Investícia do nehnuteľností môže sľubovať vysoké výnosy, najmä v časoch nízkych úrokových sadzieb. Prečítajte si tu, na čo by ste si pri tomto druhu investícií mali dávať pozor, aby ste dosiahli čo najlepší výsledok.
Vyťažiť maximum z nasporených peňazí nie je v súčasnosti také jednoduché ako pred niekoľkými rokmi, keď ste dostali uspokojivé úrokové sadzby pre jednodňové alebo termínované vklady. Dnes je úroková sadzba na mnohých miestach nulová alebo iba mierne vyššia, čo znamená, že peniaze, ktoré sú tam umiestnené, nezaznamenávajú žiadne zvýšenie hodnoty - kvôli inflácii dokonca strácajú na hodnote. Investícia do nehnuteľností môže byť rozumnou alternatívou s cieľom dosiahnuť atraktívny výnos z peňazí. Ak uvažujete o investovaní svojich peňazí týmto spôsobom, tu je niekoľko rád, ako sa vyhnúť riziku a dosiahnuť najlepší možný výsledok:
- Zvážte, či je investícia pre vás to pravé.
- Poznať výhody a nevýhody investovania do nehnuteľností.
- Identifikujte odporúčané investičné nehnuteľnosti.
- Nájdite správnu nehnuteľnosť.
- Určte trhovú hodnotu nehnuteľnosti.
- Pri kúpe investičného majetku dávajte pozor na základné náležitosti.
- Vyberte si správne financovanie.
- Buďte realistickí ohľadom návratu.
- Rozhodnite sa, či chcete v nehnuteľnosti bývať sami.
- Vyberajte si nájomníkov múdro.
Tip 1: zvážte, či je investícia pre vás to pravé
Trvalo nízke úrokové sadzby robia kúpu nehnuteľnosti oveľa lacnejšou ako pred niekoľkými rokmi. Nízke úrokové sadzby zároveň robia neatraktívne iné formy investícií, ako sú termínované vklady alebo jednodňové vklady. Kúpa nehnuteľnosti sa preto v mnohých prípadoch javí ako rozumná alternatíva. Musí vám však byť jasné, že musíte mať určité množstvo vlastného kapitálu, ktoré je viazané na mnoho rokov. Ak sa cítite nepríjemne, investícia do nehnuteľností nemusí byť pre vás.
Pokiaľ bude k dispozícii potrebný kapitál, bude existovať dôveryhodnosť a z dlhodobého hľadiska nebudú existovať zábrany spojiť kapitál. Kúpa nehnuteľnosti môže byť ziskovým spôsobom, ako investovať svoje peniaze. Najmä pri nákupe v jednej z populárnych metropolitných oblastí, ako sú Berlín, Hamburg, Mníchov, Frankfurt alebo Kolín nad Rýnom, kde ceny nehnuteľností a ich nájomné neustále stúpajú. Aby ste si však boli istí, že vlastníctvo domu je pre vás tou pravou formou investície, určite stojí za to reálne sa pozrieť na všetky výhody a nevýhody.
Z kapitálových investícií do nehnuteľností profitujú najmä dôchodcovia: Môžu v nich sami bývať a ušetriť tak náklady na prenájom alebo si doplniť dôchodok príjmom z prenájmu.
Tip 2: Poznajte výhody a nevýhody investovania do nehnuteľností
Vlastníctvo domu má množstvo výhod, ale aj nevýhod. Predtým, ako sa rozhodnete pre kúpu investičného majetku, mali by ste si uvedomiť niekoľko bodov.
Aké sú výhody investovania do nehnuteľností?
Medzi výhody kúpy nehnuteľnosti na investíciu patria:
- Stabilita hodnoty
Hodnota súkromného majetku sa stabilizuje nadobudnutím nehnuteľností, ak dopĺňa iné druhy investícií. Existujúce aktíva sa potom rozdelia medzi rôzne investície, čo minimalizuje riziko zlyhania.
