Nemali by ste podceňovať náklady na vývoj nehnuteľnosti - a tiež je ťažké ich vopred vypočítať. Existujú zreteľné rozdiely v závislosti od umiestnenia nehnuteľnosti a obce . Prečítajte si tu, ako sa tvoria náklady a či si musíte celú sumu zaplatiť sami.
Kto si postaví dom, musí obvykle zaplatiť náklady na vývoj. Výška nákladov väčšinou závisí od rozsahu požadovaných prác a od príslušnej obce. Náklady sú hradené obci. Ak ste pripojení na elektrickú a vodnú sieť, poplatky môžu vyberať aj verejné služby.
Užitočné informácie: Informácie o nákladoch na vývoj nedostanete vždy priamo počas výstavby domu. Niekedy sa náklady účtujú roky po dokončení vývoja. Potom môžete podať námietku, musíte si však uvedomiť, že to nemá odkladný účinok na právny základ Správneho súdneho poriadku (VwGO).
Aké typy nákladov na vývoj existujú?
Náklady na vývoj nehnuteľnosti sa líšia v technických a dopravných nákladoch na vývoj. Technické náklady zahŕňajú pripojenie nehnuteľnosti na napájaciu a likvidačnú sieť. Zahŕňa to elektrinu, plyn, verejný vodovod a pripojenie na kanalizáciu.
Rozvoj dopravy zahŕňa výstavbu ciest, chodníkov, osvetlenie, verejné zelené plochy, detské ihriská a protihlukovú ochranu. Musí sa však brať do úvahy aj pripojenie k sieti telefónov a káblovej televízie.
Kedy musíte platiť náklady na vývoj?
Keď sa má stavať, musí sa nehnuteľnosť vždy rozvíjať. Iba tak bude možné plánovaný dom neskôr zásobovať elektrinou a vodou. Ak si chcete kúpiť iba existujúci dom, už nemusíte platiť žiadne náklady na vývoj.
Tip: Ak hľadáte stavebný pozemok, najlepšie je hľadať iba úplne zastavaný pozemok. Či je nehnuteľnosť čiastočne rozvinutá alebo úplne zastrešená, poskytuje informácie o nákladoch na vývoj, s ktorými musíte rátať. Obzvlášť vhodné sú nové vývojové oblasti, pretože sú zvyčajne už vybavené všetkými dôležitými vedeniami a rúrami - náklady na vývoj často vôbec nie sú. Inak môže obec podľa článku 129 stavebného zákona (BauGB) účtovať ako rozvojový príspevok až 90 percent nákladov na pripojenie k elektrickej, vodnej alebo plynovej sieti.
Náklady na vývoj sa môžu veľmi líšiť
Príspevky na vývoj sa líšia v závislosti od umiestnenia nehnuteľnosti. Ak je to napríklad ďaleko od hlavného bodu spojenia alebo je potrebné vybudovať cestu, aby ste sa dostali k nehnuteľnosti, môžete očakávať podstatne vyššie náklady. Okrem toho sa náklady v jednotlivých mestách líšia a je ťažké ich stanoviť paušálne.
Poloha má rozhodujúci vplyv na výšku nákladov na vývoj nehnuteľnosti.
Stavebný zákon (BauGB) sa používa na rozloženie nákladov na vývoj na nové stavebné pozemky obce. Obec si môže pre výpočet nákladov zvoliť rôzne štandardy distribúcie. Závisí to napríklad od typu stavby a spôsobu využitia nehnuteľnosti. Dobré vedieť: Komerční používatelia musia očakávať vyššie náklady na vývoj ako súkromní používatelia. Náklady sa ďalej určujú podľa výmery nehnuteľnosti a šírky nehnuteľnosti. Nakoniec však rozdelenie nákladov závisí od distribučného kľúča zodpovednej obce.
Tip: Pri zadávaní hodnôt pôdy venujte pozornosť príslušným označeniam. Vlastnosti, ktoré sú predmetom vývoja, spoznáte podľa skratky „ebp“ (podľa článku o vývoji). Ak už nie je potrebné platiť žiadny ďalší príspevok, nehnuteľnosť je označená ako „odliv“ (žiadny rozvojový príspevok). Ak si chcete kúpiť pozemok v novej budove, väčšina z nákladov na vývoj, ako je výstavba cesty, pouličné osvetlenie, napájanie a likvidácia, je zvyčajne zahrnutá v kúpnej cene. Tu zloží developer alebo obec preddavok a potom pridelí náklady na stavebné pozemky. Vo väčšine prípadov musí byť osobitne zaplatený iba posledný meter kábla od bodu pripojenia k budove.
