Účelom brzdy za prenájom je zabezpečiť, aby bolo neustále dostupné bývanie, najmä v metropolitných oblastiach. Pre nájomcov aj prenajímateľov však nariadenie vyvoláva niekoľko otáznikov: Kde platí brzda nájmu? Aké sú rozdiely medzi federálnymi štátmi? O koľko môže stúpnuť nájomné? Máme odpovede.
Aká je cena za prenájom brzdy?
Uvádza sa v ňom, že ceny nájmov za nové prenájmy môžu byť maximálne o 10 percent vyššie ako miestne porovnateľné nájomné. Brzda ceny prenájmu začala platiť 1. júna 2015. Cieľom § 556d nemeckého občianskeho zákonníka (BGB) je zabezpečiť, aby sa nájomné na obzvlášť obmedzených trhoch s bývaním (ako sú trhy nachádzajúce sa vo veľkých nemeckých mestách ako Hamburg, Berlín alebo Mníchov) vo veľmi krátkom čase nedostalo do utopických výšok. Pretože najmä v metropolitných oblastiach si veľa ľudí jednoducho nemôže dovoliť životný priestor.
Aby sa „zákon o tlmení zvyšovania nájomného na obmedzených trhoch s bývaním“, ako sa oficiálne hovorí cenová brzda nájmu, stal v tejto oblasti relevantným, musia federálne štáty vydať pre túto oblasť zákonné nariadenie. V tejto oblasti sa určitá obec alebo mesto vyhlasuje za oblasť s napätou bytovou situáciou. Pokiaľ sa tak nestane, je možné zvýšiť nájomné v súlade s ostatnými právnymi predpismi.
Čo znamená brzda v nájme pre prenajímateľov?
Ak ste prenajímateľom, je dôležité, aby ste boli oboznámení s ustanoveniami cenovej zmluvy o prenájme. Toto je jediný spôsob, ako môžete stanoviť právne bezchybné nájomné za obytný priestor, ktorý si prenajímate.
Kedy začína platiť brzda?
Ak federálny štát vydal vyhlášku pre oblasť, v ktorej sa nachádza vaša nehnuteľnosť, ktorá ju vyhlasuje za oblasť s obmedzeným trhom s bytmi, musíte dodržiavať brzdu nájomného. Podľa § 556d BGB (2) možno plochu ako takú vyhlásiť, ak:
- nájomné stúpa podstatne viac ako je celoštátny priemer,
- priemerná dodatočná záťaž pre domácnosti výrazne prevyšuje celoštátny priemer,
- obyvateľstvo rastie bez toho, aby sa novou výstavbou vytvoril potrebný životný priestor, alebo
- pri vysokom dopyte je málo voľných pracovných miest.
Kde platí brzda ceny prenájmu?
Brzda nájmu by teoreticky mohla platiť v celej krajine. Regionálne rozdiely sú v skutočnosti veľké. Pretože brzda ceny prenájmu sa uplatňuje iba tam, kde bola vydaná vyhláškou federálnymi štátmi. To sa stane, keď je situácia nájomníkov na trhu s bývaním taká kritická, že mnoho ľudí si už nemôže dovoliť bývanie. Brzda nájomného by tu mala brzdiť neustále sa zvyšujúce nájomné.
V Hamburgu, Berlíne a Severnom Porýní-Vestfálsku sa príležitosť najskôr využila. Neskôr Bavorsko, Bádensko-Württembersko, Brandenbursko, Brémy, Hesensko, Meklenbursko-Predné Pomoransko, Dolné Sasko, Porýnie-Falcko, Šlezvicko-Holštajnsko a Durínsko tiež vymedzili oblasti, v ktorých sa uplatňuje brzda nájmu. V Šlezvicku-Holštajnsku však bolo nariadenie 30. novembra 2019 zrušené. V Dolnom Sasku pôvodná podoba brzdy ceny prenájmu bola krajským súdom v Hannoveri v lete 2020 vyhlásená za neplatnú. Nové nariadenie má byť prijaté koncom jesene 2020. V tomto vypadne päť z 12 pôvodných miest, vrátane väčšieho mesta s Wolfsburgom. Nová brzda nájmu sa má vzťahovať aj na sedem severomorských ostrovov, ktoré už boli zahrnuté. V SaskuV Sasku-Anhaltsku a Sársku ešte stále nebola využitá príležitosť zaviesť do roku 2020 brzdu nájomného.
