Je to obľúbená krajina Nemcov a mnohí ju považujú za vysnívané miesto pre svoje štyri hradby: Španielsko. Niet divu, že tisíce Nemcov už majú v Španielsku prázdninový dom alebo byt. 15 percent nehnuteľností na Malorke je v nemeckých rukách. Tu sa dozviete, čo musíte brať do úvahy pri kúpe domu v Španielsku.
Starodávne pamiatky a futuristická architektúra, široké piesočné pláže a horské vidiecke oblasti - Španielsko ponúka niečo pre každý vkus. Dom tam už vlastní viac ako 100 000 Nemcov. Väčšina ho využíva najskôr počas dovolenky a neskôr ako druhé alebo trvalé bydlisko.
Požiadavka na dom v Španielsku
Všeobecne neexistujú žiadne obmedzenia zamestnania pre občanov EÚ. Úrady v niektorých pobrežných regiónoch a častiach ostrovov si však vyhradzujú právo povoliť cudzincom nákup. Ak zostanete v krajine viac ako 90 dní, potrebujete povolenie na pobyt a akonáhle sa zdržiavate hlavne v Španielsku, t. J. Od 183 dní v roku, stanete sa zdaniteľným „rezidentom“. Zahraničné investície vrátane nákupu nehnuteľností sú v Španielsku z veľkej časti liberalizované a vo väčšine prípadov sa dajú uskutočniť bez povolenia až do výšky 2,9 milióna eur.
Nájdite ten správny dom
Spoločnosť LBS Immobilien GmbH ponúka testované dovolenkové domy na vybraných miestach v Španielsku, vrátane dovolenkového ostrova Mallorca. Sprostredkovatelia (vrátane mnohých nemeckých sprostredkovateľov) samozrejme konajú aj ako agenti. Ponuky nehnuteľností pravidelne nájdete v regionálnych španielskych novinách, ako aj v niektorých významných nemeckých novinách (víkendové vydania) a v špeciálnych časopisoch o dovolenkových nehnuteľnostiach.
Neexistujú žiadne obmedzenia týkajúce sa kúpy domu pre občanov EÚ.
Príprava: Doklady o kúpe nehnuteľnosti v Španielsku
Ak si chcete kúpiť nehnuteľnosť v Španielsku, mali by ste najskôr skontrolovať majetkové práva predajcu pomocou nasledujúcich dokumentov.
Výpis z katastra nehnuteľností: (Nota simple informativa del Registro de la Propiedad podľa článku 223 Ley Hipotecaria). Informácie o tom, či je nehnuteľnosť zaťažená hypotékami alebo či existujú obmedzenia v používaní, napríklad prednosť v jazde.
Notárska kúpna zmluva (escritura de compraventa) s poznámkou z katastra nehnuteľností (Registro de la Propiedad).
Dôkaz, že predchádzajúci vlastník za posledných päť rokov zaplatil dane z nehnuteľností. V Španielsku je za tieto nároky vždy zodpovedný súčasný vlastník nehnuteľnosti. Po piatich rokoch sa premlčujú. Štát môže vyberať sumy, ktoré sa predtým nahromadili od nového vlastníka.
Pre vidiecke pozemky: Katastrálne osvedčenie (Certificación descriptiva y gráfica del Catastro), aby bolo možné porovnávať údaje s údajmi v katastri nehnuteľností.
Nechajte obec potvrdiť kvalitu stavebného pozemku a predložiť stavebné povolenie a osvedčenie o obývateľnosti. Skontrolujte, či sú dodržané stavebné povolenia. Platnosť priestupkov vyprší až po piatich rokoch. Pre istotu si môžete nechať vystaviť „negatívny certifikát“.
Zistite, či existujú obmedzenia nákupu pre cudzincov z dôvodu ochrany prírody a poľnohospodárstva, ako aj vojenská bezpečnosť požadovaného majetku. Mimo takzvaných urbanizovaných zón podliehajú schváleniu všetky ostrovy a niektoré pobrežné oblasti. Požiadajte mestský stavebný úrad (Gerencia Municipal de Urbanismo) o ochranu prírody a poľnohospodárstva a regionálny vojenský úrad (Delegación de Defensa) ohľadom obmedzenia nákupu z dôvodu vojenskej bezpečnosti.
