Vzhľadom na nižšie úrokové sadzby úverov čoraz viac ľudí uvažuje o úplnom financovaní - teda o kúpe domu bez vlastného imania. Aj keď to môže byť dobrý obchod, v mnohých prípadoch je to riskantné.
Nízke úrokové sadzby budov a rastúce nájomné lákajú najmä mladých ľudí, ktorí si zatiaľ nedokázali ušetriť veľa peňazí na kúpu domu bez vlastného imania. V takýchto prípadoch hovoria hypotekárni veritelia o úplnom financovaní.
V neposlednom rade samotný trh nehnuteľností naznačuje určitý tlak na konanie: zdražovanie nehnuteľností sa zdá byť na mnohých miestach nekonečné. Podľa údajov Federálneho štatistického úradu sa od polovice roku 2017 do polovice roku 2018 novopostavené obytné budovy zvýšili v priemere o 4,6 percenta. Úrokové sadzby zároveň zostávajú na nízkej úrovni a umožňujú mnohým ľuďom realizovať svoj domáci projekt aj napriek zvyšujúcim sa cenám.
Niet teda divu, že financovanie nehnuteľností s čo najmenším vlastným imaním sa spočiatku javí ako atraktívne. „Ukazovateľ trendu hypotekárnych úverov“ od Dr. Klein Privatkunden AG zvyšuje priemerný podiel úveru na kúpnej alebo stavebnej cene: zo 77,6 percenta na začiatku roka 2014 na súčasných 81,6 percenta - inými slovami: financovanie výstavby je čoraz rizikovejšie.
Obrázok ukazuje, ako sa v posledných rokoch vyvíjali sumy investícií a podiel na pôžičke na financovanie nehnuteľností.
Nemci so sebou stále nosia v priemere takmer 20-percentný kapitál, ale aj a najmä v časoch veľmi nízkych úrokových sadzieb by si mali budúci majitelia uvedomiť, že nehnuteľnosti sú pravdepodobne najväčšou investíciou do života - hypotekárne úvery a nákup domov by preto mali byť na bezpečných základoch. Vlastné imanie je rozhodujúcim pilierom: Aj keď sa zdá byť lákavé spoliehať sa viac na lacné pôžičky vzhľadom na nízke úrokové sadzby, odporúča sa solídna kombinácia financovania vlastného imania, klasického anuitného úveru a pôžičky stavebného sporenia.
Čím vyššie financovanie, tým vyššie riziko, že nebudete v určitom okamihu schopní platiť mesačné splátky. Napríklad keď vyprší financovanie s nízkym úrokom a nehnuteľnosť ešte nebola vyplatená. Nikto nemôže predpovedať vývoj úrokových sadzieb v nasledujúcich desiatich rokoch. Aj zvýšenie zo súčasných zhruba 1,5 percenta na stále relatívne nízke 3 percentá znamená zdvojnásobenie úrokového zaťaženia.
Nájomníkom chýba vlastné imanie
Mnohí by radšej bývali v majetku ako v prenájme. Prieskum ukázal: nedostatok hotovostných rezerv je najčastejším dôvodom, prečo sa sen o tom, že budete mať vlastné štyri steny, nakoniec predsa len nezrealizuje.
Majiteľom by chcela byť iba niečo viac ako polovica obyvateľov Nemecka, ktorí nevlastnia domov. Dobré dve tretiny z tejto skupiny (68 percent) uviedlo, že ich sen o vlastníctve ich štyroch hradieb zlyhal pre nedostatok spravodlivosti. Vyplýva to z prieskumu, ktorý uskutočnil Realitná asociácia Nemecko (IVD).
Vypadnite z nájmu
V prieskume 19 percent nájomníkov uviedlo, že si chce kúpiť svoje vlastné bývanie teraz alebo v budúcnosti. Ďalších 32 percent by tiež chcelo bývať vo svojom vlastnom majetku, neverí však, že tento sen môžu v súčasnosti realizovať.
Ďalšími prekážkami sú okrem nedostatku finančných vankúšov aj vysoké úrokové sadzby pôžičiek a nedostatok nehnuteľností. Prianie však zostáva. Pretože táto štúdia tiež potvrdzuje: Pre väčšinu je vlastníctvo domu dôležitým príspevkom k ich vlastnému dôchodkovému zabezpečeniu.
Obrázok ukazuje dôvody, prečo si nájomníci nekupujú nehnuteľnosť na bývanie.
