Mnohí kupujú domy a pozemky priamo od developerov. Pretože nákup namiesto stavby seba samého šetrí veľa úsilia. Ale aj tu môžu nastať problémy. Pri dobrom plánovaní možno k projektu vlastníctva domu pristupovať pokojne.
Nákup nehnuteľností od developera má výhody: Musíte si len vybrať svoj vysnívaný domov. Každú chvíľu skontrolujete priebeh výstavby a nakoniec stačí iba premiestniť nábytok na správne miesto. Developer predtým zápasil so všetkými plánovacími hádkami, nepríjemnými formalitami a technickými výzvami - a všetko vyriešil veľmi dobre. To je teória.
Skontrolujte staviteľa
V praxi to nejde vždy tak hladko. Mali by ste byť pripravení na možné problémy. Veľa závisí od nájdenia profesionálneho partnera pre stavbu. „Nechajte vývojára nehnuteľností, aby vám ukázal referenčné objekty a skontaktoval sa s predchádzajúcimi zákazníkmi,“ radí Gabriele Heinrich, výkonná riaditeľka združenia pre ochranu spotrebiteľa v Bonne, ktoré žije v oblasti nehnuteľností. Váš developer nehnuteľností musí pracovať nielen technicky čistým spôsobom, ale musí byť aj ekonomicky solventný. Ak sa developer počas výstavby dostane do finančných ťažkostí, môže to byť drahé aj pre vás. Dobrá správa: S obchodnou správou môžete rýchlo zistiť, ako je finančne stabilná stavebná spoločnosť. Všetko v poriadku? Nuž. Potom stále odovzdáte zmluvu o stavbe právnikovi špecialistovi. Náklady sú dobre investovanépretože právnik vás môže varovať pred nevýhodnými zmluvnými doložkami.
Skontrolujte kúpnu zmluvu
„Nenechajte sa pri uzatváraní zmluvy vyvíjať pod nijakým tlakom,“ zdôrazňuje Wendelin Monz, odborný právnik Združenia na ochranu majiteľov budov pre stavebné a architektonické právo. Zákazníci sú často nútení rýchlo podpisovať. Predtým, ako to urobíte, by ste mali zmluve úplne porozumieť. Centrálnym dokumentom je popis stavby a služby, ktorý obsahuje zoznam všetkých stavebných materiálov, služieb a cien. Rezervácie na vykonávanie zmien v stavebných materiáloch sú zásadné. Tieto doložky umožňujú vývojárovi napríklad použiť iné dlaždice, ako bolo dohodnuté. Možno nedostanete požadovaný štandard vybavenia. V prípade kondomínií má vyhlásenie o rozdelení a užívacie práva veľký význam: Napríklad strešnú terasu môžu spoločne vlastniť a platiť za ňu všetky strany.ale iba jeden vlastník má práva na jeho použitie. Bolo by nepríjemné, keby vám bolo dovolené platiť za vonkajšie sedenie, ale nebaviť sa.
Stačí zaplatiť to, čo sa už stalo
Stavitelia platia iba podľa postupu výstavby, ako je stanovené v nariadení o realitných kanceláriách a staviteľoch (MaBV). Prvá splátka je nastavená. Individuálne je možné dohodnúť až šesť ďalších číselných stupňov.
|
Postup výstavby |
Podiel na |
Príklad pre sedem jednotlivých splátok |
|---|---|---|
|
Po začatí zemných prác |
30 percent |
1. splátka |
|
Pre všetky ďalšie práce na |
70 percent | |
|
Podiel na zostávajúcej sume | ||
|
Po dokončení škrupiny |
40 percent |
2. splátka |
|
Výroba strešných povrchov a |
8 percent |
3. splátka |
|
Surová inštalácia vykurovacích systémov |
3 percentá |
4. splátka |
|
Surová inštalácia sociálnych zariadení |
3 percentá |
4. splátka |
|
Surová inštalácia elektrických systémov |
3 percentá |
4. splátka |
|
Montáž okien vrátane zasklenia |
10 percent |
4. splátka |
|
Vnútorné omietky |
6 percent |
5. splátka |
|
Poter |
3 percentá |
5. splátka |
|
Inštalácia dlaždíc |
10 percent |
5. splátka |
|
Obsadenosť |
12 percent |
6. splátka |
|
Dokončenie fasády |
3 percentá |
7. splátka |
|
Kompletné dokončenie |
5 percent |
7. splátka |
* platí pre súčasný nákup domu a pozemku od developera.
Plaťte postupne
Stavitelia platia iba podľa postupu výstavby, ako je stanovené v nariadení o realitných kanceláriách a staviteľoch (MaBV). Za nehnuteľnosť, ktorá ešte nie je pripravená, nemusíte platiť celú cenu. Prenášate v niekoľkých fázach podľa postupu výstavby. Prvá splátka (pozri tabuľku) je splatná až po začatí zemných prác, a nie pri podpísaní zmluvy. Všetky ďalšie splátky platíte až potom, keď vývojár skutočne poskytne dohodnutú službu.
Návšteva staveniska
Včasné a pravidelné kontroly na stavbe uľahčujú odstránenie závad. To samozrejme platí aj pre projekty developerských spoločností. Preto má zmysel pridať k zmluve dodatok, ktorý vám dáva právo na kontrolu plášťa s odborníkom, ktorému dôverujete. Aby ste včas identifikovali všetky chyby stavby, mali by ste byť pri prehliadke budovy sprevádzaní aj vlastným odborníkom. Tieto združenia sprostredkúvajú nezávislí odborníci na budovy a právnici: Bauherren-Schutzbund (bsb-ev.de), Asociácia súkromných staviteľov (vpb.de) a Housing in Property (Wohnen-im-eigentum.de).
Chráňte svoju investíciu
Hoci má developer veľmi dobrú povesť, môže sa tiež dostať do finančných ťažkostí alebo v najhoršom prípade dokonca podať návrh na vyhlásenie konkurzu. Preto je vhodné zabezpečiť svoju investíciu hneď od začiatku.
Podľa zákona máte nárok na záruku plnenia vo výške 5 percent zo sumy zmluvy. Táto záloha je určená na kompenzáciu dodatočných nákladov, ktoré vám vzniknú, ak váš developer nemôže dokončiť projekt. Developer nehnuteľnosti môže poskytnúť záruku alebo si môžete zadržať zodpovedajúcu sumu z prvej splátky. 5 percent z celkovej ceny je však často príliš málo. Je preto lepšie rokovať o zvýšení na zhruba 10 percent.
Musíte platiť iba podľa postupu výstavby, toho by ste sa mali držať. Ale keď developerovi dôjdu finančné prostriedky, na stavbe sa často nič nestane a zákazníci opakovane platia zálohy. Tu sa však odporúča opatrnosť, pretože o túto zálohu môžete prísť. Najlepšie je poradiť sa s právnikom, ktorý do zmluvy vodotesne zakomponuje zálohové zábezpeky. Vďaka tejto bezpečnostnej sieti môžete zostať uvoľnenejší, ak je developer v kríze. Vaše peniaze sa nestratia - a ak je to potrebné, môžete splniť svoj sen o vlastnom bývaní s novým partnerom a novou nehnuteľnosťou.