Účet za služby je každoročne fuškou. Ale ako prenajímateľ sa nemôžete vyhnúť zaslaniu podrobných vyhlásení vašim nájomcom. Koniec koncov, môžete vrátiť iba príliš veľa zálohových platieb a predovšetkým požadovať ďalšie platby.
Pri účtovaní vedľajších nákladov je však potrebné byť obzvlášť starostlivý. Nepresnosti a chyby sa tu môžu rýchlo vypomstiť. V najhoršom prípade môže nesprávny účet za energie viesť dokonca k tomu, že vám zostanú náklady, ktoré by mal nájomca zaplatiť.
Aj keď je dobre známe, že fakturácia musí byť správna, v priemere každá sekunda obsahuje chyby. Aby ste nespadli do pasce na chyby, zhromaždili sme pre vás základné informácie, informujeme vás o právach a povinnostiach prenajímateľa a pomenujeme najčastejšie chyby vo vyúčtovaní za energie.
Termíny vyúčtovania
Ak bola v nájomnej zmluve dohodnutá platba dodatočných nákladov vopred, musí si prenajímateľ pripraviť dodatočný výkaz nákladov. To, kedy sa to musí stať, je jasne upravené v § 556 nemeckého občianskeho zákonníka: Aj keď neexistuje pevne stanovené fakturačné obdobie, ktoré by vždy zodpovedalo napríklad kalendárnemu roku, je ustanovené, že fakturácia sa musí uskutočňovať každoročne.
Kedy je potrebné vyhotoviť účet za energie?
Prenajímatelia sú zo zákona povinní zaslať nájomcovi vyúčtovanie za energie najneskôr do konca dvanásteho mesiaca po skončení zúčtovacieho obdobia. Ak dorazí neskôr, ďalšie nároky už nie je možné uplatniť. Akýkoľvek úver však musí byť nájomcovi vyplatený aj v prípade oneskoreného vytvorenia. Určite nezmeškajte tento termín.
Do kedy môže nájomca namietať proti faktúre za energie?
Ak nájomca dostal účet za energie, môže si ho skontrolovať vo svojom voľnom čase. Ak má námietky, môže ich vzniesť do konca dvanásteho mesiaca po doručení vyhlásenia. Po uplynutí tejto doby už nemá nájomca možnosť konať.
Akékoľvek ďalšie platby uvedené v účte za energie musí nájomca uhradiť najneskôr do 30 dní od prijatia listu. Mimochodom, to platí aj vtedy, ak zistil chyby v účtovníctve alebo má podozrenie na tieto chyby. V takom prípade by mal nájomca uskutočniť platbu iba ako rezervu.
Čo musí byť vo výkaze o poplatkoch za služby?
Účet za energie by mal byť v zásade vyhotovený písomne. Musia sa poskytnúť nasledujúce informácie:
- Na ktoré fakturačné obdobie sa zoznam vzťahuje?
- Aký je distribučný kľúč?
- Aký je podiel nájomcu?
- Aké zálohové platby už nájomca vykonal?
- Aké vysoké sú celkové náklady na typ nákladov?
Nie je potrebné uvádzať zloženie celkových nákladov podľa typu nákladov. Ak chce nájomca vedieť, ako k tejto sume došlo, môže si pozrieť príjmy od prenajímateľa. Toto mu musíte byť schopní na požiadanie predstaviť.
Ďalšou dôležitou poznámkou týkajúcou sa obsahu faktúry za energie je, že musí byť zrozumiteľná a jasná pre nájomcu. Preto sa snažte - tiež vo svojom vlastnom zmysle slova - vyhnúť sa zbytočnému obsahu.
Distribučný kľúč sa používa vo vyúčtovaní služieb, aby sa určilo, ktorý nájomca musí zaplatiť, aký pomer nákladov na služby má.
Aký je distribučný kľúč?
Distribučný kľúč je rozhodujúci pre zúčtovanie vedľajších nákladov, pretože sa používa na určenie, ktorý nájomca musí zaplatiť, aký podiel z vedľajších nákladov. Pokiaľ nie je uvedené inak, prevádzkové náklady sa majú rozdeliť podľa § 556a podľa podielu obytnej plochy. Odchylne od toho je však možné dohodnúť aj distribučný kľúč založený na iných kritériách. Môže to byť napríklad:
- spotreba
- Obytné jednotky
- Počet ľudí žijúcich v byte
- Kubické metre bytu
Podľa zákona musia byť ďalšie náklady, ktoré závisia od správania nájomcu, rozdelené tak, aby zodpovedali rozdielnej spotrebe. Týka sa to napríklad nákladov na kúrenie alebo spotreby vody.
Aké ďalšie náklady môže prenajímateľ účtovať?