Čo znamená úplné financovanie?
Tí, ktorí chcú kúpiť dom bez vlastného imania, často neberú do úvahy vedľajšie náklady na kúpu. Plné financovanie neznamená financovanie 100 percent hodnoty nehnuteľnosti z požičaného kapitálu, ale 112 až 115 percent - ďalšie náklady, ktoré presahujú čistú hodnotu nehnuteľnosti, musia byť takisto kryté pôžičkou, ak príslušné imanie nie je k dispozícii. To je tiež dôvod neprimerane vysokých úrokových sadzieb na úplné financovanie: Objem úveru na vedľajšie náklady nie je zabezpečený proti skutočným aktívam, t. J. Nie je krytý čistou hodnotou kúpeného domu. Banka tu preberá riziko, ktoré musí dlžník kompenzovať zodpovedajúco vyššími úrokovými sadzbami.
Stav a umiestnenie požadovanej nehnuteľnosti zohrávajú pri kúpe domu bez vlastného imania dôležitú úlohu a veriteľ ich používa ako pomôcku pri rozhodovaní: Ak hľadáte úplné financovanie, mali by ste kúpiť nehnuteľnosť v dobrej lokalite a dobrom stave. Ak máte starú budovu, ktorá potrebuje rekonštrukciu, s pochybnou stavebnou štruktúrou v menej populárnej rezidenčnej štvrti, máte zlú šancu presvedčiť úverovú inštitúciu o úplnom financovaní. Ak nehnuteľnosť na druhej strane sľubuje pozitívny výkon, je oveľa väčšia šanca, že sa hypotekárny veriteľ do projektu zapojí.
Čo predražuje úplné financovanie
Plné financovanie zahŕňa dva faktory, ktoré spôsobujú, že kúpa domu je bez vlastného imania relatívne drahá:
- Čím je menšia časť vlastného imania, tým vyššie sú úroky z úveru na bývanie. Akciový kapitál poskytuje hypotekárnym veriteľom vyššiu bezpečnosť, ktorú odmeňujú zodpovedajúco nižšími úrokovými sadzbami.
- Väčšina ľudí môže dlhšiu dobu splácať väčšie sumy úveru iba s nízkymi splátkami - to tiež znamená, že veľmi vysoký podiel dlhovej služby ide do úrokov.
Musíte tiež vziať do úvahy ďalší dôležitý aspekt: Dlhodobé pozorovania realitných trhov ukazujú, že nízke úrokové sadzby poháňajú dopyt po nehnuteľnostiach a udržiavajú ich rast. Nakoniec kúpa domu nie je o toľko lacnejšia, ako naznačujú nízke úrokové sadzby, pretože je potrebný väčší kapitál. Rast úrokových sadzieb zároveň upokojí realitný trh a ceny často opäť zlacnejú, najmä v jednoduchých a stredne veľkých lokalitách.
Nedostatok hotovostných rezerv často nechá prasknúť sen o vašich štyroch stenách. Môže sa to splniť prostredníctvom úplného financovania.
100-percentné financovanie namiesto úplného financovania
Ak môžete pokryť pomocné nákupné náklady vlastným kapitálom, je to známe ako 100-percentné financovanie. Poskytovatelia hypoték sú tomuto projektu omnoho otvorenejší ako úplné financovanie, pretože v takom prípade je úver z veľkej časti krytý hodnotou nehnuteľnosti. Z tohto dôvodu sú úrokové sadzby zvyčajne oveľa lacnejšie. Hypotekárovi však tiež neponúka optimálne zabezpečenie, pretože takzvaná hodnota hypotekárneho úveru na nehnuteľnosť je zvyčajne hlboko pod skutočnou kúpnou cenou. Požičiavateľ oceňuje požičanú nehnuteľnosť bezpečnostnou zľavou, pretože v prípade exekučného predaja, najmä v menej preferovaných obytných štvrtiach, môže zriedka splatiť pôvodnú kúpnu cenu.
Kúpa domu bez vlastného imania: osobné požiadavky
Každý, kto hľadá úplné alebo stopercentné financovanie svojho nového domu, by mal mať v každom prípade dobrý a bezpečný príjem - ideálne je optimálne zamestnanie vo verejnej službe alebo dokonca v postavení štátneho zamestnanca. V prípade, že prídete o prácu pre svoje zdravie, musíte sa poistiť v invalidnom poistení. Mala by byť taká vysoká, aby sa vyrovnal rozdiel v príjmoch medzi vašou bežnou výplatou a predčasným dôchodkom alebo dôchodkom. V prípade úmrtia si môžete uzavrieť dlhodobé životné poistenie. Je to pomerne lacné, najmä pre mladých ľudí, a v prípade úmrtia osoby, ktorá zarába, zasahuje s potrebným kapitálom, aby pozostalí mohli naďalej financovať tento majetok.
