Financovanie domu musí byť solídne vypočítané. Je preto dôležité vopred si ujasniť, koľko vlastného imania môžete použiť, aké ďalšie náklady vzniknú a aká vysoká môže byť vaša mesačná záťaž. Vďaka spoľahlivým sadzbám a nízkym úrokovým sadzbám sa zmluva o pôžičke na bývanie a sporení stáva základným kameňom vášho financovania nehnuteľností.
Financovanie domácnosti musí byť starostlivo naplánované, aby neskôr nemalo finančné problémy. V tomto hrá rozhodujúcu úlohu vaša zmluva o pôžičke na bývanie a sporenie: Zabezpečenie úrokovej sadzby máte počas celej doby splatnosti úveru a môžete kalkulovať s pevnými úrokovými sadzbami a výhodné úrokové podmienky uľahčujú vašu investíciu. Okrem zmluvy o pôžičke na bývanie a sporenia, ktorá obvykle pokrýva 20 až 30 percent nákladov, sa zvyčajne vyžaduje zhruba 20 až 30 percent vlastného imania. Zvyšných 50 až 60 percent je možné splatiť prostredníctvom hypotekárneho úveru.
Koľko môže stáť môj dom?
Na začiatku financovania domácnosti je potrebné vypočítať vašu finančnú rezervu. Spočiatku nezáleží na tom, či sú stavitelia ešte mladí, alebo si chcú vziať pôžičku na bývanie od 50 rokov. Podľa vášho príjmu určte, koľko eur môžete mesačne získať na splátky úveru financovania. Takže si zapisujte pravidelné platby príjmu a potom vypočítajte mesačné výdavky, ako sú životné náklady, náklady na vedľajšie bývanie, poistenie, rozhlas a televízia a oveľa viac. Výsledkom porovnania súm by mal byť voľne disponibilný príjem, z ktorého sa počíta mesačný poplatok. Ako informácia môže slúžiť výška mesačného nájomného v tomto okamihu.
Tip : Sadzba hypotéky by nemala byť vyššia ako 40 percent dostupného čistého príjmu. Okrem toho nesmiete zabudnúť zahrnúť do plánovania nákladov aj vedľajšie náklady na kúpu domu.
Nasledujúca tabuľka poskytuje hrubý prehľad o tom, aké vysoké budú mesačné poplatky - v závislosti od celkových nákladov na kúpu nehnuteľnosti a disponibilného imania. Dôležité: V jednotlivých prípadoch je vždy potrebný individuálny výpočet financovania nehnuteľnosti.
|
Takto to funguje s financovaním |
|||
|
Cena nehnuteľnosti |
200 000 eur |
300 000 eur |
400 000 eur |
|
financovanie | |||
|
30% vlastný kapitál |
60 000 eur |
90 000 eur |
120 000 eur |
|
vrátane sporenia z úveru na bývanie vo výške |
40 000 eur |
60 000 eur |
80 000 eur |
|
30% úspora úveru na bývanie |
60 000 eur |
90 000 eur |
120 000 eur |
|
40% anuitný úver |
80 000 eur |
120 000 eur |
160 000 eur |
|
Úroky a splátky mesačne | |||
|
Pôžička Bauspar ( |
400 eur |
600 eur |
800 eur |
|
Anuitný úver (splátka 4% ročne, úrok z pôžičky 2% fixný na 10 rokov) |
400 eur |
600 eur |
800 eur |
|
celková mesačná záťaž |
800 eur |
1200 eur |
1600 eur |
Určte spravodlivosť
Koľko môže nehnuteľnosť stáť, závisí tiež od výšky vlastného imania. 30 percent vašich vlastných zdrojov predstavuje dobrý finančný základ. „Ale dá sa to urobiť aj s menším úsilím,“ pripúšťa Gerhard Zieris, expert na financovanie LBS. Tí, ktorí chcú stavať alebo nakupovať vo vyhľadávaných regiónoch ako Mníchov alebo Hamburg, môžu často len ťažko získať 30-percentný kapitál. „V individuálnych prípadoch môže byť nehnuteľnosť financovaná zo 75 alebo 80 percent aj externe,“ hovorí Zieris. To samozrejme predpokladá, že dlžník môže dlhodobo platiť mesačné splátky. Aké ďalšie náležitosti musia byť splnené, sa dozviete v našom článku Čerpanie úveru.
Aby bolo možné odhadnúť, koľko peňazí je pravidelne k dispozícii na pôžičku, je užitočné viesť si knihu domácnosti niekoľko mesiacov. „Využite však čo najviac spravodlivosti. Zostatok na vašom domácom sporení je určite jedným z nich. Nemali by ste sa dotýkať svojho životného poistenia. Keď ste spočítali celé nákupné alebo stavebné náklady vrátane vedľajších nákladov, ako rezerva zvyčajne postačujú dva až tri čisté platy. “Akcie a cenné papiere sa môžu počítať aj ako vlastné imanie. Hneď ako sa nákup stane konkrétnym, tieto položky predáte a peniaze bezpečne investujete.