- elektrina
Náklady na elektrické pripojenie sa zvyčajne pohybujú medzi 2 000 a 3 000 eurami - podľa toho, aké dlhé musia byť vedenia. Pretože pripojenie k elektrickej energii je nevyhnutné, môžete tu len ťažko ušetriť peniaze. Existuje však možnosť inštalovať na strechu fotovoltický systém a vyrobiť tak ďalšiu energiu.
- plyn
Pripojenie k plynovodu nie je absolútne nevyhnutné - navyše takzvaný „mestský plyn“ často nie je k dispozícii v starších vidieckych budovách, pretože neexistuje zodpovedajúca potrubná sieť. Alternatíva: Nainštalujte na nehnuteľnosť nádrž na kvapalný plyn. V zásade prichádza aj vykurovací olej ako teplonosné médium sa už kvôli problémom s emisiami neodporúča. Hobby kuchári zvyčajne uprednostňujú na varenie plynový sporák, ale bežnejšou alternatívou je vysokonapäťový prúd - aj keď sa teplo z elektrického sporáka nedá tak dobre dávkovať. Ak chcete plynovú prípojku a Ak máte na mieste linkovú sieť, môžete očakávať náklady na pripojenie okolo 2 000 až 3 000 eur.
Ak sa rozhodnete pre pripojenie k plynovej sieti, vzniknú náklady na vývoj okolo 2 000 eur.
- voda
Pripojenie k vode je vždy potrebné. V závislosti od vzdialenosti k ďalšiemu spojovaciemu bodu zaplatíte od 2 000 do 5 000 eur. Ak žijete v krajine, je možné, že sa vyhnete pripojeniu na kanalizačnú sieť. Namiesto toho je možné odpadovú vodu skladovať vo veľkej nádrži a pravidelne ju za poplatok odčerpáva špeciálny poskytovateľ služieb. Najlepšie je vopred si skontrolovať, či sa vám tento spôsob oplatí. Takzvané septiky nezaručujú spoľahlivé čistenie odpadových vôd - preto sú teraz schválené iba na vsakovanie dažďovej vody. Ak chcete, môžete tiež okamžite urobiť prípravy na inštaláciu vodovodnej prípojky v záhrade.
- telekomunikácie
Náklady na telefón alebo širokopásmové pripojenie sú pomerne nízke. Počítajte s pár stovkami eur. Zriadenie je zvyčajne bezplatné, ale zvyčajne sa účtuje poplatok za poskytnutie. Mesačný poplatok sa potom použije na platbu za smerovač WLAN, ktorý sa zvyčajne používa na telefónne hovory (IP telefónia). Potrebujete však tiež stabilné pripojenie na internet s dostatočnou šírkou pásma, ak chcete svoj dom neskôr zmeniť na inteligentný dom, napríklad ak ho chcete vybaviť ovládaním inteligentnej domácnosti alebo využívať služby streamovania videa. Rozšíreným zavedením štandardu mobilných rádiových sietí 5G sa v budúcnosti prostredníctvom siete mobilných telefónov dosiahne aj veľká šírka pásma, čo by mohlo spôsobiť zastaranie medených, televíznych alebo optických káblov. Aké stabilné bude toto mobilné pripojenieto sa však ešte uvidí.
Širokopásmové pripojenie na internet je čoraz dôležitejšie. Mali by ste preto skontrolovať, či je na mieste k dispozícii kábel z optických vlákien.
Vypočítajte náklady na vývoj
Výpočet nákladov na vývoj sami sa na prvý pohľad zdá byť trochu zložitý. Neexistuje pravidlo, ktoré by sa dalo vždy použiť. Náklady závisia hlavne od príslušnej stupnice poplatkov obce. Rozhodujúcu úlohu majú dve hodnoty: číslo podlahovej plochy (GRZ) a číslo podlahovej plochy (GFZ).
