Tí, ktorí si prenajímajú byt, majú určité náklady - od údržby a opráv až po cestovné náklady a daň z nehnuteľnosti. Príjem z prenájmu musí byť tiež zdanený. Napriek tomu sa oplatí prenajať, ak viete, kde môžete ušetriť dane. Nižšie sme zhrnuli najdôležitejšie tipy a možnosti pre vás.
Prenájom bytu je obľúbenou a obľúbenou možnosťou, pretože aj napriek počiatočným investíciám sú to populárne investície. Ak sa bližšie pozriete na finančné možnosti, rýchlo zistíte, že prenájom môže na mnohých miestach ušetriť dane, pretože potom je možné znova odpočítať množstvo výdavkov. Ak to chcete urobiť, musíte vo svojom daňovom priznaní vyplniť prílohu „Príjmy z prenájmu a lízingu“ a doklad o výdavkoch doložiť potvrdením alebo faktúrou. Pamätajte však , že prenájom bytu by sa mal vyplatiť bez daňových úspor. Pri investovaní svojich peňazí by ste určite mali venovať pozornosť zvýšeniu hodnoty a dobrej návratnosti prenájmu. Ak sú kvalita a umiestnenie nehnuteľnosti správne, z dlhodobého hľadiska budete mať solídny príjem z príjmu z prenájmu.
Tieto výdavky na prenájom sú daňovo uznateľné
- Reklamy na nehnuteľnosti
Tí, ktorí hľadajú nových nájomcov, často umiestňujú inzeráty. Tieto náklady si môžete uplatniť vo svojom nasledujúcom daňovom priznaní.
- realitný agenti
Ak ako prenajímateľ nechcete sami hľadať nových nájomcov, obráťte sa na sprostredkovateľa, ktorý zvyčajne dostane províziu. Túto položku je možné následne stiahnuť.
- úrok
Každý, kto financuje svoju nehnuteľnosť hypotekárnym úverom, platí mesačnú splátku úveru, ktorá sa skladá z úrokov a splátok splátok. Môžete si odpočítať úrok.
- obstarávacia cena
Na obstarávacie náklady nehnuteľností, ktoré boli postavené do 31. decembra 1924, sa možno uchádzať každý rok po dobu 40 rokov vo výške 2,5 percenta. U bytov a budov postavených neskôr sa dajú odpočítať dve percentá po dobu 50 rokov. Províziu sprostredkovateľa je možné odpočítať aj v tejto súvislosti. K nákupnej cene sa pripočítava ako vedľajšie obstarávacie náklady alebo obstarávacie náklady.
- Daň z majetku
Daň z nehnuteľností je možné tiež odpočítať v plnej výške. Líši sa to od obce k obci.
- Poplatky za vedenie účtu
Príjem z prenájmu sa zvyčajne prevádza na špeciálne zriadený účet. Môžete si za to vyžiadať náklady.
- Nábytok a nábytok
Môžete tiež ušetriť dane z nábytku, ktorý si kúpite na vybavenie domácnosti. Platí nasledujúce pravidlo: Položky zakúpené za prenajatý byt, ktorých cena je nižšia ako 800 EUR plus DPH, je možné v rovnakom roku odpočítať z dane v plnej výške. Ak je hodnota vyššia, odpočíta sa za niekoľko rokov a každý rok sa uvedie v daňovom priznaní. Pomocou tabuliek, ktoré sú k dispozícii na federálnom ministerstve financií, môžete zistiť, ktoré položky sa môžu predávať a ako dlho.
- Opravy a renovácie
Výdavky na údržbu (napríklad výdavky na stavebné firmy a remeselníkov) požadujete okamžite a v plnej výške pre daňové účely. Prípadne môžete náklady rozdeliť a odpočítať až do piatich rovnakých ročných splátok. Ak kúpite nehnuteľnosť a investujete do opravy do troch rokov viac ako 15 percent (bez DPH) z kúpnej ceny budovy, musíte počítať s tým, že budete musieť odpisovať náklady spolu s nákladmi na budovu nad 40 až 50 rokov. Daňové úrady posudzujú výdavky na rozšírenie ako výrobné náklady, pretože sa vytvorí niečo nové a zvýši sa hodnota nehnuteľnosti. Tieto výrobné náklady môžete uplatniť iba pomocou amortizácie.
- Dodatočné náklady
Nájomníci zvyčajne znášajú ďalšie náklady, ako je odvoz odpadu, poistenie a spotreba vody. Prenajímatelia potom musia tento príjem zaúčtovať ako príjem do daňového priznania. Potom si ich však môžete odpočítať ako výdavky spojené s príjmom.
- administratíva
Uplatňujete tiež výdavky na manažéra, kancelárske náklady, ako sú telefónne a kancelárske potreby, ako aj výlety do nehnuteľnosti na daňové účely. Ako cestovné náklady odhadujete 30 centov za najazdený kilometer.
- Právne poplatky
Ak ako prenajímateľ narazíte na problémy so svojím nájomcom a potrebujete pomoc od právnika, môžete si tieto náklady odpočítať.
- Členské príspevky
Ktokoľvek, kto pracuje v združení prenajímateľov a platí príspevky, môže si ich uplatniť na daňové účely.
Viac spôsobov, ako ušetriť dane
- Výnos z nájmu
Pre kupujúcich domov je dôležitý počiatočný čistý výnos z prenájmu. Udáva, aké percento investičných nákladov môžete získať späť z ročného nájomného. Ak vezmete do úvahy aj vedľajšie nákupné náklady sprostredkovateľov, notárov a zápis do katastra nehnuteľností, malo by to mať za následok čistú návratnosť nájmu vyššiu ako štyri percentá ročne.
- Nárast hodnoty
Zvýšenie hodnoty vášho majetku je oslobodené od dane. Požiadavka: Majetok budete uchovávať najmenej desať rokov.
- pomník
Od výdavkov súvisiacich s príjmami odpočítate výdavky na renováciu pamiatkovo chránenej nehnuteľnosti počas dvanástich rokov - deväť percent v každom z prvých ôsmich rokov a sedem percent nákladov vynaložených v nasledujúcich štyroch rokoch.
- Zľavnený prenájom
Populárnym modelom šetriacim dane je zľavnený prenájom príbuzným. Ak od svojich príbuzných požadujete najmenej 75 percent miestneho nájomného, požadujete úplné výdavky spojené s príjmom. Ak je nájomné nižšie ako 56 percent, výdavky na reklamu je možné odpočítať iba pomerne. Ak je nájomné medzi 56 a 75 percentami, daňové úrady skontrolujú, či s majetkom vytvoríte dlhodobý príjem: Musíte zabezpečiť, aby bolo pravdepodobné, že za 30 rokov budete vytvárať prebytky.
- Kozmetické opravy
Federálny súdny dvor (BGH) vyhlásil početné doložky o renovácii v nájomných zmluvách za neúčinné. Nájomníci, ktorí renovovali, keď sa vysťahovali, hoci v ich nájme bola neúčinná klauzula o renovácii, môžu dostať peniaze späť od prenajímateľa, rozhodla BGH (Az. VIII ZR 302/07). Premlčacia doba je tri roky. Iná situácia je, ak si prenajímateľ následne individuálne a výslovne dohodol s nájomcom kozmetické opravy pri vysťahovaní - napríklad v odovzdávacom protokole (BGH Az. VIII ZR 71/08).
