Na ceste do novej budovy je jedným z prvých a najdôležitejších krokov dôkladné preštudovanie plánu rozvoja. V ňom obce stanovujú spôsob, akým je možné stavať, vysádzať a využívať nehnuteľnosti, aké vlastnosti musia mať budovy a aké vzdialenosti je potrebné dodržať.
Ale nie každá maličkosť je podrobne definovaná v každom rozvojovom pláne, ktorý dáva vlastníkom nehnuteľností určitú voľnosť pri navrhovaní ich stavebného projektu. Zároveň je každý aspekt, ktorý je výslovne upravený v rozvojovom pláne alebo v B-pláne, záväzným zákonom.
Zmysel a účel plánu rozvoja
Obce len veľmi zriedka povoľujú výnimky z plánovania z dobrých dôvodov: Pretože B-plán nielen obmedzuje, ale aj zaisťuje bezpečnosť občanov. Každý, kto si dnes postaví dom a podľa rozvojového plánu nemusí rátať so znečistením hlukom zo školy na susednom pozemku, nesmie byť ani v budúcnosti znevýhodnený pravidlom výnimky.
Podobná situácia je aj s jednotlivými predpismi, ako je maximálny počet podlaží v budovách alebo ich orientácia. Okamžité tienenie z budov, ktoré sú príliš vysoko v bezprostrednej blízkosti, alebo nepríjemné obmedzenie súkromia je možné vidieť na stavebnom pláne, ak ho viete čítať. V tejto súvislosti slúži rozvojový plán aj na stanovenie hodnoty a udržanie hodnoty nehnuteľnosti zabezpečením štrukturálne definovanej kvality.
Zámerom pri vydávaní rozvojového plánu je, aby obec mohla transparentne a pre občanov transparentne riadiť rozvoj svojho územia v záujme spoločného dobra. Keby boli výnimky na dennom poriadku, bol by tento cieľ ohrozený. Preto je také dôležité, aby sa záujemcovia o kúpu pred kúpou vysporiadali s plánom rozvoja svojej vysnívanej nehnuteľnosti a okolitých oblastí. Takto sa dá vyhnúť neskorším sklamaniam a finančným rizikám.
Oddiel 34 BauGB namiesto plánu rozvoja
Pri rozhodovaní a realizácii rozvojového plánu musia obce dodržiavať federálne a štátne zákony. Neexistuje však plán rozvoja pre každú oblasť, na ktorej by sa dalo a malo by sa stavať. Častejšie to býva v okresoch, ktoré sa používajú už dlhší čas a kde sa uvažuje o (novom) použití pre neobsadené pozemky. Potom je relevantný oddiel 34 stavebného zákona (BauGB).
V podstate sa v ňom uvádza, že stavebný projekt je prípustný, „ak to zodpovedá povahe a rozsahu štrukturálneho využitia, spôsobu výstavby a pozemku, ktorý sa má postaviť, a zástavba je zabezpečená“. Táto formulácia necháva rozhodovacím orgánom v stavebných úradoch značný priestor a je pre potenciálnych staviteľov málo poučná. Keď niečo zapadá do prostredia a keď nie, je to vždy v očiach pozorovateľa.
Nasledujúca úvaha môže slúžiť ako hrubý sprievodca: Čím heterogénnejšie je okolie, tým je pravdepodobnejšie, že sa potvrdí, že novo plánovaná budova splynie s okolím. Nejasnosť v právnom texte môže mať pozitívny účinok, ale môže mať aj negatívny efekt - vždy záleží na perspektíve.
Súčasti stavebného plánu
Najdôležitejšie informačné kategórie uvedené v oddiele 34 BauGB sú podrobne uvedené v pláne rozvoja: druh a rozsah stavebného využitia a požadovaný stavebný postup určujú smer pre stavebný projekt. Okrem toho môže rozvojový plán obsahovať ďalšie informácie o využití krajiny, dizajne fasády, stavebných materiáloch, ktoré je možné použiť, a mnohých ďalších aspektoch.
Formálne sa stavebný plán skladá z dvoch častí: Jedna textová časť popisuje predpisy a dopĺňa druhú časť, grafický výkres plánu. Obe časti spolu tvoria plán rozvoja a sú záväzné.
Plán rozvoja sa obvykle skladá z textovej časti a výkresu grafického plánu.
V grafickej časti slúži na sprostredkovanie koncentrovaných informácií veľké množstvo rôznych skratiek, čísel, riadkov a symbolov. Každý budúci staviteľ by mal byť schopný prečítať si najdôležitejšie symboly a pojmy a porozumieť im. Zahŕňa to nasledujúce body.
Typ štrukturálneho použitia
Typ štrukturálneho použitia je o základnom pridelení nehnuteľnosti k obytnej zóne, obchodnej oblasti, zmiešanej alebo osobitnej oblasti. Typ je skrátený veľkými písmenami. Pripojenia so stojanom W pre obytné oblasti:
- WA identifikuje oblasti s prevažujúcim využitím na bývanie (všeobecná obytná oblasť).
- WR pomenúva oblasti, ktoré sa môžu venovať iba životu (čisto obytná oblasť).
- WS (malá oblasť osídlenia) predstavuje obytný priestor s kuchynskými záhradami.
- WB (špeciálna obytná oblasť) označuje oblasti, v ktorých môžu byť umiestnené obchodné prevádzky, ktoré nezhoršujú život.
