Pri odovzdaní bytu často dochádza k sporom: škody, kozmetické opravy a splatenie zálohy skrývajú v sebe veľa potenciálnych konfliktov. Zostavili sme pre vás najdôležitejšie fakty z nájomného práva, aby odovzdanie bytu prebehlo bez problémov.
Ku koncu, keď dôjde k vysporiadaniu nájmu a odovzdaniu je termín, môže sa prevrátiť aj najlepší vzťah medzi nájomcom a prenajímateľom. V skutočnosti si obe roly vychádzajú prekvapivo dobre - dokazujú to opakovane prieskumy (napr. Index spokojnosti nájomcov z roku 2019 od Allensbachovho inštitútu pre demografiu). Ale nová práca v inom meste, rozchod alebo rozvod alebo dokonca smrť nevyhnutne vedú k zmene nájomcu, a tým k odovzdaniu bytu. Mnohým konfliktom sa však dá vyhnúť alebo ich možno vyriešiť aspoň priateľsky, ak sa obe strany spolu porozprávajú skôr.
Aby zmena nájomcu a odovzdanie bytu prebehla bez problémov, mali by ste zvážiť niekoľko bodov. Ako prenajímateľ napríklad nemôžete voči nájomcovi vznášať žiadne neprípustné nároky, zároveň však nemusíte akceptovať, že byt bude odovzdaný v neprijateľnom stave. Ako nájomca ste povinní vykonávať kozmetické opravy iba v prípade, že zmluva obsahuje účinné ustanovenie. V protokole o odovzdaní bytu by preto mali byť obidve strany úzkostlivé zaznamenávať malé veci.
Na stiahnutie: Protokol o odovzdaní bytu ako PDF
Aké informácie by mali byť uvedené v protokole o odovzdaní bytu?
Pre dokumentáciu a tiež pre svoju vlastnú právnu ochranu by ste pri odovzdaní bytu mali urobiť protokol o odovzdaní bytu. Týmto spôsobom môžete vylúčiť možnosť, že nájomca neskôr odmietne škody, ktoré tým spôsobí, a zostanú vám náklady na ich opravu. Je preto absolútne nevyhnutné, aby ste si do protokolu zapisovali maličkosti a aby ste pri prehliadke bytu nič neprehliadli. Už nemôžete viniť nájomcu za škody, ktoré si všimnete až neskôr. Zaistite, aby bol dokument podpísaný nájomcom aj prenajímateľom a aby boli vždy k dispozícii duplikáty.
Tieto informácie by mali byť obsiahnuté v odovzdávacom protokole:
- Dátum a čas odovzdania
- Meno a adresa nájomcu a prenajímateľa
- Prípadne informácie od svedkov
- Adresa a umiestnenie bytu
- Namerané hodnoty pre elektrinu, plyn a vodu
- Počet kľúčov prijatých nájomcom
- Všetky chyby a poškodenia
- Odkaz na miestnosti, v ktorých je všetko v poriadku
- Dohody o prácach, ktoré ešte musí vykonať nájomca s dátumom dokončenia
Odovzdanie: renovácia a kozmetické opravy
Pri zmene nájomcu sa byt odovzdáva spravidla novo zrekonštruovaný. To, či je váš nájomca povinný vymaľovať pri vysťahovaní farebné steny a vykonávať kozmetické opravy, však závisí vo veľkej miere od nájomnej zmluvy. Klauzuly tam však nemožno umiestniť podľa ľubovôle, a to ani v zmluve o prenájme, ktorá je priaznivá pre prenajímateľa. Nariadenia, ktoré sú tam dohodnuté, musia byť právne prípustné, aby boli skutočne účinné. Ak to tak nie je, nájomca nemusí pri vysťahovaní renovovať.
