Fakturácia za vykurovacie a prevádzkové náklady sa každý rok zaoberá spoločenstvami vlastníkov, vlastníkmi bytov a nájomníkmi. Kto preberá ktoré príspevky a aké termíny platia? Mnoho účtov za nájomné byty sa vytvára rok čo rok nesprávne. Takzvané druhé nájomné tvorí v priemere 34 percent z celkového nájmu. Oplatí sa byť presný.
Každý, kto vlastní byt, musí platiť mesačné prevádzkové náklady na správu bytu. Ale vlastník nemusí platiť tieto náklady sám - niektoré môžu byť prenesené na nájomcu. Aby to bolo možné, musia však obe strany potvrdiť ustanovenie v nájomnej zmluve. Takzvaná vyhláška o prevádzkových nákladoch špecifikuje, ktoré prevádzkové náklady na byt sú pripočítateľné a ktoré ako prenajímateľ musíte platiť sami.
Väčšina nájomných zmlúv stanovuje, že nájomca znáša prevádzkové náklady a okrem základného nájomného za ne platí aj mesačný preddavok. Prenajímateľ je potom povinný pravidelne sa vyporiadať. Nie je to triviálne. Podľa informácií Deutscher Mieterbund eV je každé druhé vyúčtovanie servisného poplatku chybné. „Úloha je pre laika skutočnou výzvou,“ potvrdzuje Rainer Schmitt, právnik Bavorského združenia vlastníkov bytov. Nepríjemné, keď ste zle vypočítali. „Formálne chyby však dokonca vedú k tomu, že fakturácia sa stáva neúčinnou,“ varuje Schmitt. Vlastníkovi potom môžu zostať náklady, ktoré by nájomca musel znášať.
Čo sú to prevádzkové náklady a aké sú dodatočné náklady?
V praxi sa pojmy prevádzkové náklady a vedľajšie náklady často používajú ako synonymá. Vedľajšie náklady však zahŕňajú niekoľko položiek. Dodatočné náklady zahŕňajú napríklad aj náklady na správu, opravy a údržbu. Nariadenie o prevádzkových nákladoch (BetrKV) stanovuje, že „všetky náklady, ktoré vlastníkovi vzniknú z vlastníctva bytu a jeho priebežnej správy, sa považujú za prevádzkové náklady“. Podľa II. Nariadenia o výpočte to zahŕňa týchto 17 položiek:
- Dodávka vody
- Kanalizačné poplatky (odvodnenie)
- Náklady na výťah
- osvetlenie
- Čistenie ulíc / odvoz odpadu
- Náklady na kominárov
- domáce upratovanie
- Údržba záhrady
- Domáca práčka (ale nie náklady na opravu!)
- Anténa / káblová televízia
- Správca / správca (ale nie správca nehnuteľnosti)
- Poistenie majetku a zodpovednosti za škodu (nie však právna ochrana, náklady na opravu, riziko straty nájmu alebo základné poistenie)
- Daň z nehnuteľností (ale nie nehnuteľnosť alebo daň z nehnuteľností)
- Ostatné prevádzkové náklady (napríklad bazén, sauna, údržba a skúšky hasiacich prístrojov atď.)
- náklady na kúrenie
- Ohrev vody
- Vykurovacie a vodovodné systémy
Ktoré prevádzkové náklady nemožno preniesť?
Majiteľ musí vždy niesť tieto náklady:
- administratívne výdavky
- Náklady na údržbu a opravy
- Náklady na voľné pracovné miesto
- Poplatky za vedenie účtu alebo iné bankové poplatky
- Daň z príjmu z príjmu z prenájmu
- Jednorazové náklady, napríklad na kontrolu škodcov
Ako je zostavený účet za služby?
Okrem studeného nájomného platia nájomníci mesačnú zľavu aj na ďalšie náklady, ako je voda, náklady na kúrenie, poplatky za odpadky a údržbárske služby. Teplé nájomné sa skladá z tohto chladného nájomného plus zľava. V najlepšom prípade by prevádzkové náklady a distribučný kľúč mali byť už dohodnuté v nájomnej zmluve. Distribučný kľúč definuje, ako sú prevádzkové náklady domu alokované k jednotlivým bytom.
