Rodičia šetria dane, keď lacno kúpia byt pre svoje dieťa, napr. B. nájom ako študentský byt. To uľahčuje kúpu malej nehnuteľnosti ako doplnkového dôchodku.
Pre študentov a mladých odborníkov na trhu s bývaním to nie je ľahké. Nájomné byty sú v ekonomických centrách zriedkavé a často veľmi drahé. Mnoho rodičov preto podporuje svoje dospelé deti finančne. Ale namiesto toho, aby ste mesiac čo mesiac prevádzali dotáciu na nájomné niekoľko stoviek eur, je často z dlhodobého hľadiska výhodnejšie kúpiť si malú nehnuteľnosť a prenajať ju mladým za nízku cenu. Táto nehnuteľnosť nie je len vynikajúcou investíciou a dodatočným dôchodkovým zabezpečením. Vďaka tomuto riešeniu môžu rodičia tiež ušetriť veľa daní.
Prenajmite si byt, znížte daňové zaťaženie
Príjem z prenájmu je zdaniteľný. To však tiež znamená, že prenajímatelia môžu odpočítať náklady vzniknuté z dane. Príslušné výdavky, napríklad na obstaranie a údržbu, môžu byť v prenajatom byte veľmi rozmanité a často presahujú prijaté renty, najmä ak je nehnuteľnosť prenajatá lacno členovi rodiny. V daňovom priznaní k dani z príjmov je možné započítať stratu z prenájmu s príjmom z pracovnoprávneho vzťahu. „Lacný prenájom pre deti môže znížiť celkové daňové zaťaženie rodičov,“ vysvetľuje Uwe Rauhöft, výkonný riaditeľ Bundesverband Lohnsteuerhilfevereine eV (BVL).
Príklad výpočtu: Konkrétna daňová výhoda závisí od individuálnej hraničnej sadzby dane. Predpokladajme, že osamelý otec má v roku 2016 príjem 40 000 eur bez prenájmu s hraničnou sadzbou dane 37 percent. „Pri strate 5 000 eur z prenájmu má daňové zvýhodnenie 1 830 eur,“ počíta Rauhöft. Vďaka tejto daňovej úľave sa znižujú finančné výdavky pomáhajúceho rodiča na kúpu nehnuteľnosti ako dôchodkového zabezpečenia.
Požiadavka na prenájom
Dôležitá podmienka pre uznanie výdavkov daňovým úradom: „Nájomná zmluva musí byť uzavretá a vykonaná akoby s cudzou osobou,“ zdôrazňuje Rauhöft z BVL. To znamená podrobne:
- Vyžaduje sa písomná nájomná zmluva. Malo by to byť neobmedzené.
- Platby nájomného sa pravidelne a presne prevádzajú na účet.
- Nájomca tiež hradí všetky obvyklé vedľajšie náklady v plnej výške.
- Ubytovateľ pripraví včas vyúčtovanie poplatkov za služby.
Ak sú nájomné zmluvy jasne upravené, dieťa môže dokonca platiť nájomné z výživného, ktoré dostáva od rodičov.
Prenajímatelia môžu dať prednosť svojim príbuzným, pokiaľ ide o nájom. Ale buďte opatrní: ak požiadate príliš málo, riskujete svoju daňovú výhodu. Nájomné musí predstavovať najmenej 66 percent miestneho porovnateľného nájomného. Platí teplé nájomné vrátane vedľajších nákladov. Ak je nájomné pod požadovaných 66 percent, daňový úrad zníži odpočet dane.
Odpočítateľné náklady
- Obstarávacie náklady: Každý, kto si prenajíma nehnuteľnosť (postavená v roku 1925 alebo novšiu), môže odpísať dve percentá z obstarávacích nákladov (bez majetku) ročne po dobu životnosti 50 rokov. Ak nehnuteľnosť stála 200 000 eur, možno odpísať 4 000 eur ročne.
- Dodatočné náklady pri kúpe domu : Za obstarávacie náklady sa považuje nielen kúpna cena, ale aj dodatočné náklady spojené s kúpou: poplatok za sprostredkovanie sprostredkovateľom, notárske poplatky, daň z prevodu a prechodu nehnuteľností, výdavky na odhadcov alebo právnikov.