Ak je však nájomca povinný renovovať, táto povinnosť v súlade s § 28 „Vyhlášky o výpočtoch bývania podľa druhého zákona o bývaní“ zahŕňa iba „tapetovanie, maľovanie alebo vápnenie stien a stropov, maľovanie podláh, radiátorov vrátane vykurovacích potrubí a interiérových dverí rovnako ako okná a vonkajšie dvere zvnútra. ““
A tiež čo sa týka kozmetických opráv pri vysťahovaní, je nájomca povinný prevziať náklady iba v prípade, ak je v nájomnej zmluve uvedené, že tieto nepresahujú v jednotlivých prípadoch 100 eur a za rok nepresahujú 8 percent základného nájomného. Pokiaľ klauzula v nájomnej zmluve počíta s vyššími hodnotami alebo ak vôbec nie je stanovený maximálny limit, môže sa stať, že pri zmene nájomcu dôjde k problémom a byt bude odovzdaný bez vykonania menších opráv.
Odovzdanie: Neúčinné ustanovenia o obnove
Aby ste sa ako prenajímateľ nezasekli pri odovzdávaní bytu, mali by ste sa pri vypracovaní nájomnej zmluvy v každom prípade vyhnúť niekoľkým nástrahám. Pretože to zvyčajne znamená, že nájomca je úplne vyňatý z povinnosti renovovať. Mali by ste sa vyhnúť týmto chybám:
- Prísne termíny
Ak je v nájme presne určené, ako dlho sa má miestnosť po uplynutí lehoty rekonštruovať (napríklad „vymaľovať obytný priestor každých 5 rokov, vymaľovať kuchyňu každé 3 roky, vymaľovať kúpeľňu každých 8 rokov“), potom je toto ustanovenie neúčinné. Dôvod je iba rozumný: Nemá zmysel požadovať renováciu striktne po týchto časových obdobiach, ak skutočný stupeň opotrebenia nevyžaduje renováciu (BGH, rozsudok z 5. apríla 2006, Az. VIII ZR 178/05). Doložka musí byť preto formulovaná tak, aby bola prípustná odchýlka od prísnych lehôt, napríklad ak sa byt používa opatrne alebo iba striedmo.
Dobre vedieť: Ak je klauzula o renovácii v nájomnej zmluve neprípustná, nájomca už nie je povinný vykonávať renovácie. Je preto nevyhnutné dôkladne preskúmať nájomnú zmluvu!
- Príliš veľké obmedzovanie nájomcu
Je úplne bežné a mnohí prenajímatelia výslovne požadujú, aby bol byt vymaľovaný neutrálnymi tónmi a nakoniec odovzdaný. Pokiaľ ide o výber farby, veľa majiteľov si vyberie bielu, pretože táto farba sa najjednoduchšie používa: Môže sa ľahko prelakovať a pôsobí neutrálnym prvým dojmom. Príliš ho však obmedzuje uvedenie v nájme, že nájomca môže na kozmetické opravy, ako je maľovanie zárubní, vnútornej strany dverí, okenných krídel a zárubní, použiť iba bielu farbu alebo lak. Koniec koncov, táto požiadavka sa ho týka, aj keď stále býva v byte. Podľa rozhodnutia Federálneho súdneho dvora (rozsudok z 20. januára 2010, Az. VIII ZR 50/09) je táto doložka tiež neplatná.
- Pomenujte rozsah rekonštrukcie
Mnoho prenajímateľov chce zabezpečiť zmluvne čo najpresnejšie rekonštrukčné práce a práce, ktoré sa majú vykonať v nájme, podrobne formulovať najneskôr pri vysťahovaní. To však často zlyhá a znamená to, že nájomca nemusí vôbec renovovať. To platí napríklad v prípade, že je uvedená práca, ktorá nie je uvedená v § 28 „Výnosu o výpočtoch bývania podľa druhého zákona o bývaní“. Napríklad ak chcete maľovať uzávery, nájomca nemusí vôbec používať štetec.
