S predbežnou požiadavkou na stavbu si môžete pred stavebnou žiadosťou ujasniť, či je možné projekt v zásade schváliť a je zlučiteľný so stavebným zákonom. Vysvetľujeme tu, kto podáva žiadosť a čo by mala obsahovať.
Predbežná žiadosť o stavbu je dobrý spôsob, ako zistiť, či je stavba požadovanej nehnuteľnosti povolená. Aj keď to nie je nevyhnutne potrebné, predbežné zisťovanie týkajúce sa stavby môže mať v určitých prípadoch zmysel. Rozhodujúcim orgánom je zodpovedný stavebný úrad, ktorý kontroluje, či je váš projekt zlučiteľný s verejným stavebným zákonom a či je možné ho realizovať. Aj keď je možné uskutočniť predbežný stavebný dopyt bez vonkajšej pomoci, je rozumné požiadať o radu architekta kvôli jeho odborným znalostiam v oblasti práva plánovania a stavebných predpisov, ako aj posúdenia staviteľnosti nehnuteľnosti.
Kedy má predbežný stavebný dopyt zmysel?
Ak sa nehnuteľnosť nachádza v oblasti, pre ktorú neexistuje plán rozvoja, zvyčajne sa odporúča predbežná požiadavka na stavbu. Týka sa to takmer všetkých oblastí, ktoré boli čiastočne zastavané predtým, ako v roku 1960 vstúpil do platnosti federálny stavebný zákon. Ďalším dôležitým kritériom je, či sa pozemok, ktorý sa má postaviť, nachádza v tzv. Vonkajšej oblasti - týmto pojmom sa popisujú všetky oblasti mimo súvislej zástavby. Špeciálne navrhnutá predbežná požiadavka na stavbu vytvára najlepšie podmienky pre konečné stavebné povolenie, pretože všetky schválené čiastkové aspekty sú právne platné.
Ak máte voľné miesto bez existujúceho plánu rozvoja a uvažujete o jeho predaji, môže predbežná požiadavka na budovu cenu zvýšiť. Pretože týmto spôsobom sa pre potenciálnych kupujúcich vytvára právoplatné schválenie čiastkových aspektov stavebného projektu. Ak si chcete pozemok kúpiť sami, predbežný stavebný dopyt už môže objasniť, ktoré stavebné možnosti máte k dispozícii. Na základe týchto informácií je potom možné dohodnúť cenu nehnuteľnosti.
Ako podať žiadosť o stavbu
Predbežná žiadosť o stavbu sa podáva vždy písomne príslušnému stavebnému úradu alebo stavebnému úradu. Nemusíte byť architektom ani projektantom. Vyžaduje sa iba kúpny úrok, a teda plná moc od vlastníka nehnuteľnosti. Niektoré orgány poskytujú zodpovedajúci formulár, ktorý uľahčuje „žiadosť o predbežné rozhodnutie“.
Predbežnú žiadosť o budovu môžete podať neformálne aj formálne. V prípade neformálnej žiadosti sa zvyčajne predkladá iba územný plán a náčrty stavebného projektu. Upozorňujeme však, že odpoveď na neformálnu žiadosť nemá právne záväzný účinok. Ak však podáte formálnu žiadosť, podrobné šablóny budú záväzné. Avšak to, ako rozsiahly je tento záväzný účinok, opäť závisí od príslušného spolkového štátu. Predbežný stavebný dopyt sa zvyčajne uznáva ako záväzné správne rozhodnutie. V niektorých spolkových krajinách je však žiadosť hodnotená iba ako „záruka“, čo znamená, že úrady si v niektorých prípadoch naďalej vyhradzujú právo na zrušenie záväznosti predbežného stavebného povolenia.
Po predložení dokumentov môžu orgány požadovať ďalšie dokumenty. Odpoveď dostanete až po dôkladnom skontrolovaní všetkého. Buďte trpezliví - dá sa očakávať doba spracovania až tri mesiace.
Pred príchodom staveniska: Ak pre nehnuteľnosť neexistuje plán rozvoja, odporúča sa vždy predbežný dopyt po stavbe.
Ako vyzerá predbežná žiadosť o stavbu a čo by mala obsahovať?
Predbežná žiadosť o stavbu zvyčajne pozostáva z katalógu otázok a iných dokumentov, ktoré sú však menej rozsiahle ako žiadosť o budovu. Je nevyhnutné, aby sa na otázky dalo odpovedať „áno“ alebo „nie“. Pretože neexistujú presné špecifikácie týkajúce sa otázok, s vypracovaním môže pomôcť architekt alebo projektant budovy.
Nižšie je uvedených niekoľko vzorových otázok, ktoré vám pomôžu získať približnú predstavu. Zaistite, aby príliš všeobecné otázky, ako napríklad: „Je stavebný projekt spôsobilý na schválenie?“, Nestačia.
Vzorové otázky pre dopyt pred stavbou
- Pre projekt je plánované nasledujúce použitie: (…) (pozri tiež popis spoločnosti). Je projekt, pokiaľ ide o typ použitia, prípustný podľa zákona o územnom plánovaní ako (…) podľa § 34 BauGB?
- Je projekt so základnou plochou (…) a výškou hrebeňa (…) podľa zákona o územnom plánovaní prípustný z hľadiska stupňa využitia?
- Projekt presahuje južný stavebný limit o (…) m. Je možné sľúbiť výnimku pre stavebný projekt, pretože stavebný projekt presahuje stavebný limit o (…) m o (…) m? Prekročenie je potrebné z hľadiska plánovania, pretože (…).