V zásade by ste mali ušetriť okolo 30 percent vlastného imania.
Možnosti hypotéky LBS
- Zatiaľ žiadna
zmluva o pôžičke na bývanie a sporenie Ak náhle nájdete svoju vysnívanú nehnuteľnosť, ale ešte ste nedosiahli minimálnu dobu sporenia zmluvy o pôžičke na bývanie a sporení alebo by ste chceli v budúcnosti uzavrieť zmluvu o pôžičke na bývanie a sporení, môže byť riešením predfinancovanie LBS. Dostanete pôžičku na predfinancovanie LBS vo výške vašej pôžičky na dom a sumy na sporenie. Aj keď naďalej sporíte na pôžičku na bývanie a na zmluvu o sporení, platíte iba úroky z pôžičky na predbežné financovanie. Keď máte pridelenú pôžičku na sporenie a sporiacu zmluvu, použijete ju na nahradenie pôžičky. - Zmluva o stavebnom sporení už uložená
Už ste dosiahli cieľový sporenie a minimálny čas, ale zatiaľ vám nebola pridelená zmluva o pôžičke na bývanie a sporenie, pretože rating ešte nebol dosiahnutý? Potom vám môže pomôcť preklenovacie financovanie. Počas fungovania preklenovacej pôžičky platíte iba úrok z pôžičky. Až po pridelení úveru na bývanie a zmluvy o sporení ich vyplatíte sumou úveru na bývanie.
Výhody pôžičky stavebného sporenia LBS
Uložením úveru na bývanie a zmluvy o sporení môžete získať právo na lacný úver na bývanie. Z pôžičky LBS vyplývajú nasledujúce výhody.
- Nízky úrok z úveru počas celého obdobia: Aj vo fáze nízkeho úroku úrok z úveru stavebnej sporiteľne pravidelne znižuje podmienky hypotéky.
- Fixné úrokové sadzby: Pevná mesačná úroková sadzba a splátková sadzba sa dohodnú pri podpise zmluvy o pôžičke na bývanie a sporenie LBS.
- Rýchle splatenie: pôžička sa obvykle spláca asi po desiatich rokoch. Ak chcete byť rýchlejšie bez dlhov, môžete si kedykoľvek urobiť špeciálne splátky splácania.
- Mesačné splátky, ktoré zostávajú rovnaké (bez pevnej úrokovej sadzby)
- Žiadny úrokový príplatok (v porovnaní s druhou hypotékou alebo pre menšie pôžičky)
- Ochrana v katastri nehnuteľností je podriadená
Hypotekárny úver
Zvyšné náklady na váš projekt výstavby alebo nákupu je možné financovať prostredníctvom hypotekárneho úveru od spoločnosti Sparkasse. Tu by ste mali urobiť výber fixného úrokového obdobia - zvyčajne päť, desať alebo 15 rokov - v závislosti od aktuálnej úrovne úrokovej sadzby.
- Čo je to hypotéka?
Rovnako ako pozemkový poplatok, aj hypotéka je jedným z pozemkových poplatkov. Týmto spôsobom banka zabezpečuje práva k nehnuteľnosti a dlžník na oplátku dostane úver. Ak je dlžník v platobnej neschopnosti, môže banka uzavrieť nehnuteľnosť a tým vyrovnať vaše pohľadávky. Výška hypotéky závisí predovšetkým od hodnoty nehnuteľnosti. Po dôkladnom preskúmaní výpisov z katastra nehnuteľností, plánov a kúpnych zmlúv sa počíta s hodnotou hypotekárneho úveru.
Nechajte si poradiť odborníkom. Existuje mnoho spôsobov, ako financovať dom.
- Anuitný
úver Pretože hypotekárny úver je zvyčajne veľmi veľká suma, bol vynájdený postup anuitného úveru: dlžník každý mesiac spláca pevnú sumu - anuitnú sadzbu, ktorá spláca nielen úroky, ale spláca aj časť úveru. V nasledujúcej splátke sa úrok týka iba zostávajúceho dlhu s pozitívnym účinkom, že sa zvyšuje splátková časť stanovenej sumy. Vaše bremená zostávajú rovnaké, úrok / splátkový pomer sa posúva vo váš prospech.