Ďalšou dôležitou požiadavkou na kúpu domu bez vlastného imania je vek - riziko by mali podstúpiť iba mladí ľudia, ktorým zostáva 35 až 40 rokov práce.
Zmluva Bauspar a Baukindergeld vás podporujú pri splácaní dlhu
Aj keď ste si už zobrali pôžičku na úplné financovanie nehnuteľnosti, má zmysel uzavrieť novú zmluvu o pôžičke stavebného sporenia súčasne. Vďaka tomu môžete napríklad neskôr splácať zostávajúci dlh svojej pôžičky a zároveň dlhodobo zabezpečiť nízke úrokové sadzby. Okrem toho môžete stále dostávať príspevky od Riesteru k pôžičke a zmluve o sporení a prípadne aj príspevok na sporenie zamestnancov, ako aj k prémii za výstavbu domu. Plány sporenia na domáce pôžičky Riester sú obzvlášť lukratívne pre rodiny s deťmi, pretože pre budúcu generáciu sú tam najvyššie príspevky.
Štát podporuje rodiny bez nehnuteľností, ktoré si chcú od jesene 2018 postaviť alebo kúpiť vlastný dom s prídavkami na deti. Podmienkou je, aby sa dom kupoval medzi 1. januárom 2018 a 31. decembrom 2020 - bez ohľadu na obytný priestor a to, či je nový alebo používaný. Rodiny dostávajú ročný príspevok 1 200 eur na dieťa na obdobie desiatich rokov. Hranica príjmu je 75 000 eur, zdaniteľný príjem domácnosti plus 15 000 eur na dieťa. O Baukindergeld je možné požiadať online prostredníctvom grantového portálu KfW. Mali by byť k dispozícii nákupné alebo stavebné doklady, osvedčenia o registrácii, doklady o príjmoch a oznámenia o prídavkoch na deti.
Kedy má zmysel úplné financovanie?
Určite existujú prípady, v ktorých má pre vás osobne úplné financovanie väčší zmysel ako kúpa domu s vlastným kapitálom. Ak už vlastníte investičnú nehnuteľnosť v porovnateľnej hodnote, ktorá bola väčšinou vyplatená a jej ročný výnos z nájmu presahuje 5 percent, výpočet je jednoduchý. Ak si vezmete nový úver na nehnuteľnosť od tej istej banky, ktorá už financovala vašu prvú nehnuteľnosť, s úplným financovaním zvyčajne nie sú problémy. V takom prípade môže veriteľ primerane použiť aj existujúcu nehnuteľnosť ako zabezpečenie novej pôžičky.
Ak ste už investovali požadovanú sumu na kúpu domu do kapitálových investícií, ako sú akcie alebo fondy, a priemerný ročný výnos je minimálne 6 rokov minimálne 6 rokov, oplatí sa aj úplné financovanie. V takom prípade je príjem vyšší ako náklady vynaložené na financovanie nehnuteľnosti. V takýchto prípadoch je však ťažšie presvedčiť banku, aby kúpila nehnuteľnosť bez vlastného imania, pretože príjem na kapitálovom trhu môže v závislosti od ekonomiky silne kolísať a hypotekárny veriteľ nehodnotí túto kapitálovú investíciu ako záruku ako konkrétne zlato.
Financovanie s vlastným kapitálom alebo bez neho: vypočítajte presne
V každom prípade, skôr ako si kúpite dom bez vlastného imania, mali by ste si pomocou úverovej kalkulačky vypočítať rôzne scenáre. Najskôr vypočítajte zaťaženie pri kúpe nehnuteľnosti bez vlastného imania. Potom vypočítate, ako dlho by ste museli šetriť, aby ste získali 20 percent vlastného imania na kúpu nehnuteľnosti, a tento scenár vypočítate pomocou úverovej kalkulačky, pričom ako základ použijete rôzne fiktívne úrokové sadzby. Takto získate pocit, či je jeho nákup teraz skutočne taký lukratívny, ako sa pôvodne zdá.
