S dovolenkovým domom alebo apartmánom v Portugalsku si môžete užiť slnko aj v zime. Zistite, ako tu funguje kúpa vlastného domu v Portugalsku.
Či už je to rekreačný dom alebo rekreačný byt: Kúpa nehnuteľnosti v Portugalsku je pre mnohých veľmi lákavá. Z Nemecka sa cesta vyplatí aj na predĺžený víkend a môžete sa spoľahnúť na podnebie, najmä v Algarve. V letných horúčavách vás ochladzuje čerstvý vánok od mora, v zime - keď fúka mrazivý vietor od severu - vám prospieva ochrana hôr, ktoré oddeľujú pobrežný pás od vnútrozemia.
Požiadavky na kúpu domu v Portugalsku
Nemci si zvyčajne môžu bez problémov kúpiť akýkoľvek rekreačný dom alebo byt, ktorý sa ponúka. Môžu tiež zostať v Portugalsku, ako dlho chcú. Ak plánujete zostať dlhšie ako tri mesiace, najlepšie je požiadať o povinné povolenie na pobyt priamo pri vstupe. Schválenie je zvyčajne otázkou formy. Kupujúci v domácnosti musia tiež získať daňové číslo od miestneho daňového úradu. Toto budete tiež potrebovať, ak si chcete založiť bankový účet v Portugalsku. Každý, kto hľadá byt v Portugalsku, je odkázaný na auto. Dovezené autá musíte znova zaregistrovať najneskôr po 180 dňoch. Najlepšie je deklarovať ich ako pohybujúci sa tovar a predstaviť ich ako súčasť rezidencie. Inak bude dovoz drahý. Najlepšie je obrátiť sa na profesionálnych poskytovateľov služieb.
Podnebie
Záujemcovia o nehnuteľnosti sa často sústreďujú na Algarve. Pretože celoročne mierne podnebie je tu príjemné počasie od bezútěšného počasia v Nemecku. Priemerná teplota v zime sa pohybuje okolo 16 stupňov Celzia a v lete nie je neobvyklé ani 28 stupňov Celzia. Do hlavného mesta okresu Faro môžete navyše odletieť do troch hodín za zhruba 300 eur.
Ceny nehnuteľností v Portugalsku
Pobrežný pruh Algarve sa v posledných rokoch vyvinul v baštu pre golfistov. Dobre udržiavané golfové strediská sa preto stavajú vo veľkej miere. Každý, kto investuje do takejto nehnuteľnosti, môže očakávať vysoké ceny pri ďalšom predaji. Napriek tomu by ste si takýto dom nemali kupovať čisto z dôvodu zisku. Záverom je, že nákup zostáva luxusom.
2-izbový byt za 150 000 eur stojí mesačne okolo 300 eur za údržbu (správa, izbová služba, bazén a záhrada, opravné položky a všeobecné náklady na urbanizáciu). Elektrina a voda ešte nie sú zahrnuté. „Quinta“ - starý statok v zázemí Portugalska - je stále veľmi lacný. Najmä pri týchto objektoch by sa však nemali vyhýbať nákladom na odborníka, ktorý kontroluje kvalitu stavby. Ak máte možnosť vyskúšať si v zime bývanie pred kúpou, môžete si sami vyskúšať, či sa zaobídete bez kúrenia, či je strecha vzduchotesná a steny zostávajú suché. Pretože letná idylka často premení chudobnú stavebnú látku, ktorá vás v zime za studena ochladí. Opýtajte sa na mieste v kancelárii starostu,či existujú plány na výstavbu nových budov v susedstve, ktoré by mohli brániť vo výhľade, alebo či sa majú stavať cesty, ktoré môžu byť zdrojom hluku.
