Provízia sprostredkovateľa je jedným z ďalších nákladov pri kúpe domu a jeho prenájme. Tu si môžete prečítať, aká je táto výška v rôznych spolkových krajinách a kto za ňu platí.
Skúsený sprostredkovateľ môže byť obzvlášť užitočný pri kúpe nehnuteľnosti, pretože má podrobné miestne znalosti trhu a vie, za aké ceny sa predávajú porovnateľné nehnuteľnosti v regióne. Spravidla svojich zákazníkov sprevádza až do uzavretia kúpnej zmluvy a za svoje služby dostáva províziu.
Požiadavky na províziu sprostredkovateľa
Podľa článku 652 nemeckého občianskeho zákonníka (BGB) musia byť pre sprostredkovateľa nárok na províziu splnené určité podmienky. V každom prípade musí byť uzavretá účinná sprostredkovateľská zmluva, v ktorej sprostredkovateľ vykonával sprostredkovateľskú činnosť. Na základe tejto sprostredkovateľskej činnosti bola navyše uzatvorená kúpna alebo nájomná zmluva. Je dôležité, aby sa zmluva spätne nepovažovala za neúčinnú z dôvodu vady.
Užitočné informácie: Ak je najatý realitný agent, predávajúci alebo prenajímateľ uzavrie sprostredkovateľskú zmluvu. Sprostredkovateľská zmluva sa však uzatvára aj medzi sprostredkovateľom a potenciálnym kupujúcim alebo nájomcom, ak si chce záujemca prezrieť ponúkanú nehnuteľnosť a akceptuje podmienky sprostredkovateľa. Príslušné sprostredkovateľské zmluvy tvoria základ nároku na províziu.
Ak dôjde k uzavretiu kúpnej zmluvy, ku ktorej došlo prostredníctvom sprostredkovateľa sprostredkovateľa, je splatná provízia.
Kto platí províziu sprostredkovateľa za prenájom?
Do júna 2015 neexistovalo nariadenie, kto musí platiť sprostredkovateľský poplatok. V prípade prenájmu bol obvykle povinný uhradiť náklady potenciálny nájomca. Po tom, čo federálna vláda zaviedla princíp objednávania, musí kupujúci realitného agenta, t. J. Zvyčajne prenajímateľ, zaplatiť sprostredkovateľskú províziu.
Užitočné informácie: Od zavedenia nariadenia sa niektorí prenajímatelia snažia požadovať vysoké kompenzačné platby, aby nepriamo prostredníctvom sprostredkovateľa nájmu uhradili sprostredkovateľské náklady. Oficiálne sú však tieto možnosti obchádzania zakázané.
Kto platí províziu sprostredkovateľa pri predaji domu?
Doposiaľ bolo zvykom, že kupujúci nehnuteľností znášali všetky náklady realitného agenta - alebo aspoň väčšinu z nich. V auguste 2019 sa však veľká koalícia dohodla, že predávajúci a kupujúci by sa mali v budúcnosti deliť o sprostredkovateľskú províziu. Takzvaný „zákon o rozdeľovaní nákladov sprostredkovateľa pri sprostredkovaní kúpno-predajných zmlúv na byty a rodinné domy“ platí od 23. decembra 2020. Kto si sprostredkovateľa v budúcnosti najme, musí zaplatiť aj sprostredkovateľskú províziu, môže však dosiahnuť tú polovicu nákladov zdieľať medzi kupujúcim a predávajúcim.
Provízia sprostredkovateľa pri kúpe domu: Nové funkcie od roku 2021
-
Zmluva medzi sprostredkovateľom, kupujúcim a predávajúcim
Podľa § 656c BGB je možné, aby sprostredkovateľ uzavrel s kupujúcim a predávajúcim zmluvu a dohodol sa tak na dvojitej provízii tak, že kupujúci aj predávajúci zaplatia po 50 percentách provízie sprostredkovateľa.
-
Sprostredkovateľ uzatvára zmluvu s jednou stranou (zvyčajne s predajcom)
Ak sprostredkovateľ uzavrie zmluvu iba s jednou stranou, táto strana sa zaväzuje prevziať celú províziu podľa § 656d BGB. Potom môže predávajúci získať časť provízie späť od kupujúceho. Musí si však sám zaplatiť najmenej 50 percent.
-
Jedna strana platí kompletnú sprostredkovateľskú províziu
Aj po 23. decembri 2020 môže jedna strana uhradiť všetky náklady v nasledujúcich prípadoch:
- Sprostredkovatelia a predajcovia sa dohodnú na takzvanej čistej internej provízii, pri ktorej predajca zaplatí celý poplatok za sprostredkovanie.