Skontrolujte ďalej, či je nehnuteľnosť prenajatá. Nájomníci majú v Španielsku rozsiahle práva. Ak existuje sprostredkovateľská provízia, uistite sa, že je zaúčtovaná predajcovi. Inak by provízia nikdy nemala byť vyššia ako päť percent.
Glosár nákupu rekreačného domu
Veľkou prekážkou pri kúpe domu v Španielsku je odborný jazyk. Preložíme pre vás najdôležitejšie španielske výrazy do nemčiny.
- comunidad de propietarios: Spoločenstvo vlastníkov - Pozor : Spoločenstvo vlastníkov tvoria nielen byty, ale aj obytné komplexy so spoločným využívaním bazénov, parkov alebo podobne.
- Comunidades de hecho: Spoločenstvo vlastníkov, ktoré nie je zapísané v katastri nehnuteľností, ale vzniklo z obyčajového práva a tiež vytvára povinnosť prispievať.
- Správca: Správca poskytuje informácie o právach a povinnostiach v spoločenstve vlastníkov. Pred zakúpením ich nechajte potvrdiť, že predchádzajúci vlastník zaplatil všetky príspevky spoločenstvu vlastníkov. V opačnom prípade budete niesť zodpovednosť.
- Escritura de division horizontal: Na listine o rozdelení je zobrazené spoločné vlastníctvo.
- Cuotas de participación en elementos comunes: Percento z celkového systému.
- Estatutos: Stanovy čiastočne určujú rozdelenie komunitárnych nákladov a je možné ich zmeniť iba jednomyseľným rozhodnutím.
- Reglamento de régimen interior: Komunitný poriadok je prijatý alebo zmenený rozhodnutím väčšiny.
Pomoc notára
Po vyžiadaní výpisu z katastra nehnuteľností je pozemkový register povinný informovať notára faxom o každej zmene stavu katastra nehnuteľností v lehote desiatich dní. Notárska zmluva je uzavretá v tejto desaťdňovej lehote. Vlastníctvo je na kupujúceho prevedené už súkromnou písomnou kúpno-predajnou zmluvou, pre zápis do pozemkovej knihy je však potrebná notársky overená kúpna zmluva. Po uzavretí zmluvy dostane predávajúci svoje peniaze.
V deň podpisu zmluvy notár všeobecne informuje pozemkový register o notárstve. To spôsobí zablokovanie katastra nehnuteľností na dobu desiatich dní a ochráni tak kupujúceho, ktorý je do katastra nehnuteľností zapísaný po zaplatení svojej šesť alebo sedempercentnej dane z prevodu a prechodu nehnuteľností.
Odborná rada aj napriek dobrej španielčine
Existuje aj druh legálnej nemčiny v španielčine. Preto ani jeden, kto dokáže plynulo komunikovať v krčme a v obchode, zďaleka nie je pripravený na rokovania o zmluve. Jazykové bariéry však nie sú problémom. Na Baleárskych ostrovoch, Kanárskych ostrovoch alebo v pobrežných oblastiach, ako je Costa del Sol, nájdete dostatok právnikov hovoriacich po anglicky a po nemecky, ktorí sa postarajú o formálne náležitosti a skontrolujú dokumenty. Na Malorke, kde je asi 15 percent nehnuteľností v nemeckých rukách, sú nemecké kópie zmlúv často už k dispozícii. Náklady na právneho poradcu, ktorý je tu usadený, však stále stoja za to. Pretože španielske zmluvné a daňové právo sa líši od toho nášho. Bez odborníkov by ste sa mohli chytiť do pasce. V menej turistických oblastiach by ste mali tiež zavolať špecializovaného tlmočníka.
Odmena advokáta je obchodovateľná a pohybuje sa okolo jedného percenta z kúpnej ceny. Komplikované problémy predražujú poradenstvo. Napríklad podľa španielskeho práva sa vlastník nemusí zapisovať do pozemkovej knihy. Určite by ste sa bez toho nemali zaobísť. Ak však predávajúci nie je uvedený v registri, právnik dostane pokyn na objasnenie vlastníckej štruktúry. Buď musia byť kúpne zmluvy všetkých predchádzajúcich vlastníkov overené notárom, alebo sa notárska zápisnica nadobúda od posledného registrovaného vlastníka. To si však vyžaduje spoluprácu predajcu nehnuteľnosti a posledného registrovaného vlastníka.
