Ak si chcete kúpiť a prenajať rekreačný dom, mali by ste si starostlivo vypočítať kúpnu cenu, výnosy z prenájmu a financovanie, aby sa investícia oplatila. V našom sprievodcovi uvádzame najdôležitejšie aspekty dovolenkového objektu, ukážeme vám, na čo si treba dať pozor pri kúpe dovolenkového domu a ako môžete najlepšie postupovať.
Pripravte sa na dôkladnú kúpu dovolenkového domu
Ak nevidíte, prečo by ste mali počas voľných dní zostať iba v jednej (spálňovej) izbe, ak na raňajky nevyhnutne potrebujete obľúbený druh čaju alebo jednoducho nechcete platiť ceny za ubytovanie s deťmi, je dovolenka vo vašom vlastnom rekreačnom dome najkomplikovanejšia. Spôsob spoznávania krajiny a jej obyvateľov. Najlepšie urobíte, keď si vyskúšate to, o čom ste vždy snívali: v horskej chate, dome pri mori, apartmáne s bazénom pod palmami, vidieckom dome v Toskánsku …
Nenechajte si však unáhlene kúpiť dom nechaj sa zlákať! Pred zakúpením preskúmajte útočisko rovnako kriticky ako svoje hlavné bydlisko a venujte pozornosť umiestneniu, okoliu a kvalite. Sú kúpna cena a náklady, vybavenie a umiestnenie správne? Kto sa postará o stránku Your-Best-Home.net na mieste?
Dobré miestne znalosti vám pomôžu správne posúdiť cenu a polohu. Ak obidva faktory spolupracujú, môžete si prázdninový dom najlepšie vychutnať a rentabilne si ho prenajať. Pretože však v zahraničí platia ďalšie právne podmienky, mali by ste sa určite vopred informovať!
Tip 1: Skontrolujte svoje potreby
Predtým, ako podpíšete kúpnu zmluvu na vlastný rekreačný dom, mali by ste sa dozvedieť, čo si na nehnuteľnosti ceníte.
- Potrebujete auto na dovolenku? Ako sa tam dostaneš? Ako je na tom spojenie MHD? Kde si môžem prenajať auto?
- Kde je najbližší supermarket s rýchlym občerstvením, najbližší rybí trh alebo bioobchod s rozmaznanými chuťovkami?
- Kde je ďalšie miesto s nákupnou míľou?
- Ako ďaleko sú jazdecké stajne, golfové ihriská a potápačské stanice?
- Ak chcete robiť to, na čo inak nemáte nikdy čas na dovolenke: Kde môžem navštíviť kozmetický salón / fitnescentrum, prehliadnuť kníhkupectvo a prenajať si jednostopé vozidlá na bicykel alebo kolobežku?
- Kde je najbližšie ihrisko pre deti - a má miestna turistická kancelária vôbec službu opatrovania detí?
- Je k dispozícii kúrenie na chladné dni?
- Potrebujete rúru alebo iba mikrovlnku?
- Chcete sa ísť umyť do starej dobrej práčovne alebo má rekreačný dom vlastnú práčku?
Vo svojom vlastnom rekreačnom dome môžete určiť, čo je v ponuke.
Tip 2: Ako nájsť správne miesto pre svoje rekreačné ubytovanie
Prázdninový dom, ktorý si chcete kúpiť, by mal byť ľahko prístupný, aj keď je ďaleko od zhonu. Pretože ak si chcete prenajať dovolenkový dom, úspešný prenájom a stabilná návratnosť závisia od výberu miesta, kde ľudia radi dovolenkujú. Ak chcete svoj dôchodok stráviť vo svojom vlastnom rekreačnom dome neskôr, vážite si dobrú infraštruktúru. To znamená, že v blízkosti by mali byť obchody, ordinácie lekára a voľnočasové aktivity.
V ideálnom prípade je pláž a obchody neďaleko domu. Dajú sa však očakávať aj podstatne vyššie ceny. Ak urobíte kompromis v tejto situácii, mali by ste zažiariť špeciálnym vybavením: moderný krb alebo sauna zvyšujú celoročnú obsadenosť.
Tip 3: Pred kúpou rekreačného domu si skontrolujte kvalitu stavby
V južnej Európe by ste mali zásadne a čo najprofesionálnejšie preskúmať kvalitu budovy. Ak si chcete kúpiť dovolenkový dom v Portugalsku, Španielsku alebo Taliansku, mali by ste si určite vopred predstaviť stavebné povolenie a osvedčenie o obývateľnosti. Ak tieto dokumenty nie sú k dispozícii, musí sa budova v najhoršom prípade zbúrať. Uistite sa tiež, že pozemková kniha obsahuje úplné dôkazy všetkých predchádzajúcich vlastníkov požadovanej nehnuteľnosti.
