Špeciálna bytová politika a storočná koncepcia sociálneho bývania vo Viedni zachovávajú dostupné bývanie pre obyvateľov. Mesto sa napriek tomu nechce vzdať propagácie majetku.
Bytová politika vo Viedni: 5,80 eur bez nájomného (plus 10-percentná daň) za meter štvorcový. Za státisíce. Bez negatívnych vplyvov špekulácií. A to uprostred atraktívnej svetovej metropoly s takmer dvoma miliónmi obyvateľov, úžasnej histórie, skvelého imidžu a fungujúcej ekonomiky. Univerzity sú plné mladých ľudí z celého sveta. A každý rok je Viedeň na čele rebríčka najobývateľnejších miest.
Viedenská koncepcia sociálneho bývania
Živý zázrak Viedne sa vytvoril v rokoch 1919 až 1934. V tom čase bola životná situácia mnohých občanov katastrofická. Ako protiopatrenie začalo mesto stavať sociálne bývanie. Sociálne osady vo Viedni nikdy neboli a stále nie sú zamerané na zisk. Predovšetkým: mesto si tieto byty ponechalo - a rovnako ako mnohé nemecké mestá ich nepredalo súkromným vlastníkom.
Rozsah sociálneho bývania vo Viedni
Mesto teraz vlastní 220 000 bytov. V takomto komunitnom byte žije okolo 500 000 občanov - to je zhruba každý štvrtý Viedeň. Mesto je zapojených do ďalších 200 000 bytov. Skutočnosť, že veľa ľudí žije v bytoch s obmedzeným nájmom, ovplyvňuje celý trh s nájomným bývaním a spomaľuje ceny. To stojí veľa: Kapitál Rakúska ročne vynakladá na svoju politiku bývania a dotácie na bývanie okolo 600 miliónov eur. „Naším cieľom sú cenovo dostupné a kvalitné byty - nielen pre sociálne znevýhodnené príjmové skupiny, ale aj pre širšie obyvateľstvo,“ vysvetľuje radkyňa vo Viedni Kathrin Gaal.
Stredná trieda vo Viedni skutočne ťaží z tejto bytovej politiky: Hranica príjmu pre byt v obecnom bývaní pre jednotlivca je výrazne vyššia ako 40 000 eur ročne. Limity pre manželské páry a rodiny s deťmi sú ešte vyššie. Tí, ktorí hľadajú byt vo vlastníctve mesta, by však nemali očakávať veľký luxus. Slobodná osoba sa môže nasťahovať iba do jednoizbového bytu. Pre každú osobu v domácnosti je pridaná jedna izba. A po mesiacoch alebo rokoch čakania dostanú záujemcovia maximálne dve ponuky apartmánov. Dotácia na bývanie je financovaná z 0,5 percenta z hrubého mzdového účtu, a to zo strany zamestnancov aj zamestnávateľov. To je sociálny konsenzus. Viedeň si ponechala svoje apartmány a prispôsobila ich dnešným potrebám. Štyri tisíc nových bytov sa plánuje alebo už stavia.
Takýto záväzok obce nielenže vytvára tlak na trh s prenájmom. Ako vlastník má mesto priamu kontrolu nad energetickým vybavením obytných komplexov. Nezávisí to od benevolencie majiteľov súkromných domov.
Sociálne bývanie v Nemecku
Nemecký model sociálneho bývania alebo sociálneho bývania bol navrhnutý úplne inak. Spoločenská angažovanosť bytov často trvala iba 15 rokov. V 90. rokoch, keď veľa obcí zastonalo pod svojimi dlhmi, uvrhli na trh tisíce obecných bytov. Pretože: zodpovední ľudia počuli od demografov, že počet obyvateľov sa bude zmenšovať a že nové byty nie sú potrebné. Vďaka tomu sa sociálne bývanie takmer zastavilo.
