Indexové nájomné je pohodlný spôsob, ako môžu prenajímatelia pravidelne zvyšovať nájomné za nehnuteľnosti. Nájomné súvisí s indexom spotrebiteľských cien, a preto zvyčajne rok čo rok stúpa. Prečítajte si tu, či je indexové nájomné vhodné aj pre vašu nehnuteľnosť a na čo by ste mali venovať pozornosť.
Čo je indexové nájomné?
Zvýšenie nájomného v Nemecku podlieha prísnym predpisom. Na jednej strane v mnohých mestách a regiónoch platí brzda nájmu a na druhej strane sa pri zvyšovaní výšky nájmu musí dodržiavať horná hranica. Indexovým nájmom môžete tieto obmedzenia čiastočne obísť a pravidelne dosahovať vyššie príjmy z prenájmu.
V § 557b nemeckého občianskeho zákonníka (BGB) sa poskytuje možnosť indexového nájmu. Splatné nájomné je založené na indexe spotrebiteľských cien pre Nemecko. Tento dokument každoročne vydáva Spolkový štatistický úrad a poskytuje informácie o priemerných životných nákladoch v súkromných nemeckých domácnostiach. Ak tento index stúpne, renta sa primerane zvýši, ak je dohodnutá indexová renta.
Aké podmienky musia byť splnené pri prenájme indexu?
Indexové nájomné je preto predovšetkým veľmi pohodlným prostriedkom na zvýšenie nájomného. Pre zákonne platené indexové nájomné sú potrebné nasledujúce body:
- Nájomné musí zostať nezmenené najmenej jeden rok po každom zvýšení. Výnimkou je iba úprava platby prevádzkových nákladov a rozdelenie nákladov pre nájomcov po úradne alebo zákonom nariadenej modernizácii.
- Indexové nájomné musí byť dohodnuté písomne.
- Ak sa má nájomné zvýšiť, výpočet, ktorý vedie k požadovanému zvýšeniu, sa musí urobiť písomne a tiež zverejniť, aby mu nájomca porozumel. Za týmto účelom by ste mali svojmu nájomcovi poskytnúť prehľad o indexe spotrebiteľských cien a zrozumiteľným spôsobom vysvetliť výpočet nového nájomného.
Indexové nájomné: Ako sa počíta nájomné?
Na výpočet nového nájomného pre zmluvne dohodnuté indexové nájomné sú potrebné dve hodnoty:
- Hodnota indexu pri podpise zmluvy alebo pri poslednom zvýšení nájomného
- Aktuálna hodnota indexu
Ak sú tieto dve hodnoty k dispozícii, percentuálne zvýšenie nájmu sa vypočíta tak, že sa nová hodnota indexu vydelí starou hodnotou indexu, potom sa vynásobí číslom 100 a nakoniec sa od nej odpočíta hodnota 100. Takto určená percentuálna hodnota označuje výšku možného zvýšenia nájomného.
Vzorec pre výpočet nového nájmu pre indexové nájomné je:
(Nová hodnota indexu / stará hodnota indexu x 100) -100 = percentuálne zvýšenie nájomného
Ak je nová hodnota indexu napríklad 112,4 a stará 109,8, výsledkom je Nárast o 2,4 percenta, pretože
(112,4 / 109,8 x 100) - 100 = 2,4%
Ak by teda predchádzajúce nájomné bez kúrenia bolo 1 000 eur, nájomné by sa zvýšilo o 24 eur na 1 024 eur. Toto zvýšenie však nadobudne účinnosť až začiatkom mesiaca nasledujúceho po oznámení zvýšenia nájomného.
Aj keď sú súčasné hodnoty indexu a tie z minulosti k dispozícii od Federálneho štatistického úradu, po uzatvorení zmluvy je stále vhodné zaznamenať hodnotu indexu do zmluvy o prenájme.