Zisk majetku Investovanie do nehnuteľností sa zvyčajne vypláca v krátkodobom aj dlhodobom horizonte: návratnosť je možné dosiahnuť priamo prostredníctvom príjmu z prenájmu. Z dlhodobého hľadiska možno očakávať zvýšenie hodnoty nehnuteľnosti a domu alebo bytu.- Bezpečnosť
inflácie Inflácia z dlhodobého hľadiska minimalizovala aktíva, pretože peniaze postupne strácali svoju kúpnu silu. Tomuto efektu sa môžete vyhnúť investovaním do nehnuteľností, pretože cena pozemkov a výnosov z prenájmu zvyčajne neustále rastie. - Príjmy z prenájmu
V oblastiach s veľkým dopytom sa môžu príjmy z prenájmu postupne zvyšovať, aby sa zvýšili príjmy z prenájmu, pri dodržaní cenovej brzdy a limitu ceny. - Daňové výhody
Sú to predovšetkým daňové výhody, vďaka ktorým sú investície do nehnuteľností tak atraktívne. Úroky, ktoré sa majú zaplatiť na financovanie zakúpeného majetku, sa vyvážia príjmom z prenájmu. Ďalej sú to predpokladané výdavky na opravy a správu majetku. Odpisy budov navyše pomáhajú investorom zbaviť sa daňového priznania k dani z príjmu. - Finančné zabezpečenie ako dôchodca
Ak bola nehnuteľnosť zakúpená pre vlastné použitie, investori majú z nej úžitok, keď dosiahnu dôchodkový vek, pretože počas tohto obdobia s nižším príjmom nie je potrebné platiť nájomné. Ak bola nehnuteľnosť obstaraná na prenájom, príjem z prenájmu dopĺňa dôchodok, takže zvyčajne existuje oveľa väčšie finančné zabezpečenie.
Aké sú nevýhody investovania do nehnuteľností?
Ak však svoje peniaze použijete na kúpu nehnuteľnosti, musíte brať do úvahy aj niektoré nevýhody a riziká. Sú to:
- Vzniknuté
náklady na údržbu Byt alebo dom tu a tam potrebuje starostlivosť a údržbárske opatrenia . Tieto môžu mať niekedy výrazný vplyv. Ak je nehnuteľnosť súčasťou spoločenstva vlastníkov, právomoc rozhodovať o tom, čo sa opraví a za akú cenu, nie je vo vašich rukách. - Obmedzenia možného zvýšenia nájomného
Legislatíva (napríklad prostredníctvom kontroly nájomného a limitných limitov) niekedy vážne obmedzuje slobodu stanovovania výšky nájomného, čo zase obmedzuje návratnosť. - Strata výnosu pri následnom
financovaní Aktuálne priaznivé úrokové sadzby nemusia byť trvale k dispozícii. Ak by bolo zvolené financovanie nehnuteľností iba s krátkou fixnou úrokovou sadzbou, následné financovanie, ktoré bude čoskoro potrebné, bude pravdepodobne mať horšiu efektívnu ročnú úrokovú sadzbu, čo zníži celkový výnos. - Dlhodobý prísľub kapitálu
Pri kúpe nehnuteľnosti je použitý kapitál viazaný na mnoho rokov, zvyčajne aj desaťročí, a nemožno ho použiť na ďalšie investície. Okrem toho sa investujú značné sumy. Ak dôjde k zlej kúpe nehnuteľnosti, hrozia jej obrovské straty. - Administratívne náklady na prenájom
Ak je zakúpená nehnuteľnosť v prenájme a nie je súčasťou spoločenstva vlastníkov, niekedy existujú značné administratívne náklady. Rozsah tohto závisí do veľkej miery od povahy a správania nájomcu. Toto by preto malo byť vyberané opatrne (pozri tip 10).
Pri investovaní do nehnuteľností vždy existuje určité riziko: Ak sa ukáže, že nehnuteľnosť je zlý nákup, stratí sa veľa peňazí.
Tip 3: Identifikujte odporúčané investičné nehnuteľnosti
Ak chcete investovať svoj kapitál do nehnuteľností, máte rôzne možnosti.
- Domy
Ak sa má nehnuteľnosť investovať do prenájmu, domy na veľkých pozemkoch vytvárajú relatívne nízku návratnosť. Veľká plocha je však pri predaji obrovskou výhodou. Nehnuteľnosť je obzvlášť cenná investícia. Pokiaľ je na atraktívnom mieste, je veľmi pravdepodobné, že za pár rokov bude možné za nehnuteľnosť dosiahnuť výrazne vyššiu predajnú cenu. - Byty
Byt ako kapitálová investícia vyžaduje väčšiu koordináciu ako dom. Pretože tu je nevyhnutná dohoda so spoločenstvom vlastníkov, pokiaľ ide o spoločný majetok. Rozhodnutia sa musia prijímať kolektívne a nie vždy sú v záujme všetkých vlastníkov. Ak spoločenstvo vlastníkov odmietne určité požadované opatrenia, ktoré by umožnili vyšší príjem z prenájmu, môže to viesť k stratám na návratnosti. - Komerčné
nehnuteľnosti Komerčné nehnuteľnosti môžu investorov odmeňovať vysokými výnosmi. Tento zisk však prichádza s vysokou úrovňou rizika. Aby bolo možné odhadnúť dopyt po komerčnom priestore, je nevyhnutné mať rozsiahle znalosti o trhu. V opačnom prípade hrozí, že voľné miesta v nehnuteľnostiach zničia výnosy.
