Stavebné povolenie nie je nevyhnutne potrebné pre každý stavebný projekt. Tu sa dozviete, kedy potrebujete požiadať o stavebné povolenie a aké doklady potrebujete k stavebnej žiadosti.
So stavebným povolením ste ako staviteľ na bezpečnej strane. Môžete si byť istí, že budete môcť stavať v súlade so schválenou žiadosťou o stavbu a že už nebudete čeliť právnym prekážkam. Tam, kde stavebný projekt nevyvoláva žiadne obavy zo stavebného plánovania alebo stavebných predpisov, vždy existuje právo na udelenie povolenia. Povolenie musí byť použité do troch rokov, inak stratí platnosť a budete musieť požiadať o jeho predĺženie.
Na ktoré projekty potrebujete stavebné povolenie?
Plánujete novú budovu, chcete rozšíriť alebo zmodernizovať svoj dom? Potom budete s najväčšou pravdepodobnosťou potrebovať stavebné povolenie. V zásade sa vyžaduje stavebné povolenie pre každú stavbu, zmenu použitia a demolačné opatrenie. Stavebné zákony sú však na vnútroštátnej úrovni úplne odlišné - v niektorých krajinách si dokonca aj malé stavebné zmeny, napríklad vikier, vyžadujú stavebné povolenie, v iných je možné ich bez povolenia postaviť. Pohľad na príslušné stavebné predpisy štátu, ktoré zvyčajne nájdete na internetových portáloch vlád štátov, prezrádza, čo sa dá a nemôže stavať bez stavebného povolenia. Rozhovor so zamestnancom miestneho stavebného úradu je však pre laika často zrozumiteľnejší a spoľahlivejší. Tieto nájdete v závislosti od regiónu,pod rôznymi názvami: stavebný odbor, stavebný dozorný úrad alebo stavebný úrad.
Tip : Ak nepodáte úradnú písomnú - a spoplatnenú - predbežnú žiadosť o budovu, ale chcete iba verbálne informácie, nezabudnite si konverzáciu poznamenať: Zahŕňa to aktuálny dátum a čas konverzácie, meno zamestnanca, jeho telefónne číslo a samozrejme zaznamenaný obsah. Poznámka z konverzácie môže byť užitočná, ak dôjde k neskorším nezrovnalostiam. V ideálnom prípade vás na stretnutí bude sprevádzať príbuzný alebo známy, ktorého meno by malo byť potom tiež uvedené v poznámke. Alternatíva: Žiadosť zašlete písomne a neformálne e-mailom - zvyčajne je tiež bezplatná.
Na ktoré stavebné projekty nie je potrebné povolenie?
Je to neprehľadné: V Bavorsku potrebujú vlastníci na výstavbu zimnej záhrady vždy povolenie. V Durínsku to platí iba pre obzvlášť veľké a vyhrievané vzorky. Je to tak preto, lebo stavebné právo patrí do právomoci federálnych štátov. Na záhradné prístrešky, terasové strechy, prístrešky pre auto a garáže, fotovoltaiku, solárne kolektory a vodné nádrže nie je v niektorých spolkových krajinách potrebné žiadne povolenie. Požiadajte teda miestny úrad pre stavebné povolenie. Ak váš stavebný projekt nevyžaduje povolenie, môžete okamžite konať.
Nebezpečenstvo: Niektoré stavebné projekty nevyžadujú schválenie v niektorých spolkových krajinách, ale podliehajú oznamovacej povinnosti. Pri takýchto opatreniach musí vlastník budovy alebo jeho architekt často vyplniť toľko formulárov a predložiť dokumenty ako pri bežnej žiadosti o budovu. Stavebný úrad ale stavebný projekt kontroluje iba selektívne. Ak sa vlastník stavby nevyjadrí zo strany stavebného úradu po určitej dobe opak, považuje sa stavebné povolenie za udelené. Toto sa nazýva aj postup výnimky (pozri nižšie).
