Osvedčenie o slobode výpožičného dlhu: Je to pomerne komplikované slovo pre jednoduchú formu, ktoré je teraz možné ľahko stiahnuť z internetu (tiež tu na haus.de). Týmto formulárom môže prenajímateľ potvrdiť svojmu nájomcovi, že všetky platby za nájom vždy platil pravidelne, včas a v plnej výške.
Mnoho prenajímateľov dnes vyžaduje toto potvrdenie, keď prenajíma byt. Radi by ste sa dozvedeli viac o dôveryhodnosti a platobnom správaní vášho potenciálneho nájomcu a vyhli sa prenechaniu svojho bytu neplatiacim platiteľom alebo dokonca nomádom na prenájom.
Na druhej strane však veľa prenajímateľov neradi vydáva svojim nájomníkom potvrdenie, aj keď bol nájom vždy platený pravidelne, včas a v plnej výške. V čom je teda háčik? Má certifikát nielen výhody pre prenajímateľa?
Na stiahnutie: Formulár Osvedčenie o oslobodení od dlhu z prenájmu:
Aké sú výhody a nevýhody osvedčenia o oslobodení od dlhu z prenájmu?
Každý prenajímateľ by mal mať vopred jasno v niekoľkých skutočnostiach, skôr ako od budúceho nájomcu požiada o osvedčenie o oslobodení od dlhu z prenájmu alebo ho vyplní a podpíše za svojho súčasného nájomcu. Rozhodujúcou výhodou pre budúceho prenajímateľa je to, že má v rukách okrem informácií Schufa a dokladu o príjme aj ďalší indikátor spoľahlivosti svojho budúceho nájomcu. To mu môže uľahčiť hodnotenie platobného správania, správania pri prenájme a dôveryhodnosti jeho budúceho nájomcu. Aké dôležité sú tieto informácie v skutočnosti, každý sa musí rozhodnúť sám.
Pre predchádzajúceho prenajímateľa, ktorý vydá nájomcovi osvedčenie o oslobodení od dlhu z nájmu predtým, ako sa odsťahuje z prenajatého bytu, to v skutočnosti predstavuje niekoľko rizík. V najhoršom prípade vydá svojmu súčasnému nájomcovi listinu a tiež ho zbaví akýchkoľvek budúcich nárokov na nájomné.
Kto potrebuje osvedčenie o oslobodení od dlhu z prenájmu, kedy a prečo?
Osvedčenie o oslobodení od dlhov z nájmu sa stalo obzvlášť bežným vo veľkých mestách, atraktívnych obytných štvrtiach a metropolitných oblastiach. Na miestach, kde je životný priestor obmedzený a veľmi žiadaný, musí prenajímateľ urobiť rýchly a dobrý výber spomedzi mnohých záujemcov. Pri dlhých radoch na prezeranie je pre vás ako prenajímateľa často obzvlášť ťažké prijímať rýchle a objektívne rozhodnutia a nenechať sa oslniť.
Mnoho potenciálnych nájomníkov prinesie so sebou na prehliadku certifikát o oslobodení od dlhu z prenájmu od svojho predchádzajúceho prenajímateľa. Týmto spôsobom dúfajú, že budú mať väčšiu šancu získať vytúžený majetok. Ak zainteresovaná strana nemôže predložiť aktuálne osvedčenie o oslobodení od dlhu z prenájmu od svojho súčasného prenajímateľa, môže upadnúť do mriežky a pri prenájme sa na ňu nebude prihliadať. To je škoda a neopodstatnené.
Mnoho prenajímateľov sa pochopiteľne chce čo najefektívnejšie chrániť pred nájomnými nomádmi a nespoľahlivými zmluvnými partnermi. Ako prenajímateľ by ste si však mali uvedomiť, že ani dobrí a spoľahliví nájomníci nemusia dostať osvedčenie o oslobodení od dlhu z prenájmu z rôznych dôvodov. Na druhej strane podvodníci s nájmom môžu takéto formuláre ľahko sfalšovať alebo kúpiť od svojich predchádzajúcich nájomcov. Pretože doba platenia nájomného zvyčajne nie je jasne viditeľná, mohlo tu dôjsť aj k manipulácii.
Ako môžem ako prenajímateľ reagovať na nevyžiadaný, odoslaný alebo poskytnutý certifikát o oslobodení od dlhu z prenájmu?
Z dôvodov všeobecného nariadenia o ochrane údajov (GDPR) je v súčasnosti vhodné prijať osvedčenie o oslobodení od dlhu z nájmu, iba ak má váš budúci nájomca o byt skutočný záujem. Potom vysvetlíte, že musíte jeho dôveryhodnosť skontrolovať pomocou rôznych dokumentov. V opačnom prípade sa na jednej strane robíte zraniteľným a vopred vylučujete aj ďalších vhodných záujemcov len preto, že dokument ešte nemáte.