- Ďalšími kompozíciami sú napríklad GI pre priemyselné a GE pre komerčné oblasti, S pre špeciálne, MD pre dedinské oblasti a MU pre mestské oblasti.
Grafický výkres plánu obsahuje všetky čiary a symboly. Časom si budete môcť spomenúť, čo čo znamená.
Stupeň štrukturálneho použitia
S číslami je to trochu zložitejšie.
- Počet povolených plných poschodí (VG) je v pláne rozvoja označený rímskym číslom. II znamená, že budova môže mať najviac dve poschodia. Ak je rímska číslica zakrúžkovaná, nejde o maximálne, ale povinné číslo. II v kruhu znamená, že budova musí byť presne dvojpodlažná. Označenie ako „II-III“ znamená, že minimálne dve a najviac tri poschodia sú povinné.
- Číslo základnej plochy (GRZ) je faktor, s ktorým je možné vypočítať maximálnu plochu budovy. Uvádza sa s arabským desatinným číslom, niekedy za skratkou „GRZ“. GRZ 0,3 znamená, že sa dá stavať na 30 percentách nehnuteľnosti. Pre pozemok s rozlohou 1 000 metrov štvorcových je to 0,3 x 1 000 m2 = 300 m2.
- Číslo podlahovej plochy (GFZ) je desatinné číslo a označuje, ako môže alebo musí byť pomer výmery nehnuteľnosti k celkovej ploche všetkých podlaží. Faktor GFZ sa vynásobí plochou nehnuteľnosti, čím sa získa povolená alebo požadovaná plocha podlahy. Pri GFZ 0,6 a pozemku s rozlohou 1 000 metrov štvorcových to vedie k povolenej podlahovej ploche 600 metrov štvorcových. Ak je schválené iba jedno poschodie, sú GRZ a GFZ identické. Ak sa však plánuje dom s dvoma poschodiami, nemalo by to tiež presiahnuť maximálny povolený celkový počet 600 metrov štvorcových. GFZ v kruhu alebo za skratkou „GFZ“ označuje maximálnu podlahovú plochu. Minimálna a maximálna hodnota GFZ sa zobrazuje napríklad ako „GFZ 0,3 až 0,5“.
- Číslo hmotnosti budovy (BMZ) sa uvádza ako desatinné číslo v obdĺžniku alebo za skratkou BMZ. Určuje maximálny objem, ktorý môže budova obsahovať od spodného po najvyššie poschodie. Pri rozlohe 1000 metrov štvorcových a BMZ 0,8 je hmotnosť budovy 800 metrov kubických.
- Výškové merania je možné vykonať vo forme odkvapovej výšky (TH), výšky hrebeňa (FH) alebo horného okraja (OK) s arabskými číslicami v jednotkových metroch. Čísla v kruhu musia byť dodržané presne, inak sa jedná o maximálne hodnoty alebo povolené rozsahy s minimálnymi a maximálnymi hodnotami.
Stavebná čiara a stavebná hranica
Najdôležitejšie informácie v pláne budovy zahŕňajú aj možné alebo povinné miesta, kde môže alebo musí byť budova umiestnená na nehnuteľnosti. Je dôležité rozlišovať tu: Hranica budovy ohraničuje plochu, na ktorú je možné postaviť budovu podľa vášho výberu. Graficky sa zobrazuje s priamkou s bodom po každých dvoch riadkoch. Garáže a prístrešky môžu byť tiež mimo stavebný limit, ak sú dodržané predpísané vzdialenosti.
Pri stavebnej čiare sa musí špecifikácia dodržiavať prísnejšie: Ak je zadaná, musí byť na ňu presne postavená vonkajšia hrana budovy. Vo vizuálnom znázornení v pláne budovy je línia budovy presne opačná od hranice budovy. Za dvoma bodmi nasleduje čiara.
Uzavretá a otvorená konštrukcia
Táto kategória sa zaoberá otázkou, ako súvisí budova so susednými budovami. Pri otvorenej konštrukčnej metóde - v pláne rozvoja skrátenej s malým o - je povolená vzdialenosť, pri uzavretej konštrukčnej metóde g sa vonkajšie steny susedných budov dotýkajú.
Pri otvorenej metóde výstavby sú mysliteľné jednotlivé domy (E), dvojdomy (D) a skupiny domov (H). Ak sú skratky v pláne zadané do trojuholníka, je označenie povinné.
Ďalšie špecifikácie
Zoznam špecifikácií, ktoré môžu byť definované v pláne rozvoja, je dlhý. Napríklad plná bodka v kruhu označuje miesto, kde sa má zachovať strom. Ak nie je bod vyplnený, musí sa tam zasadiť strom.
Tvary striech, ako sú sedlová strecha (SD) a valbová strecha (WD), sklon strechy (D) a smer hrebeňa (znázornené dvojitou šípkou), vytvárajú z plánu vývoja pevný korzet, ktorý vám bude stáť v ceste vašim vlastným dizajnovým požiadavkám. Pred zakúpením je preto zásadne dôležité starostlivo si prečítať B-plán!
V prípade nejasností ohľadne špecifikácií poskytne informácie miestny stavebný úrad. Z dôvodu zabezpečenia vopred môžu zainteresované strany predložiť aj formálny alebo neformálny predbežný stavebný dopyt. V reakcii na formálnu žiadosť dostane osoba, ktorá podáva žiadosť, oznámenie, ktoré je záväzné pre neskoršie konanie o povolení stavby. Toto je najlepší spôsob, ako sa vyhnúť nepríjemným prekvapeniam.