- Príklad výpočtu
Má sa vyvinúť stavebný pozemok s rozlohou 1 000 metrov štvorcových. Základná plocha je 0,5 a podlahová plocha je 1. Stavať sa teda dá na maximálne 500 metroch štvorcových. Obidve podlažia majú maximálnu plochu 100 metrov štvorcových, takže na náklady na vývoj odpadových vôd sa predpokladá 200 metrov štvorcových. Na náklady na vývoj je určených osem eur za meter štvorcový. To znamená: 8 eur x 200 eur = 1 600 eur za kanalizačnú prípojku.
Okrem toho zostávajú náklady na pripojenie k elektrine, plynu a telekomunikáciám. Podľa miesta a okolností ste potom minimálne 5 600 eur. Náklady sa môžu výrazne líšiť, najmä pokiaľ ide o prípojky vody.
- Dodatočné náklady
V žiadnom prípade nezabúdajte, že pri otvorení nového stavebného pozemku je obvykle potrebné nehnuteľnosť zmerať. Okrem toho sa v mnohých prípadoch musí vypracovať správa o podloží.
Počas prieskumu je vypracovaný oficiálny plán stránok. Okrem toho dostanete plán lokality súvisiaci s objektmi, ktorý identifikuje budovu, ktorá sa má postaviť. Prieskum vykonáva štátom schválený geodetický úrad. Náklady na to sú takmer identické a tvoria ich nasledujúce body:
- Oficiálny plán stránky s tromi verziami
- Plán staveniska súvisiaci s nehnuteľnosťou
- Kontrola polohy a výšky, meranie budovy
- Fajn vytyčovanie
- Poplatok za podklady k prieskumu
- DPH
Ak spočítate jednotlivé náklady, musíte za meranie zaplatiť 2 000 až 3 000 eur.
Príležitostne môže byť potrebný aj prieskum pôdy. Poskytuje informácie o povahe staveniska a o tom, či je potrebné prijať ďalšie opatrenia pred stavbou domu. Pred kúpou nehnuteľnosti si vždy nechajte vykonať hodnotenie pôdy alebo právo na odstúpenie od zmluvy, ak si stavenisko vyžaduje zložitejšie základové opatrenia - zabráni vám tak zostať na pozemku, ktorý je možno nezastavaný alebo má podstatne vyššie stavebné náklady, ako sa pôvodne plánovalo. Problematické sú pôdy s vrstvami rašeliniska v podloží, ktoré sa často vyskytujú v nivách a blízko pobrežia - tu je zvyčajne nevyhnutný nákladný pilotový základ plánovanej budovy. Ceny za prieskum pôdy sa pohybujú od 500 do 1 000 eur v závislosti od spolkovej krajiny.
Pozor na kontaminované stránky
Veľkou neznámou, ktorú je potrebné si pred kúpou nehnuteľnosti tiež ujasniť, je problematika kontaminovaných lokalít. Ak je napríklad nehnuteľnosť bývalou priemyselnou pustatinou, môže byť nevyhnutná nákladná sanácia pôdy kvôli znečisťujúcim látkam, ako je odpadový olej. Zvyšky streliva alebo nevybuchnuté letecké bomby z vojny musia byť odborne odstránené aj službou zneškodňovania munície v súlade s niekedy veľmi zložitými bezpečnostnými opatreniami. Mimochodom: Stačí, ak sa pri pozemných prácach na pozemku nájde stará oceľová prilba alebo obrnená reťaz - všetko, čo naznačuje bojové operácie, si vyžaduje rozsiahle hľadanie majetku pre takzvanú muníciu.Ako vlastník nehnuteľnosti musíte znášať náklady na pátranie a v prípade potreby aj na zemné práce, aby ste sami odhalili zdroje nebezpečenstva. Štát platí za záchranu, ako aj za odzbrojenie, odstránenie a odbornú likvidáciu.
Odpočítajte náklady na vývoj od dane
Náklady na vývoj pri stavbe domu môžu byť značné. Dobrá správa je: Nemusíte si to platiť úplne sami, ale máte možnosť odpočítať si od dane náklady na vývoj ako modernizačná služba od dane bez ohľadu na to, či si chcete prenajať budúci dom alebo žiť v sebe.
… Načítava