Ani tí, ktorí už svoj dom vyplatili, nežijú zadarmo - rovnako ako nájomníci, aj majitelia domov musia brať do úvahy prevádzkové náklady. Tieto náklady sú často podceňované. Expert na kontrolu nákladov v rozhovore podrobne vysvetľuje, ktoré náklady možno v praxi očakávať.
Otázka: Prečo sú prevádzkové náklady tak často podceňované - a prečo je dôležité mať prehľad?
Expert na kontrolu nákladov: V mnohých prípadoch prichádzajú faktúry iba v nepravidelných intervaloch - zhruba každých šesť mesiacov alebo ročne. S väčšími účtami sa potom zaobchádza ako s neplánovanými výdavkami a môžu roztrhnúť dieru v rozpočte domácnosti. Ak máte od začiatku prehľad o tom, čo vás celkovo stojí váš dom, takýmto situáciám sa môžete ľahko vyhnúť. Náklady na dom sú súčasťou priamych životných nákladov - nákladom na bývanie sa zvyčajne nedá vyhnúť, ani ich ušetriť (až na malé výnimky). Mali by ste byť preto vždy pevne naplánovaní.
Dobrý prehľad o neskorších nákladoch je tiež dôležitý pri hypotekárnych úveroch. Často sa pozerajú iba na výšku splátky, ale v skutočnosti existujú ďalšie prevádzkové náklady, ktoré musí znášať aj dom. Ak tieto náklady prehliadnete alebo ich odhadnete príliš nízko, dom bude každý mesiac výrazne drahší, ako ste pôvodne plánovali. K stavebnému úveru sa vždy pripočítavajú k splátkam splátok.
Dobrý prehľad o všetkých priebežných nákladoch je preto dôležitý hneď na začiatku - a dáva zmysel. Vždy by ste mali vedieť, aké bremená so sebou prináša dom.
Otázka: Aké vysoké sú v praxi prevádzkové náklady na rodinný dom?
Expert na kontrolu nákladov: To samozrejme do veľkej miery závisí od samotného domu a tiež od jeho umiestnenia. Všeobecné informácie sú preto vždy ťažké.
U väčšiny rodinných domov však musíte rátať s prevádzkovými nákladmi najmenej od 5 000 EUR do 8 000 EUR ročne. V prípade starších domov to môže byť často podstatne viac.
Malý príklad nákladov z praxe:
Podrobne sme sa pozreli a uviedli náklady na typický rodinný dom na zvyčajne veľkej nehnuteľnosti:
| Príspevok | vzniknuté náklady za rok |
|---|---|
| Daň z majetku | 780 EUR ročne (v určitých oblastiach to môže byť viac) |
| náklady na kúrenie | 800 EUR ročne (náš dom je energeticky efektívna, relatívne nová budova - to môže byť podstatne viac) |
| Kanalizačné poplatky | 525 EUR ročne |
| náklady na elektrinu | 570 EUR ročne |
| Poplatky za smeti | 240 EUR ročne |
| Čistenie ulíc | 300 EUR ročne |
| kominár | 100 EUR ročne |
| Základný poplatok za pevnú linku a internet | 480 EUR ročne |
| Poistenie domácnosti | 200 EUR ročne |
| Poistenie majiteľov domov | 150 EUR ročne |
| Poistenie prírodnej škody | 180 EUR ročne |
| GEZ ročne | 210 EUR |
| Rezerva na údržbu | 1 680 EUR ročne (to je výrazne viac pre staršie domy) |
| Celkové náklady za rok | 6 215 EUR |
| rozdelené mesačne | 517,91 EUR mesačne |
Aj prevádzkové náklady na ekonomický rodinný dom sú zvyčajne vyššie ako 500 EUR mesačne
Jedná sa samozrejme o iba príkladné náklady na typický moderný rodinný dom. Náklady môžu byť tiež výrazne vyššie v prípade iných domov, najmä v prípade miest v metropolitných oblastiach alebo v prípade domu, ktorý je starší.
