Základom každého prenájmu je leasing. V ňom sú zaznamenané základné práva a povinnosti oboch strán, t. J. Nájomcu a prenajímateľa. To je obzvlášť dôležité v prípade sporu medzi oboma stranami - dôležité je to, čo bolo dohodnuté v nájomnej zmluve.
V Nemecku existuje veľká sloboda pri koncipovaní nájomnej zmluvy - to však veci nijako neuľahčuje. Pretože v závislosti od toho, ako je formulovaná nájomná zmluva, môže byť buď veľmi priateľská k nájomcovi, alebo - a to bude viac vo vašom záujme - napísaná spôsobom, ktorý nie je vhodný pre nájomcov. A tu sú maličkosti úplne nevyhnutné, pretože v prípade núdze môžu rozhodnúť o veľa peňazí alebo o tom, či môže nájomca zostať v byte.
Čo musí byť v nájomnej zmluve?
Nájomná zmluva nemusí podľa zákona spĺňať žiadne konkrétne formálne náležitosti. Nemusí to byť ani uzavreté písomne. Na objasnenie zmluvných strán a predmetu zmluvy sú však pre zmluvu potrebné tieto tri minimálne informácie:
- meno a priezvisko ubytovateľa a nájomcu
- aj výšku nájmu
- adresu a umiestnenie bytu
Ak okrem týchto kľúčových údajov nie je dohodnuté nič iné, vo všetkých ostatných veciach sa uplatňuje zákon o nájme stanovený v nemeckom občianskom zákonníku (BGB). Vo vlastnom záujme by ste preto mali zmluvu o prenájme urobiť oveľa podrobnejšiu, pretože v zásade platí nasledujúce: To, čo sa tu dohodlo a nie je v rozpore s platnými zákonmi, zostáva.
Existuje mnoho vzorov nájomných zmlúv, ktoré si môžete stiahnuť. Na jednej strane by ste ich však nikdy nemali bez váhania použiť a na druhej strane by ste si mali vždy skontrolovať, kto vzorku poskytol. Návrhy nájomných zmlúv od združení nájomcov sú obvykle ohľaduplnejšie k nájomcom. Mali by ste preto použiť vzor nájomnej zmluvy od združenia prenajímateľov alebo si nechať vypracovať individuálnu nájomnú zmluvu vhodnú pre prenajímateľa od právnika špecializovaného na nájomné právo.
Prečo by ste mali vypracovať nájomnú zmluvu priateľskú k prenajímateľovi?
Právna situácia v Nemecku venuje osobitnú pozornosť ochrane nájomcov. Pre porovnanie, záujmy prenajímateľa sú skôr v pozadí. Toto je obzvlášť zrejmé, keď dôjde na ukončenie. Ale aj pri menej drastických aspektoch, ako sú kozmetické opravy, platby zálohy alebo vedľajšie náklady, je prenajímateľ v nevýhode, pokiaľ ide o nájomné právo, pokiaľ nie sú vypracované individuálne nariadenia. Je preto dôležité poznať možnosti, vďaka ktorým je nájomná zmluva priateľská k prenajímateľovi a stále sa pohybuje v rámci právneho rámca.
V nájomnej zmluve možno určiť rôzne spôsoby v prospech nájomcu alebo prenajímateľa - napríklad ten, kto musí platiť daň z nehnuteľnosti.
Čo by mala obsahovať nájomná zmluva vhodná pre prenajímateľa?
V zmluve o prenájme, ktorá je priateľská k prenajímateľovi, sú všetky dohody, ktoré je možné v takomto dokumente uzavrieť, formulované tak, aby aspoň kompenzovali právne znevýhodnenie prenajímateľa. Táto kompenzácia môže byť obzvlášť užitočná vzhľadom na nasledujúce nariadenia:
- Dodatočné náklady
Vedľajšie náklady sú jednou z mnohých úskalí nájomného práva. Pretože podľa § 556 BGB je prevzatie týchto nákladov nájomcom iba voliteľným pravidlom. Ak má tieto náklady zaplatiť nájomca, musí to byť v nájomnej zmluve výslovne uvedené, inak si tieto náklady budete hradiť sami! Podľa § 556 nemeckého občianskeho zákonníka (BGB) sa výdavky môžu uvádzať ako paušálna suma alebo ako preddavok - podľa textu zákona však iba „primeraná suma“. V prípade pochybností tu získate právnu pomoc, aby ste mali istotu.
- Záloha
Ako prenajímateľ musíte bezpečne a účelne investovať depozit nájomného pre nájomcu. Ak sa nájomca vysťahuje a odchádza z bytu so značnými škodami, je možné ho opraviť alebo opraviť pomocou zálohy bez akejkoľvek finančnej záťaže pre vás. Za predpokladu, že nedôjde k žiadnym škodám a nájomca dodržal všetky pravidlá, musíte nájomcovi splatiť kauciu za prenájom vrátane investičného zisku. Platba zálohy nájomcom nie je vo všeobecnosti zákonne ustanovená. Ak sa chcete finančne chrániť pred rizikom škody spôsobenej nájomcom, mali by ste s takouto platbou v nájomnej zmluve rozhodne súhlasiť. Dôležité: S výškou zálohy ste viazaní § 551 BGB. Tu je to určenéže výška nájmu nesmie presiahnuť tri čisté nájomné.
- Drobné opravy
Obzvlášť vhodné pre prenajímateľov je, ak je nájomca povinný platiť za drobné opravy bytu sám. Je preto nevyhnutné, aby nájomná zmluva jasne stanovila sumu, do ktorej musí nájomca platiť za každú jednotlivú opravu. Podľa všeobecnej judikatúry súdy podľa potreby vyčíslili sumu 75 až 100 eur na opravu. Aby bola doložka právne bezpečná, musí byť v nájomnej zmluve stanovený aj ročný limit nákladov. Tu sa v súčasnosti považuje za vhodné 8 percent ročného základného nájomného.
- Daň z majetku
Nariadenie o prevádzkových nákladoch (BetrKV) v § 2 ods. 1 jasne stanovuje možnosť prevodu dane z nehnuteľností na nájomcu. Preto to musí byť v nájomnej zmluve jasne uvedené. Toto ustanovenie by ste mali tiež pridať, aby bola zmluva o prenájme priateľská.
- Lehota
Pokiaľ nechcete uzatvárať nájomnú zmluvu na dobu neurčitú, ale iba na dobu určitú, je nevyhnutné dodržať požiadavky § 575 nemeckého občianskeho zákonníka. Podstatné je tu to, že pri uzatváraní nájomnej zmluvy musíte informovať nájomcu o dôvode na dobu určitú. A podľa BGB sa to musí robiť písomne! V ideálnom prípade by ste si preto mali všimnúť dôvod časového limitu priamo v nájomnej zmluve. Ak nemôžete preukázať, že ste informovali nájomcu o dôvode obmedzenia, platí sa, že nájom je na neurčitý čas.
Extra tip: Dajte si pozor, aby ste sami neurobili nájomnú zmluvu podľa svojho najlepšieho vedomia a svedomia. Pre dosiahnutie právnej istoty je predovšetkým nevyhnutné vyhľadať odbornú pomoc. Presné a technicky správne formulácie sú tu rozhodujúce a určujú, či je doložka platná na súde alebo nie.