Sebahodnotenie nájomcu je vždy dôležité, keď sa predchádzajúci obyvateľ sťahuje a je potrebné nájsť nového, spoľahlivého nájomcu. Pronajímatelia by urobili dobre, keby sa dozvedeli viac o možných kandidátoch, pretože to zabráni nepríjemným prekvapeniam. Právo na informácie má však jasné hranice. Zistite tu, čo ako prenajímateľ môžete a nemôžete požiadať v sebahodnotení nájomcu. Poskytujeme tiež vzory dokumentov na stiahnutie.
Na čo slúži sebahodnotenie nájomcu?
Pomocou sebahodnotenia nájomcov môžu vlastníci nehnuteľností získať základné informácie o potenciálnych nájomcoch v období pred prenajímaním ich bytov alebo domov. Tieto sú pre vás ako prenajímateľa kľúčové, pretože poskytujú informácie o tom, s kým máte do činenia so svojimi potenciálnymi novými zmluvnými partnermi.
Musia zainteresované strany vyplniť sebahodnotenie nájomcu?
Z čisto právneho hľadiska nie sú budúci nájomníci povinní poskytnúť sebahodnotenie. Ako prenajímateľ by ste však mali byť opatrní, ak uchádzač odmietne poskytnúť informácie o sebe. Aj keď správanie nemusí nevyhnutne naznačovať potenciálne finančné prekážky alebo dokonca nomádov v oblasti prenájmu, jedna vec je istá: zainteresovaná strana má dôvod na to, aby sa držala v úzadí. Nemôžete vedieť, či sú so svojimi údajmi opatrní, alebo či je za tým niečo vážne, čo by vám mohlo spôsobiť problémy. Ak je k dispozícii dostatok ďalších uchádzačov, ktorí sú ochotnejší vyplniť sebahodnotenie nájomcu, mali by ste sa preto na nich sústrediť.
Na čo sa môžu prenajímatelia pýtať pri sebahodnotení nájomcu?
Sú záujemcovia o bývanie schopní platiť nájom mesačne? Koľko ľudí bude bývať v byte? Nosíte zvieratá? Z pohľadu prenajímateľa je prvý bod určite najdôležitejší pri hľadaní vhodných nájomcov. Ak má byť v dome možné ohľaduplné a príjemné spolužitie, sú však dôležité aj ďalšie aspekty. Na určité veci sa preto môže pýtať sebahodnotenie nájomcu, iné však nie.
Nesmiete slobodne požadovať informácie, ktoré by vás mohli zaujímať. Ste oprávnení iba pomocou sebahodnotenia nájomcu zistiť veci, ktoré sú pre nájomné zmluvy nevyhnutné.
Rovnako nie je legitímne zisťovať všetky informácie, ktoré vás zaujímajú, súčasne. Podľa toho, či sa nájomca chystá skontrolovať byt prvýkrát alebo si byt prezerá, rozhodol sa medzitým si byt prenajať, alebo sa už s vami stretol pri uzatváraní zmluvy - po celú dobu môžete klásť iba určité otázky alebo v dotaz na sebahodnotenie nájomcu.
Aké informácie môžu prenajímatelia požadovať pred prehliadkou?
Predtým, ako potenciálny nový nájomca navštívi byt, ste ako prenajímateľ oprávnení požadovať od nájomcu nasledujúce informácie:
- Meno a priezvisko
- potrebné kontaktné údaje
- Máte osvedčenie o nároku na bývanie?
- Plánujete chovať domáce zvieratá?
Pýtanie na meno a priezvisko, ako aj na telefónne číslo alebo e-mailovú adresu je zrejmé, koniec koncov ako prenajímateľ chcete vo svojej korešpondencii vedieť, komu píšete a ako ho môžete kontaktovať, napríklad zariadiť alebo odložiť termín prehliadky bytu.
