Vedľajšie náklady na prenájom alebo vyrovnanie vedľajších nákladov na nájomné opakovane spôsobujú spory medzi nájomníkmi a prenajímateľmi. To vás neprekvapí, keď vezmete do úvahy, aké komplikované sú predpisy pre účtovanie vedľajších nákladov na prenájom.
Prieskum nedávno odhalil niečo prekvapujúce: iba každý druhý nájomca kontroluje svoje faktúry za energie. Zahŕňa to veľa peňazí. Vedľajšie náklady na prenájom tvoria v priemere dobrú tretinu celkového nájomného. Mnoho prenajímateľov tiež považuje za ťažké organizovať neporiadok čísel, čo ukazuje nesprávna fakturácia. Dostatočný dôvod na zistenie ďalších informácií.
Čo sú ďalšie náklady na prenájom?
Pojem vedľajšie náklady na prenájom nie je právne definovaný - iba prevádzkové náklady. Prevádzkové náklady sú všetky náklady, ktoré vlastníkovi budovy alebo nehnuteľnosti nepretržite vznikajú, napríklad za kúrenie a prípravu teplej vody, ktoré sa podľa nariadenia o nákladoch na vykurovanie musia účtovať na základe spotreby. Okrem toho existujú všetky ďalšie položky z nariadenia o prevádzkových nákladoch z roku 2004 a z rozšírenia z roku 2012. Predpisy v starších nájomných zmluvách však stále platia.
Čo upravuje nájomná zmluva
Ak v zmluve o nájme nie je zodpovedajúca dohoda, všetky vedľajšie náklady na prenájom si nesie prenajímateľ, hoci tieto zmluvy boli kedysi úplne bežné, v dnešnej dobe je dohodnutý mesačný paušál alebo platba vopred. Rozdiel: paušálna suma pokrýva všetky náklady. V prípade platby vopred musí prenajímateľ presne vyčísliť náklady a fakturovať ich raz ročne. Nájomca musí dostať faktúru najneskôr do konca dvanásteho mesiaca po skončení účtovného obdobia. „Prenajímateľ nesie riziko, že sa faktúra dostane k príjemcovi včas,“ hovorí Dietmar Wall z Nemeckého združenia nájomcov v Berlíne.
Kalibrácia vodomerov je tiež jedným z ďalších nákladov na prenájom a je možné ju preniesť ďalej.
Čo platí nájomca?
Ak lízing obsahuje odkaz na vyhlášku o prevádzkových nákladoch, je možné nájomcovi prideliť všetky položky v nej uvedené. Medzi tieto vedľajšie náklady na prenájom patrí daň z nehnuteľnosti, vodné a stočné, kúrenie a teplá voda, výťah, odvoz odpadu, upratovacie služby, kominár alebo poistenie zodpovednosti za škodu.
Čo platí prenajímateľ?
Ostatné náklady, ako je správa, údržba alebo nájom za pozemok, hradí prenajímateľ sám. Nemôže nájomcovi účtovať jednorazové náklady. „Aj náklady, ktoré vzniknú po uzavretí zmluvy, napríklad nové poistenie, je možné preniesť, iba ak to nájomná zmluva umožňuje,“ vysvetľuje Wall.
Distribučný kľúč pre ďalšie náklady na prenájom
Okrem nákladov na kúrenie a prípravu teplej vody sa môže nájomca a prenajímateľ slobodne dohodnúť na kľúči pridelenia prevádzkových nákladov. Ak takáto regulácia neexistuje, prevádzkové náklady sa rozdelia podľa metrov štvorcových. V prípade prenajatých kondomínií je vhodné účtovať podľa spoluvlastníckych podielov. To však musí byť v nájomnej zmluve výslovne uvedené. Počet ľudí na byt sa dá s nájomcom identifikovať aj ako distribučný kľúč.
Fakturácia dodatočných nákladov na prenájom včas a správne
Čas sú peniaze: vlastníci musia s nájomcom vysporiadať účty včas, aby mohli dostať všetky neprimerané náklady. Otázky, ktoré si musia prenajímatelia položiť, aby boli včas prenesené všetky ďalšie náklady na prenájom:
- Existuje v prenájme dohoda o všetkých prevádzkových nákladoch, ktoré sa prenášajú na nájomcu? Pretože: Nájomca musí platiť mesačné zálohové platby, iba ak to bolo dohodnuté.
- Sú všetky položky prevádzkové náklady? Pretože: Fakturácia musí prebehnúť najneskôr do dvanástich mesiacov po skončení fakturačného obdobia. Ak je termín dodržaný, môže prenajímateľ požadovať doplatok a musí uhradiť nadmerné zálohy. Ak termín nie je dodržaný, prenajímateľ už nemôže požadovať ďalšie platby, ale musí uhradiť všetky vopred zaplatené zálohy.