Nájdite ten správny dom
Pri hľadaní vhodného domu v Portugalsku je najlepšie obrátiť sa na takzvaný „Mediador Autorizado“. Toto je sprostredkovateľ so štátnou licenciou, ktorý dokáže vytvoriť „číslo AMI“. Vypracúva zmluvy a zbavuje kupujúceho množstva administratívnych postupov. Napríklad skontroluje vlastnícku štruktúru v katastri nehnuteľností a vyhľadá, ktoré hypotéky alebo práva tretích strán majú na nehnuteľnosť dosah. Ak urobí chyby, zodpovedá za škodu, ktorá kupujúcemu vznikla. To najlepšie na sprostredkovateľskej pomoci: Kupujúceho to nič nestojí. Predajca platí províziu.
Každý, kto natrafí na atraktívnu ponuku bez agenta, by mal okrem preskúmania katastra nehnuteľností („Conservatória do Registo Predial“) mať aj povolenie na pobyt („Licença de Utilização“) alebo stavebné povolenie („Licença de Construção“). Je možné, že doména Your-Best-Home.net bola postavená na základe platných predpisov a nemožno sa spoliehať na to, že porušenie zostane z dlhodobého hľadiska skryté. Najlepší spôsob kontroly kvality stavby odborníkmi Vytvorená žiadosť o pôžičku stačí na zabezpečenie proti najhoršiemu.
Lisabon sa nachádza na extrémnom juhozápade Európy na pobreží Atlantiku.
Porovnajte ponuky bytov
Každý, kto porovnáva podobné ponuky dovolenkových domov a apartmánov, by nemal byť zaslepený nižšou kúpnou cenou, ale mal by brať ohľad aj na prevádzkové náklady. Informácie o tom poskytnú predajcovia a správcovia. V existujúcich systémoch sú staré účty najlepším dôkazom výšky vedľajších nákladov. Je nevyhnutné pozrieť si stanovy a zápisnice spoločenstva vlastníkov, v ktorých sú zaznamenané práva a povinnosti užívania na obecných pozemkoch. Mali by ste skontrolovať, či sú vytvorené dostatočné rezervy na opravy, či sú naplánované drahé nákupy alebo budovy, a podľa akého kľúča sú alokované komunitné náklady. Neubližuje ani rozhovor s miestnymi susedmi.
Postavte si rekreačné domy sami
Stavba domu na diaľku - je komplikovaná. Ak sa na stavbe v Portugalsku nemôžete pravidelne objavovať, mali by ste mať okrem správcu stavby, ktorý kontroluje najdôležitejšie fázy stavby, aspoň jednu dôveryhodnú osobu. Pozemok môže byť nepríjemne prekvapený a zatiaľ čo vy v tichosti navrhujete svoj vysnívaný domov, v najhoršom prípade sa získaný stavebný pozemok môže cez noc zmeniť na bezcenné pole. Pre niektoré oblasti vydávajú portugalské úrady iba dočasné stavebné povolenia, ktorých platnosť vyprší po stanovenom dátume dokončenia. Najlepšie je pýtať sa na takéto obmedzenia na radnici. Tam tiež viete, či je nehnuteľnosť napojená na obecný vodovod. Pokiaľ,Na pozemku musí byť k dispozícii najmenej jedna studňa s dostatočnou kapacitou a dobrou kvalitou vody.
Ak si staviate svoj vlastný rekreačný dom, mali by ste byť pripravení na to, že stierku vezmú do rúk väčšinou nekvalifikovaní pracovníci. Najlepšie je preto najať odborníkov so špeciálnymi požiadavkami, ktoré v danom regióne nie sú bežné, napríklad s podlahovým kúrením - aj keď to vyžaduje oveľa viac. Pokiaľ ide o samotnú stavbu, musíte vedieť, že v Portugalsku neplatia nemecké normy. Je to jednoduchšie, ak sa rozhodnete pre novú budovu od vývojára. Platíte za to podľa postupu stavby. Nemecké nariadenie o realitných kanceláriách a staviteľoch obsahuje návrhy. Aby ste boli finančne na bezpečnej strane, ako som povedal, platíte podľa postupu výstavby a z každej tranže si ponecháte okolo päť percent ako záruku. Nemecké nariadenie o nehnuteľnostiach a developeroch poskytuje návrhy na čiastočné platby,ktorý sa dohodol so stavebnou spoločnosťou.