Na našom príklade nákladov už môžete vidieť, že dom je v mnohých oblastiach optimalizovaný na spotrebu a dosť ekonomický - ale vzniknuté náklady sú už teraz značné. Vyššie náklady na vykurovanie, vysoké náklady na elektrinu alebo početné opravy, ktoré je potrebné vykonať v starších domoch, môžu tieto náklady výrazne zvýšiť.
Ak k tomu pripočítate priemernú splátku úveru, náklady na bývanie sa zvyšujú až k vysokej sume, ktorú je potrebné zvyšovať každý mesiac.
Otázka: Od akých faktorov závisia prevádzkové náklady domu?
Expert na kontrolu nákladov: Tu musíte brať do úvahy veľa faktorov:
- umiestnenie domu (umiestnenie)
- jednotková hodnota domu
- Vek a technický stav domu
- energetický stav domu
- vybavenie domu
- výšku poistného podrobne
- Akékoľvek ďalšie náklady, ktoré ešte treba zohľadniť (napr. Údržba vonkajších zariadení, ročná údržba plochej strechy, odhŕňanie snehu atď.)
Každý z týchto faktorov môže spôsobiť od domu k domu úplne odlišné náklady - celkové náklady, ktoré je potrebné pri dome zohľadniť, sa zodpovedajúco líšia.
Otázka: Prečo je umiestnenie domu také rozhodujúce pre náklady?
Expert na kontrolu nákladov: Tu musíte zvážiť dve veci:
- umiestnenie budovy z hľadiska štátu a obce
- skutočné umiestnenie budovy z hľadiska výšky a umiestnenia na pozemku
Skutočné umiestnenie domu má vplyv na náklady na vykurovanie: vo vyšších nadmorských výškach je zvyčajne chladnejšie a vyžaduje sa viac vykurovania. Rodinný dom s veľkými oknami orientovanými na juh často potrebuje podstatne menej energie na vykurovanie, pretože sa často ohrieva slnečnými lúčmi, dokonca aj v zime.
Umiestnenie z hľadiska federálneho štátu a obce je zvlášť rozhodujúce pre poplatky, ktoré sa môžu od obce k obci značne líšiť:
- Daň z majetku
- Kanalizačné poplatky
- Poplatky Spoločenstva za odvoz odpadu a čistenie ulíc
Daň z nehnuteľností je v metropolitných oblastiach často výrazne vyššia ako vo vidieckych komunitách. Rozdielov je tu až dvakrát toľko - napríklad medzi Berlínom a malou bavorskou obcou.
Poplatky za odpadové vody sú stanovené príslušným združením pre odpadové vody, do ktorého oblasti patríte. Výdavky, ktoré združenie má na likvidáciu komunálnych odpadových vôd, často zohrávajú hlavnú úlohu v nákladoch.
Poplatky za odpadovú vodu sa veľmi líšia v závislosti od lokality
Ak sú rovnako ako v niektorých východných oblastiach k veľmi vzdialeným čistiarňam odpadových vôd pripojené iba veľmi malé dediny s niekoľkými domami, môže to mať za následok výrazne vyššie náklady ako v husto osídlených oblastiach. Dĺžka potrubí nespôsobuje iba vysoké náklady na stavbu, ale aj vysoké náklady na údržbu, ktoré sa potom prenášajú na niekoľkých účastníkov pripojenia.
Preto najmä v ročných poplatkoch za odpadové vody existujú veľké výkyvy - v celoštátnom porovnaní sa môžu pohybovať medzi 250 až 1 000 EUR v prípade priemerného rodinného domu - ide o nákladové rozdiely, ktoré sú takmer štvornásobné.
Poisťovne tiež počítajú svoje poistné podľa individuálneho rizika poškodenia - v oblastiach s častými silnými dažďami alebo inými možnými hrozbami je poistenie zodpovedajúcim spôsobom nákladnejšie. Aj tu vždy zohráva úlohu umiestnenie a umiestnenie budovy.
Otázka: Je potom jednotková hodnota dôležitá aj pre obecné dane?
