Hlavným cieľom stropu je udržať cenovo dostupný životný priestor v Nemecku. Reguluje presne, kde sa môže nájomné zvýšiť až do akej výšky. Kde to však platí a aké limity stanovuje pre prenajímateľov? Prehľad.
Aký je limitný limit?
Horná hranica vychádza z § 558 ods. 3 nemeckého občianskeho zákonníka (BGB). To reguluje, o koľko môže prenajímateľ zvýšiť nájomné v obmedzenom časovom období.
Základné obdobie pre strop je tri roky. V tomto období sa môže nájom spravidla zvýšiť najviac o 20 percent. Zároveň však nesmie byť prekročené miestne komparatívne nájomné. Toto je nájomné, ktoré bolo dohodnuté za byty s porovnateľným vybavením za posledné štyri roky.
Hodnota tohto miestneho porovnateľného nájomného môže pochádzať z niekoľkých rôznych zdrojov. Na jednej strane to môže prenajímateľ určiť prostredníctvom posudku odborníka, ktorý bol verejne vymenovaný a zložil prísahu. Prípadne existuje kvalifikovaný index nájmu a databáza nájmov. Je dôležité, aby prenajímateľ vo svojom oznámení o zvýšení nájomného vysvetlil určenie miestneho porovnateľného nájomného a dodržanie limitu limitu.
V niektorých regiónoch sa okrem limitu uplatňuje aj brzda nájmu, ktorá bola zavedená v roku 2015 pre nové prenájmy a ktorú možno bude treba zohľadniť. Limit stropu je spolu s miestnym porovnateľným nájomným a novou brzdou nájomného zákonným prostriedkom obmedzenia, aby sa zabezpečilo, že životný priestor zostane cenovo dostupný.
V ktorých spolkových krajinách existujú nariadenia týkajúce sa limitu stropu?
Okrem celonárodnej úpravy limitu limitu majú jednotlivé spolkové krajiny možnosť stanoviť ešte nižšiu hranicu prostredníctvom vyhlášky. Podmienkou však je, aby v dohľadnej dobe neboli za prijateľných podmienok k dispozícii žiadne nehnuteľnosti na prenájom.
Väčšina spolkových krajín to využila a znížila tak limit limitu na 15 percent. Nariadenia nadobudli účinnosť v rôznom čase, spravidla však platia päť rokov.
Bádensko-Württembersko prijalo k 1. júlu 2015 nariadenie pre 44 miest a obcí. V Bavorsku platí znížený strop od 1. januára 2016 na 137 miestach. Berlín má od 11. mája 2018 nariadenie pre celý štát. V Brandenbursku bude prenajímateľ od 01.09.2014 obmedzený na 30 miest. Spolková krajina Brémy však vyňala mesto Bremerhaven z jeho nariadenia, ktoré je v platnosti od 1. septembra 2014. Hamburg už prijal druhé nariadenie pre celú oblasť s účinnosťou od 1. septembra 2018. Hesensko od 18. októbra 2014 regulovalo 30 miest a obcí. V Dolnom Sasku je k 1. decembru 2016 postihnutých 19 lokalít. Nariadenie v Severnom Porýní-Vestfálsku pokrýva od 01.06.2014 celkovo 59 miest. Landau, Speyer, Mainz a Trier majú od 13. februára.2015 v Porýní-Falcku znížený limit stropu. Saské nariadenie z 31. júla 2015 sa však týka iba Drážďan. V Šlezvicku-Holštajnsku je potrebné zohľadniť príslušné nariadenie v 16 mestách a obciach. Štyri spolkové krajiny Sársko, Sasko-Anhaltsko, Durínsko a Meklenbursko-Predpomoransko ešte neprijali žiadne nariadenia. Celkovo musia prenajímatelia v 385 mestách v Nemecku dodržiavať limit 15 percent.Celkovo musia prenajímatelia v 385 mestách v Nemecku dodržiavať limit 15 percent.Celkovo musia prenajímatelia v 385 mestách v Nemecku dodržiavať limit 15 percent.
