Záložné práva na nehnuteľnosť hrajú dôležitú úlohu pri čerpaní úverov, ako je stavebný úver, a preto sa vyskytujú opakovane pri kúpe nehnuteľností. Ale len málokto vie, čo to presne je a čo presne odlišuje pozemkový poplatok od hypotéky. Poskytujeme odpovede na najdôležitejšie otázky, od pozemkových poplatkov a ich rôznych foriem až po podrobenie sa exekúcii.
Pojem záložné právo k nehnuteľnosti zahŕňa okrem iného hypotéku, pozemkové právo a dôchodkový dlh. V každodennom živote však prevláda kolektívny pojem hlavne pozemkový poplatok, takže hypotéky a dôchodkové dlhy majú iba podradnú úlohu. Pozadím k záložným právam na nehnuteľnosti je zabezpečenie pohľadávok, ako sú pôžičky. Hypotekárne záložné práva sa označujú aj ako skutočné práva na vykorisťovanie, pretože zvyčajne ide o právo na pozemok alebo majetok. Ak dlžník nemôže splácať úver alebo je úplne v platobnej neschopnosti, banka získa peniaze späť prostredníctvom exekučnej aukcie. Takéto podrobenie sa povinnej exekúcii bolo vopred zaznamenané v kúpnej zmluve pre Your-Best-Home.net.
Čo je to poplatok za pozemok?
Poplatok za pozemok je jedným z poplatkov za pozemok a je definovaný v občianskom zákonníku nasledovne: „Majetok možno zaťažiť takým spôsobom, že z neho má byť vyplatená určitá suma peňazí tomu, v prospech koho je zaťaženie vykonané.“ (§ 1191 ) Pozemkový poplatok poskytuje banke istotu v tom zmysle, že zaplatenie peňažnej sumy je zabezpečené právom k nehnuteľnosti. Nemusí však existovať požiadavka na zabezpečenie (napr. Stavebný úver), ako je to v prípade hypotéky. Výška poplatku za pozemok obvykle zodpovedá výške úveru. Zatiaľ čo dlh z dôvodu splácania časom klesá, pozemkový poplatok zostáva v zadanej výške. Aj keď bol dlh splatený v plnej výške,pozemkový poplatok sa nemusí mazať. Poplatok za pozemok skôr môže v pozemkovej knihe existovať aj po splatení úveru a v budúcnosti ho možno opäť použiť ako zabezpečenie pôžičky. Špeciálnym variantom je poplatok za pozemok bez listu.
Ako sa uplatňuje poplatok za pôdu?
Poplatok za pozemok je potrebné objednať vždy rýchlo po uzavretí kúpnej zmluvy, pretože požičiavateľ spláca pôžičku spravidla až vtedy, keď je pozemkový poplatok už zapísaný v pozemkovej knihe. Najprv sa teda musí banka a vlastník nehnuteľnosti dohodnúť na zriadení poplatku za pozemky. Na tento účel sa vyžaduje „objednávkový formulár na pozemok“ financujúcej úverovej inštitúcie, ktorý sa musí predložiť notárovi. Až potom je možné dohodnúť dátum certifikácie. Notárske osvedčenie potom predloží do katastra nehnuteľností notár so žiadosťou o zápis do katastra nehnuteľností. Na konci dostane veriteľ kópiu tohto dokumentu od notára a aktuálny výpis z katastra nehnuteľností.
Náklady na zriadenie pozemkového poplatku závisia od faktorov, ako sú pozemkový poplatok, poplatky a náklady na certifikáciu a notárstvo. Nie sú neobvyklé ani čiastky od niekoľkých stoviek eur do viac ako tisíc eur.
Možnosti objednania pozemkových poplatkov
Pri objednávke pozemkového poplatku je potrebné rozlišovať medzi dvoma rôznymi možnosťami: knižným alebo listovým pozemkovým poplatkom. Ktorá z týchto dvoch foriem sa nakoniec vyberie, zvyčajne závisí od veriteľa alebo banky.
- Rezervácia pozemkového
poplatku Ako naznačuje názov, knižný pozemkový poplatok je zapísaný v oddiele III katastra nehnuteľností a vyžaduje si súhlas vlastníka. Zápis musí urobiť notár. Výhodou tohto záznamu je, že informácie boli transparentne uložené do katastra nehnuteľností pre všetky zúčastnené strany, a preto ich nemožno stratiť. Je tiež oveľa jednoduchšie zistiť, kto je skutočným vlastníkom. - Listová hypotéka
Pri listovej hypotéke sa vykoná zápis do katastra nehnuteľností, ale požičiavateľ dostane aj takzvaný záložný list. Zaznamenávajú sa všetky informácie o majetku, sume, veriteľoch, úrokoch a vedľajších nákladoch. V prípade prevodu listinnej hypotéky na iného veriteľa však nie je potrebné robiť žiadny záznam do pozemkovej knihy, stačí vypracovať zmluvu o postúpení a odovzdať list. V prípade listovej hypotéky má právo na uplatnenie pohľadávky iba osoba, ktorá list vlastní a môže ho predložiť.