A rok čo rok - pokiaľ ste stanovili záujem. Pri splácaní jedného percenta trvá splatenie pôžičky dobrých 35 rokov - pre 30-ročného človeka to nie je žiadny problém. Ak sa chcete dlhu zbaviť rýchlejšie, súhlasíte s vyššou splátkou, napríklad o tri percentá. Potom je úver vyrovnaný po takmer 20 rokoch. V čase nízkych úrokových sadzieb by ste mali úrokovú sadzbu uzamknúť čo najdlhšie, v časoch vysokých úrokových sadzieb skôr krátko. Spravidla si vyberiete päť alebo desať rokov. Tí, ktorí fixujú úrok na 15 rokov (alebo dokonca 20 alebo 30), môžu aj po desiatich rokoch prejsť na výhodnejšie podmienky, ak to oznámia šesť mesiacov vopred. - Termínové životné poistenie
V záujme zabezpečenia hypotekárneho úveru je vhodné uzavrieť termínové životné poistenie. Na rozdiel od kapitálového poistenia existuje iba na pokrytie smrti. V prípade smrti bude vyplatená dohodnutá poistná suma. V najlepšom prípade je možné sumu úveru úplne splatiť a pozostalé závislé osoby sú bez dlhov. Poistné za termínované životné poistenie je pomerne nízke, ale závislé od veku. Na účely zabezpečenia hypotekárneho úveru postačuje dlhodobé životné poistenie so znižujúcou sa poistnou sumou, ktorá kryje zostávajúcu nesplatenú sumu. Poistné by sa malo porovnávať na základe súčasnej hodnoty všetkých príspevkov, nízke počiatočné príspevky môžu klamať.
Vlastný príspevok na stavbu domu
Ušetrite prostredníctvom vlastného príspevku: Tí, ktorí dokážu veľa, si uľavia stavebný rozpočet o päť až 15 percent. Existuje napríklad takzvaná hypotéka na svaly, pri ktorej banky uznávajú vlastný príspevok na stavbu domu ako súčasť vlastného imania, a tým ponúkajú lepšie úverové podmienky. Banky spravidla uznávajú desať až 15 percent celkových nákladov na výstavbu ako vlastný príspevok.
Nepreceňujte sa však, ak si chcete postaviť vlastný dom. Pretože nie všetky remeselné výrobky sú vhodné pre hobby nadšencov z vlastnej remeselnej výroby. Maliarske a tapetárske práce, ako aj kladenie dlaždíc by mali byť schopní ovládať aj neskúsených staviteľov. Kvalifikovaní remeselníci, ktorí majú veľa času, sa môžu zúčastniť aj na stavebných prácach alebo omietkach. Čo by ste však určite mali nechať na špecialistov, je elektrická a vodovodná inštalácia.
Tí, ktorí si môžu urobiť nejaké práce svojpomocne, majú možnosť odbremeniť rozpočet stavby až o 15 percent.
Aké granty môžem získať?
Od štátu - ale aj od iných inštitúcií - existujú rôzne možnosti financovania výstavby alebo kúpy vlastného domu:
- Rezidenčný Riester
V prípade zmluvy o rezidenčnom Riesteri sa časť príjmu vypláca do zmluvy. Štát vypláca granty. Okrem toho je možné vložené peniaze odpočítať z dane ako osobitný výdavok. Vyplatené peniaze sa musia v každom prípade použiť na nehnuteľnosť, napríklad ich zaplatením v zmluve o pôžičke stavebného sporenia. - Podpora
bývania Zákonom o podpore bývania pomáhajú niektoré spolkové krajiny rodinám s nízkym príjmom splniť si sen mať svoj vlastný domov. Aj tu však musí byť zabezpečený kapitál vo výške asi 15 až 25 percent. Príležitostne sa prijímajú aj vecné príspevky, ako sú stavebné materiály, ktoré ste si priniesli sami. - Pôžičky
KfW Banka KfW poskytuje nízko úročené pôžičky na stavbu alebo kúpu domu, ak je vaším domovom. Finančné prostriedky však možno zahrnúť aj v prípade prestavby alebo renovácie.
Dotácie na bývanie od federálnych štátov a obcí K dispozícii sú tiež dostupné pôžičky a granty na stavbu alebo kúpu domu na úrovni federálneho štátu . Viac informácií získate vo svojej príslušnej krajinskej banke. Žiadosť o financovanie sa zvyčajne podáva na okresný úrad alebo mestské časti.- Kostol
Cirkev príležitostne oceňuje pozemky dedičnými stavebnými právami. Rodina teda môže na nehnuteľnosti stavať bez toho, aby si ju musela kupovať. - Zamestnanecká pôžička
V niektorých spoločnostiach je možné získať zamestnávateľskú pôžičku. Sú lacnejšie ako bežný úver od nehnuteľnosti od banky.
Dôležité podmienky financovania
Pri financovaní domu sa často stretnete s nasledujúcimi podmienkami. Predtým, ako sa stretnete s podpisom úverových zmlúv, mali by ste vedieť, čo to znamená.