Prehľad zníženého uzáveru
|
štát |
Znížený limit limitu 15% |
|---|---|
|
Bádensko-Württembersko |
Áno, 44 miest a obcí |
|
Bavorsko |
Áno, 137 miest a obcí |
|
Berlín |
Áno |
|
Brandenbursko |
Áno, 30 miest a obcí |
|
Brémy |
Áno, s výnimkou Bremerhavenu |
|
Hamburg |
Áno |
|
Hesse |
Áno, 30 miest a obcí |
| Meklenbursko-Predné Pomoransko | Nie |
|
Dolné Sasko |
Áno, 19 miest a obcí |
|
Severné Porýnie-Vestfálsko |
Áno, 59 miest a obcí |
|
Porýnie-Falcko |
Áno, 4 mestá (Landau, Speyer, Mainz a Trier) |
| Sársko | Nie |
|
Sasko |
Áno, (Drážďany) |
| Sasko-Anhaltsko | Nie |
|
Šlezvicko-Holštajnsko |
Áno, 16 miest a obcí |
|
Durínsko |
Nie |
Aký limitný limit platí pre zvýšenie nájomného?
Zvýšenie nájomného pri existujúcom prenájme má všeobecný maximálny limit. Táto horná hranica je miestne porovnateľné nájomné. Ak predchádzajúce nájomné bolo pod touto hranicou, použije sa horná hranica. Potom je do troch rokov možný nárast iba o 20 percent. Pokiaľ však vyhláška v príslušnej spolkovej krajine neuplatňuje dolný limit 15 percent.
Existujú aj oblasti, v ktorých platí nová cenová brzda prenájmu, kde je strop tiež 15 percent. Výpočet je založený na čistom nájomnom za posledné tri roky. Čas posledného prírastku je irelevantný. Ani dlhšie úseky bez zvýšenia nájomného nemajú na výpočet žiadny vplyv. Ak sa v tomto období na druhej strane zvýšilo nájomné z dôvodu vyšších prevádzkových nákladov alebo modernizácie, tieto sa neberú do úvahy.
Musí nájomca súhlasiť so zvýšením nájomného?
Prenajímateľ spravidla vyžaduje súhlas nájomcu so zvýšením nájomného. Má zmysel sa s nami vopred porozprávať a priateľsky zvýšiť nájomné. Ak nájomca zaplatí zvýšenú sumu bez ďalších reakcií, dáva sa tichý súhlas. Potom nie sú potrebné žiadne ďalšie kroky zo strany prenajímateľa.
Ak dôjde k úplnému schváleniu, nie sú ani problémy. Je však potrebné dodržať konečný termín: Okrem mesiaca, v ktorom je zvýšenie nájomného doručené, má nájomca ďalšie dva mesiace na kontrolu zvýšenia a rozhodnutia s ním súvisiaceho. Možné je aj čiastočné schválenie. V takom prípade sa všeobecne schvaľuje iba určitá suma. To je obzvlášť užitočné, ak sa strop nedodržal správne a nový nájom je preto celkovo príliš vysoký, ale termíny boli dodržané. V takom prípade je však potrebné vyjasnenie medzi oboma zmluvnými stranami, aby sa zabránilo právnym krokom.
Ak, naopak, nie je poskytnutá platba ani súhlas, môže prenajímateľ požiadať o súhlas. Musí na to dodržať trojmesačnú lehotu. Nakoniec má samozrejme nájomca možnosť ukončiť nájomný vzťah, ak nesúhlasí so zvýšením. Z tohto dôvodu má osobitné výpovedné právo podľa § 561 nemeckého občianskeho zákonníka. Toto právo sa vzťahuje aj na nájomné zmluvy, ktoré boli uzatvorené na dobu určitú.
Oveľa viac informácií na tému „zvýšenie nájomného“ (odkaz na článok „zvýšenie nájomného“?) Nájdete tu.
