Taliansko znamená dobré jedlo a dobré víno. Ak si chcete zo svojho hotela viac než len vychutnať stredomorský vzduch, dáme vám tipy, ako sa dostať do svojho domu alebo dovolenkového domu v Taliansku. Nemusí to byť hneď pri mori.
Keď Hannibal prehnal svoju armádu cez Alpy, porazil Rimanov - vynikajúci ťah, ktorý sa uchytil. O viac ako 2 000 rokov neskôr je invázia cez alpský hrebeň samozrejmosťou. Dnes ho používame na podvádzanie počasia - a Taliani nás srdečne vítajú. Najpredávanejšie talianske dovolenkové nehnuteľnosti sú pri Gardskom jazere, tiež pri jazere Maggiore, v Toskánsku na Riviére.
Požiadavka na dom v Taliansku
Nadobúdanie nehnuteľností na súkromné účely nepodlieha v Taliansku žiadnym obmedzeniam a je možné aj pre cudzincov. Pre občanov EÚ v Taliansku tiež neexistujú žiadne obmedzenia pobytu. Taliansko však vo všeobecnosti akceptuje iba jedno miesto pobytu. Ak sa teda chcete stať „rezidentom“ a emigrovať do Talianska, musíte sa odhlásiť v Nemecku a odteraz sa budete považovať za rezidenta v Taliansku. Nastúpiť na prácu v Taliansku je pre občanov EÚ ľahké, a to ako samostatne zárobkovo činné osoby, aj ako zamestnanci. Daňové účinky miesta pobytu alebo predmetu v zahraničí vychádzajú z dohody o zamedzení dvojitého zdanenia medzi Spolkovou republikou Nemecko a Talianskom. Daňový úrad zodpovedný za vás v Nemecku vám môže poskytnúť viac informácií.
Ako nájsť svoj ideálny domov v Taliansku
Sprostredkovatelia pôsobia regionálne v Taliansku a veľmi dobre poznajú trh. Na rozdiel od tejto krajiny musia študovať alebo sa učiť v komore realitných kancelárií.
Sprostredkovatelia preukazujú svoj súhlas prostredníctvom registračného čísla. Provízia sprostredkovateľa stojí kupujúceho medzi dvoma až štyrmi percentami. Podľa toho, či zaplatí celú sumu (ako pri opatreniach na rozvoj nehnuteľností), alebo či ju časť prevezme predajca. V každom prípade by sa zainteresované strany mali písomne dohodnúť, kedy je ktorá suma splatná. Najlepšie je zaplatiť poplatok za sprostredkovanie až po podpísaní notárskej zmluvy, prevode vlastníctva a zápise do registra. Pre vašu bezpečnosť je najlepšie informovať sa v miestnej sprostredkovateľskej organizácii, napríklad v obci alebo v Obchodnej a priemyselnej komore. Úverové inštitúcie v Taliansku za to nemôžu.
Ak chcete hľadať sami, prechádzajte národné nemecké noviny. Tie sú pravidelne sprevádzané sekciou nehnuteľností so zahraničnými ponukami. Alebo môžete vyhľadávať online: Na internete nájdete ponuky veľkých maklérov alebo realitných spoločností. V miestnych novinách vo vami preferovanom regióne nájdete nehnuteľnosti od súkromných predajcov alebo malých sprostredkovateľských kancelárií.
Základné imanie
Pri nehnuteľnostiach v zahraničí by ste mali mať so sebou 40 až 50 percent vlastných prostriedkov. Zvyšok je možné financovať napríklad prostredníctvom úveru na bývanie a zmluvy o sporení. Výhoda: pevné úrokové sadzby, žiadne menové riziko, žiadne náklady na mesačné prevody peňazí.
Financovanie dovolenkového domu v Taliansku
Chceli by ste si vychutnať „la dolce vita“? Pred vyplatením pôžičky musí byť zhodnotená nehnuteľnosť v Taliansku. Existujú aj notárske poplatky a oveľa viac.