Knižná hypotéka je transparentnejšia ako listová hypotéka: vlastnícku štruktúru je možné objasniť jednoduchšie.
Formy pozemkového poplatku
Existuje niekoľko druhov pozemkových poplatkov, v závislosti od konkrétnej pohľadávky a veriteľa.
- Zabezpečený pozemkový poplatok
Zabezpečovací pozemkový poplatok je najbežnejším prípadom pozemkového poplatku. Pôžička od banky je zvyčajne zabezpečená. - Izolovaný pozemný poplatok
S izolovaným pozemkovým poplatkom nie je zabezpečený žiadny nárok, je však možné ho v prípade potreby použiť. - Individuálny / celkový poplatok za
pozemok Existuje jeden aj celkový poplatok za pozemok, pretože poplatok za pozemok je možné zaregistrovať na jednom alebo viacerých pozemkoch. Vyššiu sumu pôžičky možno získať rozdelením poplatku za pozemky na niekoľko nehnuteľností. Predmety nemusia patriť tej istej osobe, aby sa mohli stretnúť aj členovia rodiny alebo priatelia. Ale buďte opatrní: všetci sú zodpovední spoločne a nerozdielne. To znamená, že v prípade núdze si banka môže zvoliť, ktorý majetok sa má zabaviť, aby mohla vyrovnať všetky dlhy. - Poplatok za pozemok tretej strany / pozemkový poplatok vlastníka
Okrem toho sa rozlišuje medzi pozemkovým poplatkom tretej strany a pozemkovým poplatkom vlastníka. V bežnom právnom prípade, ak ide o zahraničný pozemkový poplatok, je do katastra nehnuteľností zapísaná tretia strana ako veriteľ. Príležitostne však existuje aj poplatok za pozemok vlastníka, v ktorom je vlastník nehnuteľnosti zapísaný ako veriteľ. Ide väčšinou o zabezpečenie určitej hodnosti v pozemkovej knihe, aby bol, prísne povedané, pozemkový poplatok vlastníka tiež izolovaným pozemkovým poplatkom. Poplatok za pozemok vlastníka tiež vzniká, keď banka po úplnom splatení postúpi pozemkový poplatok vlastníkovi.
Aký je rozdiel medzi pozemkovým poplatkom a hypotékou?
Hypotéka aj poplatok za pozemok musia byť do katastra nehnuteľností zapísané prostredníctvom notára. Na rozdiel od hypotéky však pri objednávaní poplatku za pozemok nevyhnutne nepotrebujete reklamáciu. Pozemkový poplatok slúži na zabezpečenie osobného dlhu a zvyčajne sa používa ako zabezpečovací pozemkový poplatok. Ale vo svojej existencii je nezávislá od osobných požiadaviek. Na druhej strane, hypotéka je vždy spojená s konkrétnym úverom a vychádza aj z jej výšky. Na rozdiel od poplatkov za pozemok hodnota hypotéky klesá a končí po úplnom splatení úveru.
Na prvý pohľad sa hypotéka javí ako výhodnejšia, ale z dlhodobého hľadiska to nie je pravda. Poplatok za pozemok je oveľa flexibilnejší. Toto je možné napríklad previesť na nového vlastníka nehnuteľnosti v prípade predaja. Poplatok za pozemok možno pri novej pôžičke použiť viackrát. Šetria sa tým predovšetkým vedľajšie náklady, ako sú notárske poplatky alebo náklady na zápis do katastra nehnuteľností.
Hierarchia poplatkov za pôdu
Je dosť možné, že sa do katastra nehnuteľností zapíše niekoľko pozemkových poplatkov od rôznych veriteľov. Ak dlžník nie je v určitom okamihu schopný platiť svoje splátky, dátum vstupu do poplatkov za pozemky (§ 879 BGB) určuje, ktorý veriteľ bude odškodnený ako prvý. Môže sa tiež stať, že sa v dražbe vylúčenia nedostane dostatok peňazí a veriteľ nižšieho stupňa nedostane žiadne peniaze.
Aký vysoký je poplatok za pozemok?
Poplatok za pozemok sa zapisuje do pozemkovej knihy pomocou poplatku za pozemok a pohybuje sa okolo 12 až 20 percent. To sa enormne odchyľuje od úroku z pôžičky, ktorý je výrazne nižší. Poplatok za pozemok však nemusí platiť okrem splátok pôžičky a úrokov. Je to iba zábezpeka pre banky, takže poplatok za pozemok zvyšuje celkovú sumu, ktorú môže banka požadovať v exekúcii. Úroková sadzba sa spravidla uplatňuje na obdobie piatich až desiatich rokov, potom sa opäť dohodne.