Ak máte ťažké otázky alebo problémy, vždy sa obráťte na kvalifikovaného poradcu, aby ste sa vyhli možnému poškodeniu. Jeho poplatok je často iba zlomkom vášho možného poškodenia.
Výpis z pozemkovej knihy poskytuje informácie o prípadnom zaťažení domu.
Nekupujte prvý dom v Španielsku, na ktorý narazíte
Návšteva domu počas atmosférického západu slnka môže byť zvodná. Človek by sa napriek tomu nemal nechať uniesť spontánnym „my to vezmeme“ a pokiaľ je to možné, dohodnúť sa na cene s predajcom pod svedkami. Pretože iba týmito vyhláseniami ste už uzavreli platnú zmluvu. Ak si ho neskôr nebudete chcieť kúpiť, môže vás súd odsúdiť na náhradu škody.
Ak ste našli skvelú nehnuteľnosť, ale stále chcete mať otvorené zadné vrátka, môžete využiť možnosť kúpy (contrato de opcion de compra). Potvrdzuje právo na kúpu nehnuteľnosti za zmluvne stanovených podmienok. V skutočnosti však napriek opčnej zmluve nie ste imunní voči skutočnosti, že sprostredkovateľ predá nehnuteľnosť inému záujemcovi. Okrem toho sa záloha rovná počiatočnej splátke nákupu a nevráti sa vám, ak nekúpite. Záverom je, že možnosť nákupu sa neodporúča. Ponuka je nielen rôznorodá, ale aj prevyšuje dopyt. Neexistuje teda časový tlak.
Po prijatí konečného rozhodnutia postačuje súkromnoprávna kúpna zmluva (Contrato Privado), ktorá zaväzuje kupujúceho a predávajúceho k nákupu. Odporúča sa písomná zmluva, ktorú podpíšete až po definovaní vlastností nehnuteľnosti a dojednaní všetkých podrobností (zmluvné strany, popis nehnuteľnosti - umiestnenie, čistý obytný priestor, veľkosť nehnuteľnosti - podrobnosti katastra nehnuteľností, susedné nehnuteľnosti). Stanovuje podmienky platby a možné vyrovnanie nezaplatených daní, ako aj vzniknuté náklady na prevod, reguluje, kto hradí vedľajšie náklady a čo sa stane so zásobami. Ďalej strany v tomto dokumente špecifikujú čas odovzdania a prevzatie poplatku. Neskoršie notárske osvedčenie je už tam dohodnuté alebo naplánované.
Okamžite však možno uzavrieť aj notársky overenú kúpnu zmluvu (escritura de compraventa). Odporúčame vám ako kupujúcemu na tom trvať, aj keď je dohodnutá platba v splátkach, a potom zariadiť ich zápis do pozemkovej knihy.
Trvajte na notársky overenej kúpnej zmluve (Escritura) v nemeckom preklade ako hmatateľná súčasť originálov a nechajte sa zapísať do katastra nehnuteľností. Iba tak vás ochránime pred nárokmi tretích strán. Nevyhnutným predpokladom pre zápis do pozemkovej knihy je notársky overená kúpna zmluva a doklad o zaplatení dane z pozemkov. Pre nové budovy sa vyžaduje aj notársky overené vyhlásenie o novej budove a vyhlásenie o obývateľnosti. Ženatí predajcovia potrebujú plnú moc od manžela / manželky.
K formovým zmluvám buďte kritickí, pretože zvyčajne obsahujú iba výhody pre zmluvného partnera, ktorý formulár navrhol. Jednotlivé zmluvy alebo individuálne dohody môžu mať pozitívny vplyv na rokovania o zmluve, ale zriedka zlepšia výsledok vo váš prospech. Zjavne považované za samozrejmosť a zjavne aj sekundárne záruky sú neúčinné bez písomného potvrdenia od vášho zmluvného partnera.
V zmluve sa dohodnite, ktoré právo by sa malo uplatňovať. Pri dojednávaní miesta jurisdikcie sa uistite, či súdne vymáhanie vašich zmluvných nárokov nebráni miesto jurisdikcie ďaleko od majetku. Ak neurčíte zmluvnú dohodu o mieste jurisdikcie, podľa španielskeho práva sa ako miesto jurisdikcie určí príslušný súd v mieste bydliska.
