Bývať ako člen stavebného družstva namiesto prenájmu bytu? Tento osvedčený model sa vracia do módy v mestách. Čo však znamená družstevný život a pre koho sa členstvo oplatí?
Budujte, vlastníte a žite solidárne: stavebné družstvá združujú zainteresované strany, know-how a politickú váhu - a sú populárnou formou bývania v dôsledku rastúceho nájomného. Stavebné skupiny a bytové družstvá zažívajú boom, pretože ceny za bývanie v mestách explodovali. Špeciálna vec v oblasti stavebných družstiev: Obyvatelia sú nielen nájomníkmi, ale aj spoluvlastníkmi nehnuteľnosti. Mnohí sa považujú nielen za obchodné podniky, ale aj za spoločenské a kultúrne spoločenstvo.
OSN vyhlásila rok 2012 za medzinárodný rok družstiev z nejakého dôvodu. Koncepcia účasti sa koniec koncov osvedčila od 19. storočia. Bol zavedený s cieľom zabezpečiť zdravý život členov a chrániť ich pred vykorisťovaním. Dnes sa družstvá usilujú aj o ekonomický úspech v komunite. V Nemecku existuje takmer 2 000 bytových družstiev s 2,2 miliónmi bytov. Každý štvrtý občan Nemecka je už členom stavebného družstva.
Kto sa chce stať členom, musí najskôr investovať peniaze. Pomôcť môže úver na bývanie a zmluva o sporení. Na oplátku získate lacný byt a už sa nemusíte báť výpovede.
Spoluvlastník a nájomca stavebného družstva
V stavebnom družstve sú členovia spoluvlastníkmi družstva. Ako sa zapojiť je zobrazené na obrázku vyššie.
Ak chcete patriť, musíte si upísať akcie. Ak ide o registrované stavebné družstvo, na prvý nákup sa môžu použiť zmluvy o pôžičke na bývanie a sporení (oddiel 2 ods. 2 veta 9 WoPG). Stavebné družstvá nie sú zamerané na zisk - akékoľvek prebytky slúžia ako rezervy alebo na investície. Niektoré stavebné družstvá vyplácajú dividendy. Každý, kto opustí bytové družstvo, dostane svoje podiely späť.
Obyvatelia bytového združenia Wogeno v Mníchove prevádzkujú kaviareň a prenajímajú si izbu pre hostí. Preto je životný priestor na osobu hlboko pod priemerom.
Ako sa stať členom stavebného družstva
Monika Klegel z Federálneho združenia nemeckých spoločností pre bývanie a nehnuteľnosti GdW v rozhovore prezradí, že sa stanete členkou stavebného družstva.
„Každý, kto sa chce stať členom bytového družstva, je najlepšie informovaný na internete. Tam nájdete pobočky asi 2 000 bytových družstiev v Nemecku. Okrem umiestnenia, typu existujúcej budovy, veku, stavu, pôdorysu, ale aj toho, či existujú špeciálne ponuky pre slobodných, rodiny alebo starších ľudí. Všetky podrobnosti nájdete na miestnom úrade.
Niektoré družstvá požadujú od zainteresovaných strán takzvaný členský poplatok. Nový člen musí navyše získať akcie. Koľko akcií je a aká vysoká je ich cena, sa líši od družstva k družstvu: Sumy sa môžu pohybovať od 100 do 1 000 eur za akciu. Počet akcií je často odstupňovaný podľa veľkosti bytu. Novo založené družstvá si zvyčajne účtujú vyššie sumy.
To, či získate byt ihneď po zakúpení členstva, alebo či musíte dodržať čakaciu dobu a ako dlho to trvá, závisí od lokality. Spravidla neexistujú čakacie doby, kedy by boli trhy s bývaním uvoľnené. ““
Takto profitujete ako člen stavebného družstva
„Bytové družstvá ponúkajú možnosť žiť dobre a bezpečne,“ hovorí Monika Kegel, konzultantka pre družstvá z GdW Federal Association of German Housing and Real Estate Companies. Členovia družstva majú doživotné právo na pobyt. Dlhodobé užívacie právo chráni členov pred prepustením, aké sa vyskytuje na voľnom trhu.
Ukončenie členstva v stavebnom družstve
Členovia však môžu ukončiť dohodu s používateľom z ich strany. Každý, kto opustí stavebné družstvo, dostane svoje podiely späť. Licenčná zmluva obsahuje (podobne ako nájomná zmluva) práva a povinnosti, na ktoré sa vzťahuje zákon o prenájme. Členovia družstva platia mesačný poplatok, ktorý je väčšinou pod miestnym porovnateľným nájomným.