Užitočné informácie : Aj stavebné opatrenia , na ktoré sa nevyžaduje povolenie, podliehajú požiadavkám verejného stavebného zákona. Napríklad musíte dodržiavať predpisy o vzdialenosti. V opačnom prípade môže orgán následne požadovať vytvorenie zákonných podmienok.
Vyžaduje záhradný domček kolaudáciu?
Ani na to sa nedá odpovedať všeobecne, pretože to závisí od vášho individuálneho projektu: Štátne stavebné predpisy stanovujú maximálnu podlahovú plochu, ktorú dom bez povolenia nesmie prekročiť. Tiež regulujú, či záhradný prístrešok potrebuje statiku alebo nie. Preto si so stavebnými úradmi ujasnite, ktoré dokumenty o povolení, ktoré musíte predložiť, musíte predložiť pred zakúpením. Možno je stavebný úrad spokojný so všeobecným súhlasom stavebnice.
Stavebné povolenie v zjednodušenom konaní
Pre niektoré stavebné projekty je možný zjednodušený schvaľovací postup vrátane postupov udeľovania výnimiek alebo informačných postupov. Tu sa kontrolujú iba určité body šablóny budovy. Stavebník alebo jeho architekt musí zabezpečiť, aby jeho návrh plne zodpovedal požiadavkám plánu rozvoja. Malé a stredné budovy alebo obytné budovy je možné kolaudovať rýchlejšie, ak sú v rámci kvalifikovaného rozvojového plánu a rozvoj je zabezpečený. Pre postup výnimky musia byť predložené aj všetky bežné stavebné dokumenty. Ktoré to sú, je v príslušnom nariadení o šablóne budovy.
V informačnom procese sa stavebné povolenie automaticky považuje za udelené v lehote - napríklad štyroch až šiestich týždňov - od predloženia stavebných dokladov, pokiaľ stavebný úrad neoznámi stavebný úrad inak.
Spýtajte sa stavebného úradu, ako dlho trvá kolaudačný proces.
Dokumenty k žiadosti o stavbu
Pre aplikáciu budovy sú potrebné profesionálne plánovacie dokumenty pre projekt budovy. Preto musí obvykle podať žiadosť architekt alebo stavebný inžinier. Aj tu však existujú výnimky: Pre menšie opatrenia môžu majstri niekedy tiež napísať dokumenty k žiadosti.
Žiadosť musíte predložiť v troch vyhotoveniach spolu so všetkými dokumentmi, ktoré sú potrebné na posúdenie projektu stavby. Tu je hrubý rámec pre nové budovy bez nároku na všeobecnú platnosť:
- Architektova kresba
- Informácie o kanalizácii a zásobovaní vodou
- Informácie o vývoji cesty
- Technický popis budovy
- Statika
- Protipožiarna ochrana, zvuková izolácia, tepelná izolácia
- Územný plán katastrálneho úradu
- Výpočet čísla budovy
- Výškový plán
- Výpočet zapečatených oblastí nehnuteľností
- Ak je to potrebné, vyhlásenie o súhlase od susedných susedov
Architekt s vami zostaví podklady pre aplikáciu budovy. Predkladajú sa v troch vyhotoveniach.
Takto funguje schvaľovací proces
Ak neexistuje kvalifikovaný plán rozvoja alebo ak plánujete odchýlky od existujúceho plánu rozvoja, úrady počas schvaľovacieho procesu skontrolujú, či váš projekt zapadá do jeho okolia z hľadiska druhu využitia, veľkosti a umiestnenia stavby, zastavanej plochy a spôsobu výstavby. Pozornosť venuje aj dodržiavaniu voľného priestoru.