Podľa zmeny v zákone o nájme do roku 2020 môžu štáty teraz špecifikovať ďalšie oblasti, v ktorých bude platiť cena za prenájom do roku 2025, a nie iba do konca roku 2020.
Dôležité: Je možné, že sa nariadenie nevzťahuje na celé mesto, ale iba na jeho časti. Pre úplnú istotu by ste mali získať informácie od zodpovedného mesta alebo obce.
| mesto | štát |
|---|---|
| Berlín, mesto | Berlín |
| Hamburg, slobodné a hanzové mesto | Hamburg |
| Mníchov, hlavné mesto štátu | Bavorsko |
| Kolín nad Rýnom, mesto | Severné Porýnie-Vestfálsko |
| Frankfurt nad Mohanom, mesto | Hesse |
| Stuttgart, hlavné mesto štátu | Bádensko-Württembersko |
| Düsseldorf, mesto | Severné Porýnie-Vestfálsko |
| Brémy, mesto | Brémy |
| Norimberg | Bavorsko |
| Bonn, mesto | Severné Porýnie-Vestfálsko |
| Munster, mesto | Severné Porýnie-Vestfálsko |
| Karlsruhe, mesto | Bádensko-Württembersko |
| Mannheim | Bádensko-Württembersko |
| augsburg | Bavorsko |
| Wiesbaden, hlavné mesto štátu | Hesse |
| Freiburg im Breisgau, mesto | Bádensko-Württembersko |
| Erfurt, mesto | Durínsko |
| Mainz, mesto | Porýnie-Falcko |
| Rostock | Meklenbursko-Predné Pomoransko |
| Kassel, documenta city | Hesse |
| Ludwigshafen am Rhein | Porýnie-Falcko |
| Postupim, mesto | Brandenbursko |
| Darmstadt | Hesse |
| Heidelberg, mesto | Bádensko-Württembersko |
| Offenbach | Hesse |
| * Zdroj: Nemecká odborová konfederácia (DGB) |
O koľko sa môže nájom zvýšiť napriek brzdeniu nájomného?
Čo to pre vás znamená? Hovorí sa, že nájomné za nový prenájom existujúceho bytu nesmie prekročiť miestne komparatívne nájomné o viac ako desať percent. To, koľko je toto porovnateľné nájomné, uvidíte v indexe nájomného zverejnenom vaším mestom alebo obcou.
Brzda nájmu: index nájmu je rozhodujúci
Aby bolo možné uplatniť brzdu nájomného, je nevyhnutnou znalosťou aktuálneho indexu nájomného v príslušnom meste alebo obci. Pretože aby sa zabezpečilo, že nájomné nie je o viac ako desať percent vyššie ako štandardné miestne nájomné, musia byť známe jeho súčasné hodnoty.
Dôležité: Ak prenajímate dom namiesto bytu, nie je také ľahké určiť miestne komparatívne nájomné, pretože pre nájomné domy sa zvyčajne nevytvára žiadny index nájomného. Tu je potrebné porovnať nájmy troch porovnateľných nehnuteľností, aby sa určilo miestne porovnateľné nájomné. Výsledkom priemerného nájomného je miestne porovnateľné nájomné.
Aké výnimky z brzdy ceny nájmu existujú pre prenajímateľov?
V niektorých prípadoch sa ako prenajímateľ nemusíte obávať nájomnej brzdy. A to aj v prípade, že sa vaša nehnuteľnosť nachádza v oblasti, ktorá je podľa nariadenia nariadená ako oblasť s obmedzeným trhom s bývaním. Potom môžete slobodne určiť nájomné v rámci zákonom povoleného rozsahu. V týchto prípadoch sa neaktivuje nájomná brzda:
- Nové budovy: Ak bol dom novopostavený a bol prenajatý prvýkrát po 1. októbri 2014, nájomná brzda neplatí.