Nájomca platí prevádzkové náklady buď paušálne, alebo ako zálohu, podľa dohody v nájomnej zmluve. Málokedy je hrubé nájomné, v ktorom sú už zahrnuté prevádzkové náklady. Tu prenajímateľ nesie riziko samotného zvýšenia prevádzkových nákladov. V nových nájomných zmluvách je dohodnutá buď paušálna sadzba, ktorú prenajímateľ nemusí vyrovnať, alebo preddavok.
Na konci účtovného roka sa všetky pridelené prevádzkové náklady spočítajú a porovnajú so zálohou vykonanou nájomcom. Ak nájomca zaplatil príliš veľa, dostane rozdiel späť. Môže sa však stať aj to, že prenajímateľ požaduje dodatočnú platbu. Je dôležité, aby ste to dôkladne skontrolovali. Okrem toho musí prenajímateľ výslovne pomenovať všetky fakturované položky.
Ako správne pripraviť účet za energie
Každý, kto musí predložiť účet za služby, by mal poznať pravidlá. Sú v nemeckom občianskom zákonníku od § 556. Ďalej sme pre vás zhrnuli najdôležitejšie veci:
- Zúčtovacie obdobie nesmie byť dlhšie ako dvanásť mesiacov. Aj keď sa nájomca vysťahuje po roku a dvoch mesiacoch, musia sa urobiť dve vyhlásenia.
- Nájomca musí dostať faktúru najneskôr do dvanástich mesiacov po skončení účtovného obdobia. Po uplynutí tejto lehoty už prenajímateľ nemôže požadovať ďalšie platby. Nájomca však stále môže spochybniť príliš veľa zaplatených.
- Nestačí uviesť celkovú sumu. Musia byť uvedené jednotlivé položky, od odpadu po horúcu vodu. Potvrdenia nemusíte priložiť, ale nájomca má právo skontrolovať ich.
- Nájomca by mal byť schopný matematicky pochopiť, ako sa jednotlivé sumy generujú. Použitý distribučný kľúč musí byť pomenovaný a vysvetlený.
- Znie to banálne, ale je to náchylné k chybám: Všetky zálohové platby vykonané nájomcom musia byť pomenované a odpočítané od skutočne vzniknutých prevádzkových nákladov.
Čo musí byť v nájomnej zmluve?
Pasáž „ Nájomca hradí prevádzkové náklady" zaväzuje nájomcu znášať všetky výdavky podľa vyhlášky o prevádzkových nákladoch. Musia byť vymenované iba „ ďalšie náklady " , ako je údržba hasiacich prístrojov a dymových hlásičov, ako aj čistenie odkvapov.
Pri kúpe prenajatej nehnuteľnosti buďte opatrní: Existujúca nájomná zmluva zostáva v platnosti a jej znenie je dôležité. V prípade pochybností sa platí iba za položky, ktoré sú tam uvedené. Zmluvu je možné meniť len so súhlasom nájomcu.
Aké vysoké sú skutočne prevádzkové náklady?
V októbri 2019 nemecké združenie nájomcov zverejnilo tabuľku prevádzkových nákladov, ktorá sa týka roku 2017. Podľa tohto dokumentu platia nájomníci v priemere 2,16 EUR za prevádzkové náklady na meter štvorcový obytnej plochy mesačne. Prehľad položiek:
| Daň z majetku | 0,18 eura |
| Voda vrátane splaškov | 0,35 eura |
| Kúrenie vrátane teplej vody | 1,03 eura |
| Výťah | 0,17 eura |
| Čistenie ulíc | 0,03 eura |
| Likvidácia odpadkov | 0,17 eura |
| Upratovanie budovy | 0,18 eura |
| Údržba záhrady | 0,10 eura |
| Všeobecná elektrina | 0,05 eura |
| Čistenie komína | 0,03 eura |
| poistenie | 0,19 eura |
| Správca | 0,31 eura |
| Domovník (čistenie budov, zimná služba) | 0,15 eura |
| Anténa, kábel | 0,13 eura |
| Ostatné | 0,03 eura |
Najvyššie sumy za kúrenie a ohrev vody platia nájomníci v Nemecku. V priemere je splatných 1,03 eura mesačne a štvorcový meter. V roku 2014 to bolo 1,39 eura. Pokles je spôsobený poklesom cien energie.
