Vo väčšine prípadov sa každý, kto chce nájsť stavebný pozemok, obráti na miestneho developera. Kúpa nehnuteľnosti však potom často súvisí s kúpou nehnuteľnosti, ktorá už bola naplánovaná a vy máte pri návrhu budovy len obmedzené slovo. Stavebné pozemky navyše predávajú aj obce alebo súkromní vlastníci. Tu sa dočítate, ako nájsť ten správny stavebný pozemok pre svoj vlastný domov a na čo by ste si mali dať pozor pri kúpe nehnuteľnosti.
- Ak chcete nájsť stavebný pozemok na predaj, mali by ste prehľadať príslušné realitné portály na internete a inzertných stránkach regionálnych novín. Nájdete tam tiež informácie o dražbách nehnuteľností a exekúciách nehnuteľností.
- Spýtajte sa priamo na obec, či ešte existuje stavebný priestor alebo či sa plánuje nová stavebná plocha. Ak je to tak, mali by ste zistiť, či už existuje dokončený plán rozvoja a či si ho môžete pozrieť. V takýchto prípadoch má zmysel včas prejaviť záujem o vhodnú nehnuteľnosť.
- Okrem nehnuteľností majú makléri v ponuke často aj malý výber stavebných pozemkov. Ale tiež vám pomôžu nájsť ten správny stavebný pozemok a starať sa o vás až do podpisu zmluvy - samozrejme za poplatok.
- Mnoho finančných inštitúcií má svoje vlastné realitné oddelenie a svoje nehnuteľnosti ponúkajú aj na internete. Alebo môžete vyhľadať nehnuteľnosti v požadovanom regióne na webovej stránke Sparkassen-Immobilien.
- Mali by ste sa tiež opýtať v kruhu svojich priateľov - nie každá nehnuteľnosť, ktorá sa má predať, je tiež verejne inzerovaná.
- Vyhľadajte konkrétne voľné pozemky v požadovanom regióne: Najlepšie urobíte, ak si najskôr pozriete Mapy Google a zistíte, kde v zastavanej oblasti sú nezastavané pozemky. Potom skontrolujte nehnuteľnosť na mieste a opýtajte sa obyvateľov, kto je ich majiteľom. Jednoducho sa ich opýtajte, či je nehnuteľnosť na predaj.
Skontrolujte staviteľnosť na stavenisku
Po nájdení pekného stavebného pozemku sa budúceho staviteľa opýta, či sa na pozemok dá vôbec stavať. Skontrolujte, či ide o určený stavebný pozemok podľa §30 alebo §34 stavebného zákona (BauBG), ktorý je vhodný na stavbu domu bez obmedzenia. Ak sa stavebný pozemok nenachádza v určenom stavebnom území, mali by ste poslať predbežný stavebný dopyt vašej obci. Stavebný úrad vám dá právne záväzné informácie o stavebnom potenciáli nehnuteľnosti. Ak ide iba o takzvaný stavebný pozemok, je lepšie držať ruky od nákupu. V územnom pláne obce sú tieto územia z dlhodobého hľadiska určené ako stavebné pozemky, stále však neexistuje žiadny územný plán. Realizácia vášho projektu sa mohla oneskoriť o celé roky.
Špecifikácie rozvojového plánu
Ak pre nehnuteľnosť existuje právne platný plán rozvoja, klient vie, čo môže očakávať. Tento plán často upravuje podrobnosti, od výšky prízemia a podlahy až po sklon strechy, od počtu poschodí po zarovnanie hrebeňa a typ a farbu strechy. Niektoré plány rozvoja majú iba minimálne požiadavky: Švédsky dom môžete často postaviť aj vedľa toskánskeho vidieckeho domu. Každá obec môže v pláne rozvoja určiť, aký jednotný by mal byť rozvoj. V zásade platí: Čím nižší je dopyt po stavebných pozemkoch v obci, tým väčšia je sloboda projektovania nehnuteľnosti.