Tí, ktorí sa vopred dohodnú na podrobnostiach, sú vystavení menšiemu riziku zamietnutia žiadosti o budovu. Pretože každé stavebné nariadenie necháva priestor aj na interpretáciu. A ak po niekoľkých týždňoch do domu zavíta odmietnutie, nie je dôvod sa ho vzdávať: Často sa dá nájsť kompromis v osobnom rozhovore. Možné sú aj zvláštne povolenia, napríklad v priebehu efektívnej renovácie. Z dôvodu tepelnoizolačných opatrení môžu vlastníci budov porušovať rozvoj hraníc - tu je ochrana klímy na prvom mieste.
Schvaľovací postup v skratke
- Získajte informácie od stavebného úradu .
- Architekt robí návrh a koordinuje ho s klientom.
- Architekt nakreslí šablónu budovy a zostaví všetky podklady pre aplikáciu budovy.
- Stavebný úrad preskúma žiadosť o stavbu.
- Stavebné povolenie je udelené a projekt stavby sa môže začať.
ALEBO
- Stavebný úrad zamietne žiadosť o stavbu a uvedie dôvody svojho rozhodnutia.
- Je nevyhnutná diskusia so stavebným úradom o prípadnom kompromise alebo osobitnom povolení.
- Architekt upraví plán stavby alebo v prípade potreby môže klient získať súhlas susedov.
- Stavebný úrad vydá stavebné povolenie a stavebný projekt sa môže začať.
Doba vybavenia do kolaudácie
Až keď miestny stavebný úrad vydá stavebné povolenie, môžu sa remeselníci nasťahovať. Toto často trvá niekoľko týždňov, niekedy dokonca niekoľko mesiacov. Bohužiaľ neexistujú žiadne celonárodné pravidlá týkajúce sa času spracovania aplikácií pre budovy. Čas, v ktorom musia vlastníci budov čakať neaktívni, sa líši v závislosti od štátu a obce. Ak budete mať šťastie, uniknú vám štyri týždne - iní musia vydržať šesť mesiacov. Iba v Bádensku-Württembersku ustanovuje § 54 stavebných predpisov štátu, že o žiadosti o stavbu sa musí rozhodnúť najneskôr po dvoch mesiacoch. To, ako rýchlo sa inde vydá stavebné povolenie, závisí aj od konkrétneho prípadu: Bežná obytná budova v novej developerskej oblasti sa zvyčajne skolauduje rýchlejšie ako voľná parcela v historickom starom meste alebo komerčný projekt v neplánovanej vonkajšej zóne.
Tip : Ak chýbajú dokumenty, proces stavebného povolenia sa zbytočne oneskoruje - preto sa uistite, či je hotový.
Kedy má predbežný stavebný dopyt zmysel?
Ak chcete vedieť, či je možné realizovať vaše vlastné nápady pred vypracovaním stavebného plánu, môžete to zistiť prostredníctvom predbežného stavebného dopytovania. Spýtať sa na to môže v zásade každý - má však zmysel vyhľadať radu od architekta, ktorý vďaka svojej odbornosti v oblasti plánovania a stavebných predpisov dokáže vopred odpovedať na niekoľko otázok.
Predbežná požiadavka na stavbu je tiež užitočná, ak pre danú nehnuteľnosť neexistuje plán rozvoja alebo ak sa nachádza v takzvanom vonkajšom priestore - teda mimo súvislej zástavby. Potom sa vyžaduje, aby nová budova „zapadala do osobitostí okolia a zabezpečila sa zástavba“. Aj ten, kto chce predať nezastavaný pozemok, môže urobiť predbežný stavebný dopyt a tým zvýšiť cenu, pretože koniec koncov, záujemcovia o kúpu môžu rýchlo zistiť, či sa im kúpa oplatí alebo nie.
Rovnako ako stavebné povolenie, aj predbežná žiadosť o stavbu musí byť podaná písomne na príslušnom úrade pre stavebný poriadok alebo stavebnom dozore. K dispozícii sú dve možnosti: formálna žiadosť (za určitý poplatok - zvyčajne v dvojcifernom rozmedzí pre rodinný dom) a neformálna žiadosť. Ľahšie sa opýtate na druhú možnosť, ale odpoveď na ňu nie je právne záväzná.