Aké sú termíny limitu limitu?
Pokiaľ ide o limit stropu, je potrebné dodržať niektoré dôležité termíny. Na jednej strane je tu čakacia doba dvanásť mesiacov. To musí ležať medzi požiadavkou prenajímateľa na zvýšenie nájomného a účinnosťou posledného zvýšenia. Dôležitá je aj takzvaná fixná doba 15 mesiacov. Toto obdobie musí ležať medzi jednotlivými zvýšeniami, ktoré nadobudnú účinnosť. Tieto dve lehoty sú pre súd rozhodujúce aj v prípade súdneho konania z dôvodu nesúhlasu nájomcu v prípade zvýšenia nájomného.
Obdobie reflexie je relevantné aj v súvislosti so schvaľovacím procesom. Začína sa to mesiacom, v ktorom sa zvýšenie poskytuje, a končí sa to na konci druhého mesiaca. Účinnosť nadobudne v nasledujúcom mesiaci. Tu sa musí platiť nové nájomné.
Ak naopak nedôjde k dohode, je dôležitý termín na podanie žaloby. To končí po piatom mesiaci od pôrodu.
Platí tento strop aj po modernizácii?
Zvýšenie nájomného v dôsledku modernizácie sa označuje ako poplatok za modernizáciu. Je potrebné rozlišovať medzi dvoma formami: Na jednej strane je to energeticky efektívna renovácia. Patrí sem napríklad inštalácia nových okien alebo izolácia vonkajšej fasády a strechy. V takom prípade môžu náklady prenesené na nájomníkov presiahnuť aj náklady na energiu ušetrené v budúcnosti, pretože v tomto prípade ide o zvýšenie hodnoty nehnuteľnosti a prenájmu nehnuteľnosti. Tieto opatrenia napokon šetria nájomcovi aj peniaze za náklady na vykurovanie. V tomto prípade sa viečko neuplatňuje.
Na druhej strane je tu údržba a modernizácia. Pre majiteľa domu je potrebné vziať do úvahy niekoľko vecí. Nájomníci sa môžu na nákladoch podieľať, iba ak sa vďaka opatreniu zlepší životná situácia. Zahŕňa to zvýšenie úžitkovej hodnoty nehnuteľnosti, trvalé zlepšovanie životných podmienok a úsporu vedľajších nákladov.
Môže to byť napríklad inštaláciou solárnych systémov, výťahov a vodomerov, prostredníctvom protihlukových opatrení alebo dodatočného osvetlenia. Ani tu neplatí uzáver.
V prípade zvýšenia nájomného v dôsledku modernizácie sa strop obvykle neuplatňuje.
Existujú však určité požiadavky na právne bezpečné rozdelenie nákladov vo forme zvýšenia nájomného. Prenajímateľ musí práce oznámiť písomne najmenej tri mesiace vopred. Ďalej je potrebné predložiť náklady a zrozumiteľne vysvetliť výpočet zvýšenia. Musí sa tiež použiť kľúč na rozdelenie nákladov pre rôznych nájomcov. Celkovo je potrebné predložiť písomný výpočet, ktorý nájomcovi umožní pochopiť vzniknuté náklady a výslednú alokáciu, ktorá mu je pridelená.
Nájomca má právo nazerať do príslušných relevantných dokumentov. Ak je výpočet neadekvátny, zvýšenie nájomného je tiež neúčinné. Opraviť a doplniť nové vyhlásenie o zvýšení nájomného je však možné kedykoľvek.
Mimochodom, je dôležité, aby to prenajímatelia vedeli: Náklady na modernizáciu nezahŕňajú úroky z pôžičiek, náklady na správu a rozvoj a stratu nájomného. Tieto preto nemôžu byť postúpené nájomníkom.
Platí strop aj pre indexované a odstupňované nájomné?