Ak je byt, ktorý prenajímate, ten, ktorý je dotovaný sociálnym bývaním, je nevyhnutné, aby mal záujemca potrebný preukaz o bytovom nároku. Ak existujú ďalšie podmienky, ktoré výrazne obmedzujú výber nájomcov, o splnení týchto podmienok sa môžete a mali tiež opýtať už teraz. Týmto spôsobom sa vyhnete odmietnutiu vhodných kandidátov, len aby ste zistili, že váš obľúbený záujemca nespĺňa zákonné požiadavky na bývanie v nehnuteľnosti.
Môžete sa tiež teraz opýtať, či si nájomca plánuje nechať zviera v byte. Chovanie mačiek alebo psov v prenajatom byte môže koniec koncov spôsobiť, že sa ostatní nájomníci alebo majitelia budú v dome cítiť vyrušovaní. Aby sa zabránilo konfliktom hneď od začiatku, otázka domáceho maznáčika by mala byť objasnená čo najskôr. Môžete sa opýtať, či má nájomca v úmysle chovať malé zvieratá, ale môže si tu ponechať nízky profil. Nemôžete mu koniec koncov zakázať napríklad chov vtákov alebo rýb.
Aké otázky môže obsahovať sebahodnotenie nájomcu po kontrole pri uzatváraní zmluvy?
Ak potenciálny nový nájomca po prehliadke prejaví záujem o byt, môžete od neho ihneď získať ďalšie informácie v sebahodnotení nájomcu. Prípustnými otázkami sú tieto:
- Aká je predchádzajúca adresa?
- Aká je príjmová situácia potenciálneho zákazníka?
- Aké zamestnanie má u ktorého zamestnávateľa?
- Koľko ľudí by sa malo nasťahovať do bytu?
- Existuje povolenie na vysťahovanie z dôvodu nedoplatkov na nájomnom?
- Bol podaný bankrot spotrebiteľa?
Otázka finančnej situácie vyhliadky je zásadná. Musí byť napokon schopný platiť pravidelne a včas dlhodobé nájomné. Odpoveď na túto otázku zvyčajne vedie priamo k ďalšej v sebahodnotení nájomcu: Pre ktorého zamestnávateľa osoba pracuje a aké zamestnanie tam vykonáva? Upozorňujeme však, že nemáte nárok na zisťovanie dĺžky pracovného pomeru! Ak nájomné platí Federálny úrad práce, máte nárok na informácie o ňom. Potom už však nemôžete požadovať informácie o ďalšej finančnej situácii nájomcu.
Informácie, ktoré môžu prenajímatelia požadovať pri sebahodnotení nájomcov, keď sú tam potenciálni nájomníci, aby si pozreli nehnuteľnosť a nakoniec prejavili záujem, sú pomerne rozsiahle.
Aktuálna adresa je povinná napríklad na zasielanie dokumentov budúcemu nájomcovi, napríklad nájomnej zmluvy, ak nie sú odovzdané priamo. Predchádzajúca adresa vám tiež môže poskytnúť údaj o tom, kto bol potenciálny nájomca predchádzajúcim prenajímateľom. Nie je však dovolené sa na to výslovne pýtať (pozri nižšie).
Oprávnená je aj žiadosť o informácie o tom, koľko ľudí by sa malo do bytu nasťahovať. Koniec koncov, vyšší počet ľudí zvyčajne znamená viac opotrebovania bytu. Ako prenajímateľ máte preto právo na tieto informácie.
Dve ďalšie otázky týkajúce sa oznámenia o vysťahovaní alebo bankrotu spotrebiteľa majú chrániť vás ako prenajímateľa pred tým, ako narazíte na nájomcu, ktorý nebude schopný platiť mesačný nájom. Tieto otázky sú preto tiež prípustné.
Služba: Formulár na sebahodnotenie nájomcu, ktorý sa má stiahnuť po prezretí:
Aké otázky môže obsahovať sebahodnotenie nájomcu krátko pred uzavretím zmluvy?
