizáciu jeden až päť rokov. Ale buďte opatrní: Ak kúpite nehnuteľnosť a do opravy investujete viac ako 15 percent čistej kúpnej ceny budovy do troch rokov, musíte počítať s tým, že budete musieť odpisovať náklady spolu s nákladmi na budovu nad 40 až 50 rokov.
Výdavky na rozsiahle renovácie, napríklad na prístavby, hodnotia daňové úrady ako výrobné náklady, pretože sa vytvorí niečo nové, zlepší sa stránka Your-Best-Home.net a zvýši sa hodnota nehnuteľnosti. Výrobné náklady môžete uplatniť iba prostredníctvom odpisov (odpočítanie opotrebenia).
Majetok z príjmu ako model daňovej úspory: príklad výpočtu
Rodina si kúpi byt a prenajíma ho. Aká je vaša daňová úspora? Na tomto príklade vám ukážeme, ako vypočítať návratnosť vášho majetku:
Pár s dvoma deťmi (zdaniteľný príjem 2007: 50 000 eur) si kúpil apartmán v Rheda-Wiedenbrück (postavený v roku 2001), 70 metrov štvorcových (Podiel na majetku: 20 percent) za 127 000 eur (115 500 eur plus 11 500 eur za vedľajšie náklady). Od januára 2007 sa byt prenajíma za 6,80 eur za meter štvorcový plus ďalšie náklady.
Rodina môže prenajatú nehnuteľnosť financovať doplatkom 199,48 EUR mesačne.
Prevziať starých nájomníkov
Akonáhle ste zapísaní v katastri nehnuteľností ako kupujúci bytu, vstupujete do existujúceho nájmu. Platí zmluva, ktorá bola kedysi dohodnutá medzi nájomcom a bývalým vlastníkom - so všetkými klauzulami a osobitnými predpismi.
Pozor: Kupujúci ani nájomca nemôžu vynútiť uzavretie novej zmluvy. A to ani v prípade, že doteraz existovala iba ústna zmluva. Dohodnite si, že vám bude v budúcnosti vyplatené nájomné, a uistite sa, že máte k zálohe prístup - aj keď za predchádzajúci vlastník zodpovedá podľa zákona.
Výška nájmu : Daňový úrad vám umožní daňové úspory, ak si prenajmete byt za miestny nájom. Od príbuzných požadujete menej - nie však menej ako 75 percent porovnateľného nájomného na mieste.
Príbuzní ako nájomníci: Zľavnený nájom pre príbuzných predstavuje model šetriaci daň. Každý, kto požaduje od svojich príbuzných najmenej 75 percent miestneho nájomného, požaduje úplné výdavky spojené s príjmom. Ak je nájomné nižšie ako 56 percent, náklady na reklamu je možné odpočítať iba pomerne. Ak je nájomné medzi 56 a 75 percentami, daňové úrady skontrolujú, či s majetkom vytvoríte dlhodobý príjem: Ako prenajímateľ musíte odhadnúť očakávané príjmy a výdavky na obdobie 30 rokov. Obchodné náklady môžete odpočítať, iba ak sa prenájom vykonáva obvyklým spôsobom medzi cudzincami. Písomná nájomná zmluva a skutočné zaplatenie nájomného a vedľajších nákladov sú preto nevyhnutnou podmienkou.
Zmluvy uzavreté medzi nájomcom a starým vlastníkom sa vzťahujú aj na nových majiteľov prenajatého domu.
Ukončenie platnosti starých nájomcov
Podľa zákona môže prenajímateľ vypovedať svojho nájomcu, iba ak má „oprávnený záujem“. To je prípad, ak byt potrebuje pre seba, osobu patriacu do domácnosti alebo pre členov rodiny.
Chránené záujmy nájomcu: Nájomca však nie je bezbranný. Spolkový ústavný súd rozhodol, že vlastnícke právo nájomcu je rovnako dôležité ako vlastnícke právo prenajímateľa (rozhodnutie zo 16. 1. 2004, 1 BvR 2285/03).
Uveďte dôvody: Prenajímateľ musí vo svojom výpovednom liste uviesť, pre koho a s akými úrokmi byt potrebuje. Nájomca by mal byť schopný skontrolovať, či je obrana proti vypovedaniu možná a rozumná (Federálny ústavný súd, rozhodnutie z 3.2.2003, 1 BvR 619/02). Dôvod ukončenia musí byť k dispozícii do konca výpovednej doby.
Ponuka náhrady: Ak je v nájomnom dome prázdny iný byt, musí sa prenajímateľ odkázať na tento byt. Môže byť povinný ponúknuť nájomcovi ďalší voľný byt v dome (BGH, spisová značka VIII ZR 311/02). Podľa Spolkového súdneho dvora prenajímateľ platí náhradu škody, ak sa po ukončení a vysťahovaní nájomcu ukáže, že dôvod výpovede je neúčinný (BGH, spisová značka VIII ZR 368/03).
Kúpa investičnej nehnuteľnosti: knižné tipy
Prajete si kúpiť nehnuteľnosť ako investíciu alebo ju prenajať ako vlastník domu alebo bytu? Funguje to s tipmi z týchto kníh.
Prenajmite si bezpečne a so ziskom
Majitelia domov alebo bytov, ktorí si chcú prenajať svoju nehnuteľnosť, čelia náročným úlohám. „Sprievodca prenajímateľom: Prenájom bezpečne a so ziskom“ vám pomôže zvládnuť ich. Zistite, ako môžete nájsť vhodného nájomcu, čo musí byť v nájme, aké vedľajšie náklady môžete preniesť a ako správne účtovať. Vzorové listy a nájomné zmluvy sú súčasťou CD.
Matthias Nöllke: „Sprievodca majiteľa: Bezpečný a výhodný prenájom“, 198 strán. 19,95 eur. Vydavateľstvo Rudolf Haufe.
Knihu si môžete objednať priamo tu
Nehnuteľnosť ako investícia
Chcete si postaviť dom alebo kúpiť byt? Na tejto ceste vás sprevádza nový sprievodca „Realitné kancelárie ako investícia“. Vysvetľuje, pre koho je tento typ dôchodku a investícií vhodný a ako ich môžete správne financovať. Kontrolné zoznamy a príklady vám pomôžu pri realizácii projektu.
Eike Schulze, Anette Stein, Andreas Tietgen, Stefan Möller : „Real estate as an investment“, 290 strán. 29,95 eur. Vydavateľstvo Rudolf Haufe.
Knihu si môžete objednať priamo tu