Nájomní nomádi sa snažia zostať v ukradnutom byte čo najdlhšie bez toho, aby niekedy platili nájom. Existuje niekoľko spôsobov, ako sa chrániť pred takými podvodníkmi s nájomným. Len čo sa urovnajú, musíte byť dôslední a v prípade, že dôjde k prvému nedoplatku na nájomnom, musíte začať upomínať.
Nomádski nomádi sú nočnou morou každého prenajímateľa a bohužiaľ nie tak zriedkavou. Odhaduje sa, že v Nemecku je 10 000 až 15 000 nomádov. Rozumejú sa tým nájomníci, ktorí sa nasťahujú do bytov, ale potom neplatia nájomné podľa dohody.
Typickí nájomní nomádi spočiatku reagujú na upomienky s ospravedlnením a útechou, ale akonáhle prenajímateľ vyvinie zvýšený tlak, nájomní nomádi často zmiznú v kampani za noci a hmly, aby hľadali nový byt. Prenajatý majetok často nechajú v katastrofálnom stave.
Okrem straty nájomného vznikajú prenajímateľovi často aj vysoké náklady na čistenie a renováciu. Za žiadnych okolností by ste si nemali mýliť nájomníkov s nájomcami, ktorí dlhodobo platia pravidelne svoje nájomné, ale zrazu nie sú schopní splniť svoje požiadavky na nájom kvôli osobným úderom osudu. Nájomní nomádi zvyčajne postupujú systematicky od začiatku.
Pri prehliadke robia podvodníci často veľmi sympatický, ba až vážny dojem. Dobre upravený oblek alebo oblek nie sú neobvyklé. Ako prenajímateľ ste šťastní, že ste našli nekomplikovaných, milých, slušných a solventných nájomníkov. Ale po krátkom čase vás bude, bohužiaľ, učiť inak: Dohodnutá kaucia a platby za prenájom nie sú prijaté alebo nie sú prijaté v plnej výške. Váš nájomca reaguje chabým vysvetlením a útechou alebo vôbec. Najneskôr potom je potrebné prijať rýchle a uvážené opatrenie, aby sa škody spôsobené nájomnými nomádmi udržali v medziach.
Ako spoznáte nomádov z prenájmu?
Nájomní nomádi sú na prvý pohľad ťažko rozpoznateľní. Často pôsobia obzvlášť priateľsky a zdvorivo a často sa im dokáže preukázať prenajímateľom ako ideálny nájomca prostredníctvom osvedčených postupov, a to aj napriek silnej konkurencii. Mali by ste byť podozriví, ak požadované dokumenty nie sú dobrovoľne a úplne sprístupnené. Aj keď posledné miesto pobytu nie je jednoznačne a jednoznačne vysledovateľné, mali by ste venovať pozornosť a neveriť okamžite každému údajne vierohodnému vysvetleniu.
Nomádi na prenájom sa spočiatku javia ako priateľskí a dôveryhodní - nenechajte sa oklamať a vyžiadajte si všetky dokumenty.
Ako sa môžem chrániť pred kočovnými kočovníkmi?
Ani tí, ktorí majú všeobecne dobré znalosti o ľudskej prirodzenosti, nie sú nevyhnutne imúnni proti tomu, aby si do svojho bytu preniesli nomádskeho nájomného bytu. Preto je lepšie pred podpísaním nájomnej zmluvy prejaviť trochu zdravej nedôvery. Vopred sa informujte o svojom preferovanom nájomcovi. V každom prípade nechajte svojich budúcich nájomníkov vyplniť sebahodnotenie nájomcu. Tu musí váš budúci nájomca zverejniť všetky dôležité informácie, počnúc situáciou v oblasti osobného príjmu, zamestnávateľom a končiac vstupom do spoločnosti Schufa. Môžete sa tiež opýtať na prípady platobnej neschopnosti v minulosti.
Ak nájomca podvedie sebaodhalenie alebo vynechá základné informácie, môže to mať pre neho neskôr nepríjemné následky. Ako prenajímateľ môžete napadnúť nájom a ukončiť byt bez ďalších dôvodov.
Pred uzavretím zmluvy o prenájme si pozorne prečítajte občiansky preukaz a aktuálnu registračnú adresu, výplatné pásky a informácie Schufa o vašom budúcom nájomcovi. Užitočný môže byť aj výskum na internete, kde môžete za poplatok požadovať informácie o dôveryhodnosti a údaje o správaní sa k prenájmu. To však nie je zárukou, že sa nepoddáte nomádom na prenájom, pretože databázy nie sú právne neškodné. Z dôvodu ochrany údajov sa mnohí prenajímatelia vyhýbajú zverejňovaniu informácií na internete, aby sa nestali zraniteľnými.