Extra tip: Federálny štatistický úrad poskytuje na svojej webovej stránke aj percentuálnu zmenu indexu v porovnaní s predchádzajúcim rokom. Ušetrí vám to aritmetickú prácu.
Percentuálne zvýšenie nájomného sa získa vydelením novej hodnoty indexu starou hodnotou indexu, potom sa vynásobí 100 a nakoniec sa od neho odčíta 100.
Kedy má indexový prenájom zmysel?
Pre prenajímateľov je vždy vhodné dohodnúť sa na indexovom nájme, ak sa dá predpokladať, že index spotrebiteľských cien bude rásť rýchlejšie ako miestne porovnateľné nájomné podľa indexu nájomného.
Indexové nájomné sa neodporúča, ak v byte alebo budove čakajú veľké modernizačné opatrenia. Pretože náklady na to je možné preniesť na nájomcu iba so dohodnutým indexovým nájomným, ak sa modernizácia uskutočnila na základe oficiálnej požiadavky alebo zákonného ustanovenia.
Príkladom môže byť inštalácia nových rozdeľovačov nákladov na teplo z dôvodu nariadenia o nákladoch na vykurovanie alebo výmena kotla z dôvodu prísnejších predpisov o výfukových plynoch.
Vzťahuje sa renta na indexové nájomné?
Brzda nájmu sa uplatňuje, iba ak je nehnuteľnosť prenajatá. Pri indexovom nájomnom je preto iba nevyhnutné, aby nájomné dohodnuté pri uzavretí zmluvy zodpovedalo požiadavkám brzdy nájmu. Ročné prírastky nemusia byť v súlade so zákonom stanovenými maximálnymi limitmi.
Ak je v regióne, ktorý vás zaujíma, už platná renta alebo ak sa to má v blízkej budúcnosti očakávať, mali by ste si po uzavretí zmluvy presne zistiť, aké môže byť počiatočné nájomné.
Aké výhody ponúka indexové nájomné prenajímateľom?
Dohoda o indexovom nájme vám ako prenajímateľovi prináša nasledujúce hlavné výhody:
- Zvýšenie nájomného nie je potrebné schvaľovať.
Po zaslaní vyhlásenia o úprave nájomcovi musí nájomca zaplatiť zvýšené nájomné od nasledujúceho mesiaca po prijatí vyhlásenia. - Ušetríš námahu.
Pri „normálnom“ zvýšení nájomného ste viazaní na miestne komparatívne nájomné. Tu by ste museli vyhodnotiť index nájomného a odôvodniť plánované zvýšenie nájomného na základe troch porovnávacích cien nájmu. Toto úsilie nie je potrebné pri zapožičaní indexu. - Vyhýbajú sa konfliktom.
Pretože výška zvýšenia nájomného je zmluvne stanovená a hodnota indexu nenecháva priestor na diskusiu, úpravy nájomného sú bezkonfliktnou záležitosťou. - Profitujete z toho finančne.
Pretože index spotrebiteľských cien roky rastie (a zmena v ňom spočiatku nie je predvídateľná), ste s rentou indexu ziskoví. - Obchádzate čiapku.
Pretože limit maxima sa uplatňuje v súlade s § 558 ods. 3 nemeckého občianskeho zákonníka (BGB), indexové nájomné môže byť ideálnym spôsobom, ako vyťažiť zo svojej nehnuteľnosti maximum, pretože vám umožňuje zvýšiť maximálnu rentu maximálne o 20 alebo 15 percent stanovenú limitom maxima na tri Rokov.
Indexové nájomné môže byť ideálnym spôsobom, ako vyťažiť zo svojej nehnuteľnosti maximum. Pretože: Môžete sa vyhnúť maximálnemu zvýšeniu nájomného o 20 alebo 15 percent za tri roky.
Aké nevýhody má indexové nájomné pre prenajímateľov?