V zásade by ste nemali zabudnúť na nonšalanciu južanov. Dohodnutý dátum dokončenia nového bydliska sa v Portugalsku obvykle oneskoruje najmenej o tri mesiace alebo pol roka. Niektorí developeri začnú stavať až po predaji väčšiny komplexu. Dva roky výstavby nie sú v Portugalsku ničím neobvyklým. Takže dobre zvážte, či by vám hotový predmet nemusel lepšie poslúžiť. Aj tu by ste sa ale mali ubezpečiť, že bolo dodržané stavebné povolenie. Pre istotu vyhľadajte odborníka, ktorý posúdi štruktúru budovy.
Žiadny unáhlený podpis pri rozhodovaní o kúpe
Pretože kvalita budov v Portugalsku je veľmi odlišná, mala by sa určite preskúmať kriticky a odborne. Ak ste našli svoj vysnívaný domov, obvykle zaplatíte desať percent z kúpnej ceny, aby ste zabezpečili ponuku. Čiastku vkladu by ste mali mať okamžite pripravenú. Pretože banka peniaze rozdáva, iba keď má hypotéku na serveri Your-Best-Home.net alebo na iné zabezpečenie. Ak si napriek tomu chcete vziať pôžičku v krátkom čase, museli by ste si požičať ďalšie aktíva, napríklad dom v Nemecku alebo cenné papiere. Všeobecne by však vklad nemal byť problémom. V každom prípade platí všeobecné pravidlo, že pre rekreačnú nehnuteľnosť by ste mali priniesť 40 až 50 percent vlastného imania.
Pred odovzdaním peňazí by ste mali určite podpísať predbežnú zmluvu „Contrato-promessa de Compra e Venda“ - ale iba ak ste odhodlaní kúpiť Your-Best-Home.net. Pretože predbežné zmluvy sú v Portugalsku záväzné. Regulujú práva a povinnosti strán až do notárskeho overenia konečnej kúpnej zmluvy a definujú nákup v hrubých rysoch. Kupujúci potom musí do určitého dátumu položiť peniaze na stôl. Ak to nezvládne, majiteľ môže dohodu nechať. Potom sa stratí nielen záloha, ale aj zmluvná pokuta. Pred podpísaním predbežnej zmluvy by ste preto určite mali byť kontaktovaní s bankou skoro. Naopak, tento dokument zaväzuje aj predchádzajúceho vlastníka.Ak následne odíde z podnikania, musí podľa portugalských právnych predpisov previesť na kupujúceho dvojnásobnú zálohu.
Funchal je hlavným mestom autonómnej oblasti Madeira.
Predbežná zmluva
Predbežná zmluva zvyčajne obsahuje tieto ustanovenia:
- presné označenie strán a presný popis nehnuteľnosti vrátane údajov z katastra nehnuteľností, ako aj odkaz na slobodu vecného bremena,
- kúpna cena, ako aj prípadné čiastočné platby za nové budovy v súlade s vývojom stavby a dohodou o zložení zálohy, ak to požaduje predávajúci (obvyklých je desať percent),
- dohoda o spolupráci predávajúceho pri predbežnej registrácii nadobudnutia a hypotéky,
- dátum splatnosti zostávajúcej kúpnej ceny alebo častí kúpnej ceny, ktoré sa majú financovať (najskôr, keď je kúpna zmluva notársky overená),
- dátum notárskeho osvedčenia,
- Sankčné doložky v prípade porušenia zmluvy a doložka o výkone.
Môžete hrať na istotu, ak máte predbežnú zmluvu overenú notárom a potom predbežne zapísanú v pozemkovej knihe. Takto je zabezpečený váš nárok stať sa vlastníkom na šesť mesiacov. V opačnom prípade sa môže stať nasledovné: Vlastník predá druhému záujemcovi, ktorý sa v dobrej viere sám zapísal do katastra nehnuteľností. Aj keby bola vaša zmluva podpísaná skôr, stratíte. Aj keď zápis do pozemkovej knihy nie je povinný, určite by ste sa bez neho nemali zaobísť.