Dobré vedieť : Predbežná požiadavka na stavbu netrvá kratšie ako stavebné povolenie - môžete čakať až tri mesiace na vybavenie.
Náklady na stavebné povolenie
Pokiaľ ide o aplikáciu budovy, stavitelia by mali vypočítať približne 0,5 percenta z nákladov na budovu (bez ďalších nákladov). Prípadne môžete tiež vypočítať náklady na aplikáciu budovy pomocou tohto vzorca:
Uzavretý priestor v metroch kubických x hodnota budovy v eurách za meter kubický / 0,5 percenta = náklady na aplikáciu budovy.
Pri nákladoch na novú výstavbu vo výške 300 000 eur stojí aplikácia budovy okolo 1 500 eur. Ak sú však náklady na stavbu oveľa nižšie, stavebné úrady si zvyčajne účtujú minimálny poplatok od 100 do 200 eur. Špeciálne povolenia, napríklad od vodohospodárskeho úradu alebo na výrub stromov na pozemku, môžu spôsobiť ďalšie náklady.
Tip : Aj keď ešte chcete počkať, až postavíte garáž na nový stavebný projekt, od začiatku to zvážte v stavebnom pláne. Ušetrí vám to ďalší postup pri povolení stavby. Ale buďte opatrní: Dodatočné práce môžu mať za následok vyššie náklady pre architekta a statika.
Ak vaša nová budova splýva s okolím a zodpovedá rozvojovému plánu, so stavebným povolením by nemali byť problémy.
Musí sused súhlasiť s mojím stavebným projektom?
Ktokoľvek, kto dodržiava všetky požiadavky územného plánu a príslušných štátnych stavebných predpisov, dostane stavebné povolenie - bez ohľadu na to, ako sa k projektu stavia jeho sused. Ak sa naopak majú udeliť výnimky a výnimky z ustanovení plánu rozvoja, udelenie súhlasu je na uvážení orgánu. V takom prípade sa šanca na povolenie zvyšuje, ak klient môže preukázať súhlas svojich susedov. Ako vlastník budovy predložte svojim susedom včas projektové dokumenty a požiadajte ich o podpis.
Možnosti opozície pre obyvateľov
Ako rezident vyhlasujete, že svojím podpisom súhlasíte so stavebným projektom. Je však možné, že neúmyselne urobíte ďalšie ústupky, napríklad oblasti so zníženou vôľou. Aby ste tomu zabránili, tu je niekoľko tipov, na čo si treba dávať pozor pri kontrole dokumentov:
-
Sú rozstupy v poradí
Aká veľká musí byť vzdialenosť od suseda, vyplýva v zásade z príslušných stavebných predpisov spolkovej krajiny. Spravidla sú to najmenej tri metre - s výnimkou balkónov, arkierov alebo verandí, pre ktoré platia menšie medzné vzdialenosti. Garáže do určitej veľkosti môžu byť často umiestnené na hranici limitu -
Zhoduje sa budova s charakterom oblasti?
Ak budova odporuje oblasti zástavby, susedia sa môžu cítiť neprimerane mrzutí. Nie však rozhoduje individuálny vkus, ale vývojový plán. Napríklad v obytnej štvrti nesmie byť postavený žiadny obchodný podnik. V takom prípade by sa stavebné povolenie aj tak nedostalo. -
Je ochrana treťou stranou zachovaná?
Ak stavebný projekt presiahne prípustné využitie priestoru, počtu bytov alebo výšky budovy, môžete ako sused podať námietku proti stavebnému povoleniu.
Veto proti susedovým plánom
Každý, kto chce konať proti stavebnému povoleniu, ktoré už bolo udelené, má iba obdobie jedného mesiaca. Výnimka: Ak ste ako sused neboli informovaní, môžete do roka podať námietku proti stavebnému povoleniu, počnúc okamihom, keď ste sa o stavebnom projekte dozvedeli.