Prieskum pôdy vytvára bezpečnosť
Nepriaznivé pôdne podmienky môžu mať za následok značné náklady. Vysoká hladina podzemnej vody, zvyšky rašeliniska v podloží, unášaný piesok alebo zásypy zo skorších čias si vyžadujú ďalšie opatrenia, napríklad pilotový základ pre lepšiu stabilitu alebo špeciálne tesniace opatrenia na budove. Ak máte pochybnosti, pred kúpou si urobte prieskum pôdy. Existujú náznaky problémov, ak je napríklad podzemná voda blízko povrchu, ak voda prúdi v podloží alebo sa pôda javí ako stabilná. Tu by sa zdraželi základy a tiež pivničné stavby. Pri hodnotení pôdy musíte počítať s nákladmi od 800 do 2 000 eur. Hodnotenie pôdy je menej dôležité, ak je nehnuteľnosť v rozsahu právne záväzného plánu rozvoja,pretože tu sa zvyčajne podložie vopred kontrolovalo na kritických miestach.
Kontrolný zoznam pre kvalitu pôdy stavebného pozemku
- Čo je to za pôdu?
- Existujú nejaké nepriepustné vrstvy?
- Dajú sa očakávať organické inklúzie?
- Boli na pozemku nejaké zásypy? Ak áno: kedy a čo?
- Nachádza sa nehnuteľnosť v oblasti geologických porúch?
- Aká hlboká je podzemná voda a musíte očakávať kolísanie podzemnej vody?
- Vyskytuje sa stratifikovaná voda alebo voda na lisovanie?
- Bude stavebný pozemok dočasne zatopený?
- Boli v minulosti na nehnuteľnosti nejaké obchody? Ak áno, ktoré?
- Na mieste sa skladovali sutiny, palivo, olej, farby, chemikálie, výrobný odpad alebo domový odpad?
- Musíte počítať s tým, že na majetku nájdete pozostatky arzenálu?
- Sú známe nejaké požiare alebo nehody?
Nezabudnite skontrolovať kontaminované stránky. Ak bola nehnuteľnosť predtým využívaná na komerčné účely, je pravdepodobnejšia kontaminácia pôdy.
Znečistené miesta na pozemku
Pred kúpou nehnuteľnosti skontrolujte, či nie sú v pôde staveniska kontaminované miesta. Najmä ak sa vaša stavenisko nachádza v určitej lokalite. Znečistené miesta možno vysledovať až k predchádzajúcemu priemyselnému alebo komerčnému použitiu. Zistite viac o predchádzajúcom využití staveniska od orgánov životného prostredia a vodného hospodárstva alebo zo štátnych registrov kontaminovaných lokalít. Pokiaľ bola oblasť komerčne využitá, môže byť vhodné nechať si urobiť prieskum pôdy. Ak je oblasť kontaminovaná napríklad olejom alebo stavebnou suťou, musia sa brať do úvahy náklady na čistenie na meter kubický. Federálny zákon o ochrane pôdy upravuje, kto znáša tieto náklady v jednotlivých prípadoch. Majetok navyše nemožno použiť ako finančné zabezpečenie, pretože jeho hodnota môže výrazne znížiť znečistené miesta.
Pred kúpou kúska zeme zistite, či bol región počas druhej svetovej vojny silne bombardovaný. Najmä v priemyselných centrách, ako sú Porúrie, Stuttgart a Porýnie-Mohan, existuje veľké riziko, že v zemi sú stále nečistoty, ktoré je potrebné vopred a s veľkým úsilím zbaviť a zneškodniť. Ak máte pochybnosti, nechajte si stavbu skontrolovať pôdnou sondou - malé a veľké kovové zvyšky sa dajú ľahko zistiť.
Znečistenie pôdy niekedy pochádza zo susedného majetku. Sused potom musí nielen odstrániť znečisťujúce látky, ale aj uviesť nehnuteľnosť do pôvodného stavu (rozsudok BGH zo 4. februára 2005, 5 ZR 142/04). V zásade je však súčasný vlastník vždy zodpovedný za úrady za odstránenie kontaminovaných miest. Pretože renovácia je často drahá, môžete stavebný projekt odpísať na daňové účely. Regresné pohľadávky voči predajcovi sú zvyčajne vykonateľné, iba ak boli výslovne dohodnuté v kúpnej zmluve.