V Portugalsku sa však stanete majiteľom domu s notársky overenou kúpnou zmluvou. Predajca preto dostane svoje peniaze ihneď po podpísaní. Na druhej strane v Nemecku notár uchováva sumu niekoľko týždňov na viazanom účte, čo je zvláštna forma zvereneckého účtu, kým kupujúci nie je novým vlastníkom v katastri nehnuteľností.
Pred uzavretím a notárskym overením kúpnej zmluvy je kupujúci povinný zaplatiť daň z prevodu a prechodu nehnuteľností. Za týmto účelom musí kupujúci informovať daňové úrady o cene, za ktorú kupuje nehnuteľnosť, a predložiť svoju osobnú daňovú kartu a kartu dane z nehnuteľnosti („Caderneta predial“). Iba keď zaplatí daň z prevodu a prechodu nehnuteľností (SISA) a preukáže to pri kúpe, urobí notár zmluvu.
Notársku kúpnu zmluvu obvykle vybavuje právnik, ktorý je na to kupujúcim oprávnený pred portugalským notárom alebo konzulom (v Nemecku). Advokát zabezpečuje získanie osvedčení a dokumentov potrebných na vykonanie kúpnej zmluvy. Dôležité: Ako štátny zamestnanec notár v Portugalsku nemá žiadnu poradnú úlohu.
Financovanie
Portugalské banky poskytujú pôžičky iba rezidentským zákazníkom a zvyčajne s pohyblivou úrokovou sadzbou. Každý, kto by sa chcel dohodnúť na pevnej úrokovej sadzbe, platí nadmerný poplatok. Nemecké banky sa zdráhajú financovať zahraničné nehnuteľnosti a peniaze obvykle vydajú, iba ak napríklad požičiate svoj dom v Nemecku alebo poskytnete inú obvyklú zábezpeku. Za záruku takéhoto financovania sa dajú považovať obytné nehnuteľnosti pripravené na presun, ktoré sa nachádzajú v rozvinutých urbanizáciách, aj stavebné pozemky, na ktoré bolo vydané stavebné povolenie.
Doklady o pôžičke v Portugalsku
Dokumenty týkajúce sa financovania bývania v Portugalsku sa nazývajú „Documentos a entregar com a proposta de emprésito para habitação“. Spolu so žiadosťou o pôžičku musíte svojmu veriteľovi predložiť nasledujúce dokumenty o portugalskom zástave:
| Identificação da Propriedade | Identifikácia majetku |
|---|---|
| planta do terreno e da construção | Stavba a plán staveniska |
| fotografie | Fotografie |
| Características da Propriedade | Podstatné vlastnosti nehnuteľnosti |
| Celková plocha do terénu a oblasti Ocupada pela construção em métros quadrados, n ° de pisos / caves / garagens / rés-do-chão / andares | Nehnuteľnosť a zastavaná plocha v štvorcových metroch, počet podlaží vrátane suterénu / garáží / prízemia / poschodí |
| infra-estruturas já realizadas (rede eléctrica, rede de água, esgoto e telefone) | existujúca infraštruktúra (verejná elektrická a telefónna sieť, verejný vodovod a likvidácia) |
| identifikação da fracção autónoma (vodorovne) | Označenie kondomínium (presná definícia s uvedením označení obsiahnutých v vyhlásení o rozdelení) |
| n ° de divisões, natureza das divisões, valor atribuído à propriedade | Počet a využitie izieb, predpokladaná hodnota nehnuteľnosti |
| Nome, morada, telefone do proprietário / da pessoa à contactar no local | Meno, adresa, telefón majiteľa / kontaktnej osoby na mieste |
| Aktívna fotokópia z licenčnej budovy alebo z licenčnej skládky / využitia | Fotokópia stavebného alebo bytového alebo územného rozhodnutia |
| Contrato promessa de empreitada | Zmluva o výstavbe / prácach |
| Contrato promessa de compra e venda | Kúpny prísľub / predbežná kúpna zmluva |
| Certifikát certifikátu pre ochranu pred konzervatóriou do Registo Predial Current certifikovaný | Výpis z katastra nehnuteľností |
| Caderneta Predial | Kontrolná karta budovy |
| Cópia dos cartões de contribuinte | Kópia portugalského daňového identifikačného čísla |
Žiadosť o hypotéku v Portugalsku
Ocenenie a umiestnenie hypotéky možno vykonať prostredníctvom miestnej hodnotiacej spoločnosti a právnickej firmy, ktoré by v ideálnom prípade mali spolupracovať s vašou bankou. Hypotéka vzniká zmluvou alebo jednostranným vyhlásením. Objednávanie a realizácia hypotéky podlieha portugalským zákonom.