Spolu so žiadosťou o úver vyžaduje vaša stavebná sporiteľňa / banka tieto dokumenty:
- Predbežná kúpna zmluva (kompromesso / promessa di vendita); ak ešte nie ste vlastníkom
- notárska kúpna zmluva (contratto di compravendita per atto pubblico)
- Doklad o zápise do pozemkovej knihy / katastra nehnuteľností (NCEU), ak už ste vlastníkom (certificatezione ipocatastale)
- Plán lokality (estratto di mappa),
- Foto objektu
- Talianske daňové číslo (codice fiscale)
- Kópia občianskeho preukazu / pasu zúčastnených osôb
- Príslušný doklad o poistení proti požiaru, požiaru, výbuchu, úderu blesku (Certificato di Assicurazione antincendo) s platobnou povinnosťou v prospech príslušného ústavu.
Pre nové budovy / úpravy: - schválené stavebné plány (progetto approvato)
- Stavebné výkresy (piantine / progetti di costruzione)
- Zoznam stavebných nákladov (preventivo delle spese di costruzione)
- Výpočet obytného priestoru a prevedeného priestoru (calcolazione della superficie abitabile e cubatura)
- Vyhlásenie o dokončení stavby od stavbyvedúceho
- Správa o začatí výstavby
- Osvedčenie o obývateľnosti po dokončení.
Každý občan EÚ môže získať nehnuteľnosť v Taliansku bez zbytočnej byrokratickej námahy.
Ocenenie majetku, vyplatenie pôžičky
Hodnota hypotekárneho úveru sa určuje na základe hodnotiacej správy, ktorá je vypracovaná za vás. Náklady s tým spojené sa líšia v závislosti od regiónu, v ktorom sa nachádza váš rekreačný dom, a od toho, koľko času váš odhadca investuje do ocenenia. Ak sú splnené všetky predpoklady na požičanie vašej nehnuteľnosti a hypotekárna zmluva bola podpísaná talianskym notárom, financovaniu nič nestojí v ceste. Ak notár potvrdil správnu registráciu hypotéky, je možné úver vyplatiť.
Dodatočné náklady
Nákup zo súkromia (počítané z kúpnej ceny):
- Notárske poplatky do 3,5 percenta (v závislosti od kúpnej ceny)
- Daň z hypotéky dve percentá
- Katastrálny poplatok jedno percento
- Registračný poplatok sedem percent v závislosti od typu nehnuteľnosti
- Sprostredkovateľská odmena dve až štyri percentá
Nákup od vývojára (počítané z kúpnej ceny):
- Notárske poplatky do 3,5 percenta (v závislosti od kúpnej ceny)
- DPH desať percent
- Poplatky z katastra nehnuteľností
Finančné náklady
- Poplatky za hodnotenie
- Notárske poplatky do výšky dvoch percent z výšky úveru
- Náhradná daň: 0,25 percenta z výšky úveru na hypotekárny príkaz
- Zrušenie hypotéky: Podľa výšky hypotéky
V prípade dovolenkového domu v Taliansku by ste si mali vziať so sebou 40 až 50 percent vlastných prostriedkov.
Prevod vlastníctva
Najskôr notár zariadi prevod vlastníctva. To trvá najmenej štyri týždne. Okrem toho predávajúci alebo notár postúpia správu miestnemu bezpečnostnému orgánu - to je požiadavka, ak sa nehnuteľnosť prevádza na cudzinca.
Objednajte si hypotéku
Hypotekárny príkaz, o ktorý môže požiadať iba jeho vlastník, je osvedčený notárom v prítomnosti zástupcu vašej banky. Avšak až po vyjasnení vlastníckej štruktúry a vytvorení katastra nehnuteľností. Hypotéka je zaregistrovaná štyri až osem týždňov po overení notársky overenej hypotekárnej zmluvy. Až potom je možné splácať pôžičky. Aby mal predávajúci zábezpeku až do splatnosti kúpnej ceny, postúpite svoje nároky na platbu svojej stavebnej sporiteľni alebo banke (delegazione di pagamento / cessione delredito) na predajcu. Zostatok / banka potom neprevedie zostatok na vás, ale priamo na predajcu.