Ak orgán námietku zamietne, je možné konať pred správnym súdom. Je logické, že tento súdny spor sprevádza naliehavý postup, ktorým môžete získať zastavenie stavby. Inak sa možno budete musieť vyrovnať s fait accompli. Námietka alebo súdny spor sú sľubné, ak povolenie zjavne porušuje ustanovenie chrániace susedov. S najväčšou pravdepodobnosťou však nebudete môcť zabezpečiť ničím nerušený výhľad, ktorý ste si doteraz užívali.
Aká veľká musí byť vzdialenosť k susedom, závisí od príslušných stavebných predpisov spolkovej krajiny.
Tieto nariadenia chránia susedov
- Nárok na ochranu územia podľa zákona o stavebnom plánovaní
- Predpisy o dodržiavaní odstupov od vonkajších stien budovy
- čiastočné požiadavky na stabilitu konštrukcií
- prípadne smernice o ochrane pred požiarmi
- možné plány umiestnenia parkovacích miest a garáží
- Požiadavka na zváženie podľa zákona o stavebnom plánovaní
- Oddiel 5 federálneho zákona o kontrole imisie: Podľa toho musia byť zariadenia, ktoré podliehajú schváleniu, postavené tak, aby nespôsobovali škodlivé účinky na životné prostredie pre širokú verejnosť alebo pre jej okolie.
Stavba bez stavebného povolenia
Nové budovy potrebujú stavebné povolenie - samozrejme! Ale pri menších stavebných projektoch môže byť jeden alebo druhý sklon vyhnúť sa zdĺhavému procesu. Buďte opatrní: Každý, kto realizuje svoj stavebný projekt bez povolenia, či už je to dom na strome alebo kôlňa na náradie, môže porušovať stavebné predpisy štátu.
Táto takzvaná čierna ťažba býva vo vidieckych oblastiach roky nezistená. Ale odkedy je Google Street View k dispozícii, zaznamenáva sa čoraz viac porušení. Potom orgán najskôr pošle vlastníkovi pozvánku na vypočutie. Potom sa nehnuteľnosť zvyčajne neoficiálne skontroluje zo susednej nehnuteľnosti. Ak ide o čiernu budovu, vlastník bude vyzvaný, aby ju odstránil. Ak to neurobí, bude mať pokutu. To sa líši v závislosti od spolkovej krajiny a faktov. Čierni poľnohospodári v Bádensku-Württembersku platia pokutu od 500 do 7 500 eur za malé zmeny v miestnosti a 1 500 až 50 000 eur za väčšie objemy. V Meklenbursku-Predpomoransku je naopak pokuta za to výrazne lacnejšia, a to na úrovni 750 až 10 000 eur. Každý, kto urobí v Durínsku malé zmeny v miestnosti, dostane povolenie 250 až 7.500 eur z toho. Mimochodom: Ak vlastník po pokute nehnuteľnosť stále neodstráni, stavebný úrad si ju zbúra sám.
Užitočné informácie : Okrem sankcií podľa stavebného zákona môže mať nelegálna výstavba následky aj podľa poistného práva a zákona o nájme, napríklad ak sa z tohto dôvodu neplatí poistenie budovy alebo ak nájomca odstúpi bez predchádzajúceho upozornenia.
Získať spätne stavebné povolenie
Pri kúpe domu sa niekedy stáva, že stavebné alebo stavebné úpravy, ktoré sa uskutočnili pred mnohými rokmi, neboli povolené. V takom prípade je možné požiadať o následné stavebné povolenie. Toto sa veľmi často poskytuje na terasové strechy, steny, prístrešky pre auto, bazény alebo záhradné domčeky.
Tip : Pred kúpou nehnuteľnosti by ste si mali nechať predajcom ukázať všetky stavebné povolenia alebo sa opýtať stavebných úradov. Ak tvrdia, že nemožno vydať následné stavebné povolenie, mali by ste sa od neho držať ďalej! V takom prípade možno budete musieť čakať na príkaz na likvidáciu.