Je tiež možné požiadať záujemcu o osvedčenie o oslobodení od dlhu z nájmu alebo krátky referenčný list od predchádzajúceho prenajímateľa. Pri sebahodnotení nájomcu požiadajte o meno a adresu predchádzajúceho prenajímateľa. Mnoho prenajímateľov neposkytuje žiadne informácie o svojich nájomcoch z dôvodov všeobecného nariadenia o ochrane údajov, ale všetky tieto preventívne opatrenia môžu potenciálnych nájomcov účinne odradiť.
Ktoré byty uprednostňujú nomádi?
Nepokazte to, ale pokazte: Kočovníci nájomcov často uprednostňujú veľké a exkluzívne byty v atraktívnych najlepších lokalitách. Keďže od samého začiatku zohľadňujú neplatenie nájomného, nezaujíma ich, aký drahý je byt. Nenechajte sa oslniť urbánnym vystupovaním a dobre upraveným oblečením budúceho nájomcu, ale starostlivo skontrolujte dôveryhodnosť žiadateľa a vierohodnosť jeho informácií.
Nájomní nomádi sa radi sústreďujú na súkromných a najlepšie starších prenajímateľov, pretože títo ľudia sú často neskúsení a ľahkoverní. Často sa spoliehajú iba na svoj črevný inštinkt, a tak sa ľahko stanú obeťami podvodných podvodníkov. Skúsení realitní agenti a profesionálni prenajímatelia, na druhej strane, bližšie preskúmajú, čo často bráni kočovníkom v prenájme, aby sa naďalej zaujímali o ponúkaný byt. Ak si teda nie ste istí, môže sa vám oplatiť najať skúseného makléra na prenájom vašej nehnuteľnosti.
Nomádi majú dosť ľahké chvíle v oblastiach, kde je veľa bytov prázdnych. Ak prenajímatelia zúfalo hľadajú nájomníkov, dokumenty sa niekedy skontrolujú menej opatrne. Hlavná vec je, že záujemca podpíše nájomnú zmluvu. To je obzvlášť smrteľné, keď nielenže nepríde nájomné, ale aj byt je posiaty a zostane neobývateľný. Napriek všetkému nadšeniu je vhodné konečne nájsť nájomcu, takže vždy najskôr uplatňujte rozum. Starostlivo skontrolujte všetky dokumenty a dohodnite si termín odovzdania kľúčov až po úplnom zložení zálohy.
Aby sa prenajímatelia chránili pred nomádskymi obyvateľmi, mali by si pozorne prečítať svoj občiansky preukaz, súčasnú registračnú adresu, výplatné pásky a informácie o Schufa týkajúce sa ich budúcich nájomcov.
Ako sa zbavím nomádov z prenájmu?
Ak sa napriek všetkým preventívnym opatreniam k vám prisťahoval nájomný nomád, musíte konať rýchlo a dôsledne.
Je váš nájomca o mesiac oneskorený oproti plánu? Potom mu môžete poslať desaťdňovú platbu. Ak nereaguje, môžete ho obyčajne ukončiť.
Dlhujú vám nomádi z prenájmu už dva alebo viac mesiacov prenájmu? V takom prípade ho môžete ukončiť bez predchádzajúceho upozornenia. Potom má 14 dní na vypratanie bytu.
Ak váš nájomca stále nereaguje, musíte podať iba oznámenie o vysťahovaní. Toto často uvádza do pohybu zdĺhavý proces, ktorý môže v závislosti od príslušného súdu a správania nájomcu trvať ľahko až jeden rok. Aj keď máte pravdu ako prenajímateľ, je možné, že váš nájomník byt nevypratá. Až potom dôjde k rozsudku, takzvanému vysťahovaniu.
Ako funguje presadzovanie práva?
Ak sa má vykonať vysťahovanie, súdny exekútor stanoví nomádovi nájomcu konečnú lehotu troch týždňov. Teraz má poslednú príležitosť dobrovoľne opustiť prenajatý majetok. Ak sa po termíne nič nestane, súdny exekútor si najme zámočníka a prepravnú spoločnosť a byt je vyprataný.
To stojí prenajímateľa najmenej 3 000 eur, ktoré môže od nájomcu žalovať v súlade s § 788 Občianskeho súdneho poriadku (ZPO) - ak na to má peniaze.