Ale aj príliš laxné znenie môže znamenať, že nájomca nemusí pri odovzdávaní bytu vykonávať žiadne rekonštrukčné práce: Ak je v nájomnej zmluve uvedené, že okná by mali byť vymaľované, nič nenasvedčuje tomu, že to musí byť urobené iba zvnútra. Aj tu má nájomca pravdu a v skutočnosti nemusí vôbec renovovať.
- Doložka o konečnej renovácii
Ak nájomná zmluva obsahuje doložku o konečnej renovácii, začína sa to zvyčajne informáciou o stave, v akom nájomca byt prevzal (napríklad „Natreté steny a stropy natreté na bielo, natreté vykurovacie a vykurovacie potrubie, interiérové dvere a zárubne, ako aj okná zvnútra novo natreté na bielo “). Potom zvyčajne nasleduje oznámenie, že nájomca musí byt v takom stave odovzdať pri vysťahovaní. To však nie je prípustné, pretože nájomca by bol v každom prípade povinný renovovať bez ohľadu na to, či je to potrebné znovu alebo nie (BGH, rozsudok z 18. februára 2009, Az. VIII ZR 166/08).
- Percento nákladov na renováciu
Často sa tiež nachádzajú predpisy v nájomných zmluvách, v ktorých je nájomca povinný znášať náklady na prípadné renovácie po vysťahovaní. Prenajímatelia sa chcú chrániť pred rizikom, že sa nájomca vysťahuje po štyroch rokoch života a nepodniká žiadne rekonštrukčné práce, pretože v zmluve sa uvádza, že miestnosti by sa mali vymaľovať spravidla iba každých päť rokov. Často sa číta formulácia typu „Ak sa obytný priestor využíva dlhšie ako dva roky, nájomca zaplatí podľa odhadu nákladov 25 percent nákladov na maliarske práce“. Tieto doložky o kvótach sú tiež neúčinné, ako rozhodol BGH (rozsudok z 18. marca 2015, Az. VIII ZR 242/13).
Výhodou pre vás ako prenajímateľa je mimochodom to, že mnoho nájomníkov neuznáva neúčinné doložky v zmluve ako takej a stále ich renovuje. Mnoho nájomníkov si tiež myslí, že maľovanie je pri sťahovaní vždy nevyhnutnosťou. Ak sa chcete správať zákonne správnym spôsobom, mali by ste formulár pre zmluvu o prenájme predložiť špecializovanému právnikovi pre právne predpisy o prenájme a nechať ho upraviť skôr, ako vstúpite do ďalšieho nájomného vzťahu. Okrem toho musíte samozrejme povedať pravdu, ak by od vás predchádzajúci nájomník mal zistiť, či potrebuje rekonštrukciu alebo nie.
Aby sa predišlo problémom pri odovzdávaní bytu, pomáha poznať platné a neúčinné doložky nájomnej zmluvy.
Odovzdanie: Čo sa stane s kuchyňou a spol.?
Ak sa prenajíma byt s určitým vybavením, ale nájomca vykonáva aj svoje vlastné zariadenia, pri odovzdaní bytu ide často o spor. Väčšinou sa jedná o kuchyňu, ale často sú zastúpené aj položené drevené podlahy, sprchová stena, drevené obklady na balkóne alebo terase, zavesené stropy a ďalšie veci.
Nájomca musí v zásade odstrániť zariadenie, ktoré vytvoril, keď sa sťahuje. Za určitých okolností však tieto zariadenia zvyšujú hodnotu bytu, takže prenajímateľ môže požadovať vyššie nájomné pre nasledujúci nájom. Je však nevyhnutné pamätať na limitné hodnoty, ktoré by prípadne mohla stanoviť brzda ceny prenájmu! V takom prípade by ste mali skontrolovať armatúry obzvlášť kriticky a tiež skontrolovať, ako kvalitné sú materiály a ako odborne bola inštalácia vykonaná. V ďalšom prenájme ste koniec koncov zodpovední za údržbu alebo opravu svietidiel počas doby prenájmu podľa § 535 BGB.