Uistite sa, aké záruky sú ponúkané, aby bolo možné vymáhať sľúbené a zmluvne dohodnuté - v prípade potreby aj súdne -. Ľudia zapojení do stavby (developer, generálny dodávateľ) zodpovedajú podľa španielskeho práva za štrukturálne chyby budovy po dobu desiatich rokov. Preto sú povinní uzavrieť príslušné poistenie.
Ak je nehnuteľnosť, ktorá je vo výstavbe a ešte nie je dokončená, zakúpená v dôsledku splátok, predávajúci musí predložiť dôkazy o tom, že v súvislosti so splátkami bola uzavretá poistná alebo banková záruka. Buďte obzvlášť kritickí k takzvaným modelom timeshare alebo modelom staviteľov!
Desať percent z kúpnej ceny je spravidla splatných pri predbežnej zmluve, zvyšok pri notárskej certifikácii. Ak kupujúci neuhradí zvyšnú sumu v dohodnutej lehote, záloha ide predávajúcemu bez toho, aby kupujúci dostal nehnuteľnosť. Ak však bude nehnuteľnosť v danom období predaná tretej osobe, vopred sa dohodnite s predajcom, že vám v takom prípade vráti dvojnásobok zálohy. Ak nedostanete späť svoje peniaze, pomôže vám iba obrátenie sa na súd.
Záznam v katastri nehnuteľností v Španielsku
Register chráni registrovanú osobu pred nárokmi tretích strán, napríklad ak bola nehnuteľnosť predaná dvakrát. V takom prípade má kupujúci, ktorý je v katastri nehnuteľností, väčšie páky. Druhý má iba právo požadovať náhradu škody voči predávajúcemu.
Mali by ste preto výslovne poveriť notára, aby vás zaregistroval a zaregistroval ako vlastníka v registri nehnuteľností. Nie je automaticky povinný tak urobiť. Ihneď po podpísaní zmlúv ho požiadajte, aby požiadal katastrálny úrad, aby vás prihlásil ako nového vlastníka do „libro diario“ (najlepšie faxom). Čas každého predloženého dokumentu je uvedený v tomto „denníku“. Záznam je platný približne dva mesiace. Medzitým musíte predložiť notársky overenú kúpnu zmluvu orgánom a doklad o zaplatenej dani z prevodu a prechodu nehnuteľností; pre nové budovy tiež nové osvedčenie o budove (declaración de obra nueva) a osvedčenie o obývateľnosti (cedula de habitabilidad).
V zásade je možné nechať si Escritura overiť nemeckým notárom. Je však vhodnejšie zvoliť si španielskeho notára alebo ho aspoň zapojiť. Musí len ovládať španielske právo. Alebo môžu byť kupujúci a predávajúci zastúpení v Španielsku prostredníctvom notárskej plnej moci.
Právna nemčina je k dispozícii aj v španielčine - vyhľadajte preto znalého právnika.
Postavte si dom bez rizika
V Španielsku sa ponúkajú nádherné parcely, nie na všetkých je však možné stavať. Obec informuje, čo je prípustné a či ešte existujú náklady na vývoj. Architekt získa stavebné povolenie (licencia de obras). Ak sa nehnuteľnosť nachádza v takzvanom „urbanizacíone“, zvyčajne nie je problém. Pretože to znamená stavebný pozemok. Na základe plánov rozvoja v správe samosprávy je možné zistiť, či sa v oblasti plánujú objekty znižujúce hodnotu. Ak sa chcete usadiť v určitej oblasti, stojí za to požiadať kanceláriu starostu o pozemky alebo renomovaných sprostredkovateľov. Všeobecne možno povedať, že budovanie novej budovy z diaľky je komplikované. V každom prípade by ste si mali najať správcu stránky (aparejador) s dobrými referenciami.