Ako nájomca môžete pomocou zrkadla zverejňovaného každý rok skontrolovať, či je váš účet za energie pravdepodobný.
Vyberte správny distribučný kľúč
Je možné niekoľko distribučných kľúčov: podľa spotreby, podľa obytného priestoru, podľa bytových jednotiek a podľa ľudí. Kúrenie a teplá voda sa spravidla účtujú podľa spotreby. Okrem toho sa môže prenajímateľ slobodne dohodnúť na alokačnom kľúči. Naša rada pre kondomínium: Aby ste nekomplikovali účet za energie, má zmysel vždy zvoliť distribučný kľúč a zaznamenať ho do nájomnej zmluvy, na ktorej sa spoločenstvo vlastníkov dohodlo. To má tú výhodu, že môžete jednoducho prevziať informácie z ročného zúčtovania združenia vlastníkov bez toho, aby ste museli ďalej počítať. Mimochodom, kľúč na pridelenie podľa osôb nikdy nie je dobrý nápad: zakaždým, keď sa počet obyvateľov počas účtovného obdobia zmení, musí prenajímateľ prerozdeliť náklady.
Užitočné informácie : Ak neexistuje žiadna zmluvná regulácia, platí zákonný distribučný kľúč podľa pomeru obytnej plochy, t. J. Podľa metrov štvorcových.
Skúsenosti ukazujú, že prevádzkové náklady na vykurovanie a ohrev vody sú najvyššie.
Lehoty na úhradu prevádzkových nákladov
Ak je dohodnutá mesačná záloha, musí prenajímateľ raz za rok písomne vyfakturovať každý nájom zvlášť. Nájomca musí dostať faktúru najneskôr do dvanásteho mesiaca po skončení účtovného obdobia. Ak je pre fakturáciu rozhodujúci kalendárny rok, rozhodujúcim dátumom je 31. december. Ak prenajímateľ zmešká termín, sú vylúčené ďalšie nároky voči nájomcovi. Pokiaľ nie je prenajímateľ zodpovedný za oneskorené vyrovnanie. Musí však byť zodpovedný za akékoľvek chyby na strane fakturačnej spoločnosti (Krajský súd v Kolíne nad Rýnom, 1 S 161/06).
Podľa BGH (spisové číslo VIII ZR 107/08) nesie prenajímateľ riziko, že sa faktúra nedostane včas k príjemcovi. Dátum poštovej pečiatky nie je rozhodujúci, ale prijatie nájomcom. Ak sa vyrovnanie napriek upomienke neuskutoční, môže nájomca zadržať ďalšie zálohové platby, kým prenajímateľ skutočne nevyrovná prevádzkové náklady.
Rozsudky súdu a kontrola
Prenajímatelia môžu vo svojich účtoch prevádzkových nákladov iba vo výnimočných prípadoch zhrnúť niekoľko druhov prevádzkových nákladov. Toto je povolené pre náklady na čerstvú a špinavú vodu, ak je výpočet odpadovej vody spojený so spotrebou čerstvej vody (BGH, VIII ZR 340/08). Prenajímateľ nemusí rozpisovať ani náklady na poistenie majetku a zodpovednosti za škodu (BGH, spisová značka VIII ZR 346/08).
Prenajímatelia môžu nájomníkov kedykoľvek skontrolovať a skontrolovať príjemky. Nájomca je oprávnený robiť si poznámky a tiež robiť kópie, ručne alebo pomocou počítača. Podľa rozhodnutia mníchovského okresného súdu je tiež oprávnený fotografovať alebo skenovať potvrdenky (412 C 34593).
Podajte námietku proti účtu za energie
Ak chcete podať námietku, musíte tak urobiť do 12 mesiacov od prijatia výpisu. Potom už neexistuje žiadny nárok (§ 556 ods. 3 veta 5 BGB). V prípade námietky máte nasledujúce možnosti:
- Námietky a platba s rezerváciou
Na požiadanie môžete vzniesť námietku a zaplatiť náklady spojené s rezerváciou. - Námietka a čiastočná platba
Ak je chyba jasná, môžete vzniesť námietku a zaplatiť iba oprávnenú časť.
Námietku vždy napíšte písomne a ubezpečte sa, že môžete preukázať, že námietka sa k prenajímateľovi dostavila včas.