Okrem súdneho exekútora treba zaplatiť aj sťahovaciu spoločnosť, výmenu zámkov a uskladnenie majetku nájomcu. V závislosti od veľkosti nehnuteľnosti môžete očakávať výrazne vyššie sumy.
Špeciálnou formou vysťahovacej akcie je takzvané vysťahovanie v Berlíne: Tu je na mieste iba súdny exekútor a nájomcu postaví pred dvere. Vymení zámok a opäť odchádza z bytu. To je pre prenajímateľa oveľa lacnejšie okolo 300 až 500 eur. Zvyšný majetok nájomcu zostáva v byte, a teda v starostlivosti prenajímateľa. Buď môžu prenajať nábytok nájomcu v byte, alebo si sami nájdu alternatívny úložný priestor. Je veľmi dôležité zdokumentovať majetok, ktorý ste po sebe zanechali v prítomnosti súdneho exekútora, aby vás nájomca neskôr neprekvapil požiadavkami - napríklad na hodnotnú zbierku mincí alebo známok, ktoré údajne zanechal v zásuvke pravého stola.
Nomádi na prenájom: Podvodníci pri prehliadke nehnuteľnosti často pôsobia veľmi sympatickým, ba až vážnym dojmom. Ale po krátkom čase ťa bohužiaľ naučia inak.
Dohoda o vysťahovaní namiesto konania o vysťahovaní
Alternatívou k vysťahovaniu je takzvaná dohoda o vysťahovaní. Aj keď je to pre vás emocionálne náročné: vzdajte sa pre nájomcu neuhradeného nájomného a v prípade potreby im dokonca ponúknite náhradu škody, ak apartmán včas opustia v dohodnutom čase. V mnohých prípadoch je pre vás dohoda o vysťahovaní nákladovo efektívnejšia ako zdĺhavá žaloba o vysťahovanie - na jednej strane preto, že si môžete byt prenajať znova skôr, na druhej strane, pretože náklady na opravu nemusia byť také vysoké.
Jednoduchá písomná dohoda o vysťahovaní by mohla ísť asi takto:
„Pán Max Mustermann, ktorý je v súčasnosti nájomcom bytu Wandy Werauchimmerovej na ulici Musterstrasse 111 v roku 12345 Musterstadt, vyhlasuje, že je pripravený sa odsťahovať do 01.01.2019 a v stanovenom termíne odovzdá uvoľnený byt so všetkými kľúčmi od Wandy Werauchimmerovej alebo niektorého z jej prenajímateľov. autorizovaná osoba. Doteraz neobmedzený nájom sa považuje za ukončený od tohto okamihu. Prenajímateľ uvoľní pána Mustermanna z neuhradených dlhov na prenájme po včasnom odovzdaní bytu a v súlade s dohodou a tiež vyhlasuje, že je pripravená zaplatiť mu do 14 dní po odovzdaní bytu kompenzačný poplatok vo výške 1 000 EUR. ““
Dôležité: Je nevyhnutné, aby ste dohodu o vysťahovaní nechali skontrolovať alebo vyhotoviť právnikom a podpísali druhou stranou s uvedením miesta a dátumu, až potom budete mať potrebnú právnu istotu. V ňom dohodnutý dátum vysťahovania je možné posunúť, a to aj na základe súdneho príkazu, iba ak sú na to oprávnené dôvody - napríklad nájomca je ťažko chorý.
Ďalšie body a otázky, ktoré je možné písomne vyriešiť v dohode o vysťahovaní:
- Stav bytu pri odovzdaní (vypratané, zariadenie na strane nájomcu odstránené, odpady riadne zneškodnené)
- Úhrada dodatočných nákladov / stanovenie odpočtov meračov
- Včasný prístup do bytu pre prenajímateľa na vykonanie modernizácie
- Môže prenajímateľ započítať kauciu za prenájom proti nárokom voči nájomcovi?
- Vyrovnávajú sa všetky nároky voči nájomcovi s včasným vrátením bytu (napr. Neuhradené vedľajšie náklady)?
- Dostáva nájomca certifikát o oslobodení od dlhu z prenájmu?
Ak dôjde k dohode o vysťahovaní počas prebiehajúceho procesu vysťahovania, obvykle sa to nazýva vyrovnanie vysťahovania. Po obsahovej stránke sa však tieto dva varianty takmer nelíšia.
Keď budú nomádski nájomníci preč: čo bude ďalej?
V ideálnom prípade sú nomádski nájomníci preč, byt je prázdny a vy môžete hľadať nového, dúfajme platiaceho nájomcu bez väčších rekonštrukčných prác. Bohužiaľ, v mnohých prípadoch je hodnotenie opusteného bytu pre prenajímateľa dosť šokom.