Indexové nájomné je dosť ľahká forma prípravy zmluvy. Dohodnutie indexového nájmu však nie je úplne bez rizika. Pre majiteľov môžu vzniknúť tieto nevýhody:
- Nájomné môže ísť tiež dole.
Pretože nájomné je založené na indexe spotrebiteľských cien, je teoreticky tiež možné, že je nižšia ako v predchádzajúcom roku. To je v súčasnosti nepravdepodobné, ale v zásade existuje možnosť, že budete musieť upraviť nájomné smerom nadol. - Náklady na modernizáciu nie je možné prideliť.
Pri „bežných“ nájomných zmluvách je možné preniesť časť akýchkoľvek nákladov na modernizáciu, ktoré môžu vzniknúť nájomcovi. V zásade to nie je možné pri indexovom prenájme, pokiaľ sa modernizácia neuskutočnila na základe úradného príkazu alebo zákonných požiadaviek (pozri vyššie). - Rýchle úpravy nájomného nie sú možné.
Najmä keď je dohodnuté nájomné výrazne pod miestnym porovnateľným nájomným, pri dohodnutom indexovom prenájme nie je možné prudké zvýšenie nájomného. Pre porovnanie: Pri normálnej zmluve o prenájme by ste ako prenajímateľ boli viazaní iba limitom limitu, ktorý vás obmedzuje do tej miery, že sa nájom nemôže do troch rokov zvýšiť o viac ako 20 percent (v niektorých regiónoch iba 15 percent). Typické miestne porovnateľné nájomné vo vysoko konkurenčných obytných štvrtiach môže navyše rásť rýchlejšie ako index spotrebiteľských cien. Takže tu vám bude lepšie poradiť s normálnou nájomnou zmluvou. - Hľadanie nájomcu je sťažené.
Mnoho nájomníkov sa vyhýba odstupňovaným alebo indexovým dohodám o prenájme, pretože pri „bežných“ nájmoch možno obvykle očakávať menej výrazné zvýšenie nájomného. V regiónoch, v ktorých je dopyt po bytoch dosť nízky, bude preto dosť ťažké nájsť nájomcu pre takýto model zmluvy. V metropolách, kde je trh s bytmi mimoriadne obmedzený, máte oveľa väčšiu šancu nájsť nájomcu, ktorý súhlasí s odstupňovaným alebo indexovaným prenájmom.
Kedy je odstupňované nájomné lepšie ako indexové nájomné?
Ako alternatívu k indexovému nájomnému sa niektorí prenajímatelia spoliehajú na odstupňované nájomné. Nachádza sa v § 557a BGB. Pravidelné zvyšovanie nájomného u nej nie je založené na indexe spotrebiteľských cien, ale na hodnotách stanovených pri podpise zmluvy. Hneď ako nájomca podpíše nájomnú zmluvu, vie, kedy sa bude očakávať zvýšenie nájomného. Aj pri odstupňovanom nájme musí zostať nájomné nezmenené najmenej jeden rok, aby bolo možné uskutočniť ďalšie zvýšenie.
Kedy sa však odporúča indexová renta, kedy sa odstupňovaná renta? Závisí to hlavne od regiónu, v ktorom sa nachádza nehnuteľnosť, ktorá sa má prenajať. Miestny trh a ekonomický vývoj spolu s ďalšími faktormi rozhodujú o tom, ktorá z týchto dvoch alternatív je pre prenajímateľa lepšia. Odstupňované nájomné sa osobitne odporúča, ak ako prenajímateľ požadujete zabezpečenie plánovania. Indexové nájomné sa odporúča vždy, keď index spotrebiteľských cien stúpa ešte rýchlejšie ako miestne porovnateľné nájomné.
Ak sa čaká na rozsiahlejšiu modernizáciu, obidva typy zmlúv sa odporúčajú menej, pretože, ako už bolo spomenuté vyššie, náklady na modernizáciu nie je možné preniesť na nájomníkov s odstupňovaným a indexovaným prenájmom.
