Nevyriešené prednosť v jazde môže zmeniť vysnívanú nehnuteľnosť na skutočný problém. Pretože tak vznikajú spory medzi susedmi. Existujú však spôsoby, ako sa pred tým chrániť. Prečítajte si, kedy sa prednosť v jazde stáva sporným bodom a o čom je právna situácia.
Pred zakúpením skontrolujte prednosť v jazde
Niektoré nehnuteľnosti nemajú priamy prístup na ulicu alebo verejnú cestu. K takýmto back-endovým nehnuteľnostiam sa dá dostať iba tak, že sa ako cesta použije súkromný pozemok niekoho iného. Ako obyvateľ zadného majetku ste závislí od prednosti v jazde, ktorá je notársky overená ako zaťaženie budovy. A to môže viesť k mnohým konfliktom.
Ak je prednosť v jazde zapísaná v katastri nehnuteľností, možno ho ťažko napadnúť. Pred zakúpením pozemku pred nehnuteľnosťou by si preto potenciálni kupujúci mali dôkladne prečítať výpis z katastra nehnuteľností.
Ak kupujete nehnuteľnosť na ulici, ste povinní poskytnúť susedovi s nehnuteľnosťou za vami prednosť v jazde, ak urobíte záznam. Nevyhnutne tak prídete o významnú časť majetku, čo výrazne zníži hodnotu majetku a jeho využiteľnosť. Toto by ste si mali pred kúpou určite skontrolovať.
Pred kúpou nehnuteľnosti skontrolujte prednosť v jazde. Možno budete musieť zdieľať svoj majetok s inými ľuďmi.
Prednosť v jazde ako súčasť vlastníctva
Ak v katastri nehnuteľností nie je zaznamenané žiadne prednosť v jazde, môžu susední vlastníci medzi sebou uzavrieť súkromné zmluvy o možnom využití prístupovej cesty, ale záznam v katastri nehnuteľností je trvale bezpečnejší. Súkromné zmluvy sa napokon uplatňujú iba medzi konkrétnymi zmluvnými stranami. To znamená, že ak sa sused zmení (napríklad z dôvodu sťahovania alebo úmrtia), môže byť právny stav opäť otvorený bez záznamu v pozemkovej knihe.
Položky katastra nehnuteľností naopak popisujú vlastnosti nehnuteľností. A tieto pretrvávajú aj pri zmene vlastníctva. Nemecký občiansky zákonník (BGB) je v tejto súvislosti jasný: „Práva spojené s vlastníctvom nehnuteľnosti sa považujú za súčasť nehnuteľnosti“ (§ 96 BGB).
Každý, kto si kúpi nehnuteľnosť so zodpovedajúcim záznamom v pozemkovej knihe, automaticky nadobúda povinnosti alebo práva, ktoré mu vyplývajú z takzvaných vecných bremien, ako je prednosť v jazde.
Ak sa susedia zmenia, stará súkromná zmluva už nie je platná. Manipuláciu s cestou zabezpečuje záznam v pozemkovej knihe.
Poskytuje a riadi nehnuteľnosti na prednostnej ceste
Zákonodarný orgán nazýva majetok, ktorý ťaží z vecného bremena, „dominantným majetkom“. Na rozdiel od toho ide o „obslužný majetok“, z ktorého musia byť ako prednosť sprístupnené časti prednosti v jazde.
Pokiaľ ide o pozemkovú knihu, vlastník vládnucej nehnuteľnosti má v prípade sporu vždy lepšie karty. Zmeny v slúžiacom majetku, napríklad v budovách alebo závodoch, nesmú brániť uplatneniu práva prechodu.
Záznam v katastri nehnuteľností majiteľa slúžiacej nehnuteľnosti značne obmedzuje: Musí prijať primerané bremeno spojené s používaním cesty cudzincami a aspoň čiastočne zosúladiť svoje konanie so záujmami ostatných.
Prednosť v jazde sa musí vykonávať opatrne
Aj keď je prednosť v jazde jasná, o dizajne sa vedú vždy spory.
Aj keď je koncepcia prednosti v jazde jasná, v súvislosti s dizajnom sa vždy vedú spory: obyvatelia dominantného majetku často parkujú autá pri ceste, stavajú prekážky výhľadu alebo rozširujú svoju záhradu po ceste. Ich argument: mohli si so svojou cestou robiť, čo chcú, a tak na nej parkovať.
Ale v tom nemajú pravdu. Prednosť v jazde umožňuje ako cestu iba inú časť nehnuteľnosti, ktorá je uvedená v pozemkovej knihe. Ak chcete parkovať v blízkosti vášho domu, musíte si vytvoriť priestor na vlastnom pozemku. Pretože aj pri existujúcom práve prednosti v ceste zostáva cesta majetkom suseda a musí sa s ňou tak aj zaobchádzať.
V zásade teda platí komplexná požiadavka starostlivého uplatňovania všetkých vecných bremien (§ 1020 BGB): Podľa zákona musia byť záujmy vlastníka slúžiacej nehnuteľnosti „čo najviac ušetrené“. Zbytočne hlasné vytie motora, civenie na susedný objekt alebo poškodenie cudzej veci nie sú s touto požiadavkou kompatibilné.
Nahrádza zvykové právo prednosť v jazde?
Ale aj bez zápisu v pozemkovej knihe a bez písomnej zmluvy existuje možnosť, že za roky užívania vzniklo právo cesty ako obvyklé právo.
Pokiaľ susedia žijú pokojne vedľa seba a neprekáža im správanie ostatných obyvateľov, nie je potrebné ich nijako objasňovať - a v takom prípade zvyčajne nie je nič zaznamenané písomne. Tieto nejasné podmienky, ktoré doposiaľ nepredstavovali problém, môžu byť kritické, ak napríklad štrukturálne zmeny prednej časti vozidla prerušia cestu k zadnej časti vozidla alebo sú také úzke, že cez ne už vozidlo nemôže prejsť.
Na druhej strane, zmeny v životnom štýle používateľov trasy môžu tiež viesť ku konfliktom. Keď deti vyrastú, zvýši sa počet vozidiel, ktoré znečisťujú cestu hlukom a výfukovými plynmi, jedna osoba potrebuje starostlivosť a opatrovateľská služba prichádza pravidelne - potenciál konfliktov je veľký.
V prípade sporu nie je vždy ľahké objasniť, či existuje bežné právo a v akom rozsahu. Napríklad analýza prípadu od prípadu môže ukázať, že je obvyklé používať trasu iba pešo, ale nie s motorovými vozidlami. V takýchto prípadoch sa naliehavo odporúča právne poradenstvo. Ak sa budete pozerať spolu so svojimi susedmi, často môžete vyjednať finančnú náhradu. V záujme dobrých susedských vzťahov sa vždy odporúča ochota spolupracovať so všetkými zúčastnenými.