Indexové a odstupňované nájomné hrá v sektore prenájmu osobitnú úlohu. Odstupňované nájomné podľa § 557a nemeckého občianskeho zákonníka je zmluva, ktorá ustanovuje pravidelné ročné zvyšovanie nájomného vopred. Podpísaním nájomnej zmluvy obe zmluvné strany súhlasili s týmto nariadením, a preto v prípade, že dôjde k zvýšeniu, nie je potrebné samostatné vyhlásenie súhlasu nájomcu. Možné je dokonca zvýšenie o viac ako 20 percent, pretože tieto boli vopred dohodnuté. Strop sa preto nevzťahuje na odstupňované nájomné.
Každoročne zverejňovaný index spotrebiteľských cien je základom indexu nájomného, ktorý je upravený v § 557b nemeckého občianskeho zákonníka. Preto sú nárasty v takejto zmluve odlišné a mohli by byť aj nad hranicou 20 percent. Pretože však tento postup bol vzájomne dohodnutý aj pri uzatváraní zmluvy, strop sa tu neuplatňuje. Ak nájomca následne odmietne zaplatiť zvýšenú sumu, prenajímateľ má právo zmluvu vypovedať. To platí aj v prípade, že zvýšenia prekračujú miestne komparatívne nájomné a limit.
Aké sú výnimky zo stropu?
Uzáver sa nevzťahuje na ďalšie dva špeciálne prípady. Na jednej strane sa to týka čiastočne inkluzívneho nájomného. Časť vedľajších nákladov je už zahrnutá v nájomnom. To umožňuje zvýšenie nájomného, ktoré je vyššie a presahuje bežné limity. Pretože toto čiastočne zahrnuté nájomné sa používa ako základ pre výpočet a nie vypočítané čisté nájomné. Strop nie je preto úplne uplatniteľný.
Ďalej je tu oblasť nesprávnej rezervácie. Verejne dotované bývanie je zvyčajne určené pre ľudí s nízkym príjmom. Akonáhle sa však finančná situácia nájomcov zlepší, financovanie je slabé. Spravidla sa to neodstráni, keď sa nájomník odsťahuje, ale skôr zaplatením nesprávnej dane z obsadenia. Ide o poplatok kompenzujúci existujúcu neoprávnenú výhodu z nájmu. V tomto prípade sa viečko neuplatňuje.
Rovnako to neplatí, ak už neplatí pevná cena dotovaného bytu a nájomca bol predtým povinný zaplatiť poplatok. Potom môže prenajímateľ zvýšiť nájomné až do výšky odvodu. Ak však nebol zaplatený žiadny nesprávny rezervačný poplatok pred tým, ako fixná cena zanikla, strop opäť nadobudne platnosť.
Aké sú dôsledky porušenia limitu limitu?
Ak prenajímateľ zvýši dohodnuté nájomné bez dodržania limitu, môže nájomca potrebný súhlas odmietnuť. Mal by to však urobiť iba pre sumu, ktorá sa požaduje príliš veľa. Pretože prekročenie hornej hranice nevedie k neúčinnosti úplného zvýšenia nájomného. Nadmerná požiadavka sa skôr zníži na prípustnú úroveň.
V prípade úplného odmietnutia súhlasu nájomcu má prenajímateľ možnosť súdneho konania. Ak budú dodržané všetky ostatné termíny a požiadavky, súd vyrubí nájomcovi udelenie súhlasu so zníženou sumou.
Ak prenajímateľ zvýši nadmerne viac, ako je limit stropu, jedná sa o trestný čin. Zvýšenie o viac ako 20 percent nad miestne porovnateľné nájomné je správnym deliktom. Naopak, o nadmernom nájomnom sa hovorí, keď je prekročený o viac ako 50 percent. Prenajímateľ tým porušuje nielen zákon o nájme s limitom stropu a limitom obvyklého vysporiadania, ale aj proti občianskemu právu. Takže robí zo seba trestný čin. Spravidla sa to trestá pokutou. V obzvlášť závažných prípadoch je však možný aj trest odňatia slobody.