Môže prenajímateľ požadovať osvedčenie o oslobodení od dlhov z nájmu?
Pretože ako prenajímateľ sa môžete sami rozhodnúť, komu chcete svoj byt prenajať, môžete pre svoju duševnú pohodu samozrejme požiadať aj o certifikát bez dlhu z prenájmu. Mali by ste však vedieť, že tento certifikát nie je dôkazom dôveryhodnosti alebo budúceho platobného správania vášho nájomcu a nepredstavuje pre vás žiadnu právnu ochranu.
Mali by ste tiež vedieť, že napriek pravidelným platbám nájomného mnohí prenajímatelia neradi vydávajú formulár z rôznych dôvodov, ktoré sú podrobnejšie vysvetlené v nasledujúcej časti. Preto je vhodné, aby ste ako prenajímateľ navrhli svojim potenciálnym nájomcom ďalšie alternatívy, ako napríklad sebahodnotenie, potvrdenia alebo záruky, pomocou ktorých môžu budúci nájomníci preukázať svoju spoľahlivosť.
Boli splatené všetky dlhy z prenájmu? Informácie o tom môže poskytnúť osvedčenie o oslobodení od dlhu z prenájmu.
Majú nájomníci nárok na osvedčenie o oslobodení od dlhu z prenájmu od predchádzajúceho prenajímateľa?
Nie, na nájomcu nie je právny nárok na osvedčenie o oslobodení od dlhu z prenájmu. Vaši nájomníci nemajú nárok na takýto dokument, aj keď pravidelne, v plnej výške a včas platili platby za nájom. Rozhodol o tom Spolkový súdny dvor (BGH, rozsudok z 30. septembra 2009, Az. VIII ZR 238/08).
Sudcovia svoj rozsudok odôvodnili skutočnosťou, že osvedčenie o oslobodení od dlhu z prenájmu možno interpretovať aj ako potvrdenie o konečnom vyrovnaní. Ako prenajímateľ by ste sa od tohto okamihu vzdali všetkých existujúcich pohľadávok voči vášmu nájomcovi, napríklad nevyrovnaných účtov za energie, budúcich nárokov na nájomné alebo možnosti zadržať kauciu pre prípad vád na prenajatom majetku po jeho odchode. Vaše vyhlásenie by sa potom dalo interpretovať ako „svedectvo proti vám samému“. Takže ak dôjde neskôr k sporu o nevyrovnané platby, máte ako prenajímateľ veľmi zlé karty.
Naopak, samozrejme existuje aj veľa prenajímateľov, ktorí nevydajú osvedčenie, aj keď bolo nájomné alebo platba dodatočných nákladov zákonne znížená, napríklad z dôvodu neodstránenia nedostatkov alebo nesprávneho vystavenia vyhlásenia o doplnkových nákladoch.
Osvedčenie o výnimke z nájomného dlhu: Aké alternatívy existujú?
Nie je to teda nič neobvyklé, ak vám potenciálny nájomca nemôže poskytnúť osvedčenie o oslobodení od dlhu z prenájmu. To by preto nemalo byť automaticky dôvodom na odmietnutie zainteresovanej strany. Váš budúci vlastník bytu však môže, ak jeho predchádzajúci prenajímateľ odmietne potvrdiť, požiadať o potvrdenie o všetkých doteraz platených platbách nájomného. Každý prenajímateľ je povinný to urobiť podľa § 368 BGB.
Prípadne vám potenciálny nájomca môže poskytnúť bankové výpisy k platbám za nájom, ktoré boli vykonané v minulosti, neutralizované, t. J. Na nedôležitých miestach začiernené. Vďaka zodpovedajúcemu výberu v online bankovníctve je to teraz veľmi jednoduché a pohodlné. Potom dostanete jasný zoznam všetkých platieb za prenájom, ktoré v minulosti vykonal váš nový nájomca.
Ako alternatívu môžete navrhnúť informácie zo záruky. Za žiadnych okolností by ste však nemali kontaktovať predchádzajúceho nájomcu sami bez súhlasu svojho budúceho nájomcu, aby ste sa priamo informovali o nájomcovi a platobnom správaní. Z dôvodu ochrany údajov to dôrazne neodporúčame.
Osvedčenie o oslobodení od dlhu z prenájmu je obzvlášť rozšírené v mestách.
Potvrdenie o oslobodení od dlhu z nájmu: Čo mám robiť, ak rodičia platia nájom?