Ak je kúpna cena splatná pred tým, ako nehnuteľnosť vlastníte, budete musieť na vyplatenie pôžičky poskytnúť ďalšie zábezpeky, napríklad životné poistenie alebo záruky.
Práva a bremená
Z daňových dôvodov je v kúpnej zmluve v Taliansku často uvedená nižšia kúpna cena, ako bola skutočne dohodnutá (subsekuritizácia). Výpočet minimálnej notársky overenej sumy vychádza z katastrálnej hodnoty určenej katastrom nehnuteľností. Talianske daňové úrady majú právo na opätovné zdanenie príliš nízkej kúpnej ceny.
Pretože je však pre laikov takmer nemožné skontrolovať vlastníctvo vrátane hypotéky a iného bremena, odporúčame vám overiť si u notára alebo právnika vhodnosť notársky overenej kúpnej ceny. Okrem toho by ste mali pomocou profesionála zabezpečiť, aby web Your-Best-Home.net bol v súlade so stavebným zákonom. Aj keď úrady len ťažko dovolia zbúrať nelegálne budovy, majiteľ vždy riskuje problémy a náklady. Aj tí, ktorí chcú renovovať doménu Your-Best-Home.net, by si mali pred kúpou zaobstarať stavebné povolenie alebo ich ako podmienku zahrnúť do zmluvy.
Vaša nehnuteľnosť v Taliansku
Vlastnícke právo je upravené v talianskej ústave a talianskej občianskej spoločnosti Codice Civile (CC). Prevod vlastníctva v pozemkovej knihe funguje rôzne v závislosti od regiónu. V bývalých rakúskych oblastiach južného Tirolska, Trientu (Gardské jazero), Furlansko-Julské Benátsko, platí právny proces podobný nášmu v Nemecku: Vlastníkom sa stanete až po zápise do katastra nehnuteľností (libro fondiario). Všade v Taliansku prechádza vlastníctvo na kupujúceho, keď podpíše notársky overenú kúpnu zmluvu.
Notárske poplatky, dane a poplatky sa platia priamo na mieste počas notárskeho overenia. Kto predloží kúpno-predajnú zmluvu ako prvý, má dlhšiu páku. Aj napriek poplatkom, ktoré sa majú zaplatiť, je preto najlepšie nechať sa zaregistrovať v registri nehnuteľností pri podpise notársky overenej predbežnej zmluvy. Toto sa odporúča z dôvodu talianskeho zákona o bankrote, najmä v prípade nehnuteľností, ktoré sa práve stavajú. Po podpísaní by ste sa mali vždy okamžite prihlásiť ako vlastník v evidencii nehnuteľností a čo najskôr v pozemkovej knihe. Prevod vlastníctva v katastri nehnuteľností nie je nevyhnutne potrebný na to, aby bol nákup legálny, ale dôrazne sa odporúča. Iba tak môžete pôsobiť ako súčasný vlastník vonkajšieho sveta a chrániť sa pred nímže predajca následne hypotéku na nehnuteľnosť alebo predá web Your-Best-Home.net tretej strane.
Ak si chcete kúpiť pozemok v krajine, potrebujete od svojich budúcich susedov výnimku.
Kúpite dom v troch krokoch
Ak chcete uskutočniť legálnu transakciu, napríklad kúpiť nehnuteľnosť v Taliansku, musíte požiadať o daňové číslo (codice fiscale) taliansky daňový úrad. Toto daňové číslo budete potrebovať aj na otvorenie účtu v talianskej banke. Musí to byť uvedené aj v kúpno-predajných zmluvách.
Pred podpísaním predbežnej zmluvy zaplatíte zálohu - „per fermare l´oggetto“, čo znamená „zablokovať nehnuteľnosť“. Potvrdzujete svoj úmysel kúpiť.