Skontrolujte umiestnenie stavebného pozemku a infraštruktúry
Počas týždňa niekoľkokrát prehliadnite okolie, aby ste skontrolovali objem premávky - najlepšie v rôznych časoch. Ak sa v blízkosti nehnuteľnosti nachádzajú priemyselné spoločnosti alebo ak hluk z lietadla, železnice alebo ulice zhoršuje kvalitu bývania, hodnota staveniska sa zníži. Uistite sa, že máte pozemok v pokojnej oblasti s dobrým dopravným spojením. V blízkosti by mali byť aj obchody, školy, lekári, kultúrne a voľnočasové aktivity. Miestne stavebné a ekologické úrady vás informujú, či sa v blízkej budúcnosti nebudú konať nejaké väčšie stavebné projekty.
Ak sa stavebný pozemok nenachádza v určenom stavebnom území, mali by ste poslať predbežný stavebný dopyt vašej obci.
Kontrolný zoznam na umiestnenie stavebného pozemku
- Ako hodnotíte charakter sídelného územia? Pôsobí prostredie slušným dojmom alebo okolie vyzerá dojato?
- Všimnete si zápach alebo hluk (ulica, vlak, lietadlo, priemyselné závody)?
- Nachádza sa nehnuteľnosť hlavne na slnku alebo v tieni alebo v oblasti s veľkou hmlou?
- Aký je výhľad? Majú susedia priamy výhľad na nehnuteľnosť?
- Existujú spoje verejnej dopravy v blízkosti objektu?
- Aké lacné je cestné spojenie (miestna / diaľková doprava)?
- Ako ďaleko musíte ísť pešo / autom do práce, školy a jaslí?
- Sú v blízkosti lekári, obchody a pobočky bánk?
- Existujú na mieste kultúrne ponuky, možnosti voľného času, miestne rekreačné a
výletné oblasti?
Rozvoj a kvalita siete
Diskutujte s predávajúcim a obcou, či už na pozemku prebehli stavebné práce, t. J. Či už je zavedené telefónne, elektrické, plynové, vodovodné a kanalizačné potrubie. Okrem obecnej správy možno informácie získať aj od Telekomu, energetických spoločností a vodných diel. Dôležité: Zahrňte stav vývoja do kúpno-predajnej zmluvy - vyhnete sa tak zbytočným nákladom. Stav obytnej ulice a pouličného osvetlenia je dôležitý aj pre stavebné pozemky v existujúcich budovách. Ak sa tieto budú musieť v dohľadnej dobe obnoviť, znášajú náklady spravidla obyvatelia.
Kvalita dátového pripojenia sa tiež stáva čoraz dôležitejšou - v ideálnom prípade má zariadenie už širokopásmové pripojenie z optických vlákien. Vysoké prenosové rýchlosti je možné stále dosiahnuť pomocou televízneho kábla. Najlepšie je opýtať sa priameho suseda, či môže za vás vyskúšať rýchlosť svojho internetového pripojenia.
Kontrolný zoznam pre vývoj staveniska
- Je pitná voda už pripojená?
- Ako ďaleko je najbližšie verejné potrubie na pitnú vodu?
- Existuje na pozemku prípojka na kanalizáciu?
- Ako ďaleko je kanalizačné potrubie?
- Aká hlboká je kanalizačná rúra?
- Existuje pripojenie na diaľkový plyn?
- Ako ďaleko je plynové potrubie?
- Boli položené nejaké elektrické vedenia?
- Ako ďaleko sú tieto riadky?
- Existuje telefónne a / alebo káblové pripojenie?
- Vedú cez nehnuteľnosť prívodné vedenia? Ak áno, ktoré?
- Boli príspevky na vývoj a rozširovanie zaplatené?
- Aké sú ďalšie náklady?