Navštívte požadovanú nehnuteľnosť spolu so stavebným expertom alebo architektom. V akom štrukturálnom stave je nehnuteľnosť? Čo stojí modernizácia alebo renovácia? Je tiež potrebné udržiavať alebo energeticky rekonštruovať rekreačné objekty - najmä ak ich chcete neskôr zmeniť na domovy dôchodcov. Rekreačné apartmány sú zvyčajne kondomíniá. Porozprávajte sa so zodpovedným manažérom a skontrolujte, či spoločenstvo vlastníkov tiež koná ekonomicky.
Tip 4 na kúpu dovolenkového domu: zohľadnite regionálne cenové trendy
Ceny dovolenkových domov sa v jednotlivých regiónoch veľmi líšia. Je zrejmé, že nemôžete očakávať nízke ceny v horúcich regiónoch. Všeobecne sú dovolenkové domy ďaleko od turistických atrakcií výrazne lacnejšie. Ak je však lokalita menej atraktívna, musíte počítať s tým, že prenájom bude zložitejší.
Napríklad v Nemecku sú veľmi populárne a podľa toho drahé aj rekreačné domy na baltských ostrovoch, ako je Rujana. Na druhej strane, ak hľadáte dosť dlho, nájdete lacný obchod na pobreží pevniny v Meklenbursku-Predpomoransku, ktoré má stále prístup k moru.
Blízkosť pláže môže byť dôležitým kritériom pri výbere vlastného dovolenkového domu.
Pred zakúpením nehnuteľnosti by ste navyše mali získať komplexný obraz o príslušnom trhu. V Španielsku ceny nehnuteľností v posledných rokoch šliapali na mieste, v niektorých prípadoch dokonca klesli. V súčasnosti sa tu nachádza široká škála nehnuteľností. Naproti tomu nehnuteľnosti pri jazere Garda v Taliansku zdraželi. Aj vo Francúzsku ceny nehnuteľností naďalej stúpajú, najmä v Štrasburgu, na Azúrovom pobreží a v Paríži sú už roky trvalo vysoké. Každý, kto si tu kúpi dom alebo byt, ťažko bude musieť v dohľadnej dobe očakávať pokles hodnoty.
Ak hľadáte lacnejšiu možnosť na kúpu rekreačného domu, oplatí sa pozrieť sa do krajín východnej Európy. V každom prípade sú však lacnejšie ako krajiny ako Švédsko, Veľká Británia, Dánsko alebo Belgicko. Pretože tam sa turistická infraštruktúra stále rozvíja. Pri troche šťastia tu môžete získať zľavu, ktorá v budúcnosti prinesie dobrú návratnosť, ak sa región stane obľúbenou destináciou pre cesty a podľa toho stúpnu ceny.
Tip 5: Zahrňte služby údržby a opravy vášho dovolenkového domu
Mali by ste si vopred ujasniť, kto sa bude starať o váš dovolenkový dom v prípade vašej neprítomnosti. Kto robí opravy a zimnú údržbu? Kto pre vás záhradu správne vetrá, kúri a udržiava ju v poriadku?
Tip 6: Ako financovať svoj vlastný rekreačný dom
Nikdy by ste si nemali kupovať dovolenkový dom bez toho, aby ste si najskôr vyjasnili financovanie. Je absolútne nevyhnutné vedieť: Koľko vlastného imania potrebujem na kúpu rekreačného domu? Akú sumu stavebného sporenia by som mal mať? Skontrolujte kúpnu cenu, vedľajšie a prevádzkové náklady nehnuteľnosti. Môžete si nehnuteľnosť dovoliť natrvalo?
Vila s vlastným bazénom je pre mnohých vysnívaným dovolenkovým domovom! Ale tiež zodpovedajúcim spôsobom drahé.
Kúpna cena plus ďalšie náklady na výstavbu, príjem z prenájmu a financovanie sa musia zhodovať. Tu sa musia brať do úvahy aj vedľajšie náklady na údržbu a správu, ako aj strata nájomného. Po poklese hotovosti si ujasníte, akú výšku pôžičky potrebujete. Pomocou online kalkulačiek na pôžičky môžete získať úvodný prehľad o výške pôžičky a splátkach. Potrebujete na to informácie, ako je termín, úroková sadzba, pevná úroková sadzba a výška financovania. Potom si s úverovým ústavom objasníte, či je možné sumu sprístupniť. Ak existujúca zmluva o pôžičke na sporenie a sporenie ešte nie je pripravená na pridelenie, môžete obdobie preklenúť predbežným financovaním.
