Dom alebo dovolenkový byt v Grécku je snom mnohých. Krajina bohov a učencov zapôsobí svojím stredomorským podnebím, živicovým vínom a radosťou svojich obyvateľov. Ak tiež uvažujete o kúpe domu alebo apartmánu v Grécku, tu nájdete užitočné tipy.
Požiadavky na dom v Grécku
Článkom 17 gréckej ústavy sa súkromný majetok, najmä nehnuteľný, dostáva pod osobitnú ochranu. V zásade môže každá domáca alebo zahraničná osoba (fyzická alebo právnická) získať majetok a nehnuteľnosť v Grécku. Grécke právo však zakazuje cudzincom kupovať alebo prenajímať nehnuteľnosti v zákonom stanovených hraničných oblastiach. Pohraničná oblasť zahŕňa aj oblasti, ktoré netvoria priamu geografickú hranicu s iným štátom. Možnými dôvodmi takýchto obmedzení sú práva štátu na predpredaj alebo ďalší predaj alebo umiestnenie nehnuteľnosti v pohraničnej alebo krajinnej chránenej oblasti.
Pozemky v Grécku kataster nezaznamenáva a o nehnuteľnostiach svedčí územný plán (topografiko) podpísaný inžinierom. Pred nákupom by sa malo tiež skontrolovať, či existuje certifikát od príslušného orgánu (Poleodomia) pre budovanie potenciálu. Platí to najmä pre nehnuteľnosti, ktoré sú mimo mestského plánovania.
Ako nájsť vhodný dom v Grécku
V Grécku neexistuje združenie sprostredkovateľov. Je logické skontaktovať sa s maklérskou kanceláriou na mieste. Pozor: Rovnako ako v mnohých iných krajinách, aj v Grécku existuje niekoľko „čiernych oviec“ po boku mnohých čestných sprostredkovateľov . Presvedčte sa teda o vážnosti svojho sprostredkovateľa. Notári v Grécku nepracujú. Ak si najmete sprostredkovateľa na hľadanie nehnuteľnosti, zaplatíte ako provízia zhruba dve až tri percentá z kúpnej ceny. Takmer všetky nemecké noviny obsahujú medzinárodnú sekciu nehnuteľností, ktorá obsahuje aj ponuky gréckych nehnuteľností. Grécke regionálne noviny obsahujú ponuky nehnuteľností z príslušného regiónu.
Stavebné povolenie
Pred kúpou stavebného pozemku si overte, či máte na ňom dovolené postaviť dom. Úrady povoľujú výstavbu mimo mesta alebo dediny, ak má areál najmenej 2 000 metrov štvorcových a je na verejnej komunikácii. Nebudete dostávať stavebné povolenia v lesných alebo prírodných rezerváciách alebo na archeologických náleziskách. Pretože pôda v Grécku nie je zaznamenaná v oficiálnom registri nehnuteľností, je k dispozícii iba plán lokality na kontrolu (topografico).
Grécky trh s nehnuteľnosťami sa líši od nemeckého.
Vývoj a ceny
Ak sa rozhodnete stavať na otvorenom priestranstve, zvážte vývoj. Pozemky v meste alebo dedine sú zvyčajne vyvinuté. Ak je nehnuteľnosť mimo plánu rozvoja, musí sa vlastník postarať o pripojenie na elektrinu, vodu a telefón sám. Ak vaša nehnuteľnosť hraničí s morom, musí byť všeobecne prístupný 30 metrov široký pás pláže. Ceny nehnuteľností v Grécku veľmi kolíšu.
Notárska kúpna zmluva
Pri kúpe nehnuteľnosti alebo pozemku v Grécku sú potrebné tieto kroky:
- Uzavretie notárskej kúpnej zmluvy
- vecná dohoda o prevode vlastníctva
- Zápis do pozemkovej knihy.
Notár, ktorý notársky overuje kúpnu zmluvu, neradí. Preto je nevyhnutné, aby ste na prípravu a spracovanie kúpno-predajnej zmluvy prizvali právnika. Pred zakúpením vám objasní nasledujúce otázky:
- Bol majetok predávajúceho nadobudnutý legálne?