Expert na kontrolu nákladov: Áno, najmä v prípade dane z nehnuteľností. Jednotková hodnota domu je dôležitá pre výpočet dane z nehnuteľností.
Výpočet štandardnej hodnoty môže byť komplikovaný - zhruba povedané, hodnota domu je znížená na hodnotu 1935 (alebo 1964 v nových spolkových krajinách). Táto hodnota sa používa, pokiaľ ide o daň z nehnuteľností.
Pomocou tohto zmenšenia na minulé hodnoty by sa hodnota domu mala dať porovnať s bez ohľadu na rok výstavby a kúpnu cenu.
Otázka: Môžu existovať veľké rozdiely v nákladoch na kúrenie a elektrinu, však? Prečo?
Expert na kontrolu nákladov: Áno - postupuje sa od veľmi lacného po veľmi drahý.
Na jednej strane je to spôsobené typom vykurovacieho systému: aj pri rovnakej požiadavke na vykurovanie (ako príklad predpokladáme 10 000 kWh / rok) sa náklady na teplo môžu pohybovať medzi 3,5 centov / kWh a viac ako 10 centov / kWh , v závislosti od typu vykurovania . Ak by ste vykurovali iba elektrinou (čo nikto nerobí), náklady na vykurovanie by sa pohybovali medzi 20 centami / kWh a 28 centami / kWh .
Ak to stručne extrapolujete, náklady na vykurovanie môžu byť pri bežných vykurovacích systémoch buď 350 EUR, alebo 1 000 EUR , pri elektrine by to bolo 2 000 EUR až 2 800 EUR ročne . Existujú obrovské rozdiely - aj pri rovnakej požiadavke na vykurovanie, iba kvôli typu vykurovacieho systému.
Ďalej musíte vypočítať účinnosť vykurovania. Moderné systémy s kondenzačnou technológiou často potrebujú až o 15% - 20% menej energie na vykurovanie, pretože sa tiež využíva odpadové teplo z výfukových plynov. Náklady na kúrenie sa dajú preto znížiť o rovnaké percento.
Ak sa na podporu vykurovania použije aj solárna tepelná energia, je možné v priaznivých lokalitách ušetriť ďalších 15% - 20% nákladov na vykurovanie .
Koľko je možné očakávať pri nákladoch na vykurovanie, závisí predovšetkým od typu vykurovacieho systému
Ak využijete všetky dostupné možnosti - stále s rovnakou požiadavkou na vykurovanie -, náklady na vykurovanie sa môžu pohybovať okolo 180 EUR alebo 1 000 EUR ročne. V jednom prípade je to viac ako päťkrát viac ako v druhom - samozrejme, to má tiež významný vplyv na mesačné finančné zaťaženie domu.
Toľké zníženie nákladov na vykurovanie je samozrejme spojené s príslušnými investíciami, ale z dlhodobého hľadiska sa to môže vyplatiť, najmä ak máte vyššiu potrebu vykurovania ako veľmi úsporných 10 000 kWh ročne. Okrem toho môžete tiež využiť príslušné dotácie na modernizáciu týchto energeticky úsporných vykurovacích technológií.
Najlacnejšou technológiou vykurovania je zvyčajne biomasa (pelety, drevná štiepka), po ktorej nasleduje zemný plyn, ktorý je stále dosť lacný a pohybuje sa okolo 6 centov / kWh . Cena ropy môže spôsobiť výkyvy v olejových vykurovacích systémoch - v závislosti od ceny ropy sa náklady pohybujú okolo 6,5 centa / kWh a 10 centov / kWh . Skvapalnený ropný plyn má tiež podobné fluktuačné rozpätie, zatiaľ čo diaľkové vykurovanie je zvyčajne na hornom konci tohto cenového rozpätia.
Otázka: Tu sa však o izolácii alebo energeticky efektívnej renovácii ani len neuvažuje, však?
Expert na kontrolu nákladov: Nie - vyššie uvedené rozdiely v nákladoch sa zakladajú výlučne na type vykurovania.