Mimochodom, vás ako prenajímateľa zaujíma aj to, že dovezené veci, ktoré sa podľa § 94 nemeckého občianskeho zákonníka považujú za „základné zložky nehnuteľnosti alebo budovy“, nemôže predchádzajúci nájomca jednoducho odstrániť. Patria sem „veci pevne spojené so zemou“, ako sú dvere a okná alebo dokonca umývadlá. Podľa zákona sa tieto stávajú majetkom vlastníka nehnuteľnosti. Ak však môžete očakávať zvýšenie hodnoty z príslušenstva zostávajúceho v byte, musíte nájomcovi primerane odškodniť.
Dohodnite si termín vopred
Termín odovzdania bytu často znamená stres pre obe strany - pre nájomníkov aj pre prenajímateľov. Rovnako ako prenajímateľ dúfa, že bude mať byt odovzdaný takým spôsobom, že ho bude možné okamžite prenajať, nájomca dúfa, že na všetko myslel a starý byt môže uzavrieť.
Pri odovzdávaní bytu však často vznikajú problémy, ktoré bolo možné vopred objasniť dohodnutím stretnutia. Mali by ste si preto dohodnúť spoločný termín inšpekcie, aby ste objasnili, čo presne má nájomca ešte urobiť. V ideálnom prípade by ste mali tiež určiť dátum, dokedy musí byť táto práca vykonaná. Spravidla ide o dátum skutočného odovzdania bytu.
Prípadné poškodenie bytu zdokumentujte presne v tomto predstihu a prediskutujte s nájomcom, či si ho sám opraví, alebo či bude potrebné informovať o jeho poistení zodpovednosti. Pri schôdzke si môžete tiež všimnúť, na ktoré veci ako prenajímateľ musíte odpovedať pred ďalším novým nájmom.
Pre obidve strany má zmysel zaznamenať spoločne uznanú prácu, ktorá sa má vykonať, do protokolu, ktorý obe strany podpíšu. Prenajímatelia nemôžu zaviazať svojho predchádzajúceho nájomcu, aby tak urobil - ale aj oni budú mať záujem na odovzdaní bytu bez toho, aby sa s prenajímateľom museli hádať o jednotlivých bodoch. A ak by vznikli právne spory, obe majú dôkaz o tom, o čom sa diskutovalo.
Ako riešite škody pri odovzdaní bytu?
Ak bývate v byte, môžete vždy očakávať menšie škody a opotrebenie. Podľa § 538 BGB za to nájomca nemusí platiť, pokiaľ táto škoda a známky opotrebenia vzniknú zmluvným užívaním bytu. Ak sú napríklad škáry v kúpeľni medzi dlažbou tmavšie na miestach, po ktorých sa zvyčajne chodí, je to známka opotrebenia v dôsledku zmluvného použitia. To nie je na škodu. V nájomnom práve nie je veľa jasne objasnených. Napríklad je možné argumentovať, či sú škrabance na parkete (napríklad od kancelárskej stoličky) známkami používania alebo poškodenia. Tu sa možno orientovať iba v miestnej jurisdikcii.
To, či bol nájomník skutočne taký dobrý, sa niekedy ukáže až po vysťahovaní.
Iná situácia je, ak je napríklad sprchová hlavica rozbitá a už sa nedá správne používať. V takom prípade by za zabezpečenie náhrady škody bol zvyčajne zodpovedný prenajímateľ. Pokiaľ nie je nájomca povinný vykonať menšie opravy v nájomnej zmluve. Ak sú tieto zmluvne obmedzené na maximálnu sumu 100 eur na jednotlivý prípad a do výšky 8 percent ročného nájomného bez nájomného, musel by nájomca vymeniť sprchovú hlavicu.