Ako člen stavebného družstva môžete mať slovo
Všetci členovia majú rovnaké práva a povinnosti - bez ohľadu na ich finančnú účasť. Každý člen má jeden hlas, ktorým môže ovplyvniť vplyv na výročnom valnom zhromaždení. Existuje reprezentatívne zhromaždenie s viac ako 1 500 členmi. Činnosť družstva riadi výkonná rada, ktorú kontroluje dozorná rada. „Činnosť družstva musí vždy vychádzať z potrieb a záujmov jeho členov,“
vysvetľuje Kegel.
Záväzok stavebného družstva
Mnoho stavebných družstiev funguje udržateľným a energeticky uvedomelým spôsobom. Už úplne alebo čiastočne zrekonštruovali viac ako 61 percent svojej súčasnej budovy. Stavebné družstvá tiež ponúkajú komunálne zariadenia alebo podporujú starších členov. Spoločné slávnosti obyvateľov posilňujú
súdržnosť v susedstve. „Bytové družstvá preberajú spoločenskú zodpovednosť,“ zdôrazňuje Monika Kegel z Spolkového zväzu nemeckých bytových a realitných spoločností.
Najmladší dom družstva so 74 bytmi a početnými komunálnymi zariadeniami sa nachádza v novej budove na Domagkstrasse na severe Mníchova.
Rozhovor s Yvonne Ausmannovou, členkou predstavenstva stavebného družstva Wogeno
Your-Best-Home.net hovoril s Yvonne Ausmannovou, výkonnou riaditeľkou Wogeno, takmer 25-ročného združenia v Mníchove, ktoré je obzvlášť ťažko zasiahnuté vysokými cenami.
Your-Best-Home.net: Vnímate rastúci tlak na trh s bývaním?
Yvonne Ausmann: Určite! Každý mesiac získame šesťdesiat nových členov. Preto máme dlhé čakacie doby na byt. Za posledných pár rokov sme rástli veľmi rýchlo. Teraz máme asi 5 000 členov. Väčšina z nich prichádzala kvôli sociálnym a ekologickým myšlienkam družstva. Dnes mnohí hľadajú byt tak ťažko, ako len vedia. To je výzva pre nás a naše požiadavky na život.
Ako začalo toto družstvo?
Všetko sa to začalo domom v Schwabingu, ktorý Wogeno kúpil na žiadosť miestnej komunity, aby sa vyhla dražobnej súťaži. Nasledovalo množstvo nových budov, v ktorých sme boli schopní zrealizovať veľa nápadov na spravodlivé, ekologické a solidárne bývanie. Dnes má Wogeno dobrých 540 apartmánov s 1 500 obyvateľmi v 20 domoch. V roku 2019 by mali byť hotové dva nové stavebné projekty.
Ako sa z teba stal spolubývajúci?
Musíte si upísať tri členské akcie po 500 eur, t. J. 1 500 eur. Ak odídete, získate tieto podiely späť bez úrokov. Naše apartmány sa prenajímajú iba členom. O žiadostiach rozhoduje aj komisia pre udeľovanie cien. Kritériá sú: dĺžka členstva, sociálna naliehavosť, korene v susedstve a zloženie domácnosti.
Stavebné pozemky v Mníchove sú zriedkavé. Ako sa Wogeno zmocní pôdy?
Väčšinou kupujeme naše pozemky od mesta. Potom platí pravidlo, že tretina bytov je sociálne financovaná bytová výstavba, tretina ide o cestu rodinného financovania „Mníchovský model“, posledná tretina je financovaná voľne.
Dom bez priestranných spoločenských miestností je nemysliteľný. Táto strešná záhrada je otvorená pre všetkých obyvateľov - aj pre samorastúcu zeleninu.
Ako družstvá financujú domy?
Bytové družstvá sa nachádzajú v oblasti medzi prenájmom a vlastníctvom. S bankami máme veľmi dobrý úverový rating, pretože máme kapitálový pomer okolo 40 percent. Každý objekt by mal byť sám o sebe čiernou nulou. Taktiež plošne dotujeme niektoré domy, ktoré kupujeme. Platí pre nás princíp nákladného prenájmu: Váš-Best-Home.net musí znášať nájomné - ale nie viac. Pred výstavbou vypočítame každý dom a vypočítame podiel obyvateľov na byte a nájomné. Potom od budúcich obyvateľov zbierame podiely spojené s bytmi, ktoré sú odstupňované podľa veľkosti bytu, typu financovania bytu a individuálneho príjmu obyvateľov.