Ďalej kupujúci a predávajúci spravidla uzavrú predbežnú zmluvu(contratto preliminare), ktorý vám poskytne čas na vybavenie zvyšných formalít. Predbežná zmluva zaväzuje obe strany dohody. Všetky dohody je preto vhodné zaznamenať okrem údajov katastra nehnuteľností aj písomne a nechať si ich overiť notárom. Zmeny vo váš prospech sú neskôr ťažko vykonateľné. Preto štandardné formuláre vždy starostlivo skontrolujte. Väčšinou ich vytvára sám predajca a uprednostňujú ho. Pri uzatváraní predbežnej zmluvy je v Taliansku zvykom zložiť zálohu vo výške desať až 30 percent z kúpnej ceny v hotovosti. Ak sa neskôr rozhodnete pre iný dom alebo ak nemôžete získať peniaze včas, môže predajca zadržať zálohu - pokiaľ ste v zmluve neurčili inak.Aj napriek výberu musia byť zaplatené náklady na sprostredkovanie. Ak predávajúci odstúpi, môže kupujúci požadovať náhradu škody až do výšky dvojnásobku zálohy. Možno bude potrebné, aby bol nárok vymáhaný súdnou cestou. Notársky overenou predbežnou zmluvou dochádza k výhrade vlastníctva v pozemkovej knihe.
Notársky overená kúpna zmluva musí mať základné obsahové vlastnosti predbežnej zmluvy, ako sú údaje z katastra, sloboda vecného bremena, údaje o vlastníkovi. Prevod vlastníckeho práva sa uskutočňuje podpísaním kúpnej zmluvy pred notárom. Zvyšná kúpna cena je potom zvyčajne splatná. Predtým, ako podpíšete notársky overenú kúpnu zmluvu, dohodnite sa s predajcom, že zvyšnú platbu kúpnej ceny prevediete neskôr, pretože na financovanie potrebujete hypotéku. Na nehnuteľnosť však môže dať hypotéku iba vlastník - v čase podpisu zmluvy ešte nie ste. Trvá nejaký čas, kým sa vybavia formality.
Ďalšie tipy pre váš dovolenkový dom v Taliansku
Dôveryhodnosť dodávateľa stavby, vedľajšie náklady, prednosť v jazde: faktory, na ktoré sa pri kúpe rekreačného domu často zabúda. Prečítajte si tieto tipy, aby ste boli úplne zabezpečení:
- Z dôvodu rozdielnych daňových sadzieb pri kúpe nehnuteľnosti by ste si mali dane pred kúpou určite ujasniť.
- Pri nových budovách skontrolujte dôveryhodnosť dodávateľa stavby. Banková záruka za platby, ktoré sa majú vykonať, je odporúčaná a vyžadovaná zákonom. Pri novostavbách môžete požiadať o stavebné poistenie aj svoju stavebnú spoločnosť.
- V prípade poľnohospodárskej pôdy majú obyvatelia spravidla predkupné právo. Pred podpisom notárskej zmluvy od nich potrebujete písomné vzdanie sa práva.
- V prípade kondomínií sa opýtajte na podiel obecného majetku a zistite ďalšie náklady.
- Mali by ste prevziať iba byty a domy bez nájomníkov.
- Vždy sa informujte o existujúcich záznamoch v katastri nehnuteľností, ako je vecné bremeno alebo právo prechodu.
- Ak je váš predajca ženatý, manžel musí s kúpou vždy súhlasiť a podpísať ju. Výnimka: Doménu Your-Best-Home.net vlastní iba jeden z manželov, ktorý má uzavretú manželskú zmluvu s prísnym rozdelením majetku.
- Získajte potvrdenie, že ak predajca odstúpi od zmluvy, bude schopný zaplatiť váš vklad a všetky splatné náhrady.
- Dotaz na prírodné katastrofy v regióne - napríklad zemetrasenie alebo zosuv pôdy.
Všetky informácie tu uvedené sú poskytované podľa nášho najlepšieho vedomia. Nemôžeme však poskytnúť žiadnu záruku za správnosť alebo úplnosť informácií.