Objekty developerov
Za objekty, ktoré sú stále vo výstavbe, by sa nemalo platiť vopred. Aj keď by sa to developerovi páčilo. Odporúčanie: Zaplaťte 30 percent, 40 percent, keď je škrupina na svojom mieste, 20 percent po dokončení interiéru a desať percent po odovzdaní kľúčov. Nový stavebný zákon, ktorý stanovuje desaťročnú záruku, platí pre všetky schválené projekty. Developer zostáva vlastníkom až do konca. Ak požaduje splátkové platby, je podľa španielskeho práva povinný zabezpečiť včasné dokončenie stavby alebo vrátenie všetkých splátok prostredníctvom bankovej záruky alebo poistenia. Pred prechodom vlastníctva na kupujúceho odovzdá developer prvé kolaudačné rozhodnutie a odovzdá nový stavebný dokument, ktorý potom zaregistruje Your-Best-Home.net v katastri nehnuteľností.
Financovanie nehnuteľnosti v Španielsku
Pri financovaní nehnuteľnosti v zahraničí vždy použite minimálne 40 až 50 percent vlastného imania. Nehnuteľnosti alebo iné aktíva v Nemecku sa tiež považujú za náhradu vlastného imania. Fondy stavebného sporenia možno použiť aj na financovanie rezidenčných opatrení v Španielsku *. Okrem domácich pešiakov a náhradných záruk možno ako zábezpeku pre takéto financovanie použiť aj hypotéky na rezidenčnú nehnuteľnosť v Španielsku. Na obchodné objekty sa v zásade nedá založiť hypotéka. Ďalej nie je možná pôžička na modely časovo vymedzeného užívania nehnuteľností, modely „staviteľov“ alebo „kupujúcich“.
tip
Vždy je lepšie brať si bezpečné financovanie, aj keď údajne priťahujú údajne dobré výlohy španielskych bánk. Tieto však často platia iba jeden rok. Potom banky prudko zvýšia úrokové sadzby.
Ak ste už dosiahli údajne dobré financovanie a obávate sa alebo trpíte vysokým zvýšením úrokových sadzieb, vaša banka alebo stavebná sporiteľňa vám často môže ponúknuť pôžičku na splácanie úrokov s pevným úrokom v kombinácii so zmluvou o stavebnom sporení. Vaše financovanie bude opäť v bezpečí.
Oceňovanie majetku
Ocenenie predmetu pôžičky zvyčajne vykonáva váš veriteľ. Na tento účel je zapojený španielsky partner pre spoluprácu. Týmto sa vykoná hodnotenie trhovej hodnoty kompetentným odborníkom na budovy. Náklady na hodnotenie musí znášať dlžník.
Po právnom preskúmaní španielskeho katastra nehnuteľností právnikom a po objasnení možností zabezpečenia vašej pôžičky váš veriteľ vypracuje schvaľovací list a zmluvu o pôžičke. Po podpísaní úverovej zmluvy sa iniciuje žiadosť o hypotéku.
Objednajte si hypotéku
Váš veriteľ si najme právnickú firmu na vypracovanie hypotekárnej zmluvy v španielčine. Na základe tohto návrhu si potom necháte objednať hypotéku u španielskeho notára. Hypotekárny list musí byť predložený na zápis do príslušného registra nehnuteľností v Španielsku. Listinu môžete nechať vyhotoviť aj vo väčšine notárskych kancelárií, musíte však výslovne vydať príkaz. V opačnom prípade je vhodné nechať si celý proces registrácie vybaviť spracovateľským úradom - nazývaným Gestoria - alebo autorizovaným zástupcom na mieste.
Po registrácii hypotéky váš veriteľ dostane originálny dokument na kontrolu. Hypotéku prijíma nemecký notár. Aby mohol byť tento nemecký dokument zaregistrovaný v Španielsku, musí byť opatrený apostilou a doplnený španielskym prekladom.
Musíte okamžite zaplatiť všetky náklady a dane vrátane daní v Španielsku.
* V prípade zmlúv o pôžičke na bývanie a sporení, na ktoré boli poskytnuté štátne prémie, nie je tento typ použitia „zvýhodnený“ alebo „poškodzujúci poistné“.
Ak ste našli vhodný dom, ale stále chcete mať otvorené zadné vrátka, môžete si kúpiť.
Doklady o kúpe domu v Španielsku
- Vyhlásenie o súhlase s cezhraničným financovaním
- NIE (Numero de Identificación de Extranjeros) Španielske identifikačné číslo pre registrovaných cudzincov (pozri nižšie)
- Kontaktná osoba s telefónnym číslom pre prezeranie nehnuteľnosti požičanej. O plánovanej kontrole by ho mal informovať náš odborník.