- Môže byť sľúbené povolenie na výrub stromov chránených podľa nariadenia o ochrane stromov (…) podľa populačného plánu stromov? Stromy musia byť odstránené, pretože (…). Náhradné výsadby sa dajú uskutočniť inde na pozemku.
Dokumenty k predbežnému zisťovaniu budovy
Rozsah dokumentov pre predbežnú požiadavku na budovu je definovaný v príslušnom nariadení o šablóne budovy (BauVorlVO) federálneho štátu. Môže obsahovať tieto dokumenty:
- Formulár žiadosti príslušného spolkového štátu (ak ho ponúka a požaduje stavebný úrad) v jednej verzii
- Výňatok z oficiálnej pozemkovej mapy
- Podrobný dotazník
- Popis budovy: neformálny popis zamýšľanej stavby
- Popis použitia (pre obchodné zariadenia, ako sú obchody alebo reštaurácie)
- Konštrukčné výkresy:
- Pôdorys a pôdorys: Uveďte všetky pôdorysy ovplyvnené projektom stavby a všetky ďalšie pôdorysy súvisiace s posúdením celkového projektu so zamýšľaným využitím miestností a zakreslite ich do plánu miesta nehnuteľnosti.
- Sekcie a zobrazenia : Zobraziť všetky sekcie, ktoré sú potrebné na vyhodnotenie projektu. Patria sem aj pozdĺžne úseky a úseky, z ktorých je vidieť spojenie, základ a prípadne hranicu susedných budov.
- Výkresy pre odtok a prívod vody
- Výkresy musia byť v mierke. Postačuje nízka úroveň detailov.
- Fotografie stavebného pozemku
- Kópia výpisu z obchodného registra / združenia (ak zastupujete právnickú osobu alebo partnerstvo)
- Plná moc : Klient môže splnomocniť inú osobu na vykonávanie úkonov týkajúcich sa žiadosti o budovu.
- Kópia stavebného zaťaženia: Vopred si zistite, či sa na vašom pozemku nachádza stavebné zaťaženie. V takom prípade priložte výpis z indexu zaťaženia budovy.
- Výpis z listu vlastníctva : Obsahuje označenie stavebného pozemku a susedných pozemkov v katastri nehnuteľností a katastri nehnuteľností.
- Žiadosť o výnimky / výnimky (§ 31 BauGB) a / alebo odchýlky (§ 63 HBO) BAB10: Ak váš stavebný projekt nie je v súlade s verejnoprávnymi predpismi, ako sú požadované rozostupy alebo ustanovenia stavebného zákona, a v rámci stavebnej žiadosti kladiete otázky na tieto témy , k predbežnému stavebnému zisťovaniu je potrebné priložiť príslušné žiadosti o výnimku, výnimku alebo odchýlku.
- Výpočet hrubého objemu miestnosti: Pri výpočte musí byť brutto objem miestnosti pre rôzne použitia uvedený samostatne.
Tip: Podpíšte všetky predložené dokumenty a plány s miestom, dátumom a podpisom.
Rozdiely od stavebnej aplikácie
Predbežná žiadosť o stavbu sa týka iba čiastkových aspektov budúceho stavebného projektu, pričom stavebné povolenie potvrdzuje, že projekt uvedený v stavebnej žiadosti spĺňa všetky zákonné požiadavky a je možné ho realizovať. Obidve aplikácie sú však platné iba obmedzený čas. V niektorých prípadoch možno predbežnú požiadavku na stavbu už chápať ako prístup k stavebnému povoleniu. Celý stavebný projekt je však právoplatný až po získaní úplného stavebného povolenia v reakcii na žiadosť o stavbu.
Náklady na aplikáciu budovy
Náklady na predbežnú požiadavku na stavbu, známu tiež ako predbežná žiadosť o stavbu, vždy závisia od rozsahu otázok a celkového úsilia vybavenia príslušného stavebného úradu. Náklady na neformálne zisťovanie jednoduchého rodinného domu sa zvyčajne pohybujú od 50 do 200 eur. Predbežné stavebné povolenie pre veľké stavebné projekty, na ktoré sa zvyčajne podáva formálna žiadosť s rozsiahlymi plánovacími dokumentmi, môže stáť až 5 000 eur. Ak vám architekt pomôže s tvorbou, musí sa zohľadniť aj jeho honorár pre architekta (podľa HOAI, takzvaná regulácia poplatkov pre architektov a inžinierov) - hoci niektorí architekti ponúkajú túto službu aj ako službu zadarmo, za predpokladu, že budú poverení aj následným plánovaním projektu stavby boli.Ako pravidlo pre formálnu žiadosť môžete vypočítať celkové náklady 0,1 až 0,2 percenta zo stavebnej sumy. Vzhľadom na náklady na plánovanie a poplatky za schválenie žiadosti o budovu, ktoré môžu byť stále zamietnuté, je predbežná požiadavka na budovu rozumnou investíciou, prinajmenšom pre kritické alebo drahé projekty, a to aj napriek vynaloženým nákladom.
Čo sa stane po predbežnom zisťovaní stavby?
Ak dostanete pozitívnu spätnú väzbu, neznamená to, že môžete svoj plán uskutočniť. Najskôr je potrebné podať žiadosť o stavbu. Iba ak je to úspešne schválené, môžete začať. Nenechajte si však ujsť príliš veľa času, pretože predbežná požiadavka na budovu je obvykle platná približne tri roky (v závislosti od stavebných predpisov spolkových krajín). Ak tento čas nestačí, môžete požiadať o predĺženie platnosti. Napríklad v Bavorsku je možné predĺženie až o dva roky.
Ak bude predbežná žiadosť o budovu zamietnutá, dostanete oznámenie o odmietnutí. Potom máte možnosť podať námietku - je to však spojené s ďalšími nákladmi.