Vrátenie kľúčov: vaše práva ako prenajímateľa
Obzvlášť dôležitým bodom pri odovzdávaní bytu je to, že predchádzajúci nájomca vráti všetky kľúče, ktoré patria od bytu. Patria sem kľúče od bytu, ako aj kľúče od schránky, vchodových dverí alebo garáže. Rovnako je potrebné odovzdať kľúče od prípadných prípadne uzamykateľných okien a dverí. To isté platí pre kľúče od dverí miestnosti.
Aby ste pochopili, ktoré kľúče ste dali nájomcovi, aby sa nasťahoval, keď odovzdával byt, mali by ste sa pozrieť na odovzdávací protokol, ktorý bol v tom čase vyhotovený. Nájomca musí byť schopný predložiť všetky kľúče, ktoré sú tam uvedené.
Ak nájomca nemôže vrátiť všetky kľúče, napríklad kvôli tomu, že jeden stratil, musí zabezpečiť náhradu a v prípade potreby zaplatiť vzniknutú škodu. To sa rýchlo stáva nákladným, najmä ak je v dome nainštalovaný uzamykací systém, ktorý je kvôli strate potrebné vymeniť. To je však iba prípad, ak je možné stratený kľúč prepojiť s domom (napríklad preto, že bol pripojený štítok s menom alebo adresou nájomcu). Ak je to váš prípad, môžete logicky požiadať nájomcu, aby uhradil náklady za nový uzamykací systém, iba ak v skutočnosti necháte vymeniť starý.
Dôležité: Ak má nájomca viac kľúčov, ako ste mu dali, pretože si nejaké nechal skopírovať, musí ich tiež odovzdať. V takom prípade si môžete kľúče kúpiť buď od nájomcu, alebo môžete mať dôkaz, že kľúče boli zničené. V každom prípade má zmysel mať podpísané nájomcovi, že nemá žiadne ďalšie kľúče od bytu, domu alebo garáže.
Stav bytu pri odovzdaní bytu
Nájomca si samozrejme nemôže jednoducho zbaliť svoje veci, odniesť ich a opustiť byt v takom stave, v akom je. Pri odovzdávaní bytu sú nevyhnutné tri veci:
- Čistá metla
Ak sa nájomca vysťahuje, musí odovzdať vymetaný byt. Čo to však znamená? Znamená to, že byt musí byť v slušnom a čistom stave. Za týmto účelom by sa mali podlahy povysávať alebo zamiesť, okná vyčistiť a hygienické zariadenia a kuchyňa by sa mali uviesť do stavu, ktorý spĺňa hygienické normy. - Škoda
Ak dôjde k poškodeniu bytu, ktoré sa nepovažuje za známky opotrebenia spôsobené používaním v súlade so zmluvou, musí ho uhradiť nájomca alebo spravidla jeho poistenie zodpovednosti za škodu. Poškodenie nastáva napríklad vtedy, keď bol laminát poškodený vytekajúcou vodou (napr. Z kvetináča).
V prípade všetkých škôd však máte ako prenajímateľ dôkazné bremeno. V prípade súdneho sporu by ste museli dokázať, že škoda nevznikla z dôvodu, že ste si neplnili svoje povinnosti týkajúce sa údržby nájomného. - Opotrebenie
Malé škrabance na lamináte alebo rozpadajúce sa škáry na zadnej stene sprchy sa počítajú ako bežné opotrebenie, ku ktorému môže dôjsť aj pri zmluvnom použití. Za tieto odchýlky je v zásade zodpovedný nájomca, ktorý ich však nemusí opravovať ani platiť za nápravu.
Stiahnutie: Kontrolný zoznam na odovzdanie bytu
Odovzdanie: splatenie zálohy
Po odstránení bytu nájomca byt opustil a odovzdal všetky kľúče, v zásade chýba už len jedna vec, ktorá je pre nájomníkov obzvlášť dôležitá: splatenie zálohy za nájomné.