- Plán stavby a staveniska, stavebné výkresy, popis budovy, informácie o obytnom priestore a uzavretom priestore
- Stavebné povolenie od zodpovednej obce pre plánovanú novú budovu alebo pre existujúcu budovu
- Kópia notársky overenej kúpnej zmluvy, prípadne v nemeckom preklade, kópia súkromnej zmluvy
- Výpis z registra nehnuteľností (Registro de la Propiedad) vo forme „nota simple informativa podľa článku 332 Reglamento Hipotecario“
- najnovšie fotografie objektu
- Oznámenia o dani z nehnuteľností za posledné tri roky (Impuesto sobre Bienes Inmuebles - IBI)
- Osvedčenie o obývateľnosti
- Potvrdenie o zaplatení všetkých poplatkov a daní
- Osvedčenie o požiarnom poistení
Všetky dokumenty, ktoré ešte nie sú k dispozícii, by sa mali predložiť okamžite po prijatí. V jednotlivých prípadoch sú potrebné ďalšie doklady. Upozorňujeme, že financovanie nehnuteľnosti v zahraničí môže trvať podstatne dlhšie ako v Nemecku. Mali by ste sa preto v pravý čas porozprávať so svojím veriteľom, napríklad LBS, o svojich nákupných zámeroch.
Vyplatenie pôžičky
Pôžička sa vyplatí po schválení pôžičky, predložení podpísanej zmluvy o pôžičke a zapísaní hypotéky do španielskeho katastra nehnuteľností. Fiduciárne platby prostredníctvom španielskeho notára sú možné po predchádzajúcej dohode a v úzkej spolupráci s veriteľom.
Španielske identifikačné číslo NIE
Občania iných krajín dostávajú po registrácii od španielskych imigračných úradov takzvané identifikačné číslo pre cudzincov (NIE - Número de Identificación de Extranjeros). Toto číslo sa používa takmer vo všetkých transakciách v Španielsku (napr. Nákup nehnuteľností) a uľahčuje korešpondenciu s úradmi a úradmi. Ako budúci vlastník nehnuteľnosti by ste mali získať identifikačné číslo včas pred uzavretím notárskej zmluvy. Môžete o to požiadať na mieste u policajných orgánov (Comisaría de Policía) alebo v Nemecku na španielskych generálnych konzulátoch.
Kúpne náklady na dom v Španielsku
Kupujúci by mali vypočítať desať percent z kúpnej ceny ako doplnkové nákupné náklady. Asi 1,5 až dve percentá sa platia za notárske a katastrálne poplatky vrátane registračných poplatkov, zvyšok sa delí medzi rôzne dane. Sadzba dane z prevodu nehnuteľností IVA (impuesto sobre el valor anadido) je všeobecne sedem percent. Pri kúpe stavebného pozemku sa k faktúre pripočítava 16-percentná DPH. Nákup nehnuteľností na Kanárskych ostrovoch podlieha miestnej IGIC dani (Impuesto General Indirecto Canario) vo výške štyroch percent.
Daň z rastu kapitálu sa rovná špekulatívnej dani, ktorá sa vyberá pri ďalšom predaji majetku. Pre nerezidentov predstavuje 35 percent nárastu hodnoty. Ak predávajúci nie je rezidentom, je kupujúci povinný zadržať päť percent z kúpnej ceny a zaplatiť ho daňovému úradu. Predajca potom môže v daňovom priznaní určiť skutočnú daňovú povinnosť. Schéma preddavku na daň sa neuplatňuje, ak je nehnuteľnosť vo vlastníctve predávajúceho k dátumu zostavenia účtovnej závierky viac ako desať rokov a neboli prijaté žiadne opatrenia na zvýšenie hodnoty.
Daň zo zhodnocovania pozemkov (Plusvalia) zdaňuje zvýšenie hodnoty nehnuteľnosti. Podľa zákona ich znáša predávajúci. V prípade nezaplatenia je však zodpovedný súčasný vlastník nehnuteľnosti. Pokiaľ je to možné, mali by ste do zmluvy zahrnúť dodatok „segun la ley“. Výška Plusvalie závisí od veľkosti nehnuteľnosti, obce a dĺžky vlastníctva. Vypočítava sa pomocou katastrálnej hodnoty, ktorá sa aktualizuje každé tri roky. Zhruba jeden dokáže odhadnúť jedno percento z kúpnej ceny. Daň sa nevzťahuje iba na predaj, platia sa aj dedičia. Nezbiera sa na okraji obcí.