Prezrite si pozemkový záznam pre stavebný pozemok
Ak sa na vašom stavenisku nachádzajú napájacie vedenia alebo stožiare, môžu vážne obmedziť stavebný potenciál vášho staveniska. O takzvanom stavebnom zaťažení, teda o „právach tretích osôb“, požiadajte notára, ktorý nahliada do pozemkovej knihy, aby pripravil listinu o kúpe. V niektorých spolkových krajinách môžete tieto náklady zistiť z registra zaťaženia budovy na príslušnom stavebnom úrade. Ste na bezpečnej strane, ak neexistujú žiadne práva na správanie alebo preťažovacie práva a taktiež neexistujú protirečenia v oblasti vlastníctva. Opatrnosť sa odporúča, ak sa váš stavebný pozemok nachádza v blízkosti architektonických alebo prírodných pamiatok. Potom by ste sa mali určite informovať o akýchkoľvek zákonných obmedzeniach.
Výpis z pozemkovej knihy poskytuje aj informácie o činnosti predchádzajúcich vlastníkov. Ak sa v objekte nachádzali napríklad autoservisy, benzínové pumpy alebo upratovacie služby, môžu na nich zostať zvyšky. To platí aj pre remeselnícke alebo výrobné spoločnosti alebo dokonca ako skládka. Majitelia susedných nehnuteľností vám poskytnú tiež informácie o predchádzajúcom použití. V prípade pochybností sa zdržte nákupu alebo urobte ustanovenia o zodpovednosti v kúpnej zmluve.
Ak sa vaše hľadanie vhodného stavebného pozemku ukáže ako neúspešné, pomôžu vám profesionáli, napríklad zo Združenia súkromných staviteľov.
Kúpna zmluva a ďalšie náklady na stavebný pozemok
Keď ste našli správny stavebný pozemok a rozhodli ste sa pozemok kúpiť, kúpnu zmluvu pripraví notár. Skontroluje zápisy v pozemkovej knihe a sformuluje text zmluvy. Počas notárskej činnosti vysvetľuje právne riziká a ich zmluvnú ochranu. Po podpísaní všetkými stranami notár informuje daňový úrad, príslušnú odbornú komisiu a pozemkovú knihu. Získava dokumenty o výmaze a ďalšie zákonom požadované povolenia. Okrem ceny nehnuteľnosti existuje aj niekoľko ďalších nákladov:
Sprostredkovanie: Na vyhľadanie nehnuteľnosti ste si najali agenta? Potom vás to stojí tri až šesť percent poplatku za sprostredkovanie - v závislosti od regiónu.
Notár:Aby bol nákup právne záväzný, potrebujete zmluvu, ktorá je notárom overená. Za túto službu si účtuje poplatky, ktoré vychádzajú z pevnej štruktúry nákladov. Výška sumy závisí nielen od kúpnej ceny, ale aj od úsilia, s ktorým sa musí notár vyrovnať. Môžete sa rozhodnúť, či mu dáte notárstvo iba do rúk, alebo ho napríklad poveríte zápisom do pozemkovej knihy. Samotný vstup určite stojí ďalšie peniaze.
Financovanie: Ak si kupujúci alebo stavebník vezme na svoju nehnuteľnosť pôžičku, existujú ďalšie náklady na financovanie. Ide napríklad o čas výstavby a pohotovostné úroky a čiastočné príplatky k platbám alebo ďalšie náklady za objednanie poplatku za pozemok u notára a zápis do pozemkovej knihy.
Dane a rozvoj: Štát požaduje pri nákupe 3,5 percenta dane z prevodu a prechodu nehnuteľností. Každý, kto kupuje stavebný pozemok, platí daň z prevodu nehnuteľností aj za budúcu budovu, ak je nehnuteľnosť už predaná s plánovaným domom. Kupujúci naopak platí daň z prevodu a prechodu nehnuteľností za nehnuteľnosť, iba ak si po akvizícii môže slobodne zvoliť developera.
Každý, kto kupuje stavebný pozemok, musí počítať aj s nákladmi na vývoj. Zahŕňa to poplatky za pripojenie na kanalizáciu, vodu, elektrinu, plyn alebo diaľkové kúrenie, káble a telefóny. Ak sú staré budovy zbúrané alebo sú vyrúbané rušivé stromy, mali by ste tiež zvážiť tieto náklady. Nezabudnite na poplatky za stavebné povolenie, náklady na elektrinu a vodu na stavenisku a poistné.