Ak hrozí uzavretie nájomnej zmluvy, môžete ako prenajímateľ požadovať od budúceho nájomcu ďalšie informácie. Sú to:
- Doklad o príjme
- Dôkaz o bonite
- Detaily účtu
Doteraz ste museli veriť informáciám nájomcu, ktoré poskytol pri sebahodnotení nájomcu týkajúceho sa jeho príjmu. Teraz, keď sa má zmluva uzavrieť, môžete tiež požiadať o dôkaz. Môžu to byť výplatné pásky, ako aj výmery daní pre samostatne zárobkovo činné osoby alebo registrácie dane na vstupe.
Dodatočné zabezpečenie poskytuje prenajímateľom informácie o bonite nájomcu od úverovej agentúry, ako je Schufa (združenie ochrany pre všeobecné zabezpečenie úveru). Ak ako prenajímateľ požadujete takéto informácie od nájomcu, mali by ste vedieť, že nemáte nárok na uvedené hodnoty skóre, bankové alebo úverové informácie. Tu sú povolené iba informácie, ktoré obsahujú informácie, o ktoré ako prenajímateľ máte oprávnený záujem.
Teraz môžete tiež požiadať o bankové údaje zmluvného partnera. Je to tak preto, lebo to potrebujete, aby ste mohli nájomcovi vyplatiť akékoľvek kreditné zostatky, ktoré by mohli vzniknúť počas prenájmu (napríklad po vyúčtovaní energií).
Služba: Formulár na sebahodnotenie nájomcu, ktorý si môžete stiahnuť krátko pred podpísaním zmluvy:
Na čo sa prenajímatelia nemôžu pýtať pri sebahodnotení nájomcu?
Pri sebahodnotení nájomcu nikdy nesmiete požadovať informácie od zainteresovaných strán. V súhrne ide o všetky informácie, ktoré nesúvisia so zamýšľaným nájomným vzťahom. Ak aj tak požiadate o túto informáciu, hrozí vám pokuta.
Tieto otázky sú v sebahodnotení nájomcu tabu:
- Aký je rodinný stav?
- Plánujete mať deti? / Ste tehotná?
- Kto je predchádzajúci prenajímateľ?
- Ste členom strany?
- Ste členom združenia?
- Máte register trestov alebo ste vyšetrovaný?
- Do ktorého náboženstva patríte?
- Aká je tvoja národnosť?
- Máte nejaké chronické choroby?
- Hráte na nástroje? (a ďalšie záľuby a preferencie)
Všetky tieto otázky priamo nesúvisia s navrhovaným nájmom, a preto sú neprípustné. Týkajú sa tiež informácií zo súkromia nájomcu. Pre vás ako prenajímateľa je samozrejme zaujímavé zistiť, či potenciálny nový obyvateľ nehnuteľnosti plánuje mať deti. Na tieto informácie však nemáte nárok. Mimochodom, to platí aj pre každú stranu, združenie alebo náboženstvo. Tieto informácie tiež nesúvisia s nájmom.
Otázka, ktorá sa kladie obzvlášť často v rámci sebahodnotenia nájomcu o hudobných nástrojoch, ktoré boli hrané, tiež nie je povolená. Pretože tieto informácie sú súčasťou súkromia nájomcu.
Ak nájomcovia pri vypĺňaní sebahodnotenia nájomcu objavia otázky týkajúce sa ich strany, náboženstva alebo iných súkromných vecí, nemusia na ne odpovedať.
Aké sú dôsledky neprípustných otázok pri sebahodnotení nájomcu?
Ak sú v sebahodnotení nájomcu požadované informácie, ktoré nie sú právne prípustné, môže to mať vážne finančné následky. Prenajímatelia, ktorí kladú takéto otázky, môžu v najhoršom prípade očakávať pokutu až do výšky 300 000 eur. Tento vysoký trest by sa však pravdepodobne neuložil súkromnému prenajímateľovi, ktorý prenajíma iba jeden byt. Aj tu však treba počítať s pokutou okolo 100 eur.
Musí nájomca hovoriť pravdu v sebahodnotení nájomcu?