- Obchodné náklady : Prenajímatelia môžu okamžite odpočítať veľa výdavkov v plnej výške. Zahŕňa to daň z nehnuteľnosti, úroky z hypotekárneho úveru, výlety do prenájmu nehnuteľnosti, výdavky spojené s prenájmom (maklér, správa nehnuteľnosti, právne poradenstvo). To isté platí pre členstvá v združeniach vlastníkov.
- Úsilie o údržbu: Všetky potrebné opravy, renovácie a modernizácie môžu tiež znížiť daňové zaťaženie - bez ohľadu na to, či ide iba o chybný termostat, alebo či sa má namontovať nový vykurovací systém.
Špeciálny prípad pre babičku
Funguje model úspory daní aj vtedy, ak si vytvoríte ďalší životný priestor vo svojom dome? „Musí to byť zamknutý byt,“ zdôrazňuje Uwe Rauhöft. Samotná prerobená podkrovná izba sa nerozpozná, ale babičkin byt alebo prístavba so samostatným vchodom, kuchyňou a kúpeľňou. Príjemcami nemusia byť ich vlastné deti. Daňové výhody existujú, aj keď môže klubový kolega žiť lacnejšie alebo ak sa babička nasťahuje do prázdneho bytu pre babičku.
Prázdninový prenájom, Airbnb and Co.
Nájom za deň? „Your-Best-Home.net“ kladie 3 otázky Inka-Marie Storm, hlavnej právnej poradkyne spoločnosti Haus & Grund, Nemecko:
Kedy môžu majitelia krátkodobo prenajať svoj apartmán alebo jednotlivé izby turistom?
V atraktívnych metropolách teraz veľa majiteľov nehnuteľností prenajíma cestujúcim na niekoľko dní alebo týždňov cez AirBnb izby alebo celé byty. Niektoré mestá (napríklad Berlín, Mníchov a Hamburg) preto vydali zákaz sprenevery. Prenájom nie je vždy tabu: zákaz sa často vzťahuje iba na prenájom celých nehnuteľností. Ak hostitelia žijú spolu s platiacimi návštevníkmi a prenajímatelia používajú viac ako polovicu bytu sami, nič im nebráni v prenájme. Majitelia bytov však musia očakávať odpor svojej komunity. Pri deklarácii rozdelenia alebo väčšinovým hlasovaním môže komunita zakázať alebo obmedziť prenájom pre turistov. Nájomníci potrebujú súhlas prenajímateľa, inak im hrozí ukončenie.Licencia na podnájom v nájme nezahŕňa prenajímanie turistom (BGH, VIII ZR 210/13).
Kedy sú dane splatné?
Každý, kto dosahuje príjmy z prenájmu, to musí uviesť vo svojom daňovom priznaní. Zisk je zdaniteľný: prenajímatelia si môžu odpočítať napríklad náklady na čistenie posteľnej bielizne alebo spotrebu elektriny. Existuje tiež obmedzenie výnimky: vlastníci, ktorí si dočasne prenajímajú svoj byt alebo dom obývaný vlastníkmi a nezarábajú viac ako 520 eur ročne, neplatia žiadne dane. Prenajímatelia, ktorí pravidelne ponúkajú niekoľko nehnuteľností vo veľkom rozsahu, musia platiť živnostenskú daň. Krátkodobý prenájom pre turistov sa nepovažuje za komerčný, rozhodol Federálny daňový súd (XB 42/10).
Kto platí škody?
Každý, kto si prenajme svoj dom ďalej, by si mal uzavrieť poistenie súkromnej zodpovednosti. Ak sa hosť v byte zraní, preberá ju. Napríklad keď niekoho zraní padajúca polica, ktorá bola zle zaistená. Ak hosť niečo rozbije alebo niečo ukradne, hostiteľom naopak často zostáva spôsobená škoda. Je to tak preto, lebo poistenie súkromnej domácnosti zvyčajne neplatí za byty v podnájme. Ak chcete pravidelne podnájom, mali by ste si preto skontrolovať poistné krytie a prípadne ho zvýšiť.