Aké vysoké sú tieto sumy a aké je potom nájomné?
Podiel povinného bývania pre byty financované zo súkromných zdrojov je 600 eur na meter štvorcový, okolo 450 eur pre mníchovský model a 250 eur pre byty so sociálnymi väzbami. Za byt s rozlohou 100 metrov štvorcových musí obyvateľ zaplatiť jednorazovo 60 000, 45 000 alebo 25 000 eur. Pokiaľ ide o nájomné, pohybujeme sa v priemere pod desiatimi eurami za meter štvorcový - a teda nielen pod trhovým nájomným, ale aj pod indexom nájomného.
Wogeno je princípom spoločného rozhodovania o všetkom, čo súvisí s domom.
Staviate rovnako draho ako ostatní developeri?
Naše náklady na vývoj projektu sú nižšie ako náklady obchodného developera. Máme vlastné nové stavebné oddelenie s tromi architektmi, ktorí vždy vedia, čo sa deje na stavbe, a majú dobrú kontrolu nákladov. Preto sú naše stavebné náklady lacnejšie.
Používate prefabrikáciu a stavebnicu?
Chceme, aby naše nové projekty boli drevené konštrukcie, a to znamená takmer automaticky prefabrikáciu. Pre elektrickú sieť máme systém trasy, ktorý vedie vedenie nad omietkou. Môže si to chvíľu vyžadovať, ale je mimoriadne flexibilné: zásuvku máte presne tam, kde ju potrebujete, pretože všetko sa dá ľahko premiestniť. A šetrí náklady. Kúpeľne by tiež mali byť vopred vyrobené a iba používané.
Je prefabrikácia zlučiteľná s požiadavkou žiť individuálne?
Všetci sme chceli žiť individuálne niekoľko desaťročí. Otázka je však povolená: naozaj sa budete radovať, ak posuniete stenu o niekoľko centimetrov? To si nemyslím. Ale tí, ktorí stavajú štandardizovaným spôsobom, šetria veľa peňazí.
Udržateľná služba je tiež súčasťou spoločenskej komunity: napríklad hobby švec opravuje chodidlá spolubývajúcich.
Vážite si udržateľné stavebné materiály?
Áno, to patrí do našej agendy, ale je to aj o nákladoch na nájom: Môžu si to súdruhovia dovoliť? Boli by sme radi, keby sme pred rokmi postavili ekologickú drevenú konštrukciu, ktorá bola v tom čase ešte stále príliš drahá. Teraz sa to vypláca. Myslíme tiež na materiály ako hlina a slama. Istota nákladov stále neexistuje.
Družstvá majú iba klasické formy bývania?
V súčasnej dobe plánujeme niekoľko komunálnych modelov, takzvané klastrové byty, veľmi malé byty s rozlohou dobrých 20 metrov štvorcových vrátane kúpeľne a kuchynky. Okrem toho môžu obyvatelia využívať priestranné spoločenské miestnosti. V Mníchove-Riem sa stavajú inklúzne byty (s Franziskuswerk a dvoma ďalšími družstvami), ktoré si skutočne zaslúžia meno. Spoločný byt seniorov bohužiaľ zlyhal, pretože o hlasoch členov nebolo možné hlasovať. Radi by sme spojili aj malé byty s modernými formami spolupráce, pretože sociálne štruktúry a svet práce sa dnes tak rýchlo menia.
Tam, kde koncept mobility ponúka obyvateľom zdieľanie automobilov, lístky na metro, e-bicykle, musí družstvo vybudovať lacnejšie podzemné parkovacie miesta.
Aké máš plány do budúcnosti?
Naším hlavným cieľom je spolupráca so všetkými družstvami, ktoré sú ochotné stavať v Mníchove, na vybudovaní zmiešanej a súvislej družstevnej štvrte s asi tisíckou bytov a mnohými spoločnými otvorenými priestormi a spoločnými priestormi.
Yvonne Ausmann je geografka a už roky sa venuje spoločenským a inovatívnym formám života a spoločného života. Je jednou z troch členov predstavenstva mníchovského bytového družstva Wogeno.