Ak sa pozriete na účinky modernej izolácie, uvidíte, aké efektívne to môže byť:
| Energetický štandard | Potreba kúrenia na m² a rok |
|---|---|
| Postavený pred rokom 1977, nebol renovovaný | 300 kWh / m² ročne alebo dokonca viac |
| Nariadenie o tepelnej ochrane z roku 1977 | 200 kWh / m² - 250 kWh / m² ročne |
| podľa vyhlášky o tepelnej izolácii z roku 1995 | približne 100 kWh / m² ročne |
| EnEV 2009 | približne 60 kWh / m² - 100 kWh / m² ročne |
| súčasný EnEV (nová budova) | približne 50 kWh / m² - 70 kWh / m² |
| Nízkoenergetický dom / dom s efektívnosťou | približne 20 kWh / m² - 50 kWh / m² ročne |
| Pasívny dom | menej ako 20 kWh / m² ročne |
To ukazuje, aké veľké môžu byť rozdiely v dôsledku izolácie.
Dom s rozlohou 140 m² zo 60. rokov má potrebu vykurovania najmenej 42 000 kWh / rok, zatiaľ čo moderný dom podľa súčasnej normy EnEV má iba rovnakú veľkosť 7 000 kWh - 10 000 kWh / rok.
To má za následok značné rozdiely v nákladoch na vykurovanie.
Ak spočítate typ vykurovania aj izolačný štandard, stojí starý dom so starým drahým vykurovacím systémom ročne až 4 200 EUR, zatiaľ čo rovnako veľká budova s efektívnym vykurovacím systémom, izolovaná podľa súčasnej normy, stojí 180 EUR - 250 EUR Náklady za rok. Sú tam obrovské rozdiely.
Otázka: Ako vypočítate náklady na údržbu?
Rekonštrukčné práce sú zvyčajne veľmi drahé, najmä na starých budovách
Odborníci na kontrolu nákladov: Pri starších budovách v nezrenovovanom stave treba samozrejme počítať s výrazne vyššími nákladmi na údržbu ako pri modernej novo postavenej budove.
Výpočet rezervy na údržbu sa v skutočnosti vyžaduje iba pre prenajímateľov rodinných domov - vzhľadom na rovnaký problém s rodinnými domami, a to, že opravy, údržbu a opravy je potrebné platiť v pravidelných intervaloch, má výpočet zmysel aj tam.
Ani pre prenajímateľov neexistuje zákonom predpísaná metóda výpočtu - zákon hovorí iba o „primeranej rezerve“.
V praxi sa však dá dobre využiť takzvaný Petersov vzorec .
Výrobné náklady (stavebné náklady) budovy na m² x 1,5 / 80 = ročné náklady na údržbu na m²
Ak tento výsledok vynásobíte štvorcovými stopami a vydelíte 12, budete vedieť, akú mesačnú sumu si máte vyhradiť na budúce opravy. Výrobné náklady na m² môžete zistiť zo stavebných plánov budovy. Tento výpočet sa však musí používať opatrne pri domoch starších ako 80 rokov.
Vzorec je založený na štatisticky stanovenej priemernej hodnote, čo znamená, že opravy a udržovacie práce musia byť vykonané na budovách približne 1,5-násobku hodnoty výroby do 80 rokov.
Petersov vzorec je pre staršie budovy často celkom správny; faktor 1,5 je často príliš nízky kvôli rozdielom v nákladoch na prácu v jednotlivých oblastiach. Nechajte si tu bezpečnostnú rezervu, ak sú stavebné práce vo vašej oblasti nákladnejšie ako inde (napr. V metropolitných oblastiach).
S novou budovou si to môžete uľahčiť aj sami:
Jednoducho vezmite 0,8% až 1% z kúpnej ceny alebo nákladov na stavbu po dokončení ako ročnú rezervu na údržbu a ste vždy na bezpečnej strane a z rezervy môžete zaplatiť takmer všetky opravy, ktoré k nej patria.