- Modernizácie alebo rekonštrukcie: Ak bol existujúci byt rozsiahlo modernizovaný alebo rekonštruovaný tak, aby vzniknuté náklady predstavovali viac ako tretinu sumy, ktorá by bola splatná za porovnateľnú novú budovu, nemusíte pri stanovovaní výšky nájmu tiež dodržiavať brzdné kritérium.
- Vysoké nájmy z minulosti
- Nájomné sa stanovilo pred tým, ako začala platiť brzda nájmu.
Prenájom brzdy v rokoch 2019 a 2020 sprísnený
Pretože sa výnimky často využívali, v rokoch 2019 a 2020 sa sprísnili predpisy týkajúce sa nájomnej brzdy. Od roku 2019 sú prenajímatelia povinní poskytovať nájomcom nevyžiadané informácie, napríklad o prenájme alebo modernizácii, ak chcú obísť brzdenie ceny nájmu a dovolávať sa tejto výnimky (§ 556e ods. 1 a 2 BGB).
1. apríla 2020 došlo k ďalšej zmene zákona (§ 556g BGB): Nájomná brzda teraz platí spätne odo dňa nasťahovania. Každý, kto vyčítal prenajímateľovi, že nebral do úvahy brzdu na nájomnom, mohol získať späť iba neprimerane vysoké nájomné, ktoré sa stalo po reklamácii. Toto nariadenie sa naďalej uplatňuje na všetky nájomné zmluvy uzavreté pred 1. aprílom 2020. Pokiaľ ide o všetky nájomné zmluvy, ktoré vzniknú potom, majú teraz nájomníci 30 mesiacov od začiatku obdobia na to, aby požiadali o vrátenie nájomného, ktoré je v rozpore s platením nájomného, a to tak, ako predtým, v textovej podobe (list alebo e-mail). Nájomníci potom musia naďalej bývať v predmetnom byte. Od roku 2019 postačuje jednoduchá sťažnosť namiesto kvalifikovanej. To znamená: V aplikácii už nie je potrebný dôvod. Nájomníci to musia len objasniťže nájomné je príliš vysoké a uveďte, že prenajímateľ sa dovoláva výnimky z brzdy nájmu, ak tak urobí.
S brzdou nájomného zostáva nájomné v metropolitných oblastiach dostupné - takže plán politiky.
Vzťahuje sa nájomná brzda aj na indexové nájomné a odstupňované nájomné?
Ak uzavriete s nájomcom zmluvu o indexovom prenájme, máte možnosť obísť brzdu ceny prenájmu. Pretože pri indexe renta sa renta nezakladá na miestnom porovnateľnom nájomnom, ale na indexe spotrebiteľských cien. To určuje Federálny štatistický úrad.
V prípade indexových nájmov musí spĺňať požiadavky oddielu 556d BGB iba počiatočné nájomné. Ak index spotrebiteľských cien prudko stúpne, indexové renta je založená na tomto indexe a môže byť preto v budúcnosti vyššia, ako by bolo povolené na základe rentabilnej brzdy.
Pri odstupňovanom nájomnom sa nájomné, ktoré sa má zaplatiť v budúcnosti, určuje pri podpise zmluvy. Platí tu pravidlo, že počiatočné aj neskoršie odstupňovanie musí byť kompatibilné s brzdou nájmu. To konkrétne znamená, že zvýšenie realizované v budúcnosti nemusí byť o viac ako desať percent vyššie ako vtedajšie obvyklé porovnávacie nájomné.
Ako prenajímateľ by ste mali robiť naplánované sezóny stále veľké kroky. Ak skutočne dôjde k tomu, že miestne nájomné sa zvýši menej, ako sa očakávalo, bude závratné nezákonné, ak by celá nájomná zmluva nebola neplatná. Nájomca by jednoducho nebol povinný platiť časť promócie, ktorá presahuje desať percent.