Meranie staveniska: úsilie a náklady
Po nájdení vhodného stavebného pozemku a podpísaní kúpnej zmluvy geodet zakročí: pripraví plánovacie podklady a premení ich na skutočnosť, umiestni kolíky na miesto a položí hraničné kamene. Ak chcete zdieľať túto nehnuteľnosť, zapnite ju povinne. Špecialista vám poradí v otázkach týkajúcich sa uskutočniteľnosti budovy a plánu rozvoja. Stavebné úrady v niektorých spolkových krajinách požadujú oficiálny plán staveniska, ktorý pre vás geodet vytvorí pred začiatkom výstavby. Dodáva zhotoviteľovi stavby rohy a výšky. Po dokončení odborník zmeria stavbu pre pozemkový úrad.
Poplatky za geodetické služby sa líšia v závislosti od spolkovej krajiny a zvyčajne sa zakladajú na hodnote a veľkosti nehnuteľnosti. Rozdelenie a meranie plochy s rozlohou 1 000 metrov štvorcových (hodnota: 100 eur za meter štvorcový) stálo okolo 1 320 eur. Meranie budovy pred nasťahovaním do bytovej hodnoty pod 250 000 eur stojí okolo 500 eur. K tomu pripočítajte DPH a poplatky.
Pred začiatkom výstavby prichádzajú na scénu geodeti.
Takto funguje typický prieskumný proces
V našej prípadovej štúdii našli stavitelia pozemok s rozlohou 400 metrov štvorcových pre rodinný dom. Nová budova by mala stáť od 200 000 do 250 000 eur. Najmete geodeta, ktorý zmeria nehnuteľnosť a vymeria budovu tak, aby bola umiestnená presne podľa špecifikácií schválenej žiadosti o budovu.
Rada: Stavitelia v Nemecku môžu zamestnávať verejne menovaného geodeta (ÖbVI), s výnimkou Bavorska, kde merajú úrady. Vysvetľuje: Ktoré budovy sú povolené? Aká je záťaž na nehnuteľnosť? Koľko stojí nehnuteľnosť? V prípade následnej objednávky sú náklady súčasťou geodetickej služby.
Náklady: Žiadna následná objednávka, 40 až 80 eur za hodinu
merania:Rodina má nehnuteľnosť opätovne zmeranú, pretože niektoré hraničné kamene už nenájdete. Ak sa chcete deliť o stavebný pozemok, musíte sa poradiť aj s odborníkom. Dotknuté dokumenty, opatrenia, označí hranice, vedie hraničné rokovania a podáva žiadosť o prevod do katastra nehnuteľností.
Náklady: Od 800 do 1 500 eur
Plán staveniska: Pre aplikáciu budovy klient potrebuje plán staveniska, v ktorom je možné identifikovať miesto a množstvo plánovaného projektu. V závislosti na stavebných a štátnych stavebných predpisoch pripraví inžinier úradný (notársky overený) alebo jednoduchý plán staveniska.
Náklady: od 800 do 1 500 eur
.Po schválení žiadosti o stavbu sa začína fáza výstavby. Prvým krokom je výkop stavebnej jamy. Geodet označil rohové body domu drevenými kolíkmi (zvyčajne dobrovoľné v závislosti od stavu).
Náklady: 300 až 500 eur.
Jemné vytyčovanie: Po vykopaní výkopovej jamy potrebuje správca stavby presné referenčné body, aby vytvoril budovu v správnej polohe. Profesionálny pracovník označuje dôležité stavebné osi klincami na takzvanej doske na cesto. Predák naťahuje šnúry cez nechty, aby určil polohu stien.
Náklady: Od 400 do 600 eur
Dôkazy pre stavebný úrad:V závislosti na stavebných predpisoch štátu sa počas výstavby musí preukázať stavebnému úradu, že stavba bude postavená v súlade s povolením. Osvedčenia ÖbVI, že poloha a výška škrupiny zodpovedajú údajom v stavebnom povolení
Náklady: Od 400 do 600 eur
Meranie: Povinnosťou klienta je nechať si zmerať hotovú stavbu z hľadiska katastra pre zápis do mapy nehnuteľnosti. Vlastník si objednáva verejne menovaného geodeta (alebo pozemkovú knihu).
Náklady: od 800 do 1 000 eur