V zásade platí zásada chronologického poradia prednosti, ak je na nehnuteľnosť zadaných niekoľko hypoték alebo iných práv. V prípade hypoték na objekty v Portugalsku sa berú do úvahy iba prvotriedne hypotéky. Hypotéka je vedená v eurách a zahŕňa okrem hlavnej pohľadávky aj úroky za tri roky a vedľajšie náklady.
Dohody o vymenovaní musia obsahovať aj dohody o primeranom požiarnom poistení a pridelení prípadných poistných výhod. Miesto jurisdikcie sa určuje podľa umiestnenia nehnuteľnosti. Ako už bolo spomenuté, je zvykom požiadať o predbežnú rezerváciu kúpy - uvedenie kúpnej ceny - a hypotéky v katastri nehnuteľností ešte pred notárskym overením kúpnej zmluvy. Tento predbežný záznam slúži na zabezpečenie hodnosti a obsahuje:
- Meno budúceho hypotéky
- Výška hypotéky
- Výška úrokov a okrajových výhod
Konečná hypotéka musí byť overená notárom a zaregistrovaná do šiestich mesiacov od vykonania tejto rezervácie - ak bola zakúpená, súčasne s kúpnou zmluvou.
Náklady na dom v Portugalsku
Poplatky za notárstvo a kataster, ako aj vedľajšie náklady, ale aj prevod nehnuteľností a daň z nehnuteľností: toto všetko musíte platiť pri kúpe domu v Portugalsku. Podrobne objasňujeme, aké vysoké sú náklady.
Mesto Porto je rovnomenné a známe pre portské víno.
Dodatočné náklady
Pri výpočte celkovej výšky financovania by ste nemali zabudnúť zahrnúť dodatočné náklady od 10 do 15 percent. Presná výška závisí od kúpnej ceny a výšky úveru.
Leví podiel predstavuje daň z prevodu a prechodu nehnuteľností. SISA predstavuje až desať percent z kúpnej ceny. Samostatní užívatelia majú nárok na príspevok až do výšky 83 500 eur. Okrem toho sú odstupňované daňové sadzby. Z ekvivalentu približne 162 000 eur účtujú portugalské daňové úrady jednotne desať percent za nákupy nehnuteľností. Daň z prevodu a prechodu nehnuteľností musí byť zaplatená pred podpísaním notársky overenej kúpnej zmluvy.