Tip 4: Nájdite tú správnu nehnuteľnosť
Aby ste našli ideálnu nehnuteľnosť, do ktorej investujete, stojí za to pozrieť sa na príslušné portály nehnuteľností na internete, rovnako ako pri „bežnom“ hľadaní domu alebo bytu. Niekedy existuje samostatná kategória pre investície do nehnuteľností na požadovanom mieste. Prípadne je možné zavolať sprostredkovateľa, ktorý hľadá pre investíciu obzvlášť vhodnú nehnuteľnosť. Aj keď je to spojené so značnými nákladmi, môže to byť užitočné, ak nemáte čas na dôkladné vyhľadanie. V neposlednom rade môžu banky a poisťovacie spoločnosti ponúknuť aj atraktívne nehnuteľnosti.
Hľadanie by sa malo v zásade robiť bez zhonu - aj keď to nízke úrokové sadzby lákajú. Narýchlo kúpená nehnuteľnosť, ktorá vykazuje chyby po zakúpení, rýchlo zničí akúkoľvek šancu na návrat.
Tip 5: Reálne odhadnite trhovú hodnotu nehnuteľnosti
Vysoký dopyt po atraktívnych nehnuteľnostiach zvyšuje ceny. Je preto dôležité zachovať si chladnú hlavu a realisticky zhodnotiť skutočnú trhovú hodnotu nehnuteľnosti. Ako pravidlo platí, cena domu alebo bytu by sa mala pohybovať v rozmedzí, ktoré je možné dosiahnuť príjmom z prenájmu asi za 30 rokov. Tento takzvaný multiplikátor nájomného sa počíta takto: Mesačné
nájomné v eurách x 360 mesiacov (30 rokov) = primeraná cena nehnuteľnosti.
Za predpokladu príkladu mesačného nájomného 1 600 eur by to prinieslo túto hodnotu:
1 600 eur x 360 mesiacov = 576 000 eur.
Your-Best-Home.net alebo byt by preto nemali stáť viac ako 576 000 eur. Tento výpočet samozrejme poskytuje iba hrubý smer pre cenu investičného majetku. Presnejšie indície získate, ak budete postupovať podľa nášho sprievodcu „Ako zistiť trhovú hodnotu nehnuteľnosti“.
Tip 6: Pri kúpe investičnej nehnuteľnosti dávajte pozor na základné náležitosti
Pri hľadaní nehnuteľnosti nevenujte pozornosť iba cene. Je dôležité vziať do úvahy základné faktory, ktoré určujú, čo bude nehnuteľnosť v súčasnosti pravdepodobne stáť a ako sa bude vyvíjať jej cena. Okrem polohy sem patrí aj vybavenie, dopravné spojenie a ďalšie faktory v oblasti, ako sú napríklad nákupné zariadenia, škôlky a školy, zeleň a podobne.
Myslite tiež na náklady, ktoré vám vzniknú ako dodatok k kúpnej cene investícií do nehnuteľností, pretože ak chcete realisticky posúdiť možnú návratnosť, pri výpočte je potrebné zohľadniť vedľajšie obstarávacie náklady. Dodatočné nákupné náklady zahŕňajú tieto položky:
- Provízia za sprostredkovanie (poplatok za sprostredkovanie)
- Daň z prevodu a prechodu nehnuteľností
- Notárske poplatky a súdne poplatky
Tieto výdavky tvoria významnú časť celkových nákladov na kúpu nehnuteľnosti.
Pri hľadaní vhodnej nehnuteľnosti si nájdite čas na to, aby ste boli schopní reálne zhodnotiť trhovú hodnotu.
Tip 7: Vyberte si správne financovanie
Z toho, koľko máte kapitálu, môžete viac-menej získať z hypotekárnych úverov na nehnuteľnosti. Je vhodné zabezpečiť si momentálne nízke úrokové sadzby. Ak je predvídateľné, že je možné pôžičku splatiť v krátkom časovom období (napr. Do 15 rokov), mala by sa príslušne zvoliť pevná úroková sadzba. Pretože: Čím je fixná úroková sadzba kratšia, tým sú pôžičky od bánk zvyčajne lacnejšie.
Pri hypotekárnych úveroch je možné uvažovať aj o pôžičke s úplnou splátkou. Tu kupujete nehnuteľnosť plne financovanú, takže po uplynutí doby výpožičky ste investíciu do nehnuteľností úplne zaplatili a ste bez dlhov. Tieto pôžičky na splácanie v plnej výške sú v súčasnosti tiež dosť lacné, ale banky zvyčajne požadujú pomerne vysoké splácanie až do výšky štyroch percent z výšky úveru. Dôsledne zvážte, či budete schopný splácať túto sumu mesačne po celú dobu poskytovania pôžičky.
