Princíp objednávania platí od 1. júna 2015 do 22. decembra 2020 a upravuje prevzatie nákladov na províziu sprostredkovateľa medzi nájomcom a prenajímateľom. V nasledujúcej časti sa dozviete, aké sú rozdiely v porovnaní s predchádzajúcim právnym stavom a v čom sú problémy.
Ak hľadáte nový byt alebo chcete predať svoj vlastný byt, zvyčajne si najmete makléra. Kto však v skutočnosti platí províziu sprostredkovateľa? Pred zavedením princípu objednávania bolo možné, aby si majiteľ nehnuteľnosti najal sprostredkovateľa a postúpil svoje provízne náklady nasledujúcemu nájomcovi. Zákonodarca uznal, že to predstavuje nákladovú nevýhodu, najmä pre nájomcu, a preto zaviedol princíp objednávania.
Aký je princíp objednávania?
V skratke, prostredníctvom princípu objednávania bolo prijaté rozhodnutie: „Kto objedná, zaplatí.“ Ak teda majiteľ využije pomoc sprostredkovateľa pri hľadaní nového nájomcu, musí zaplatiť aj províziu. Zároveň to platí aj pre nájomcu, ktorý si s pomocou realitky nájde nový byt. Ako prenajímateľ teda už nie je legálne povolené jednoducho previesť sprostredkovateľskú províziu na nájomcu. Federálny ústavný súd odôvodnil nové nariadenie vyhlásením, že „pôsobí proti sociálnym a ekonomickým nerovnostiam“.
Pre koho platí zásada objednávania?
V zásade musíte rozlišovať medzi tromi kategóriami: prenájom nehnuteľností súkromným osobám, predaj nehnuteľnosti a prenájom obchodného majetku. Oficiálne sa zásada objednávania vzťahuje iba na prenájmy súkromným osobám. Napríklad ak ide o predaj, zákaznícky princíp sa neuplatňuje. V praxi kupujúci väčšinou platí celú sprostredkovateľskú províziu. V niektorých prípadoch sa však kupujúci a predávajúci tiež rozhodnú rozdeliť províziu sprostredkovateľa. Treťou kategóriou sú komerčné nehnuteľnosti. Ani tu neplatí princíp objednávania. Ak si teda chcete prenajať kancelársku budovu, musíte zaplatiť celý poplatok za sprostredkovanie.
Kritika zásady objednávania
Po zavedení zákazníckeho princípu sa sťažovali najmä majetkové a sprostredkovateľské združenia. Realitná asociácia Nemecko (IVD) - ku ktorej patria realitní agenti, realitní poradcovia, správcovia a ďalšie profesijné skupiny - sa naďalej obáva, že byty sa budú čoraz viac predávať pod rukami a že bude existencia realitných agentov ohrozená. Existuje tiež riziko, že provízia sprostredkovateľa bude v budúcnosti jednoducho alokovaná k cenám prenájmu, čo bude naďalej znevýhodňovať nájomníkov.
Ako prenajímateľ to musíte vedieť
Prenajímateľ si zvyčajne najme sprostredkovateľa, a preto musí niesť aj náklady. Upozorňujeme, že nie je legálne prevádzať províziu sprostredkovateľa nepriamo na nájomcu, napríklad pomocou príliš vysokého poplatku za prevod vybavenej kuchyne. Zákonne bolo stanovené, že poplatok za prevod nesmie prekročiť súčasnú hodnotu o viac ako 50 percent.
Musíte si tiež uvedomiť, že výška provízie sprostredkovateľa pre prenajímateľa nie je upravená zákonom. Ak si nájomca najme sprostredkovateľa, pretože hľadá nový byt, provízia sprostredkovateľa nemusí byť vyššia ako dva čisté mesačné nájomné plus DPH.
Dobrá správa pre všetkých prenajímateľov však je, že si môžu v priznaní k dani z príjmu uplatniť poplatok za sprostredkovanie, ktorý zaplatili vo forme výdavkov na podnikanie. Za predpokladu, že bol prenajatý majetok nadobudnutý s cieľom získať príjmy z prenájmu, ktoré sú zdaniteľné.
Musíte to vedieť ako nájomca
Princíp objednávania je určený predovšetkým na odľahčenie nájomníkov. Napriek tomu tu platia určité pravidlá:
Ako nájomca musíte platiť sprostredkovateľské náklady iba vtedy, ak ste sprostredkovateľa úmyselne poverili hľadaním bytu so znalosťou komisionárskeho záväzku a prostredníctvom jeho sprostredkovania bola uzavretá zmluva.
Ak máte pocit, že sa váš prenajímateľ snaží obísť princíp objednávania s vysokými dodatočnými nákladmi na prenájom, máte možnosť tieto peniaze získať späť. Podľa zákona o agentúre pre bývanie sú platobné dohody „neúčinné, ak sú zjavne neprimerané hodnote zariadenia“.
V určitých prípadoch majú nájomníci tiež možnosť odpočítať províziu sprostredkovateľa na daňové účely. Máte dobrú šancu, ak by ste si kvôli novej práci museli hľadať nový byt a najali ste si na to sprostredkovateľa.
Obídenie zásady objednávania: Čo je neprípustné?
Prenajímatelia sa pravidelne snažia obísť princíp objednávania. Mnoho prípadov je však nezákonných. Nižšie uvádzame niekoľko príkladov:
- Nie je nezvyčajné, že ľudia, ktorí hľadajú ubytovanie, sú vystavení mimoriadnemu tlaku. Potom sa rýchlo stane, že zúfalý potenciálny nájomca pri prehliadke bytu dobrovoľne podpíše, že si najal sprostredkovateľa.
Určite si prečítajte drobnú tlač na reklamách na bývanie. Často sa tu špecifikuje, že požiadavka na vyhľadávanie sa zadáva s požiadavkou na kontakt. Tu zaniká nárok na províziu aj po uzavretí zmluvy. - Kvôli vysoko konkurenčnému trhu s bytmi je čoraz bežnejšie, že niektoré inzeráty nehnuteľností sa už nezobrazujú na bežných portáloch nehnuteľností, ktoré si môže každý pozrieť. Reklamy sa teraz skôr nahrávajú na súkromné stránky, ku ktorým majú výhradné prístupové práva iba sprostredkovatelia. V takom prípade sa potenciálny nájomca nemôže vyhnúť najatiu makléra.
- Ako sprostredkovateľ je navyše nezákonné, aby si objednávateľ objednával od prenajímateľa a zároveň čakal, kým ho nájomca najme, aby ich potom zlúčil. Výsledkom je, že sprostredkovateľovi sú vyplácané obe strany, čo je nezákonné.
Užitočné informácie: Ak máte obavy, že provízia sprostredkovateľa nie je legálna, a môžete to právne odôvodniť, máte tri roky na vrátenie platby v súlade s oddielom 5 WoVermittG (zákon upravujúci sprostredkovanie bývania).