V prípade študentov alebo stážistov obvykle platia nájomné rodičia. V takom prípade môžete požiadať o osvedčenie o oslobodení od dlhu z prenájmu od prenajímateľa rodičov vášho mladého nájomcu. Ak rodičia vášho budúceho nájomcu žijú vo svojom vlastnom dome alebo ak ide o prvý byt na prenájom, mali by ste ich povzbudiť, aby to podrobne vysvetlili v sebahodnotení nájomcu. Ak vezmete do úvahy všetky tieto informácie, dáte pri udeľovaní bytu šancu mladým rodinám alebo začínajúcim nájomníkom presadiť sa proti budúcim nájomníkom dokladmi z predchádzajúceho nájmu.
Čo stojí osvedčenie o oslobodení od dlhu z prenájmu?
V súčasnosti na to neexistuje právny predpis. Niektorí prenajímatelia podpisujú certifikát bez poplatku, najmä ak im nájomca vyplní formulár nekomplikovane. Ostatní prenajímatelia si za vynaložené úsilie na preskúmanie účtujú nezanedbateľné poplatky, ktoré môžu predstavovať až 50 eur.
Prečo sa prenajímatelia tak zdráhajú vydať osvedčenie o oslobodení od dlhu z prenájmu?
Ako už bolo uvedené vyššie, v skutočnosti existuje riziko, že sa prenajímateľ vzdá všetkých neuhradených nárokov voči nájomcovi.
Zaobchádzanie s údajmi sa stalo veľmi citlivým aj vďaka novému všeobecnému nariadeniu o ochrane údajov. Mnoho prenajímateľov dáva prednosť poskytovaniu čo najmenšieho množstva informácií, aby sa nesprávali nezákonne a nestali sa tak zraniteľnými.
Mnoho prenajímateľov sa tiež vyhýba nezanedbateľnému úsiliu o preskúmanie. Pretože v každom prípade je veľmi dôležité vyplniť certifikát absolútne správne. Ak chcete svojmu nájomcovi urobiť láskavosť a bez dôkladného preskúmania rýchlo privrieť oči alebo podpísať, hoci váš nájomník nie vždy platil pravidelne, strieľaš si vlastný gól. V najhoršom prípade budete dokonca musieť zaplatiť náhradu budúcemu prenajímateľovi. Ak váš predchádzajúci nájomca neuskutoční svoje platby v novom nájme a nový prenajímateľ vám môže poskytnúť nesprávne vydané osvedčenie, možno budete musieť vyrovnať tento dlh z prenájmu.
Čo robiť, ak predchádzajúci prenajímateľ nechce vydať osvedčenie o oslobodení od dlhu z prenájmu?
V tomto nie tak zriedkavom prípade má váš budúci nájomca stále nárok na potvrdenie o všetkých platbách vykonaných v prospech predchádzajúceho prenajímateľa. Prípadne je vhodné vyžiadať si od nového nájomcu sebahodnotenie Schufa alebo si nechať predložiť výplatné pásky za posledných pár mesiacov.
Potrebujú podnájomníci certifikát o oslobodení od dlhu z prenájmu?
Nájom podnájomcu sa uzatvára iba s hlavným nájomcom bytu, nie však s prenajímateľom hlavného nájomcu. Z tohto dôvodu môže podnájomca požadovať potvrdenie, ktoré požaduje, iba od hlavného nájomcu, nie však od vás ako prenajímateľa.
Záver: Osvedčenie o oslobodení od dlhu z prenájmu: klady alebo zápory?
Môže to byť pre vás ako prenajímateľa dobrý pocit, ak váš nový nájomca môže potvrdiť svoju spoľahlivosť potvrdením o oslobodení od dlhu z nájmu od predchádzajúceho prenajímateľa. Napriek tomu vám tieto informácie neponúkajú žiadne skutočné zabezpečenie. Takéto osvedčenie vám môžu poskytnúť aj nomádi alebo neplatiaci platitelia.
Pre prenajímateľov neexistujú takmer žiadne výhody, ale je tu niekoľko nevýhod, pokiaľ ide o vydanie dokumentu ich predchádzajúcim nájomcom. Pri prenájme nového by ste si preto mali položiť otázku, akú váhu chcete dať tomuto dokumentu. V individuálnych prípadoch sa toho možno pri posudzovaní nájomcu vzdať. Rovnako ako medzi nájomníkmi existujú čierne ovce, nie všetky certifikáty sú vždy náročné.
Predmet oslobodenia od dlhu z prenájmu nie je v skutočnosti taký jednoduchý. V žiadnom prípade by sa certifikát nemal používať ako jediné kritérium pre nový prenájom.