V Grécku nie je záznam v katastri nehnuteľností dostatočnou zárukou toho, že predávajúci je skutočne vlastníkom nehnuteľnosti. Spravuje ju osoba (personálny tobogán). Verejnosť však o registráciách takzvane neverí. To pre vás znamená, že sa nemôžete spoliehať na správnosť zápisov v pozemkovej knihe. Podľa gréckeho práva je nákup majetku alebo iných skutočných práv k pôde v dobrej viere vylúčený. Preto je potrebné prevody vlastníctva za posledných 20 rokov skontrolovať v príslušnom registri. Okrem toho si nechajte skontrolovať, či sú do katastra nehnuteľností zapísané majetkové zápisy, bremená alebo konfiškácie (grécky: Ola ta pistopiitika Metagrafis, Hypothikon, Waron, Diekdikiseon, Kataschesseon). - Je pre vašu nehnuteľnosť potvrdené stavebné povolenie stavebnými úradmi? Je skutočne dovolené stavať na voľnom pozemku? Existuje osvedčenie od príslušného orgánu (Poleodomia)?
Opatrnosť sa odporúča predovšetkým pri pozemkoch mimo územného plánovania, napríklad preto, že predmetný pozemok je charakterizovaný ako lesná oblasť alebo sa nachádza v takzvanej pohraničnej oblasti, kde je jej získanie možné len so zvláštnym štátnym súhlasom. Ďaleko od mesta alebo dediny môžete na svojom pozemku obvykle stavať iba vtedy, ak má plocha najmenej 2 000 metrov štvorcových a je na verejnej komunikácii. Pred nákupom sa určite opýtajte na okolnosti.
Po zákonnej obhliadke nehnuteľnosti je s kupujúcim uzavretá notársky overená zmluva. Návrh vypracuje zodpovedný právnik. Prevod vlastníckeho práva je platný, iba ak ste zapísaní v katastri nehnuteľností (tzv. Prepisná kniha) okresu, v ktorom sa nehnuteľnosť nachádza. Notárska kópia kúpnej zmluvy sa tu ukladá pod registračným číslom.
Nový pozemkový register
V roku 1995 bol v Grécku prijatý zákon, ktorý ustanovuje zavedenie moderného systému katastra nehnuteľností. To by malo zjednodušiť vlastnícku štruktúru a postup registrácie práv k nehnuteľnostiam a zabezpečiť väčšiu právnu istotu. Všetky registrované vlastnícke práva sa majú zaznamenávať regionálne a postupne a prevádzať do nového systému.
V roku 1995 bol v Grécku prijatý zákon, ktorý ustanovuje zavedenie moderného systému katastra nehnuteľností.
Zodpovedným orgánom je OKXE (Organismos Ktimato-Logion Chartographisseon Ellados). Oblasti zahrnuté do spracovania nových pozemkových kníh zverejňuje OKXE. Každý, kto vlastní alebo má iné práva na pozemky nachádzajúce sa v týchto oblastiach, by si mal v stanovenej lehote zaregistrovať svoje práva na miestnych úradoch, ktoré za to zodpovedajú OKXE.
Dotknutým osobám sa odporúča, aby sa informovali o zavedení nového systému katastra nehnuteľností včas. Nedodržanie termínu vedie k strate zaregistrovaných vlastníckych práv. Nie je ustanovené konanie o individuálnom oznámení o zaradení do nového katastrálneho systému alebo o riziku straty práv. Z týchto dôvodov zákonné lehoty vybavujú orgány veľkoryso v prospech dotknutých osôb. Je však potrebné dbať na to, aby sa zabránilo poškodeniu registrovaných práv.