Náklady notára a katastra nehnuteľností sú dve až tri percentá z notársky overenej kúpnej ceny a už zahŕňajú kolkovú daň vo výške osem promile. Každý, kto sa poradí s právnikom, za to zaplatí navyše, mal by si však vopred stanoviť cenu. Pretože na rozdiel od Nemecka neexistuje v Portugalsku žiadny zákonný sadzobník poplatkov. Každý, kto chce využiť trik nákupu svojej nehnuteľnosti prostredníctvom off-shore spoločnosti, aby mohol legálne obísť daň z prevodu nehnuteľností alebo daň z dedičstva a daru, bude musieť prizvať právnika aj daňového poradcu. Nie všetci veritelia však hrajú spolu s týmito modelmi šetriacimi daň. Daň z nehnuteľnosti predstavuje 0,7 až 1,3 percenta jednotkovej hodnoty pre zastavané a stavateľné nehnuteľnosti. Pre určité časy a do určitých jednotkových hodnôt platia príspevky.Každý, kto predá svoj dom so ziskom, musí zaplatiť daň z 50 percent z ďalších výnosov ako príjem. Daň z darovania a dedičstva („Imposto Sobre Sucessoes e Doacoes“) závisí od hodnoty majetku a stupňa príbuzenstva. Manželia a deti, ktoré zdedia dom, musia napríklad počítať s 13 percentami v hodnote okolo 70 000 až 180 000 eur. Daň z nehnuteľností spôsobuje prevádzkové náklady medzi 0,7 a 1,3 percenta jednotkovej hodnoty. Výnimky pre budovy postavené na obytné účely sú možné na určité časové obdobia až do hodnoty okolo 150 000 eur.tí, ktorí zdedia dom, musia rátať s 13 percentami v hodnote okolo 70 000 až 180 000 eur. Daň z nehnuteľností spôsobuje prevádzkové náklady medzi 0,7 a 1,3 percenta jednotkovej hodnoty. Výnimky pre budovy postavené na obytné účely sú možné na určité časové obdobia až do hodnoty okolo 150 000 eur.tí, ktorí zdedia dom, musia rátať s 13 percentami v hodnote okolo 70 000 až 180 000 eur. Daň z nehnuteľností spôsobuje prevádzkové náklady medzi 0,7 a 1,3 percenta jednotkovej hodnoty. Výnimky pre budovy postavené na obytné účely sú možné na určité časové obdobia až do hodnoty okolo 150 000 eur.
Finančné náklady
Náklady sa stanovujú od prípadu k prípadu a sú založené na požadovanom úsilí na mieste. O ocenenie nehnuteľnosti a vybavenie hypotéky sa starajú zmluvní partneri v Portugalsku.
Náklady na ocenenie vychádzajú z trhovej hodnoty nehnuteľnosti, sú však minimálne okolo 300 eur. Príkaz na hypotéku, ktorý má vykonať právnik, predstavuje náklady vo výške približne dvoch percent z výšky úveru, najmenej však 1 500 eur. K tomu sa pripočítavajú náklady notára a katastra nehnuteľností, ktoré vychádzajú z výšky hypotéky, ktorá sa má zaregistrovať.
Tipy a informačné adresy pre váš dovolenkový dom
Ak svoj dovolenkový byt alebo dovolenkový dom necháte dlhšie na pokoji, je lepšie najať si správcovskú spoločnosť, aby ste sa uistili, že je všetko v poriadku.
Mali by ste si to ujasniť pri výbere:
- Je spoločnosť registrovaná, má referencie?
- Ako často sa kontroluje stránka Your-Best-Home.net?
- Je administratíva vždy k dispozícii?
- Ak áno, prevezme aj prenájom?
- Sú prevádzkové náklady (dane, voda, elektrina) jasne zobrazené?
- Správa nehnuteľností spolupracuje so servisnými spoločnosťami; ak ano s akymi?
Adresy
Nemecko-portugalská obchodná a priemyselná komora
Av. da Liberdade, 38-2 ° - P-1269-039 Lisboa
Tel.00351/21/321 12 00 - Fax 00351/21/321 12 20
Nemecké veľvyslanectvo
Campo dos Mártires da Pátria, 38 - P - 1169-043 Lisboa
Tel. 00351/21/8 81 02 10 - Fax 00351/21/8 85 38 46
Všetky informácie tu uvedené sú poskytované podľa nášho najlepšieho vedomia. Nemôžeme však poskytnúť žiadnu záruku za správnosť alebo úplnosť informácií.