- Je tiež povolená čistá externá provízia. Kupujúci vydá príkaz na vyhľadanie podliehajúci provízii, ak do tejto doby sprostredkovateľ nedokáže predstaviť predmet nákupu.
V budúcnosti sa bude predávajúci a kupujúci deliť o sprostredkovateľskú províziu.
Výška provízie sprostredkovateľa
Pri prenájme je všeobecne použiteľná provízia sprostredkovateľa v maximálnej výške dvoch čistých nájmov plus DPH. V prípade predaja sa však na výške provízie dá ľubovoľne dohodnúť, neexistujú žiadne zákonné požiadavky. Vlastníci a realitní makléri sa napriek tomu orientujú na „zaužívané“ predpisy, ktoré sa líšia štát od štátu.
| štát | Celková provízia za sprostredkovanie | Zdieľať predajcu | Podiel kupujúcich |
|---|---|---|---|
| Bádensko-Württembersko | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Bavorsko | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Berlín | 7,14% | 0% | 7,14% |
| Brandenbursko | 7,14% | 0% | 7,14% |
| Brémy | 5,95% | 0% | 5,95% |
| Hamburg | 6,25% | 0% | 6,25% |
| Hesse | 5,95% | 0% | 5,95% |
| Meklenbursko-Predné Pomoransko | 5,95% | 2,38% | 3,57% |
| Dolné Sasko |
7,14% alebo 4,76 | 3,57% alebo 0% | 3,57% alebo 4,76 až 5,95% |
| Severné Porýnie-Vestfálsko | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Porýnie-Falcko | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Sársko | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Sasko | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Sasko-Anhaltsko | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Šlezvicko-Holštajnsko | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Durínsko | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
Viete vyjednať výšku provízie?
Pri prenájme sprostredkovateľskej provízie nemožno takmer nikdy vyjednávať. Pri predaji nehnuteľností je možný podstatne väčší priestor. Týmto spôsobom sa môže predávajúci s maklérom dohodnúť na nižšej provízii, ako je na trhu zvykom, ak sa nehnuteľnosť bude dať predať ľahko a za dobrú cenu. Na druhej strane kupujúci môže mať prospech z toho, ak by realitný agent predal nehnuteľnosť veľmi ťažko.
Kedy je splatná provízia sprostredkovateľa?
Provízia sprostredkovateľa je splatná po uzatvorení zmluvy o prenájme alebo notárskej kúpnej zmluvy. V skutočnosti máte na zaplatenie nákladov čas asi 7 až 14 dní po podpísaní zmluvy. Nie je neobvyklé, že sa sprostredkovatelia a kupujúci dohodnú na zvláštnom dojednaní, v rámci ktorého nemusia platiť svoj podiel z provízie sprostredkovateľa, kým nebude zaplatená kúpna cena.
Odchýlky od bežných poplatkov
Predávajúci sa môže s maklérom dohodnúť na takzvanej pevnej provízii, pri ktorej je provízia stanovená na fixné percento. Okrem toho je možné použiť klauzulu o nadmernom výnose alebo dodatočnú klauzulu o výnosoch, v ktorej sprostredkovateľ dostane ďalšiu províziu, ak sa nehnuteľnosť predá drahšie, ako sa očakávalo.
Ako kupujúci by ste sa mali dozvedieť aj viac o provízii sprostredkovateľa. Napríklad sprostredkovateľ má právo požadovať od sprostredkovateľskej provízie napríklad desať percent z kúpnej ceny, ak má nehnuteľnosť veľmi nízku trhovú hodnotu a inak by sprostredkovateľ ťažko niečo zarobil.
Kedy nie je dovolené účtovať províziu sprostredkovateľovi?
Ak sprostredkovateľ nezaujme neutrálne stanovisko a existuje ekonomická povinnosť, nemôže si účtovať poplatok za sprostredkovanie. Okrem toho nemusí byť splatný žiadny poplatok, ak je nehnuteľnosť verejne dotovaná alebo je v nej regulovaný životný priestor.
Dvojité sprostredkovateľské poplatky
Uistite sa, že nehnuteľnosť ponúka iba jeden sprostredkovateľ. Vyhnite sa tomu, aby predávajúci a kupujúci najali dvoch rôznych sprostredkovateľov. Inak môže existovať povinnosť dvojitej provízie, ak nevyjasníte nárok na sprostredkovanie včas.
Žiadny nárok na vrátenie provízie sprostredkovateľa
Ak sprostredkovateľ vykonal svoju úlohu správne, správne poskytol sprostredkovateľskú službu a uviedol do platnosti nájomnú zmluvu, zostáva mu nárok na províziu aj v prípade, že dôjde k zrušeniu zmluvy, napríklad ak dôjde k vzájomnému ukončeniu zmluvy medzi kupujúcim a predávajúcim.