Financovanie domu v Grécku
Pôžičky na bývanie a sporiace fondy sa v zásade dajú použiť aj na financovanie rezidenčných opatrení v Grécku. Okrem domácich založených predmetov a náhradného zabezpečenia sa za zabezpečenie takéhoto financovania môžu považovať aj hypotéky alebo hypotekárne rezervácie na rezidenčnú nehnuteľnosť v Grécku. Pri financovaní nehnuteľnosti v zahraničí by ste mali spravidla použiť minimálne 40 až 50 percent vlastného imania. Nehnuteľnosti alebo iné aktíva v Nemecku sa tiež považujú za náhradu vlastného imania. Opýtajte sa svojho klientskeho poradcu, či vaše stavebné sporenie môže také zahraničné financovanie realizovať. Môže vám tiež povedať, ktoré dokumenty musíte predložiť.
Dane a poplatky v Grécku
Registračný poplatok je asi 0,4 percenta z kúpnej ceny, približne dve percentá počítate za notára, poplatok za právny fond a poplatok za advokátsku komoru. Advokát aj sprostredkovateľ sa tiež pohybujú okolo dvoch percent. Okrem toho existuje daň z prevodu a prechodu nehnuteľností. Je to sedem až jedenásť percent, v závislosti od hodnoty nehnuteľnosti a umiestnenia nehnuteľnosti. Vyššie percento sa použije, ak sa stránka Your-Best-Home.net nachádza v obci s vlastným hasičským zborom. Notár vám vypočíta dlžnú sumu, prípadne daňový úrad príslušnej obce stanoví daň z prevodu majetku. Proti tomu sa môžete odvolať. Ďalšie náklady vznikajú v súvislosti s možným zapojením inžiniera, ktorý pred kúpou nehnuteľnosti radí v otázkach týkajúcich sa uskutočniteľnosti stavby a stavebných povolení.
Pôžičky na bývanie a sporiace fondy sa v zásade dajú použiť aj na financovanie rezidenčných opatrení v Grécku.
Prevádzkové náklady
Kapitálová daň (TAP = Telos Akinitis Perioussias): asi 0,04 percenta z
dane z príjmu nehnuteľnosti.
a) v prípade prenájmu
b) v prípade vlastného použitia, ak je obytný priestor alebo úžitková plocha väčšia ako 200 metrov štvorcových.
Sadzby dane sa pohybujú od 18 do 50 percent v závislosti od príjmu. Predtým sa obráťte na svojho gréckeho právnika.
Účinky využívania fondov stavebného sporenia
Využitie pôžičky na bývanie a sporiacich fondov v zahraničí v rámci doby viazanosti považuje daňový úrad za škodlivé pre poistné alebo dane. Existuje iba jedna veľká výnimka pre zamestnancov Európskej únie: Podľa rozhodnutí BFH môžu pre rodinné domy v krajine svojho bydliska neškodne použiť prostriedky stavebného sporenia. Ostatné daňové účinky nehnuteľnosti v zahraničí sú založené na zmluve o zamedzení dvojitého zdanenia medzi Spolkovou republikou Nemecko a Gréckom. Tu musí byť zapojený daňový úrad zodpovedný za zdaňovanie daňovníka.
Tipy
- Ak dovážate veľké sumy peňazí do Grécka, nechajte si od úradov vydať dovozné osvedčenie o výmene. To je jediný spôsob, ako zabezpečiť, že budete môcť znovu exportovať peniaze, ak ich neskôr predáte.
- Pozemky mimo rozvojových plánov musia byť spravidla minimálne 2 000 metrov štvorcových (v podkroví dokonca 20 000 metrov štvorcových), aby sa mohli rozvíjať. Pred uzatvorením kúpnej zmluvy sa určite informujte na okolnosti.
dôležité pojmy
| Kúpna zmluva | simwoleo agorapolissias |
| Výpis z katastra nehnuteľností | Pistopiitika Ipothikafilakiou |
| Kataster nehnuteľností | Ipothikafilakio |
| odhad | Ektimissi Akinitou |
| hypotéka | pothiki |
Všetky informácie tu uvedené sú poskytované podľa nášho najlepšieho vedomia. Nemôžeme však poskytnúť žiadnu záruku za správnosť alebo úplnosť informácií.