Ako prenajímateľ nie ste spravidla povinní zložiť zálohu ihneď po odovzdaní bytu. Máte skôr právo zadržať ho, ak nájomca neodstránil škodu spôsobenú nájomcom alebo ak renováciu nevykonal správne. Zadržaná záloha mohla byť použitá na platbu za tieto položky. Zadržané peniaze môžete použiť aj na vyrovnanie nedoplatkov na nájomnom.
A aj keď sa dá očakávať, že nájomcovi budú účtované ďalšie prevádzkové náklady, zálohu môžete zatiaľ zadržať. Platí tu však pravidlo, že vám nemusí byť zadržané celé, ale iba v rozsahu, v akom je možné pokryť očakávané náklady (BGH, rozsudok z 18. januára 2016, Az: VIII ZR 71/05).
Splatiť vklad vrátane úrokov bývalému nájomcovi by ste mali až vtedy, keď sú všetky nevyrovnané nároky skutočne vyrovnané.
Kedy sa vykoná vyrovnanie poplatku za službu?
Po úspešnom odovzdaní bytu a zmene nájomcu ešte stále čaká na vyrovnanie vedľajších nákladov. Prenajímatelia by ich mali vytvoriť krátko po vysťahovaní predchádzajúceho nájomcu - podľa § 556 nemeckého občianskeho zákonníka to však nie ste povinní. S fakturačným obdobím, ktoré zodpovedá kalendárnemu roku, musí nájomca, ktorý sa odsťahuje v januári, v najhoršom prípade čakať dobré dva roky na vyrovnanie svojich vedľajších nákladov (pretože vedľajšie náklady sa musia vyrovnať najneskôr do dvanásteho mesiaca po skončení fakturačného obdobia). ). A v zásade by bolo dokonca možné, aby ste ako prenajímateľ zadržali časť zálohy na toto obdobie.
Je však dôležité vedieť, že pri odchode nájomníka ste povinní zaznamenávať náklady na energiu založené na spotrebe. Urobíte to tak, že odčítate údaje z počítadla, to znamená takzvané medzičasové odčítanie. Ak za to existujú náklady, napríklad pretože merače nákladov na vykurovanie sa musia čítať elektronicky, nemôžete ich preniesť na nájomníka, ale musíte ich znášať sami (BGH, rozsudok zo 14. novembra 2007, Az. VIII ZR 19/07).
Odovzdanie prebehlo dobre? Potom sa bavte vo svojom novom domove!
Ako postupujete, ak sa z niekoľkých vysťahuje iba jeden nájomca?
Ak ste si prenajali svoju nehnuteľnosť v spoločnom byte, znamená to pre vás zákonne, že táto pracovná skupina je za vás zodpovedná spoločne a nerozdielne v súlade s oddielom 421 BGB. To znamená, že každý jednotlivec z tejto skupiny musí platiť finančné záväzky ostatných, ak už nie je schopný platiť sám.
Ak sa zo spoločného bytu odsťahuje iba jedna osoba, nie je potrebné byt odovzdávať, pretože nájomný vzťah naďalej existuje. Až po ukončení nájomnej zmluvy je potrebné dodržať vyššie uvedené kroky a dodržiavať podstatné veci.
Mimochodom: Ak je v nájomnej zmluve uvedené, že jeden z nájomcov môže od nájomnej zmluvy odstúpiť, je potrebné tam tiež uviesť, ako by sa v takom prípade malo s vkladom nakladať.
Čo ak nájomca zomrie?
Ak nájomca vášho bytu alebo domu zomrie, nájom to automaticky nekončí. Naopak: Spravidla ide o oprávnených dedičov, ktorí sa potom musia rozhodnúť, či v tom chcú pokračovať alebo ich ukončiť. V druhom prípade by sa potom odovzdanie bytu uskutočnilo s dedičmi, ktorí by boli zodpovední za prípadné škody a museli by vykonať všetky potrebné rekonštrukčné práce.