Keď sa situácia v posledných rokoch zmenila a bývanie bolo v mnohých regiónoch vzácne, bytovej politike sa nepodarilo zabezpečiť dostupné nájomné byty v dostatočnom množstve. Mnoho nemeckých obcí sa tiež čoraz viac spolieha na propagáciu majetku. V rámci programov financovania obcí, napríklad v Regensburgu, môžu rodiny s deťmi kúpiť lacný stavebný pozemok a tiež získať dotáciu na financovanie domu.
V 80. rokoch Regensburg rozvinul novú štvrť Burgweinting s 400 hektármi obytných a obchodných priestorov, aby udržal ceny pozemkov pod kontrolou. V procese prideľovania majetku boli uprednostňované mladé rodiny a boli tiež poskytované granty.
Mesto Viedeň pozná aj propagáciu nehnuteľností: Každý, kto dlho žil v družstevnom byte, ho môže prevziať za výhodných podmienok. Obec má tiež finančné programy na vytvorenie nového životného priestoru. Pretože nie všetci ľudia chcú platiť nájom navždy. Ani vo Viedni.
Rozhovor s odborníkom: Vlastníctvo nehnuteľností často vedie k nižším nákladom na bývanie
Prof. Dr. Michael Voigtländer vedie odbornú oblasť Ekonomika nehnuteľností na Inštitúte nemeckej ekonomiky v Kolíne nad Rýnom. V odbore bytová politika vyučuje na niekoľkých univerzitách a je autorom knihy „Luxusgut Wohnen: Prečo sú naše mestá čoraz nákladnejšie a čo robiť teraz“. V rozhovore pre Your-Best-Home.net odborník na bytovú politiku a sociálne bývanie vysvetľuje vzťah medzi vlastníctvom domu, úrokovými sadzbami a cenami nehnuteľností.
Ovplyvňuje bytová politika ako vo Viedni alebo taký lacný trh s prenájmom ceny nehnuteľností?
To už má vplyv: ak je nájomné lacné, je menej atraktívne investovať do rezidenčných nehnuteľností - čo sa odráža v indexe cien nehnuteľností. To môže viesť k nižšiemu dopytu po majetku. Ceny sú potom často tiež nižšie. Musíte sa však opýtať: prečo je nájomné také nízke? Ak sú regulované, ale stále existuje nedostatok životného priestoru, potom to v konečnom dôsledku vedie k tomu, že sa zvýhodňujú existujúce nájomné zmluvy: Ľudia tam potom žijú lacno - ostatní nenájdu nič.
Čo sa potom stane na trhu?
V takom prípade zostáva dopyt po bytoch vysoký. A presne to sa deje vo Viedni. Ak patríte medzi šťastlivcov, ktorí dostanú šancu získať obecný byt, potom je všetko v poriadku. Na trhu s bývaním však zostáva vysoké nájomné a stále existuje dopyt po vlastníctve domu.
Aké sú dnes argumenty v prospech kúpy domu?
Jedným z dôvodov je určite nízka úroveň úrokových sadzieb. Jeden je často šokovaný tým, ako veľmi vzrástli ceny. Ak to však porovnáte s vývojom úrokových sadzieb a vypočítate financovanie, uvidíte: Môžete dnes financovať lacnejšie a mať nižšiu záťaž ako pred niekoľkými rokmi. Využiť úver na nehnuteľnosť je často lacnejšie ako platiť nájom. Náklady na bývanie v nehnuteľnosti sú preto lacnejšie.
Druhým dôvodom je zabezpečenie v starobe: Máme veľké problémy so zákonným dôchodkovým poistením. Aj pri podnikových dôchodkových systémoch alebo znížených výplatách zo životných poistiek. Dôvodom je nižšia úroveň úrokovej sadzby. Váš vlastný majetok zaisťuje vaše dôchodkové zabezpečenie. Vo veľkých mestách existuje tretí dôvod: Mnohí sa obávajú, že budú vytlačení zo svojho susedstva alebo kvôli gentrifikácii. Samozrejme, vlastníctvo kondomínium pred tým chráni.