- Anuitné pôžičky : Väčšina hypotekárnych úverov dnes sú anuitné pôžičky. To znamená: sadzba zostáva rovnaká až do konca pevne stanoveného úrokového obdobia; úroková časť sa časom zmenšuje, pretože splátky znižujú dlh. Za týmto účelom sa zvyšuje splátková časť. Váš poradca vám poskytne splátkový kalendár so zmluvnými dokumentmi - pre lepší prehľad.
- Následné financovanie : Po uplynutí fixného úrokového obdobia si môžete vybaviť následný úver s nízkym úrokom. Pokiaľ ide o následné financovanie, môže byť užitočné uzavrieť zmluvu o pôžičke na bývanie a sporenie LBS už teraz. Ak je táto na konci fixovaného úrokového obdobia pripravená na pridelenie, nahradí to stavebný úver - využívate výhodné úrokové sadzby úveru.
- Úverovanie : Hodnota úveru označuje sumu, do ktorej je banka ochotná uznať nehnuteľnosť ako ekvivalent pôžičky. Pomer pôžičky k hodnote vás informuje, do akého percenta je nehnuteľnosť financovaná požičaným kapitálom v pomere k trhovej hodnote. Faktúra obsahuje aj doplnkové nákupné náklady, ako je daň z prevodu a prechodu nehnuteľností, notárske poplatky a poplatky z katastra nehnuteľností.
- Efektívna a nominálna úroková sadzba : Efektívna úroková sadzba tiež označuje ďalšie náklady na pôžičku, napríklad poplatky za spracovanie alebo provízie, a pomáha vám porovnávať úrokové sadzby od rôznych poskytovateľov. Nominálna úroková sadzba je rozhodujúca pre výpočet mesačnej sadzby.
- Potvrdenie o financovaní : Po dôkladnej kontrole vašich financií môže vaša banka, ak chcete, vydať potvrdenie o financovaní, ktoré môžete predať predajcovi pri domovej prehliadke. Týmto spôsobom okamžite zistí, že ste schopní obchod uzavrieť.
- Neakceptovateľná kompenzácia : Pre staviteľov platí toto: Ak banky nevyužijú zmluvne dohodnutý úver, banky sú oprávnené požadovať neakceptovateľné kompenzácie. Niektoré úverové inštitúcie oslobodia svojich klientov od dane, ak sa vzdajú iba piatich až desiatich percent z výšky úveru.
- Dotácia Riesteru : Stavebníci a kupujúci využívajú dotáciu Riesteru, ak nadobudli svoj dom po 01.01.2008 (konečný termín je dokončenie alebo prevod vlastníctva) - bez ohľadu na to, či ho použijete na sporenie alebo splácanie.
- Špeciálna splátka : Je dobré, ak na zníženie dlhu použijete výplatu bonusu od šéfa alebo dedičstvo - a ušetríte si úroky. Úver od stavebného sporenia môžete kedykoľvek splatiť. Mnoho záložní vám umožňuje splácať tri až päť percent z výšky úveru ročne bez pokuty za predčasné splatenie.
- Výška splátky : Výšku splátky za hypotekárny úver si dohodnete podľa svojich finančných možností. Čím vyššia je splátka, tým rýchlejšie budete bez dlhov. Nechajte svoju sporiteľňu alebo poradcu LBS, aby zistili, ktorá splátková suma je pre vás najvýhodnejšia.
- Pokuta za predčasné splatenie : Ak predčasne splatíte úver s dohodou o pevnej úrokovej sadzbe, úverové inštitúcie nastavia kompenzáciu za stratu úroku. Pri fixných úrokových obdobiach nad desať rokov môžete pôžičku ukončiť po desiatich rokoch so šesťmesačnou výpovednou lehotou.
- Fixné úrokové obdobie : Dohodnutím pevnej úrokovej sadzby pre váš hypotekárny úver sa chránite pred nepriaznivým vývojom úrokových sadzieb na kapitálovom trhu. Ak sa dohodnete iba na krátkodobej fixnej úrokovej sadzbe, v súčasnosti na úrokoch ušetríte 0,1 až 0,2 percentuálneho bodu - riskujete však, že úroveň úrokovej sadzby bude po jej uplynutí vyššia. V súčasnosti súhlasíte s čo najdlhšími fixnými úrokovými obdobiami.
- Alokácia : Váš úver na bývanie a zmluvu o sporení môžete prideliť tak, že ušetríte 40 až 50 percent sumy úveru na bývanie v pravidelných malých splátkach - a to aj za pomoci štátnych dotácií, ako sú bonusy za výstavbu domu, príspevky na sporenie zamestnancov a príspevky na bývanie spoločnosti Riester.