Nájomca musí vždy uviesť pravdivé informácie v sebahodnotení nájomcu, ak otázka priamo súvisí so zamýšľaným nájomným vzťahom. Tu má prenajímateľ oprávnený záujem na faktických informáciách. To je napríklad prípad otázok o solventnosti nájomcu. Je však nevyhnutné vziať do úvahy vyššie uvedené časové body, od ktorých je možné položiť určité otázky. Až potom je nájomca povinný poskytnúť pravdivé informácie.
Čo sa stane, ak nájomca spočíva v sebahodnotení nájomcu?
To, či má sebahodnotenie lži pre nájomcu následky, závisí od toho, na ktorú otázku odpovedal nepravdivo: Ak bola otázka neprípustná (pozri vyššie), lož nemá žiadne následky. Pokiaľ ide o prípustné otázky, je nevyhnutné, aby sa držal pravdy, inak mu v najhoršom prípade hrozí okamžité ukončenie nájmu.
Ak napríklad nájomca v sebahodnotení nájomcu tvrdí, že je vo výrazne lepšej finančnej situácii, ako v skutočnosti je, môže to prenajímateľa oprávniť vypovedať nájomnú zmluvu bez výpovednej lehoty. A to platí, aj keď platí nájom pravidelne a presne napriek tomu, že jeho príjem je v skutočnosti výrazne nižší. Podľa rozsudku mníchovského krajského súdu (LG Mnichov, rozsudok z 25.03.09, Az. 14 S 18532/07) sa od prenajímateľa - ktorý by za týchto podmienok nikdy neuzavrel nájomnú zmluvu - dalo očakávať, že najskôr utrpí finančnú škodu skôr, ako môže ukončiť zmluvný vzťah. Ide skôr o podvod v zmysle § 123 nemeckého občianskeho zákonníka (BGB), ktorý odôvodňuje ukončenie bez predchádzajúceho upozornenia.
Ak nájomca klamal pri prípustných otázkach v rámci sebahodnotenia nájomcu, môžete zmluvu vypovedať bez výpovednej lehoty podľa § 123 nemeckého občianskeho zákonníka.
Má okrem sebahodnotenia nájomcu zmysel aj osvedčenie o oslobodení od dlhu z prenájmu od predchádzajúceho nájomcu?
V zásade platí, že čím viac dôkazov získate od potenciálnych nájomcov, ktorí preukazujú svoju spoľahlivosť, najmä pri platení nájomného, tým viac si môžete byť istí, že ste pre svoj byt našli renomovaného nájomcu.
Okrem sebahodnotenia nájomcu preto môže mať zmysel požiadať predchádzajúceho nájomcu o certifikát bez dlhu z prenájmu. Z právneho hľadiska nemáte právny nárok požadovať toto potvrdenie, ale potenciálny nájomca ho môže predložiť a dokázať, že v minulosti vždy platil nájom včas, hovorí za neho a poskytuje vám o niečo väčšiu istotu.
Upozorňujeme však, že nemusí byť nevyhnutne záporné znamenie, ak nie je možné predložiť osvedčenie o oslobodení od dlhu z prenájmu. Pretože prenajímatelia nie sú povinní jednu vydať, jej nedostatok sa nemusí nevyhnutne interpretovať ako negatívny signál pre budúcich nájomcov.
Čo má GDPR spoločné so sebahodnotením nájomcu?
Všeobecné nariadenie o ochrane údajov (GDPR), ktoré je v platnosti od mája 2018, je tiež nevyhnutné z hľadiska sebahodnotenia nájomcov. Je to preto, lebo stanovuje, že požadované informácie môžu byť „zhromažďované iba na konkrétne, jasné a legitímne účely“ (čl. 5, odsek 1b GDPR). Okrem toho sa musíte „obmedziť na to, čo je nevyhnutné na účely spracovania“ (čl. 5 ods. 1b GDPR). Ak ako prenajímateľ požadujete údaje od potenciálnych nájomcov, musíte preto zabezpečiť, aby sa pri zhromažďovaní a ukladaní údajov dôsledne dodržiavali zásady nariadenia GDPR.