Nájomní nomádi sú často takzvaní blázni a z bytu môžu behom niekoľkých mesiacov urobiť dezolátny stav. Potom je možné vykonať rozsiahle rekonštrukčné a dezinfekčné opatrenia, aby bol byt vôbec opäť prenajateľný. Ako prenajímateľ máte právo požadovať od prenajatého kočovníka náklady na vypratanie, uskladnenie nábytku a renováciu bytu, zvyčajne ich však teraz nemôžu alebo nebudú platiť.
Špeciálne poistenie právnej ochrany prenajímateľa pre jednotlivé byty môže ponúknuť určitú úroveň ochrany. Je to pomerne drahé, ale pred opätovným prenájmom sa môže vyplatiť uzavrieť zodpovedajúcu politiku. Bežné poistenie právnej ochrany sa bohužiaľ nevzťahuje na škody spôsobené nájomnými kočovníkmi. Najlepšie je zistiť si u zodpovedného združenia prenajímateľov alebo u špecializovaného právnika, aké sú možnosti obmedzenia škody pre váš individuálny prípad.
Ak sa rozhodnete predať svoju nehnuteľnosť na základe skúseností, mali by ste starostlivo zvážiť, ktoré renovačné a renovačné práce majú zmysel. Nová zabudovaná renovácia kuchyne alebo kúpeľne robí dobrý dojem a povedie tiež k vyššej predajnej cene - tá by však potom musela byť taká vysoká, aby kompenzovala investíciu.
Ak si chcete prenajať znova, môžete sa cítiť bezpečnejšie u profesionálneho realitného agenta.
Čo je to dokumentárny proces?
Na skrátenie relatívne dlhého postupu konania o vysťahovaní môže prenajímateľ využiť takzvaný dokumentačný proces. Toto je rýchly variant bežného súdneho sporu, v ktorom nájomca nemôže proces pretiahnuť cez svedkov. Všetko dokazujú iba dokumenty. Prenajímateľ musí súdu predložiť nájomnú zmluvu a kompletný bankový výpis, ktorý preukáže, že platby za nájom neboli prijaté. Potom rýchlo príde na rad rozsudok o výkone. Dokumentačný proces je však stále dosť neznámy a doteraz sa inicioval len zriedka, pretože všetko je skutočne potrebné dokázať absolútne na základe dokumentov.
Sú nomádski nomádi registrovaní kdekoľvek?
Počet poskytovateľov databáz prenájmu kočovníkov nájdete online. Vzhľadom na všeobecné nariadenie o ochrane údajov je však potrebné s nimi zaobchádzať so zvýšenou opatrnosťou. Je známe, že zhromažďovanie a odovzdávanie osobných údajov bez súhlasu nie je povolené. Ak sa meno vášho nájomcu nenachádza na príslušných portáloch, neznamená to v žiadnom prípade, že by nemohol ísť o podvod s prenájmom. Naopak by sa mohli objaviť aj mená, ktoré sa v databáze dostali z iných dôvodov a diskreditujú dôveryhodných nájomníkov.
Ako môžem varovať ostatných prenajímateľov pred nomádmi?
Každý, kto má zlé skúsenosti s nájomnými nomádmi, je veľmi šťastný, že môže všade prejaviť svoj hnev a varovať pred prenajímateľmi ostatných prenajímateľov. Z dôvodov zákona o ochrane údajov sa však neodporúča nájomcu registrovať v databáze nájomných kočovníkov na internete. Jediným právne bezpečným spôsobom je nahlásenie nájomníkov na polícii za podvod a právne kroky proti nim. Pri iných metódach sa ocitnete v legálnej šedej zóne a dokonca riskujete, že sa stanete osobne zločincom.
Zdravá nedôvera sa vypláca
Aj keď medzi mnohými panuje veľká neistota - zďaleka väčšina nájomníkov pravidelne platí dohodnuté nájomné a stará sa o svoj prenájom takmer ako o svoj vlastný majetok. Ale samozrejme všade sú čierne ovce. Ak budete postupovať podľa vyššie uvedených tipov, urobili ste už veľa pre to, aby ste svoj majetok ochránili pred kočovnými kočovníkmi. Kedykoľvek sa potenciálne veľmi sympatický potenciálny nájomník náhle správa čudne a ochotne a úplne neposkytne všetky dokumenty, mali by ste dať šancu ďalšiemu. Za normálnych okolností je najlepšou ochranou pred kočovníkmi dôkladné preskúmanie všetkých dokumentov, otázky od predchádzajúceho nájomcu a dobrý pocit v čreve.