Španielsko a Nemecko neuzavreli dohodu o dedičskej dani. Preto sa spočiatku zhromažďuje v oboch krajinách. Sumy vyplatené v Španielsku sa potom započítajú proti nemeckej dedičskej dani. Ak sa na vás vzťahuje oslobodenie od dane v tejto krajine, Španielsko vám nič nevráti. Dedičská daň končí po piatich rokoch. Najmä medzi osobami, ktoré nie sú príbuznými, môže mať zmysel prevádzať majetok počas celého života. Diskutujte o tom so špecializovaným právnikom alebo daňovým poradcom.
Majetok musí byť poistený proti požiaru a vlámaniu. Odporúča sa tiež poistenie zodpovednosti za nehnuteľnosť a poistenie obsahu domácnosti. Financovanie a prevádzkové náklady nie sú malou súčasťou dovolenkového domu v Španielsku. Na ich výšku sa vzťahujú nasledujúce ustanovenia.
Prevádzkové náklady sú rozdelené pomerne rovnomerne medzi dane, náklady na prevádzku a údržbu.
Finančné náklady
Náklady na ocenenie závisia od trhovej hodnoty nehnuteľnosti a výšky, napríklad, od trhovej hodnoty 300 000 eur, okolo 600 eur. Návrh hypotéky a právne preskúmanie právnikom stálo okolo jedného percenta, najmenej však okolo 800 eur.
Prevádzkové náklady
Prevádzkové náklady boli v priemere okolo 1,5 percenta z kúpnej ceny a sú rozdelené pomerne rovnomerne medzi dane, náklady na prevádzku a údržbu. Veľkú časť daní tvorí majetková daň (impuestos de bienes immuebles, IBI), ktorú vyberá obec. Aj pri menších nehnuteľnostiach je to niekoľko stoviek eur ročne. „Referenčnú katastrofu“ nájdete aj na potvrdení o dani z nehnuteľnosti. Toto je katastrálny kód, ktorý pozemkový register vyžaduje na zápis.
Druhá veľká časť daní pochádza z príjmu z prenájmu. Dráždivé, ale správne: aj keď si nikdy neprenajmete byt, stále platíte túto daň. V Španielsku sa povolanie vlastníka považuje za vlastný prenájom. Nerezidenti platia paušálnu daň vo výške 0,5 percenta z katastrálnej hodnoty nehnuteľnosti. Straty z prenájmu a lízingu si v Nemecku nedávno mohli uplatniť na daňové účely. Daň z majetku je v závislosti od jej výšky napríklad 0,2 percenta z katastrálnej hodnoty.
Účinky využívania stavebných sporiteľní
Využitie pôžičky na bývanie a sporiacich fondov v zahraničí v rámci doby viazanosti považuje daňový úrad za škodlivé pre poistné alebo dane. Hlavná výnimka sa týka iba zamestnancov Európskej únie: Podľa rozhodnutí BFH môžu v krajine svojho bydliska použiť fondy stavebného sporenia pre rodinné domy.
Ostatné daňové účinky nehnuteľnosti v zahraničí - napríklad zaobchádzanie s príjmami / stratami z prenájmu a lízingu v zahraničí na účely zdanenia príjmov v Nemecku - sú založené na zmluve o zamedzení dvojitého zdanenia medzi Nemeckom a Španielskom. Tu musí byť zapojený daňový úrad zodpovedný za zdaňovanie daňovníka.
Užitočné adresy
Toto sú inštitúcie, ktoré môžu byť nápomocné pri kúpe dovolenkového domu v Španielsku:
Federálna
agentúra pre informácie o zahraničnom obchode / teraz: Germany Trade an Invest GmbH (GTAI) Nemecká ochranná asociácia pre zahraničné nehnuteľnosti , DSA
Nemecká a Švajčiarska ochranná asociácia
pre zahraničný majetok eV
Všetky informácie tu uvedené sú poskytované podľa nášho najlepšieho vedomia. Nemôžeme však poskytnúť žiadnu záruku za správnosť alebo úplnosť informácií.