Viedeň naďalej rastie: v súčasnosti sa plánuje 3 700 nových sociálnych bytov.
Je nakupovanie vo veľkomeste napriek vysokým cenám lacnejšie ako prenájom?
To platí aj tam, pretože aj tam prudko vzrástlo nájomné. S výnimkou Mníchova: Tam nie ste o nič menej zaťažení ako kupujúci ako nájomca kvôli extrémne vysokým cenám. Ale ak ste splatili svoj byt, máte zodpovedajúcim spôsobom hodnotný dom. Vo veľkých mestách otázka znie: Komu prospieva veľké zvýšenie cien? Bolo by určite spoločensky žiaduce, keby z toho mohla mať úžitok široká časť ľudí.
Bude vysoký nárast cien v metropolách pokračovať?
Pravdepodobne áno. Pretože mestá sa stále zväčšujú. Miera rastu však môže mierne poklesnúť.
Úrokové sadzby sú dnes nízke. Musí to tak zostať?
Nie, existujú však náznaky, že úrokové sadzby sa dramaticky nezmenia. Vždy sa pozeráme na menovú politiku Európskej centrálnej banky. Úroková politika to však nerobí sama. Na globálnom kapitálovom trhu sú úrokové sadzby nakoniec určené súhrou ponuky a dopytu. Poskytovatelia sú šetriči. A máme tu vzrušujúci vývoj: Vo všetkých krajinách na Západe ľudia starnú, ale dôchodkový vek sa neupravuje. Preto je potrebné prijať viac súkromných ustanovení, t. J. Dosiahnuť väčšie úspory. Na strane dopytu sa napriek nízkym úrokovým sadzbám investuje pomerne málo. Súvisí to so skutočnosťou, že počet pracovných síl klesá a že digitalizácia si vyžaduje menšie investície.
Veľa peňazí od sporiteľov a malý dopyt po pôžičkách, takže úrokové sadzby klesajú?
Bude to pokračovať v priebehu niekoľkých nasledujúcich desaťročí. Podľa názoru mnohých ekonómov preto úrokové sadzby zostanú relatívne nízke. Myslím si, že v úrokových sadzbách pre následné financovanie neuvidíme štvorku alebo päťku pred desatinnou čiarkou.
Oplatí sa stále vlastniť nehnuteľnosť ako investíciu s vysokými cenami?
Ak to chcete urobiť, musíte sa tiež pozrieť na investičné alternatívy: mnoho ďalších vecí prináša iba veľmi nízke úrokové sadzby.
Čo by ste odporučili súkromným investorom do nehnuteľností?
V súčasnosti je veľa tých, ktorí sa snažia ponúknuť nehnuteľnosti predražené. Preto by ste určite mali mať znalosti o bytovej politike a trhu. Vidím príležitosti na okraji hlavných metropol, v univerzitných mestách, ale aj na miestach, kde sa ľudia dobre orientujú. Mnoho menších investorov má výhodu v tom, že dobre poznajú svoje bydlisko a sú schopní dobre posúdiť mikropolohy. Na to by ste sa mali zamerať. To je výhoda oproti veľkým investorom.
Môžete nám povedať nejaké zaujímavé regióny?
Pokiaľ ide o okrajové polohy, myslím na Offenbach vo Frankfurte alebo možno Neuss v oblasti Düsseldorfu. Alebo do stredne veľkých miest ako Bonn alebo Münster. Jedná sa o lokality, kde sa investícia do nehnuteľností môže stále vyplatiť.
Ako sa investujete ako odborník?
Vedci neinvestujú toľko peňazí. Diverzifikujem a hľadám nehnuteľnosti v mojej spádovej oblasti, o ktorých viem. Pri tom som si však uvedomil: Nie je to také ľahké - rozsah už nie je taký široký.