Môžem si bez nájomnej brzdy zvýšiť nájomné, koľko chcem?
Nájomná brzda je prostriedkom na udržanie nájomného v rámci vhodnom pre nájomcu. Ale ešte pred zavedením brzdy ceny nájmu nemohli vlastníci nehnuteľností bez rozdielu zvýšiť nájomné - a nemôžu to urobiť ani v mestách, kde sa cena za prenájom brzdy neuplatňuje.
Je prípustné zvýšiť nájomné maximálne o 20 percent počas troch rokov. Jeden tu hovorí o takzvanom limite limitu. V niektorých spolkových krajinách bola táto maximálna hodnota dokonca znížená na maximálne 15 percent nariadením o stropoch.
Pretože toto nariadenie tiež obmedzuje prenajímateľov v ich bezplatných cenách, aj tu mnohí hovoria o brzde nájmu. Informujte sa u zodpovedného mesta alebo obce, aké predpisy sa vzťahujú na umiestnenie vašej nehnuteľnosti.
Brzda nájmu nie je kontroverzná
Aj keď je nájomná brzda medzi nájomníkmi vítaná, medzi prenajímateľmi je kontroverzná. A to v žiadnom prípade nie je spôsobené skutočnosťou, že prenajímatelia sa údajne bezohľadne chcú obohatiť o nájomníkov. Je skôr pravda, že na niektorých miestach je ťažké, ak nie takmer nemožné, dodržať brzdu ceny nájmu: Ak neexistuje index nájomného - napríklad v Brémach - alebo je veľmi zastaraný, je ťažké zaplatiť v súčasnosti primeraný nájom. nie je v rozpore so zákonom.
A ďalším bodom je jasný protiklad, pokiaľ ide o brzdu nájomného: Z dôvodu nariadenia už niektorí prenajímatelia nevidia stimul na modernizáciu domov. Nakoniec, maximálna výška nájomného je niekedy jasne regulovaná, takže navrhované opatrenia sa pre prenajímateľov často už neoplatia.
Existuje však aj pravý opak: Ak je dom luxusne zrekonštruovaný a náklady na to presahujú tretinu sumy, ktorá by bola splatná za porovnateľnú novú budovu, neplatí nájomná brzda, ako je opísané vyššie. Ak sa náklady na to prenesú na nájomníkov, znamená to často, že dlhoroční nájomníci sa musia vysťahovať a byt prevezmú oveľa majetnejší.
A je tu ešte jeden problém, ktorý právna úprava ešte nevyriešila: všeobecne je vysoký dopyt po prenájme bytov v atraktívnych lokalitách. O byt tu spravidla požiadajú početné, niekedy až stovky záujemcov. Kvôli nájmu brzdy si niektorí ľudia mohli tento životný priestor dovoliť viac. Pretože však prenajímatelia zvyčajne vyberajú naj solventnejších nájomníkov, zákon občanom s nižšími príjmami skutočne nepomáha. Je tiež pravdepodobnejšie, že budú úspešnejšie pri hľadaní ubytovania na okraji mesta a na okraji mesta, kde je konkurencia menej príjmová.
Brzda nájmu sa vzťahuje iba na nové prenájmy.
Nájomná brzda na súde
Brzda ceny prenájmu spôsobuje nielen kritiku, ale aj miestu pre právne spory. Berlínsky krajský súd (AZ 67 O 149/17) dospel k záveru, že brzda nájomného nemusí byť ústavná. Sudcovia kritizovali skutočnosť, že nariadenie znevýhodňovalo prenajímateľov v rôznej miere kvôli obrovským rozdielom v nájomnom v Nemecku. Toto nie je objektívne odôvodnené a nedodržiava sa ani zásada rovnosti uvedená v článku 3 základného zákona. Federálny ústavný súd potom preskúmal zlučiteľnosť brzdy s nájomným so základným zákonom a v lete 2019 rozhodol: Predpisy nie sú v rozpore so základným zákonom.