Prenájom bytov vám môže ušetriť pomerne veľa daní. Od dane sa spravidla dajú odpočítať všetky náklady na nákup alebo novú výstavbu, údržbu alebo opravy prenajatej nehnuteľnosti. Vysvetlíme vám, čomu venuje daňový úrad pozornosť a pomocou ktorých možností úspory daní môžete zabezpečiť všetky výhody.
Tí, ktorí kupujú a prenajímajú obytné nehnuteľnosti, musia platiť daň z mesačného príjmu z prenájmu, štát sa však môže podieľať na výdavkoch, a tak ušetriť na daniach. Pre mnohých je daňové priznanie drina, pretože daňové zákony v Nemecku nie sú nijako zvlášť transparentné. Ako vlastník nehnuteľnosti by ste preto mali dôkladne zistiť, ktoré možnosti je možné použiť na úsporu daní.
Daňové priznanie: príjem z prenájmu a leasingu
Aby ste si mohli od dane odpočítať výdavky na svoj obytný majetok, musíte v daňovom priznaní vyplniť prílohu „Príjmy z prenájmu a lízingu“. Aby bolo možné zohľadniť všetky náklady v daňovom priznaní, je tiež veľmi dôležité, aby všetky výdavky bolo možné dokladovať faktúrou alebo príjmovým dokladom. Preto by ste mali starostlivo pozbierať a uschovať všetky potvrdenky.
Môžete si tieto náklady odpočítať a ušetriť dane
Od dane sa spravidla dajú odpočítať všetky náklady na kúpu alebo novú výstavbu, údržbu alebo opravy prenajatých bytov.
1. Obstarávacie a výrobné náklady
Všetky náklady spojené s obstaraním alebo výstavbou vášho nájomného majetku (okrem obstarávacích nákladov na nehnuteľnosť) sa odpisujú 50 rokov - ročne s dvoma percentami nákladov na budovu (výstavba pred rokom 1925: 2,5 percenta počas 40 rokov).
2. Náklady na modernizáciu
Náklady na modernizáciu si nárokujete okamžite a v plnej výške pre daňové účely. Prípadne môžete výdavky rozdeliť až na päť rovnakých ročných splátok a odpočítať ich. Investovali ste do opravy počas prvých troch rokov po kúpe viac ako 15 percent (bez DPH) z kúpnej ceny budovy? Potom musia byť náklady odpísané spolu s nákladmi na budovu nad 50 rokov. Každý, kto obnoví najmenej tri zo štyroch hlavných oblastí (sú to elektrické, vykurovacie a sanitárne systémy, ako aj okná), musí tiež dlhodobo odpisovať.
Náklady na modernizáciu môžete ihneď odpočítať z dane alebo ich rozdeliť až na päť ročných splátok.
3. Prevádzkové náklady pri prenájme bytu
Mesačné prevádzkové náklady obvykle znáša nájomca, ak to bolo výslovne dohodnuté v nájomnej zmluve. Musí sa písomne uviesť, že je potrebné uhradiť zálohy na prevádzkové náklady a že tieto zálohy sa môžu primerane zvýšiť aj v prípade zvýšenia nákladov. Preto ako prenajímateľ to musíte uviesť ako príjem v daňovom priznaní, ale potom si to môžete odpočítať ako výdavky spojené s príjmom.
S týmito nákladmi na meter štvorcový musíte počítať každý mesiac:
| Daň z majetku | 0,19 eura |
| Voda (vrátane splaškov) | 0,39 eura |
| ohrievač | 0,90 eura |
| Ohrev vody | 0,28 eura |
| Výťah | 0,11 eura |
| Čistenie ulíc | 0,05 eura |
| Likvidácia odpadkov | 0,19 eura |
| Upratovanie budovy | 0,14 eura |
| Údržba záhrady | 0,14 eura |
| Aktuálne všeobecne) | 0,05 eura |
| Čistenie komína | 0,04 eura |
| poistenie | 0,13 eura |
| správca objektu | 0,19 eura |
| Kábel alebo anténa | 0,11 eura |
| Ostatné | 0,05 eura |
4. Odpočítajte výdavky na podnikanie od dane
Okamžite požadujete výdavky na reklamu. Patria sem úroky z úverov stavebného sporenia a hypotekárne úvery, domové peniaze a daň z nehnuteľností, poistné, náklady na údržbu a opravy. Patria sem aj kompenzačné platby nájomcom za predčasnú evakuáciu, náklady pre správcov a reklamy na vyhľadávanie nájomcov.
5. Prenajmite byt s nábytkom
Prenajímate byt so všetkým svojim inventárom, ako je nábytok a kuchyňa? Potom môžete tiež požadovať náklady na nákup vybavenia a predmetov a ušetriť dane.
Upozornenie: Nábytok, ktorý nepresahuje čistú hodnotu 410 eur, je možné uviesť v daňovom priznaní aj v roku nákupu. Ak obstarávacie náklady prekročia túto hodnotu, musia sa položky odpisovať niekoľko rokov.
Ak prenajímate zariadený byt, môžete si od dane odpočítať aj náklady na kúpu zariadenia.
6. Cestovné náklady pri prenájme bytu
Odpočítate výlety do svojej prenajatej nehnuteľnosti ako cestovné náklady vo výške tridsať centov za najazdený kilometer, ako aj všetky náklady na ubytovanie.
7. Ušetrite dane na kancelárskych výdavkoch
Ak ako prenajímateľ predávate, prenajímate a spravujete byt úplne nezávisle, môžete si náklady na telefón alebo písacie potreby uplatniť ako kancelárske náklady.
8. Výdavky na daňových poradcov a právnikov
Daňovo uznané náklady pre daňového poradcu alebo právnika v súvislosti s prenájmom bytu.
9. Ušetrite dane na voľné byty
Ak je nehnuteľnosť prázdna, naďalej si nárokujte výdavky spojené s príjmom. V prípade dlhšieho voľného miesta však daňové úrady skontrolujú, či si skutočne chcete prenajať. Za účelom zabezpečenia daňovej výhody preukážte svoj úmysel prenájmu - inzerátom alebo prenájmom makléra. Ak nehnuteľnosť nie je možné prenajať z dôvodu jej stavu, budete musieť byt previesť, aby ste preukázali úmysel dosiahnuť príjem (BFH, Az. IX R 54/08).
10. Prenajmite si rekreačný dom
Ak ste majiteľom rekreačného domu v Nemecku, ktorý je iba prenajatý, môžete oň požiadať aj na daňové účely. Odpočítate celé reklamné náklady, ak je rekreačný byt obsadený najmenej 75 percentami obvyklých dní prenájmu.
Miestne turistické združenie vie, koľko týždňov alebo mesiacov je v roku bežných. Nehnuteľnosť je prázdna 25 percent alebo viac? Potom musíte preukázať svoj zámer generovať príjem pomocou prognózy prebytku. Alebo môžete uviesť krátke dôvody na prenájom, napríklad rozsiahle rekonštrukčné práce,.