Pri financovaní nezabudnite zvoliť príliš nízku výšku úveru. Ak je nehnuteľnosť v prenájme, budete pravidelne dostávať peniaze z nájmu (ak nie je voľné miesto). Opatrenia údržby a / alebo opravy v byte však môžu viesť k finančným výdavkom, ktoré by ste mali zhruba vypočítať pri financovaní svojho domu. Odporúča sa pridať 10 až 20 percent z výšky investície, aby ste boli pripravení na nepredvídateľné.
Tip 8: Reálne odhadnite návratnosť
Návratnosť, ktorú môžete od svojej investičnej nehnuteľnosti očakávať, závisí predovšetkým od očakávaného príjmu z prenájmu a vedľajších nákladov, ktoré musíte zaplatiť pri kúpe investičnej nehnuteľnosti. Pri výpočte však zohrávajú úlohu aj ďalšie položky.
Ako vypočítať hrubý výnos
Za predpokladu vyššie uvedeného predpokladaného ročného príjmu z prenájmu vo výške 19 200 eur (1 600 eur mesačne) a trhovej hodnoty 576 000 eur sa hrubá návratnosť počíta takto:
19 200 eur x 100/576 000 eur = 3 percentá
Ako vypočítať obstarávaciu cenu
Hrubý výnos nezahŕňa výdavky (napríklad na opravy a údržbu). Chýbajú tiež náklady, ktoré sa bežne označujú ako „obstarávacie náklady“. Ak chcete zistiť celkovú obstarávaciu cenu, k vedľajším
nákupným nákladom pripočítajte kúpnu cenu: Kúpna cena + náklady na notárske / súdne trovy + poplatok sprostredkovateľa + daň z prevodu a prechodu nehnuteľností = nadobúdacia cena
V súčasnom príklade by obstarávacia
cena bola : 576 000 eur + 8 640 eur + 20 563,20 eur + 20 160 eur = 625 363. 20 Eur
Ako vypočítať čistý príjem z prenájmu
Príjem, ktorý v skutočnosti získate z prenájmu, závisí napríklad od neprimeraných prevádzkových nákladov a ročnej rezervy na opravy. Tu platí vzorec:
ročné studené nájomné - neprimerané prevádzkové náklady - ročná rezerva = čistý príjem z prenájmu
Ako vypočítať čistý výnos
Pre výpočet skutočného čistého výnosu je potrebné zahrnúť aj náklady na úroky a splácanie hypotéky. Svoju úlohu tu zohrávajú aj daňové výhody, ktoré vyplývajú z prenájmu.
Čistý príjem z prenájmu / investičné
náklady * 100 = čistý výnos Ak sa predpokladá napríklad vyššie uvedená nehnuteľnosť a čistý príjem z prenájmu 1 450 eur mesačne (17 400 eur ročne), pričom pri čistom výnose z prenájmu už boli zohľadnené vedľajšie náklady, rezervy a daňové výhody. čistý výnos je nasledovný:
17 400 eur / 625 363,20 eur x 100 = 2,78 percenta
Tip 9: Rozhodnite sa, či budete v nehnuteľnosti bývať sami
Či už bývate alebo si prenajímate nehnuteľnosť, ktorú ste získali ako investíciu, má vplyv na to, aký lukratívny je pre vás nákup. Pretože v zásade sa dá povedať, že prenajaté nehnuteľnosti sú vhodnejšie ako finančné investície ako tie, v ktorých žijete. Jedným z dôvodov je to, že niektoré daňové výhody sa poskytujú, iba ak je byt alebo doména Your-Best-Home.net prenajatá.
Stručný prehľad výhod a nevýhod:
|
Nehnuteľnosť |
výhody |
nevýhoda |
|---|---|---|
|
sám obývaný |
|
|
|
prenajatý |
|
|
Tip 10: Nájomníkov vyberajte s rozumom
Ak chcete nehnuteľnosť kúpiť za účelom jej prenájmu, mali by ste opäť venovať dostatok času dôkladnému hľadaniu nájomcu. Pretože jeho spoľahlivosť v podstate určuje, do akej miery sa vám nehnuteľnosť vyplatí ako kapitálová investícia.
Je nevyhnutné spoliehať sa na nájomcov, ktorí majú potrebnú solventnosť. Ak dôjde k zlyhaniu splátky nájomného, môže vás to zase dostať do finančnej tiesne, ak ešte stále musíte splácať úver na nehnuteľnosť. Lepšie je získať dôkaz o príjmoch od potenciálnych kupujúcich a dôkladne si ich skontrolovať. Mali by ste tiež trvať na informáciách spoločnosti Schufa, aby ste sa chránili pred nepríjemnými prekvapeniami. Pretože akonáhle máte vo svojom dome nomádov, budete rýchlo čeliť značným problémom.