Ak ako prenajímateľ urobíte vyhlásenie, musí obsahovať všetky ďalšie náklady, ktoré boli zaznamenané v nájomnej zmluve a ktoré bol nájomca povinný zaplatiť. Podľa zákona 17 sú všeobecne povolené rôzne druhy vedľajších nákladov, ktoré sú uvedené v oddiele 2 nariadenia o prevádzkových nákladoch (BetrKV):
- Priebežné verejné poplatky za nehnuteľnosť
- Dodávka vody
- odvodnenie
- ohrievač
- Horúca voda
- Pripojené systémy kúrenia a dodávky teplej vody
- Náklady na výťah
- Čistenie ulíc a odvoz odpadu
- Čistenie budov a kontrola škodcov
- Údržba záhrady
- osvetlenie
- Čistenie komína
- Poistenie majetku a zodpovednosti
- Správca
- Komunitná anténa alebo širokopásmové sieťové pripojenie
- Práčovňa
- Ostatné náklady
Chyba vo vyúčtovaní za služby: mali by ste sa tomu vyhnúť
Okrem vyššie spomenutých vecí, ktoré musíte pri fakturácii zohľadniť, existujú aj ďalšie pasce, do ktorých môže prenajímateľ spadnúť. Tieto chyby vo fakturácii za služby sú obzvlášť časté:
- Fakturácia príliš neskoro
Pretože účet za energie je zložitý, mnoho majiteľov ho často odkladá na dlhší čas. Vyššie uvedené termíny by ste však mali bezpodmienečne dodržať, ak nechcete riskovať žiadne finančné straty: Nájomca musí mať účet za energie najneskôr do dvanásteho mesiaca po skončení účtovného obdobia.
- Dodatočné náklady, ktoré nie sú uvedené v nájomnej zmluve
Chybou, ktorá sa vyskytuje obzvlášť často pri účtovaní vedľajších nákladov, je to, že sú uvedené položky, za ktoré nájomca nemusí podľa nájomnej zmluvy platiť. Pri uzatváraní zmluvy o prenájme starostlivo skontrolujte, či sú uvedené všetky potrebné položky, a potom sa uistite, že tieto náklady účtujete iba pri vytváraní výkazu poplatkov za služby.
- Nesprávny distribučný kľúč
Je tiež dôležité, aby ste neurobili chybu v účtovaní vedľajších nákladov a použili iný distribučný kľúč, ako je uvedený v nájomnej zmluve.
- Chyba v rozdelení nákladov na kúrenie a prípravu teplej vody
V prípade početných prevádzkových nákladov je možné na vyúčtovanie použiť distribučný kľúč, pričom ide o náklady na kúrenie a náklady na teplú vodu, vy ako prenajímateľ ste však zo zákona povinní (§ 7 vyhlášky o nákladoch na vykurovanie) vyčleniť najmenej 50 percent a najviac 70 percent podľa skutočnej spotreby, zvyšok vychádza zo životnej resp. Úžitková plocha fakturovaná. V apartmánoch musia byť k dispozícii zodpovedajúce počítacie zariadenia. Túto požiadavku by ste mali bezpodmienečne dodržiavať, pretože ak sa od nej odchýlite, môže nájomca znížiť fakturované náklady minimálne o 15 percent. Rozhodol o tom Spolkový súdny dvor rozhodnutím z roku 2003 (BGH VIII TR 67/03).
- Nesprávny fakturačný cyklus
Najmä pri zmene nájomcu sa vo vyúčtovaní služieb vždy vyskytujú chyby. Samozrejme, každý nájomca sa môže použiť iba na náklady, ktoré mu vznikli v období, v ktorom byt užíval.
- Účtovanie neprimeraných vedľajších nákladov
Pri fakturácii vedľajších nákladov sa uistite, že účtujete iba pripočítateľné položky. Opatrenia na údržbu alebo iné výdavky, ktoré nespadajú pod náklady uvedené v nariadení o prevádzkových nákladoch, sa nájomcovi účtovať nemôžu. Mimochodom, toto platí aj v prípade, ak je v nájomnej zmluve zahrnutá jedna z neplatných položiek.
- Na voľné byty sa neprihliada
Ak je byt prázdny, nemožno ho jednoducho vynechať z fakturačného a distribučného kľúča. Prenajímateľ spravidla nesie náklady za voľné byty.
- Chýbajúce informácie
Účet za služby je niekedy dosť rozsiahly. Preto sú informácie rýchlo zabudnuté, ale musia byť zahrnuté. Základný obsah je:
- Fakturačné obdobie
- Distribučný kľúč
- Podiel prenajímateľa
- Podrobnosti o vykonaných preddavkoch
- Prehľad jednotlivých nákladových položiek
- Fakturované sú aj obchodné priestory
Ak sa nájomný priestor v dome využíva na komerčné účely, nesmie byť integrovaný do všeobecného výkazu vedľajších nákladov. Musia sa účtovať osobitne.
- Jednotlivé nákladové položky chýbajú
Nestačí iba uviesť celkové náklady, ktoré vznikli vo fakturačnom období, vo výpise poplatkov za služby. Nájomca má právo na individuálne prezeranie rôznych druhov nákladov. Iba tak je možné, aby pochopil svoj podiel na tom. Iba tak môže zmysluplne skontrolovať doklady o uvedených nákladoch, ktoré mu musíte na požiadanie poskytnúť na nahliadnutie.
