Nový zákon o stavebných zmluvách prináša pre súkromných staviteľov určité vylepšenia. Mnoho stavebných spoločností si ale zatiaľ neplní svoje nové povinnosti. Preto by každý, kto plánuje stavať dom, mal poznať svoje požiadavky a vyžadovať ich.
Vďaka novému zákonu o stavebných zmluvách sa súkromní stavitelia, ktorí stavajú projekty na kľúč, tešia od začiatku roka 2018 väčšej ochrany: Môžu požadovať presný popis budovy, trvať na dodržaní termínov a dokonca majú možnosť od svojej zmluvy odstúpiť. Nový zákon o stavebnej zmluve sa vzťahuje na stavebné zmluvy uzatvárané medzi spotrebiteľmi a stavebnými spoločnosťami od 1. januára 2018. Takzvaná spotrebiteľská zmluva o výstavbe sa používa vždy, keď súkromní stavitelia stavajú nový obytný dom alebo nechávajú vykonať rozsiahlu rekonštrukciu. To je teória. V praxi sa však nový zákon o zmluvách o výstavbe ešte poriadne neimplementoval. „Je až zarážajúco zriedka, že zmluvy o spotrebiteľskom stavebníctve sú vo všetkých ohľadoch v súlade s platnými zákonmi,“ kritizuje Holger Freitag, právnik dôvery Asociácie súkromných staviteľov.(VPB). Toľko staviteľov domov v Nemecku nedostane to, na čo má zákonné právo.
Mnohí nevedia nič o novom zákone o stavebných zmluvách
Z vyhodnotenia súkromných stavebných projektov regionálnych kancelárií VPB vyplynul informačný deficit: takmer dvanásť mesiacov po zavedení nového zákona o stavebných zmluvách 85 percent vlastníkov budov ani len nepoznalo svoje nové práva. 78 percent stavebných spoločností na kľúč, ktoré práce realizovali, takisto nemalo základné vedomosti o novom zákone o stavebných zmluvách. Dobré dve tretiny stavebných spoločností napokon vedeli, že musia klientovi pred podpisom zmluvy odovzdať popis budovy a to, čo v nej musí byť uvedené. Len 23 percent stavebných partnerov však urobilo k dátumu dokončenia záväzné vyhlásenie. A v drvivej väčšine prípadov nefungovalo ani včasné dodanie stavebných podkladov. „Nový zákon o stavebnej zmluve nie je všestranným bezstarostným balíkom,“ vysvetľuje právnik Freitag.V mnohých prípadoch dostane stavebník svoje zákonné práva, iba ak ich práva pozná a pred uzavretím zmluvy o nich hovorí so stavebnou spoločnosťou.
Časový tlak na prijatie
Spotrebitelia majú z nového zákona o stavebnej zmluve celkovo úžitok, existuje však aj problematické nariadenie: V minulosti sa budova považovala za prijatú, iba ak bola postavená bez významných závad. Podľa nového zákona o stavebnej zmluve môže stavebná spoločnosť poskytnúť klientovi po dokončení primeranú lehotu - 10 až 14 dní - na prijatie. Ak stavebník v tejto lehote neodmietne kolaudáciu a pomenuje aspoň jednu vadu alebo na lehotu vôbec nereaguje, považuje sa stavba za kolaudovanú - a to aj pri významných stavebných vadách. Dôsledok pre stavebníka: Splatné sú všetky nevyplatené mzdy a odstránenie vád môže požadovať iba prostredníctvom záruky. Zákonodarca nenecháva spotrebiteľa úplne bezbranného: fiktívne prijatie sa uplatňuje, iba akak podnikateľ vopred písomne informoval klienta o právnych následkoch.
Pomoc od špecialistu
S novým zákonom o stavebných zmluvách sa veľa zmenilo. Pred podpísaním zmluvy o stavbe by ste preto mali vyhľadať radu od odborníka. Právnici a stavebný dozor sa odvolávajú na VPB a ďalšie špecializované združenia. Vo väčšine prípadov by náklady na konzultáciu mali byť investíciou, ktorá sa oplatí.
Rôzne organizácie radia súkromným staviteľom. Členstvo je často nevyhnutným predpokladom združení, ktoré zvyčajne zahŕňajú aj bezplatné úvodné konzultácie.
Odvolanie vďaka novému zákonu o stavebných zmluvách
Od zavedenia nového zákona o stavebných zmluvách môžu zákazníci do 14 dní zrušiť spotrebiteľskú zmluvu o výstavbe, ktorá nebola notárom notársky overená. To im dáva ďalší čas na ďalšie zváženie všetkých podrobností. Ak využijete svoje právo na výber, je potrebné zaplatiť iba za už poskytnuté služby.
Nový zákon o stavebných zmluvách: vlastníci budov by si mali byť vedomí týchto požiadaviek
Tu vysvetľujeme základné právne zmeny, ktoré súvisia s novou zmluvou o výstavbe spotrebiteľa, na ktorú by ste mali byť upozornení pred uzavretím takejto zmluvy.
Jasný text v popise budovy
Nový zákon o zmluve o stavbe znamená, že súkromní stavitelia, ktorí stavajú projekty na kľúč bez svojich vlastných architektov, majú právo na podrobný popis stavby pred uzavretím zmluvy. Stavebné spoločnosti musia jasne opísať hlavné vlastnosti nehnuteľnosti: napríklad stavebnú štruktúru, zvukovú izoláciu, interiérové práce a technológiu budov. Vyžadujú sa tiež plány s presnými informáciami o miestnosti a oblasti. Nejasnosti v popise budovy sa interpretujú v prospech zákazníka, pretože všetky stavebné dokumenty musia byť navrhnuté tak, aby im stavby rozumeli.
Pripravte sa včas
V rámci zákona o novej zmluve o výstavbe musí stavebná spoločnosť uviesť záväzný dátum dokončenia. Ak ešte nie je určený začiatok stavby, napríklad z dôvodu, že ešte stále nie je vydané stavebné povolenie, je potrebné uviesť minimálne dobu trvania stavebných prác. Ak dôjde k oneskoreniu, vlastníci budov môžu teraz ľahšie uplatňovať nároky na náhradu škody.
Dôležité dokumenty z dôvodu nového zákona o stavebných zmluvách
Od nadobudnutia účinnosti nového zákona o stavebných zmluvách majú stavebníci, ktorí stavajú projekty na kľúč bez vlastných architektov, právo na dôležité dokumenty: dokumenty, ktoré musí stavebník predložiť úradu alebo svojej banke - napríklad pri žiadosti o propagačný úver alebo pri úradnom prijatí budovy - musí byť stavebnou spoločnosťou odovzdaná včas. Takto môže zákazník tiež lepšie skontrolovať stavebný projekt pomocou odhadcu.
Plaťte iba podľa plánu
V prípade platieb na účet môže objednávateľ podľa nového zákona o zmluve o výstavbe požadovať od zhotoviteľa takzvané zabezpečenie plnenia zmluvy v maximálnej výške 5 percent zo zaplatenej sumy. Tieto peniaze sa spočiatku zadržiavajú a vyplácajú sa až po splnení stavebnej zmluvy - to znamená, že v stavebnej zmluve bolo dielo prijaté.
Okrem práva na zabezpečenie plnenia zmluvy dáva nový zákon o stavebnej zmluve súkromným stavebníkom ďalšie zabezpečenie: dodávateľ môže vystaviť iba čiastočné faktúry v celkovej výške 90 percent z celkovej odmeny - zvyšok musí zaplatiť stavebník až po dokončení stavby.