Ak si chcete kúpiť rekreačný dom, mali by ste si bežne vypočítať 40 až 50 percent vlastného imania vrátane vlastného majetku v Nemecku alebo iného majetku. Zvyšný zostatok je možné najlepšie pokryť zmluvou o úvere na bývanie a sporením. Zaručuje dlhodobo nízke úrokové sadzby pôžičiek v celej Európe a chráni pred výkyvmi úrokových sadzieb v zahraničí.
Tip 7: Pri kúpe dovolenkového domu by ste tomu mali venovať pozornosť
Rôzne krajiny, rôzne zvyky: v závislosti od umiestnenia vášho budúceho dovolenkového domu sa na kúpnu zmluvu vzťahujú odlišné pravidlá.
V Taliansku je dôležité pred kúpou požiadať o daňové číslo na miestnom daňovom úrade, pretože toto musí byť uvedené v kúpnej zmluve a je tiež nevyhnutným predpokladom otvorenia účtu. Navyše v krajinách južnej Európy a vo Francúzsku je bežná predbežná zmluva, na základe ktorej kupujúci zaplatí zálohu vo výške až 30 percent. Táto predbežná zmluva je už vo Francúzsku, Taliansku a Španielsku, v Portugalsku, záväzná, iba ak sú podpisy overené notárom. Zmena vlastníctva však nastáva až zmluvou s notárom. Potom je splatná aj zostávajúca kúpna cena.
V Rakúsku potrebujete na kúpu nehnuteľností súhlas imigračných orgánov príslušnej štátnej správy. Musí byť k dispozícii pred prevodom vlastníctva alebo pred registráciou záložného práva (hypotéky). Inak nákupný proces funguje ako v Nemecku.
Pamätajte však na to, že pri financovaní nehnuteľností v domácich domoch sa z trhovej hodnoty počíta zľava s vyšším rizikom, pretože je ťažšie ich predať znova. To znižuje možný úverový limit.
Pred kúpou dovolenkového domu by ste si mali starostlivo skontrolovať kúpno-predajnú zmluvu. Upozornenie: V iných krajinách platia odlišné zákony.
Tip 8: Ako ušetriť dane pomocou vlastného dovolenkového domu
Ak je rekreačný dom zakúpený za účelom jeho prenájmu najmenej na 75 percent zvyčajného času, môže si jeho majiteľ nárokovať všetky výdavky ako výdavky na podnikanie alebo podnikanie. Straty započítate medzi svoje ďalšie pozitívne príjmy - a tým šetríte dane. Miestne združenie cestovného ruchu vie, koľko týždňov alebo mesiacov je to v roku. Ak svoj rekreačný dom využívate čiastočne sami a čiastočne ho prenajímate, môžete si z daňového hľadiska pomerne odpočítať výdavky na prenájom. Daňovému úradu musíte pomocou prognózy zisku na 30 rokov preukázať, že si chcete z prenájmu zarobiť peniaze z dlhodobého hľadiska.
Čerpanie dovolenky a úspora daní znejú rozporuplne, ale za určitých podmienok to funguje. Z dlhodobého hľadiska však daňové úrady očakávajú, že prenájom takejto nehnuteľnosti prinesie zdaniteľné prebytky.Vzorové výpočty
Rekreačný dom si kúpite za 150 000 eur (bez pozemku). Spravidla odpisujete výdavky rozložené na 50 rokov s ročnou sadzbou 2 percentá, v tomto prípade 3 000 eur. Okrem toho existujú náklady na financovanie, napríklad 4,5-percentný ročný úrok z predpokladanej pôžičky vo výške 120 000 eur, t. J. 5 400 eur. Ak začínate s príjmom z prenájmu 6 000 eur ročne, ste už v mínuse s 2 400 eurami. Vďaka administratívnym nákladom a dani z nehnuteľností, ako aj ďalším povinnostiam a výdavkom rýchlo dospejete k daňovej strate okolo 4 000 eur, ktorú si môžete započítať oproti svojim ostatným príjmom. Týmto spôsobom ušetríte (v závislosti od individuálnej sadzby dane) napríklad na daniach 1 200 eur alebo 1 800 eur ročne.
„Je dôležité, aby ste z prenájmu dosiahli dlhodobý zisk. Ak budú vo vyššie uvedenom príklade úrokové sadzby po niekoľkých rokoch neustále nižšie (alebo dokonca prestanú existovať) a ak bude započítané aj zvýšenie nájomného, dosiahnete prebytky, ktoré musíte zaplatiť daňou, “hovorí Wolfgang Wawro z Nemeckej asociácie daňových poradcov.
